К делу № 2-90-2026

61RS0022-01-2025-003252-18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 января 2026 года г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области суд в составе:

Председательствующего судьи Бушуевой И.А.

При секретаре Вивчеренко И.Л.

С участием представителя истца ФИО1, представителя Администрации г.Таганрога ФИО2

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации г.Таганрога, Комитету по управлению имуществом г.Таганрога о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к Администрации г.Таганрога о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии и признании права собственности, в обоснование иска указала следующее.

ФИО3 на основании договора аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка от 26.09.20212 г. является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 2454 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование-для размещения производственного здания продовольственного снабжения, сбыта и заготовок. Истице на праве собственности принадлежит расположенное на указанном земельном участке производственное здание продовольственного снабжения сбыта, заготовок, лит.А,п/А, этажность 2, площадью 254.2 кв.м. с кадастровым номером №

В соответствии с разрешением на строительство от 10.04.2019 № истицей выполнена реконструкция производственного здания площадью 254.2 кв.м. по адресу: 

<

адрес>. Проект на реконструкцию был разработан ООО «Приазовский Строительный Центр» шифр № от 2028, срок завершения работ по реконструкции согласно разрешению-

<

дата>.

После реконструкции площадь производственного здания продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, лит.А, А1,а,а1,а2,а3 составляет 518 кв.м. Истица указывает, что при проведении указанной реконструкции ею были допущены некоторые отклонения от проекта, не влияющие на общую площадь и строительный объем разрешенной реконструкции. Однако работы по реконструкции нежилого здания были завершены в 2024 году за пределами установленного срока на их проведение, в связи с чем, нежилое здание с кадастровым номером № является самовольно реконструированным.

В марте 2025 года истица обратилась в Администрацию г.Таганрога с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного нежилого здания по адресу: 

<

адрес> Однако, в удовлетворении заявления истцу отказано (письмо Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации г.Таганрога от 18.03.2025 №).

Истец указывает, что выполненная им на арендуемом земельном участке реконструкция собственного нежилого здания с кадастровым номером № не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

На основании изложенного, истица просит суд сохранить нежилое здание лит.А,А1,а,а1,а2,а3, площадью 518 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в реконструированном состоянии. Признать за ФИО3 право собственности на нежилое здание лит.А,А1,а,а1,а2,а3, площадью 518 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

Апелляционным определением Ростовского областного суда от 

<

дата> отменено определение Таганрогского городского суда от 

<

дата> о возврате иска ФИО3 в виду неподсудности спора суду общей юрисдикции, направлено в Таганрогский городской суд для решения вопроса о принятии иска к производству суда.

В судебное заседание истица не явилась, извещена надлежащим образом, направила своего представителя по доверенности ФИО1, который в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, просил удовлетворить.

Представитель Администрации г.Таганрога-Клевченя М.А. по доверенности от 

<

дата> в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований в виду не соответствия здания строительным нормам и правилам и нарушения пожарных норм. Просила в удовлетворении иска отказать.

Представитель КУИ г.Таганрога в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

В отсутствии не явившихся лиц суд рассмотрел дело в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 44 от 12 декабря 2023 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

При этом в пункте 29 этого постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что, по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года, указано, что при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует иметь в виду, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил должна устанавливаться судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела, при этом к существенным нарушениям строительных норм и правил относятся, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Рассматривая данные дела, суды также должны руководствоваться конституционно-правовыми принципами справедливости, разумности и соразмерности при оценке характера допущенных лицом нарушений при самовольном строительстве и степени нарушения прав и законных интересов иных лиц.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 29).

Как установлено судом и следует из материалов дела, истица является собственником офисно-гаражного комплекса. Площадью 254,4 кв.м. литер А, п/А, этажность 2, расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи нежилого здания уступки права аренды земельного участка общей площадью 1600 кв.м., разрешенное использование: для эксплуатации офисно-гаражного комплекса и автостоянки с кадастровым номером №, расположенного по вышеуказанному адресу от 

<

дата> заключенного между ФИО4 и ФИО3 (л.д.10-13).

На основании договора аренды земельного участка № от 

<

дата> истице предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № находящегося по адресу: 

<

адрес> для размещения производственного здания продовольственного снабжения, сбыта и заготовок в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 2454 кв.м., сроком до 

<

дата> (л.д.15-16, 20).

Согласно Выписки ЕГРН от 

<

дата> ФИО3 является собственником нежилого производственного здания продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, площадью 254.2 кв.м., этажность 2, кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> (л.д.103-105), которое расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №

<

дата> Администрацией г.Таганрога было выдано разрешение на строительство № сроком до 

<

дата>, согласно которому объектом капительного строительства в соответствии с проектной документацией является «реконструкция производственного здания продовольственного снабжения, сбыта и заготовок по адресу: 

<

адрес>.», общая площадь здания 558.56 кв.м. площадь земельного участка 2454 кв.м. высота этажей-2 площадь застройки 358,60 кв.м. (л.д.23-25).

При обращении ситца в Администрацию г.Таганрога с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного нежилого здания по адресу: 

<

адрес>, в удовлетворении заявления истцу отказано, что следует из письма Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации г.Таганрога от 

<

дата> №

Согласно техническому паспорту от 

<

дата> составленного после выполненной реконструкции объекта, в состав объекта ходят: литер Производственное здание продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, 2005 года постройки; литер А1-пристройка,2024 года постройки; литер а-пристройка, пристроенная к литеру А, литер а1-навес-пристроен к литеру А; литер а2-лестница, является частью литера А,2005 года постройки; литер а3-лестница, является частью литера А1, 2024 года постройки. Общая площадь помещений до реконструкции составляла 254.20 кв.м., после реконструкции-518 кв.м.

Исходя из вышеизложенного, учитывая то, что реконструкция объекта была произведена по истечении срока установленного в разрешении на строительство, данный объект является самовольно реконструированным.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В ходе рассмотрения дела судом по ходатайству истца была назначена судебная, строительно-техническая экспертиза.

В заключении выполненного экспертами ООО «Экспертное Бюро Русэксперт» № от 

<

дата> установлено следующее. В результате исследования путем сопоставления проектных решений, данных о технических характеристиках существовавшего до реконструкции строения и данных, полученных в ходе натурного осмотра, экспертом установлено, что в перечень произведенных работ по реконструкции « производственного здание продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, лит.»А,п/А, этажность 2 площадью 254.2 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> входят:

Устройство фундамента пристройки литер А1;

Несущие ограждающие конструкции в составе стен, перекрытий и крыши пристройки литер А1;

Устройство отдельного входа на второй этаж через наружную лестницу со стороны участка литер а3;

Устройство отдельных входов и эвакуационных выходов на первом этаже;

Заполнение оконных и дверных проемов пристройки литер А1;

Устройство внутренних инженерных коммуникаций пристройки литер А1;

Отделочные работы внутренних помещений и фасада пристройки Литер А1;

Экспертом установлено, что объект исследования- производственное здание продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, лит.»А,п/А, этажность 2 площадью 254.2 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> соответствует не всем требованиям нормативных документов, предъявляемых к производственным зданиям, в результате проведенного исследования методом анализа и сопоставления выявлены нарушения требований нормативных документов:

1.Перепад высоты уровня пола на пути эвакуации со 2 этажа между пожарными отсеками на пороге более 50 мм-нарушены требования пункта 4.3.5 СП 1.13130.2020.

2.Отсутствуют таблички направления эвакуации и светящееся таблички с бесперебойным питанием на выходах пристройки-нарушены требования пункта 16 таблицы 2, таблица 1,пункт 2.6 СП 3.13130.2009.

3.Пристройка литер А1 не оснащена системами пожарной сигнализации-нарушены требования приложения СП 484.131150.2020.

4.Отклонение от проектных решений в пристройке литер А1.: санузел выполнен на первом этаже, на втором этаже санузел отсутствует соответствует проектным решениям; наружная металлическая лестница и эвакуационный выход выполнены с противоположной от проектной стороны пристройки литер А1; на втором этаже отсутствуют перегородки, формирующие отдельные помещения; наружные стены оштукатурены, вместо предусмотренного вентилируемого утепленного фасада, снижена энергоэффективность объекта исследования и изменен проектный архитектурный облик стен, выходящих в сторону улиц 

<

адрес>; в части здания литер А на втором этаже от входа в литер А1 не выполнено проектное решение с формированием прямого коридора без препятствий и изоляцией помещения в стороне от пути эвакуации,-нарушены требования проектной документации, в соответствии с которой было получено разрешение на строительство (реконструкцию).

Пристройка Литер А1 имеет категорию технического состояния-исправное техническое состояние, часть здания литера «А» и «а» находятся в работоспособном состоянии, всё здание обеспечено электроснабжением, отоплением, естественной приточно-вытяжной вентиляцией, водоснабжением и водоотведением, что удовлетворяет требованиям технических регламентов, гигиенических нормативов, а значит не предоставляет угрозу жизни и здоровью граждан, так как соблюдены соответствующие требования нормативных документов в части обеспечения санитарных норм и механической безопасности зданий, сооружений.

Эксперт указал, что для обеспечения норм противопожарной безопасности необходимо выполнение комплекса компенсирующих нарушения мероприятий: выполнить проектное решение по устройству коридора с изоляцией транзитного помещения на пути эвакуации на втором этаже литера А от входа в литер А1; устранить перепад уровней пола по пути эвакуационных выходов в дверном проеме между литерами А и А1 устройством пандуса в соотношении длина/высота 6:1.; установить таблички направления движения к эвакуационным выходам; установить таблички Выход над входами из пристройки А1 на первом и втором этаже; установить систему пожарной сигнализации в пристройки литер А1.

Суд, оценив данное заключение наряду с иными доказательствами по делу по правилам ст. 67 ГПК РФ, признает данное заключение надлежащим доказательством по делу. Как следует из заключения, неясности или неполноты в нем не усматривается, оно мотивировано, изложено в понятных формулировках и в полном соответствии с требованиями закона. Компетентность, беспристрастность и выводы эксперта сомнений не вызывают. Доказательств, указывающих на недостоверность выполненной экспертизы либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не имеется.

Из вышеизложенного следует, что допущенные при реконструкции спорного объекта нарушения противопожарных норм и правил, в том числе с отклонением от проектного решения, которые установлены заключением судебной экспертизы и не устранены по настоящее время, являются объективным препятствием для сохранения нежилого здания лит.А,А1,а,а1,а2,а3, площадью 518 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> в реконструированном состоянии и признании на него права собственности за ФИО3

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к Администрации г.Таганрога, Комитету по управлению имуществом г.Таганрога о сохранении нежилого здания в реконструированном состоянии-оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд, через Таганрогский городской суд, путем подачи апелляционной жалобы, в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: Бушуева И.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 05.02.2026г.