Дело № 2- 1144/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июня 2019 года г.Комсомольск-на-Амуре 

Центральный районный суд г.Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края под председательством судьи Сердюковой А.Ю., 

при секретаре судебного заседания Гордеевой Н.П., 

с участием: представителя истцов ООО «Гагата», ООО «Александрит», третьего лица ООО «Универсал II» ФИО1, 

представителя третьего лица ПАО «Сбербанк России» ФИО2, 

конкурсного управляющего ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Гагата» и Общества с ограниченной ответственностью «Александрит» к ФИО4, третьи лица: финансовый управляющий ФИО3, ФИО5, Дальневосточный банк ПАО «Сбербанк России», ООО «Паллада», ООО «Универсал II» об истребовании из незаконного владения имущества,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Гагата» и ООО «Александрит» обратились с иском к ФИО4, третье лицо финансовый управляющий ФИО3 об истребовании из незаконного владения имущества, ссылаясь на следующие обстоятельства: Определением Арбитражного суда Хабаровского края от (дата) принято к производству заявление (иные данные) возбуждено дело о банкротстве ИП ФИО4. Решением Арбитражного суда Хабаровского края от (дата) ИП ФИО4 признан банкротом, введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждена ФИО3. В соответствии с указанным решением арбитражного суда Хабаровского края Ответчик утратил статус индивидуального предпринимателя, что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРИП. (дата) между ИП ФИО4 (покупатель) и ООО «Александрит» (Продавец 1) и ООО «Гагата» (Продавец 2) был заключен договор купли-продажи недвижимости (далее - Договор). В соответствии с п. 1 договора продавцы обязуются передать покупателю в собственность (продать), а покупатель обязуется принять в свою собственность и оплатить объект недвижимости - объект незавершенного строительства - «Административно-торговое здание по (адрес)», площадью застройки (иные данные) кв. м., общая площадь здания - (иные данные) кв. м. Объект расположен на земельном участке, указанном в п.2 настоящего договора. Согласно п. 2 договора продавец 1 обязуется передать покупателю в собственность (продать), а покупатель обязуется принять в свою собственность и оплатить объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером (№), категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для использования в целях эксплуатации промышленного объекта - главного производственного корпуса, общая площадь земельного участка (иные данные) кв. м., адрес земельного участка: Хабаровский край г. Комсомольск-на-Амуре (адрес). В соответствии с п. 11 договора объект должен быть передан продавцами покупателю в течение- 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. В силу п. 12 договора земельный участок должен быть передан продавцом 1 покупателю в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Сторонами подписан акт приема-передачи к договору от (дата). Согласно указанному акту продавец 1 и продавец 2 фактически передали покупателю объект незавершенного строительства - «Административно-торговое здание по (адрес)», площадью застройки (иные данные) кв. м., общая площадь здания - (иные данные) кв. м.; продавец 1 фактически передал покупателю земельный участок с кадастровым номером (№). Согласно п.9 договора от (дата) покупатель оплачивает денежные средства по договору за счет заемных средств, которые будут предоставлены покупателю по договору займа с ИП ФИО5, за счет средств предоставляемых ПАО «Сбербанк России». Праве собственности на объект у покупателя возникает после 100 % оплаты объектов. Согласно п. 7 и п. 8 договора купли-продажи недвижимости от (дата) цена объектов составляет (иные данные) руб., при этом денежные средства Покупатель выплачивает Продавцам за счет заемных средств.

Оплата стоимости имущества в полном объеме не произведена, регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости Ответчиком не произведена, что не оспаривалось сторонами при рассмотрении заявления Истцов в рамках дела о банкротстве и установлено вступившим в законную силу Определением Арбитражного суда Хабаровского края от (дата) Учитывая, что в отношении Ответчика введена процедура реализации имущества в рамках дела о банкротстве, соответственно, после открытия в отношении должника конкурсного производства рассмотрение предъявленных к нему иных имущественных требований, кроме прямо названных в пункте 1 статьи 126 Закона о банкротстве, допускается исключительно арбитражным судом только в рамках дела о банкротстве. Аналогичные нормы подлежат применению, также при рассмотрении дел о банкротстве физических лиц. Данное правило в силу прямого указания закона не распространяется на требования собственника, истребующего свое имущество от должника, поскольку требование собственника имущества в таком случае не является денежным и не способно повлечь за собой уменьшение объема конкурсной массы. Ответчиком по Договору купли-продажи от (дата) не исполнены обязательства по оплате стоимости имущества, соответственно, в силу положений Договора, праве собственности на данное имущество не перешло покупателю. Финансовой управляющий Ответчика отказался от исполнения Договора купли-продажи от (дата)., тем самым реализовав свое право предусмотренное как п. 3 ст. 310 ГК РФ, так положениями, предусмотренными ст. 102 и п. 3 ст. 129 Федерального закона от (дата) № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В настоящее время Договор купли-продажи от (дата) фактически сторонами расторгнут и исполнение его прекратилось, истцы направили соответствующее требование Ответчику и Финансовому управляющему требование от (дата) о необходимости подписать соглашение о расторжении Договора и возвратить имущество Истцам, однако ответа на данное требование не поступило. Уклонение Ответчика от возврата полученного по неисполненной и отмененной сделке имущества, по мнению Истцов, является злоупотреблением правом. Просят истребовать из незаконного владения ФИО4 в пользу ООО «Александрит» и ООО «Гагата» объект незавершенного строительства «Административно-торговое здание по (адрес)», площадью застройки (иные данные) кв. м., общая площадь здания - (иные данные) кв. м., истребовать из незаконного владения ФИО4 в пользу ООО «Александрит» земельный участок с кадастровым номером (№), категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для использования в целях эксплуатации промышленного объекта - главного производственного корпуса, общая площадь земельного участка (иные данные) кв. м., адрес земельного участка: Хабаровский край г Комсомольск-на-Амуре (адрес).

Определениями от (дата) и от (дата) в качестве третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований по делу привлечены ФИО5, дальневосточный банк ПАО «Сбербанк России», ООО «Паллада», ООО «Универсал II». 

В судебном заседании представитель истцов ООО «Гагата», ООО «Александрит», третьего лица ООО «Универсал II» ФИО1 на исковых требованиях настаивал по доводам изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что ФИО5 должна была передать денежные средства ФИО4, а он в свою очередь, должен был передать денежные средства по договору ООО «Гагата» и ООО «Александрит». Должен был быть еще один договор займа между ИП ФИО5 и ФИО4, но ИП ФИО5 не выделила денежные средства в заём ФИО4 Дальневосточный банк ПАО «Сбербанк России» проверял все сделки. Залог на спорное здание не выносился. Денежные средства не переданы. Срок перечисления денежных средств не оговорен в договоре, просто получение денежных средств в банке. Срок оговаривался только на передачу здания. В момент заключения договора, финансовое положение ФИО4 было хорошее, поэтому при подписании договора никаких сомнений ни у кого не возникло. Договор заключили, передали здание, но денежные средства так и не получили. Из-за того, что денежные средства нами не были получены мы стали направлять в адрес ФИО4 претензии, после которых ФИО4 предложил им выплачивать арендную плату за спорное здание и они составили дополнительное соглашение об аренде, к договору купли-продажи недвижимости. ФИО4 даже вносил плату за аренду, ФИО4 данный факт не оспаривал. О том, что в отношении ИП ФИО5 открыто конкурсное производство, они узнали только после того как к ним пришел конкурсный управляющий. Они хотели включиться в реестр кредиторов, но когда поняли, что спорное здание могут зарегистрировать за ФИО4 и продать, для погашения задолженности перед кредиторами, они отозвали свое заявление, поскольку предположили, что могут остаться и без здания и без денег. Мы обращались в Арбитражный суд с вопросом расторжения договора купли-продажи, нас присоединили к делу о банкротстве, потом выделили в отдельное производство и в иске отказали (дата).. ФИО4 утратил статус индивидуального предпринимателя. Договор купли-продажи заключен четыре года назад. ФИО4 на суды не ходит, отзывы на иски не пишет. Он знает о судах. У ФИО4 нет прав на спорное здание. В (дата) году они писали уведомление о расторжении договора купли-продажи, пытались в досудебном порядке урегулировать спор, но ответа не получили ни от ФИО4 ни от его финансового управляющего ФИО3 В договоре купли продажи мы прописали, что только после полной оплаты по договору можно будет произвести регистрацию здания. Финансовый управляющий ФИО3 в своем отзыве не отрицает, что регистрация здания не производилась, денежные средства не выплачены. Они не могут пользоваться своим имуществом. (дата) между ООО Александрит», ООО «Гагата» и Финансовым управляющим ИП ФИО4 – ФИО3 заключено соглашение к договору купли-продажи от (дата) согласно которому из договора исключен п. 25, согласно которому в случае отказа покупателя по каким-либо причинам, не зависящих соответственно от продавцов, от покупки объектов недвижимости по настоящему договору сделка купли-продажи объектов недвижимости, заключенная посредством подписания договора купли-продажи от (дата) между ООО «Универсал II» (продавец) и ИП ФИО4 (покупатель) подлежит расторжению. Стороны по данной сделке возвращаются в первоначальное положение, о чем ООО «Универсал II» выражает согласие с данным положением пункта путем подписания настоящего договора в качестве третьего лица. Договор от (дата) подписан его сторонами (продавцами и покупателем), а также ООО «Универсал II». Таким образом, в случае удовлетворении исковых требований судом, интересы третьих лиц не пострадают. Просил в удовлетворении иска отказать. 

Представитель третьего лица Дальневосточного банка ПАО «Сбербанк России» - ФИО2 первоначально возражал против удовлетворения требований искового заявления, поскольку банк выдал 11 кредитных линий ИП ФИО5, по данным кредитным линиям поручителем и залогодателем имущества выступал ФИО4 Кредитных договоров между ФИО5 и ФИО4 не было. ФИО4 производил оплату по договору, данные денежные средства должны быть возвращены в конкурсную массу, поскольку имеются решения (иные данные) о том, что денежные средства не признаны арендными платежами, они взысканы с ООО «Гагата» и ООО «Александрит» как неосновательное обогащение. Кроме того, имеется п. 25 договора купли – продажи недвижимости от (дата), в котором стороны согласовали, что в случае отказа покупателя по каким-либо причинам, не зависящих соответственно от продавцов, от покупки объектов недвижимости по настоящему договору сделка купли-продажи объектов недвижимости, заключенная посредством подписания договора купли-продажи от (дата) между ООО «Универсал II» (продавец) и ИП ФИО4 (покупатель) подлежит расторжению. Стороны по данной сделке возвращаются в первоначальное положение, о чем ООО «Универсал II» выражает согласие с данным положением пункта путем подписания настоящего договора в качестве третьего лица. Договор от (дата) подписан его сторонами (продавцами и покупателем), а также ООО «Универсал II». Данное здание, принадлежащее ФИО4, которое было куплено у ООО «Универсал II» находилось в залоге у банка, и в рамках дела о банкротстве было продано ООО «Паллада», вырученные от продажи денежные средства пошли на погашение конкурсной массы. В случае расторжения договора купли-продажи недвижимости от (дата), будут нарушены права ООО «Паллада», и права кредиторов. После заключения (дата). между ООО Александрит», ООО «Гагата» и Финансовым управляющим ИП ФИО4 – ФИО3 соглашения к договору купли-продажи от (дата)., согласно которому из договора исключен п. 25, изменил свою позицию относительно исковых требований, пояснил, что не возражает против удовлетворения заявленных требований.

Финансовый управляющий ФИО3 в судебном заседании дала показания аналогичные изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, согласно которому между ИП ФИО4 (покупатель) и ООО «Александрит» (продавец 1) и «Гагата» (продавец 2) был заключен договор купли -продажи недвижимости. По условиям договора от (дата) продавцы обязуются передать покупателю в собственность (продать), а покупатель обязуется принять в свою собственность и оплатить объекты недвижимости. Решением Арбитражного суда Хабаровского края от (дата) по делу (№) ИП ФИО4 признан банкротом, введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утверждена ФИО3 В отношении требований Истцов об истребовании имущества из чужого незаконного владения, сообщает, что в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности на объект невидимости, приобретенный по Договору купли-продажи от (дата), у финансового управляющего отсутствуют правовые основания для включения данного имущества в состав конкурсной массы, т.к. отсутствие исполнения обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости, приобретенному Должником по данному договору, не повлекло возникновения права собственности у последнего, соответственно, с учетом положений п. 3 ст. 1 закона «О государственной регистрации недвижимости» факт права собственности Должника на объект недвижимости не подтвержден. 

Ответчик ФИО4 в суд не явился по неизвестной суду причине. О дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлен в установленном законом порядке. О причинах неявки не сообщил, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовал. 

Третье лицо ФИО5 в суд не явилась по неизвестной суду причине. О дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлялась в установленном законом порядке. О причинах неявки не сообщила, об отложении судебного разбирательства, рассмотрении дела без ее участия не ходатайствовала.

Представитель третьего лица ООО «Паллада» в суд не явился по неизвестной суду причине. О дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлен в установленном законом порядке. Ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия. Представил письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому возражает против удовлетворения заявленных требований поскольку является добросовестным приобретателем объектов недвижимости по (адрес). На их земельном участке находится часть нежилого здания объекта незавершенного строительства принадлежащего ООО «Гагата» и ООО «Александрит» и входные элементы. Данное обстоятельство нарушает права ООО «Паллада» как собственника объектов недвижимости. 

Суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся ответчика и представителей третьих лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ, 

Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, приходит к следующему выводу:

В силу ст. ст. 56, 57 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

На основании ч. 3 ст.123 Конституции РФ судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. 

Согласно ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Статья 302 Гражданского кодекса РФ определяет, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Согласно п. 36, 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). 

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

Положения (иные данные) 35 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановлений Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 11906/12, от 11.09.2012 N 3116/12, от 05.06.2012 N 360/12, от 29.05.2012 N 17530/11, от 10.04.2012 N 15085/11, от 27.03.2012 N 14749/11, от 11.10.2011 N 7337/11, от 05.10.2010 N 4502/10, от 22.12.2009 N 9133/09, от 15.09.2009 N 5429/09, от 28.04.2009 N 15148/08, от 27.01.2009 N 10527/08, от 09.09.2008 N 6132/08, от 27.05.2008 N 4267/08, от 04.09.2007 N 3039/07, а также Определения ВС РФ от 21.05.2015 N 310-ЭС14-8248 дают основание полагать, что нарушенное владение подлежит защите путем предъявления виндикационного иска в том случае, если лицо, имеющее правовое основание для владения спорным имуществом, фактически (физически) им не владеет, а лицо, не имеющее правовых оснований для владения спорным имуществом, фактически (физически) владеет им. При этом в отношении спорного имущества между указанными лицами должны отсутствовать договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки. Имущество может быть истребовано из чужого незаконного владения, если отсутствуют обязательственные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки.

Пункт 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 разъясняет, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, разрешается в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. Если между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, при разрешении спора о возврате имущества собственнику применяются ст. ст. 301, 302 ГК РФ. Если собственник требует возврата своего имущества от лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование рассматривается с применением правил ст. ст. 301, 302 ГК РФ, а не правил гл. 59 ГК РФ.

Предъявление виндикационного иска стороне по договору, в том числе по недействительному, гражданским правом не допускается. Если между истцом и ответчиком заключен договор, т.е. стороны связаны обязательственными правоотношениями, то неправомерно применение норм ст. ст. 301, 305 ГК РФ, устанавливающих вещно-правовые способы защиты (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 5257/13 по делу N А07-5384/2012, Постановление Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 N 10444/00 по делу N А12-4754/2000-С24).

Таким образом, для защиты владения путем предъявления виндикационного иска необходимо соблюдение ряда условий: 1) истец является лицом, имеющим правовое основание для владения спорным имуществом (право собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения, аренды и т.д.); 2) истец не владеет спорным имуществом, т.е. не осуществляет и не имеет возможности беспрепятственно фактически (физически) господствовать над ним; 3) ответчик является лицом, не имеющим правового основания для владения спорным имуществом, то есть владеет имуществом незаконно (право собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения, аренды и т.д.); 4) ответчик владеет спорным имуществом, т.е. осуществляет или имеет возможность беспрепятственно фактически (физически) господствовать над ним; 5) между истцом и ответчиком нет договорных или реституционных отношений, связанных с владением спорным имуществом.

Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий означает невозможность защиты владения путем предъявления виндикационного иска. 

При этом согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истец должен доказывать наличие у него права собственности либо основания законного владения в отношении истребуемого имущества, факт наличия этого имущества у незаконного владельца и выбытие имущества из его владения помимо воли. Обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности приобретателя, подлежат доказыванию истцом.

Статья 223 Гражданского кодекса РФ определяет, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Пункт 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 устанавливает, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. 

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ. Таким образом, право требования возврата переданного покупателю имущества возникает у продавца, не получившего за него оплату, лишь в случае расторжения договора купли-продажи этого имущества

В силу п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него, определенную денежную сумму 

Согласно п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Пункт 5 ст.10 ГК РФ, устанавливает, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами что (дата) между ИП ФИО4 (покупатель) и ООО «Александрит» (Продавец 1) и ООО «Гагата» (Продавец 2) был заключен договор купли-продажи недвижимости (далее - Договор). Согласно преамбуле к договору настоящий Договор является продолжением отношений, возникших между Продавцами и покупателем (дата) в связи с покупкой Покупателем объектов недвижимости, указанный в п. 1 и 2 договора.

В соответствии с п. 1 Договора продавцы обязуются передать покупателю в собственность (продать), а покупатель обязуется принять в свою собственность и оплатить объект недвижимости - объект незавершенного строительства - «Административно-торговое здание по (адрес)», площадью застройки (иные данные) кв. м., общая площадь здания - (иные данные) кв. м. Объект расположен на земельном участке, указанном в п.2 настоящего договора. 

Согласно п. 2 Договора продавец 1 обязуется передать покупателю в собственность (продать), а покупатель обязуется принять в свою собственность и оплатить объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером (№), категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для использования в целях эксплуатации промышленного объекта - главного производственного корпуса, общая площадь земельного участка (иные данные) кв. м., адрес земельного участка: Хабаровский край г. Комсомольск-на-Амуре (адрес). 

Согласно п.9 Договора от (дата) покупатель оплачивает денежные средства по договору за счет заемных средств, которые будут предоставлены покупателю по договору займа с ИП ФИО5, за счет средств предоставляемых ПАО «Сбербанк России». Право собственности на объект у покупателя возникает после 100% оплаты объектов. Согласно п. 7 и п. 8 договора купли-продажи недвижимости от (дата) цена объектов составляет (иные данные) руб., при этом денежные средства Покупатель выплачивает Продавцам за счет заемных средств.

В соответствии с п. 11 Договора объект должен быть передан продавцами покупателю в течение- 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. В силу п. 12 договора земельный участок должен быть передан продавцом 1 покупателю в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Сторонами подписан акт приема-передачи к договору от (дата). Согласно указанному акту продавец 1 и продавец 2 фактически передали покупателю объект незавершенного строительства - «Административно-торговое здание по (адрес)», площадью застройки (иные данные) кв. м., общая площадь здания - (иные данные) кв. м.; продавец 1 фактически передал покупателю земельный участок с кадастровым номером (№) 

В соответствии со ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав.

Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельств о государственной регистрации права (№) земельный участок земельный участок с кадастровым номером (№) находится в собственности ООО «Александрит» с (дата). Объект незавершенного строительства - «Административно-торговое здание по (адрес) с кадастровым номером (№) находится в долевой собственности (по (иные данные)) ООО «Гагата» и ООО «Александрит». Право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество за ФИО4 не зарегистрировано, переход права собственности в установленном законом порядке не состоялся вследствие не выполнения покупателем в лице ответчика условий договора в части оплаты товара. 

Таким образом, судом установлено, что истцы являются лицом, имеющим правовое основание для владения спорным имуществом (право собственности), а так же что истцы не владеют спорным имуществом, т.е. не осуществляют и не имеют возможности беспрепятственно фактически (физически) господствовать над ним в силу передачи его по договору купли-продажи ИП ФИО4

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от (дата) по делу (№) ИП ФИО4 признан банкротом, введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим назначена ФИО3

Согласно выписке из ЕГРИП, ФИО4 прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (дата)., в связи принятием решения судом о признании его несостоятельным (банкротом)

Как следует из пояснений сторон, оплата по договору купли-продажи недвижимости от (дата). ФИО4 не осуществляется, договор ответчиком не исполняется. 

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от (дата). ООО «Гагата» и ООО «Александрит» отказано в удовлетворении искового требования о расторжении договора купли-продажи от (дата) 

В досудебном порядке истцами было ответчику направлено уведомление и соглашение от (дата). о расторжении договора купли-продажи от (дата), которое ответчиком подписано и согласовано не было. 

Таким образом, договор купли-продажи от (дата) заключенный между ООО «Александрит», ООО «Гагата» и ФИО4 не расторгнут в установленном законом порядке, не признан недействительным и продолжает действовать. Более того, (дата). между ООО Александрит», ООО «Гагата» и Финансовым управляющим ИП ФИО4 – ФИО3 заключено соглашение к договору купли-продажи от (дата) согласно которому из договора исключен п. 25 по которому в случае отказа покупателя по каким-либо причинам, не зависящих соответственно от продавцов, от покупки объектов недвижимости по настоящему договору сделка купли-продажи объектов недвижимости, заключенная посредством подписания договора купли-продажи от (дата) между ООО «Универсал II» (продавец) и ИП ФИО4 (покупатель) подлежит расторжению. 

Не оплата приобретенного имущества по договору не свидетельствует о незаконности владения имуществом. В силу разъяснений, содержащихся в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, согласно которым после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности, покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. Каких либо иных доказательств того, что ФИО4 незаконно владеет спорным имуществом суду не предоставлено. 

Анализируя собранные по делу доказательства и доводы сторон, суд приходит к выводу, что ответчик владеет спорным имуществом, т.е. осуществляет или имеет возможность беспрепятственно фактически (физически) господствовать над ним на законных основаниях – в соответствие с условиями действующего договора купли-продажи от (дата) и акта приема-передачи объектов недвижимости; между истцами и ответчиком до сих пор существуют договорные отношения, связанные с владением спорным имуществом. Наличие данных обстоятельств означает невозможность защиты владения путем предъявления виндикационного иска, истцы не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, в связи с чем, исковые требования ООО «Александрит» и ОООО «Гагата» об истребовании имущества из чужого незаконного владения суд находит не обоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Гагата» и Общества с ограниченной ответственностью «Александрит» к ФИО4, третьи лица: финансовый управляющий ФИО3, ФИО5, Дальневосточный банк ПАО «Сбербанк России», ООО «Паллада», ООО «Универсал II» об истребовании из незаконного владения имущества –отказать. 

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г. Комсомольска-на-Амуре в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Сердюкова А.Ю.