Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 февраля 2019 года г.Черкесск, КЧР

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Ковалевой О.Г.,

при секретаре судебного заседания – Темрезовой А.А.,

с участием: представителя административного истца старшего помощника прокурора г.Черкесска - Зайчук Н.А., действующей на основании удостоверения, представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР - ФИО1, действующей по доверенности, заинтересованного лица ООО «Югеврострой» - ФИО2, государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР – ФИО3, действующей на основании приказа, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Черкесского городского суда административное дело №2а-298/19 по административному исковому заявлению прокурора г.Черкесска в интересах ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, 

у с т а н о в и л:

Прокурор 

<

адрес>, обратился в Черкесский городской суд с административным исковым заявлением в интересах ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР об оспаривании приостановления о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ по объекту: помещение, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признании незаконным отказ в государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ на объект: помещение, кадастровый №, расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, 

<

адрес> обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР произвести государственную регистрацию права собственности на объект: помещение, кадастровый №, расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, 

<

адрес>. Свои требования прокурор обосновал тем, что Прокуратурой 

<

адрес> по обращению ФИО4 по вопросу проверки законности действий по отказу в государственной регистрации объекта капитального строительства - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> проведена проверка. Проведенной проверкой установлено следующее, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, выступая в качестве инвестора, заключила с ООО «Югеврострой» договор об инвестировании строительства жилья № (далее - Договор). В соответствии с п.1.1 указанного Договора, ФИО4 приняла участие в строительстве 2-хомнатной 

<

адрес>, расположенной на 3 этаже по адресу: 

<

адрес> Е, общей площадью 79,02 кв.м. В соответствии с ч.1 

<

адрес> закона от ДД.ММ.ГГГГ №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции – денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли (или) достижения иного полезного эффекта. Согласно п.3.1 Договора инвестор обязуется производить финансирование указанной в п.1 настоящего договора квартиры, а застройщик согласно п.3.2 Договора обязуется в счет полного расчета в 6-месячный срок после сдачи дома в эксплуатацию передать инвестору квартиру в состоянии, соответствующем проекту и техническим условиям. Передача производится по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами. Свою обязанность по договору инвестирования в строительство в виде оплаты в размере 2 133 540 рублей ФИО4 выполнила в полном объеме, что подтверждается справкой застройщика ООО «Югеврострой» от 03.04.2017г. ДД.ММ.ГГГГ указанное выше жилое помещение ООО «Югеврострой» было передано ФИО4 в соответствии с актом приема-передачи 2-комнатной 

<

адрес> многоэтажном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: 

<

адрес>. Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: 

<

адрес> поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратилась в Управление Росреестра по КЧР для осуществления государственной регистрации права на 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором, по результатам проведения правовой экспертизы приостановлено осуществление действий по регистрации права до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ принято решение об отказе в государственной регистрации права на объект недвижимости в связи с неустранением причин, послуживших основанием для приостановления регистрационных действий. Уточнив исковые требования прокурор г.Черкесска просит суд: Признать незаконным приостановление 23.05.2018г. государственной регистрации по объекту: помещение, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>; Признать незаконным отказ 23.08.2018г. в государственной регистрации права собственности на объект: помещение, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес>; Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР произвести государственную регистрацию права собственности на объект: помещение, кадастровый №, расположенный по адресу: 

<

адрес> за ФИО4.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал требования заявленные в иске, просит удовлетворить их по изложенным обстоятельствам, с учетом представленных уточнений и пояснений. 

В судебном заседании представитель административного ответчика не согласился с иском прокурора г.Черкесска, представил письменные возражения, в которых указал, что в соответствии с заявлением ФИО4 от 17.05.2018г. № о государственной регистрации прав на недвижимое имущество способ получения документов указано «лично в многофункциональном центре по месту представления документов». Датой окончания регистрации в расписке о получении документов на государственную регистрацию указано 26.05.2018г., о чем ФИО4 было известно, так как имеется ее подпись. Государственным регистратором ФИО3 23.05.2018г. № вынесено решение о приостановлении государственной регистрации сроком до 23.08.2018г., которое в свою очередь в соответствии с ведомостью передачи передано в РГБУ «УМФЦ-ЦИТ КЧР», для последующего вручения ФИО4 Фактически с 24.05.2018г. до 25.09.2018г. ФИО4 знала о том, что государственным регистратором принято решение в виде приостановления регистрации, однако, она не обращалась в суд. Срок исковой давности истек 24.08.2018г. На основании вышеизложенного и в соответствии с ч.8 ст. 219 Кодекса просит применить последствия пропуска срока исковой давности и отказать в удовлетворении исковых требований в части признания незаконным приостановление государственной регистрации. Изучив документы, государственный регистратор установил, что регистрация права собственности по данным основаниям является нарушением статьи 2 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а именно, осуществление государственной регистрации права собственности физических лиц на основании договора инвестирования и акты приема-передачи без предварительной государственной регистрации права собственности застройщика - собственника земельного участка. Согласно постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем": в силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК, статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (утратил силу, за исключением отдельных положений, с 01.01.2017г., далее - Закон № 122-ФЗ) право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 ГК возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК может возникнуть только у товарища, обладающего правом собственности (или аренды) на земельный участок. В связи, с чем осуществление действий по регистрации права собственности приостановлено до 24.08.2018 г. Согласно пункту 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. При этом общими нормами гражданского законодательства об обязательствах не предусматривается возможность понуждения продавца будущей недвижимости к исполнению обязательства по передаче такой недвижимости покупателю в ситуации, когда право собственности за продавцом по договору купли-продажи будущей вещи не зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Покупатель с учетом установленных законодательством положений вправе предъявить продавцу лишь денежное требование. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 5 Постановления). При этом, как указывалось выше в 1 пункте Постановления, для государственной регистрации перехода права необходимо, чтобы продавец обладал правом собственности на него. Решение о приостановлении и об отказе в государственной регистрации соответствует правовым актам и не нарушает чьи-либо интересы, вследствие чего является законным и обоснованным. На основании изложенного, в связи необоснованностью заявленных требований просит отказать в их удовлетворении иска в полном объеме.

В судебном заседании заинтересованное лицо - государственный регистратор, поддержала позицию административного ответчика, просит в иске отказать. 

В судебном заседании заинтересованное лицо ООО «Югеврострой» - ФИО2 согласился с иском прокурора г.Черкесска, представил письменные возражения, в которых указал, что 31 августа 2016 года ФИО4, выступая в качестве инвестора, заключила с ООО «Югеврострой» договор об инвестировании строительства жилья №53. В соответствии с п.1.1 указанного Договора, ФИО4 приняла участие в строительстве 2-комнатной квартиры №1, расположенной на 3 этаже по адресу: 

<

адрес> общей площадью 79 кв.м. В соответствии с ч.1 ст. Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. В силу ч.1 ст.3 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами. Согласно п.3.1 Договора инвестор обязуется производить финансирование указанной в п.1 настоящего договора квартиры, а застройщик согласно п.3.2 Договора обязуется в счет полного расчета в 6-месячный срок после сдачи дома в эксплуатацию передать инвестору квартиру в состоянии, соответствующем проекту и техническим условиям. Передача производится по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами. Свою обязанность по договору инвестирования в строительство в виде оплаты 2 133 540 рублей. ФИО4 выполнила в полном объеме, что подтверждается справкой застройщика ООО «Югеврострой» от 03.04.2017г. 25 апреля 2018 года указанное выше жилое помещение ООО «Югеврострой» было передано ФИО4 в соответствии с актом приема-передачи 2-комнатной 

<

адрес> многоэтажном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения» по адресу: 

<

адрес>. Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: 

<

адрес> поставлен на кадастровый учет 25 ноября 2016 года. 23 мая 2018 года ФИО4 обратилась в Управление Росреестра по КЧР для осуществления государственной регистрации права на 

<

адрес>. 

23 мая 2018 года государственным регистратором по результатам проведения правовой экспертизы приостановлено осуществление действий по регистрации права до 23 августа 2018 года. Основаниями для принятия данного решения, как указано в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, послужило нарушение ст.2 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и п.3 ст.1 Закона № 214-ФЗ Федеральный закон от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а именно: осуществление государственной регистрации права собственности физических лиц на основании договора инвестирования и акты приема-передачи без предварительной государственной регистрации права собственности застройщика - собственника земельного участка. При этом в уведомлении указано, что если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании ст.219 Гражданского кодекса РФ может возникнуть только у товарища, обладающего правом собственности (или аренды) на земельный участок. 23 августа 2018 года принято решение об отказе в государственной регистрации права на объект недвижимости в связи с неустранением причин, послуживших основанием для приостановления регистрационных действий. Решение о приостановлении регистрационных действий и решение об отказе в государственной регистрации являются незаконными.

В судебное заседание ФИО4 не явилась, надлежащим образом извещена о времени и месте слушания дела, каких либо ходатайств в суд не направила, ранее в судебном заседании иск поддержала, суду пояснила, что квартиру приобрела для проживания в ней, так как иного жилья у нее в собственности нет, она проживает в селе со своей матерью и сыном. Иск поддержала, считает незаконными действия ответчика в отказе в принятии документов и регистрации за ней права собственности на жилье.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

С учетом требований ст.150 КАС РФ, с учетом мнения сторон, суд рассмотрел дело в отсутствие неявившегося правового истца.

Выслушав участников процесса, исследовав представленные в материалы дела документы, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 1 КАС РФ суды в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

Исходя из положений ч.5 ст.15 КАС РФ, при разрешении административного дела суд применяет нормы материального права, которые действовали на момент возникновения правоотношения с участием административного истца, если из федерального закона не вытекает иное.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ)).

Порядок проведения регистрации прав на недвижимое имущество определялся Федеральным законом от 21.07.1997г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее ФЗ №122-ФЗ), в редакции, действующей на момент описываемых выше событий. В статье 2 ФЗ №122-ФЗ устанавливалось, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п.4 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В п.66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности н других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Таким образом, в силу перечисленных положений действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений с учетом разъяснений высших судебных инстанций земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, принадлежит собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права первого собственника на помещения в соответствующем многоквартирном жилом доме.

С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность жильцов многоквартирного жилого дома, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

Поскольку в многоквартирном жилом доме, расположенном на спорном земельном участке, за физическими лицами зарегистрировано право собственности на квартиры, следовательно у этих лиц с момента возникновения права собственности на квартиры возникло право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен этот многоквартирный жилой дом.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, в пункте 2.1 Постановления от 28.05.2010 № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нём многоквартирном домена праве общей долевой собственности (статья 36), а в федеральном законе от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Согласно сведениям, имеющимся в ЕГРН, в 2018 году имеются факты государственной регистрации права собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирном жилом 

<

адрес>

В соответствии с ч.1 ст. 29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя: 1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом чете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего федерального закона; 3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для установления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав: 4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 5) выдачу документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Аналогичная норма содержалась в ст.13 Федерального закона от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статьи 26 и 27 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» содержат исчерпывающий перечень оснований для приостановления регистрационных действий и для права в осуществлении регистрации.

Принятие решения о приостановке осуществления регистрационных действий и об отказе в государственной регистрации права на объект движимого имущества при отсутствии оснований, предусмотренных действующим законодательством, является грубым нарушением закона и обеспечит за собой нарушение жилищных прав граждан.

Таким образом, при принятии государственными регистраторами решений о приостановлении государственной регистрации и об отказе в государственной регистрации были грубо нарушены требования законодательства. Указанные нарушения были допущены государственным регистратором, который является государственным гражданским служащим.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, выступая в качестве инвестора, заключила с ООО «Югеврострой» договор об инвестировании строительства жилья № (далее -Договор). Согласно справки от 03.04.2017г. ФИО4 произвела полную оплату по договору № от 31.08.2016г. В соответствии с п.1.1 указанного Договора, ФИО4 приняла участие в строительстве 2-комнатной 

<

адрес>, расположенной на 3 этаже по адресу: 

<

адрес> общей площадью 79,02 кв.м. 

Согласно дополнительного соглашения № от 27.10.2016г., заключенного между ООО «Югеврострой» И ФИО4, пункт 1.1. вышеуказанного договора изменен адрес объекта: строящемуся жилому дому в 

<

адрес>, на основании постановления № от 25.10.2016г. 

23.05.2018г. в Управление Росреестра ФИО4 обратилась с заявлением о государственной регистрации права собственности на квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес> на основании договора об инвестировании строительства жилья № от 31.08.2016г., дополнительного соглашения № от 27.10.2016г. к договору об инвестировании строительства жилья и акта приема - передачи 2-х комнатной 

<

адрес> многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: 

<

адрес>. 

Решение государственного регистратора о приостановлении 23.05.2018г. и об отказе в государственной регистрации по объекту: помещение, кадастровый №, расположенный по адресу: КЧР, 

<

адрес> является незаконным, так как принято в нарушение норм Федерального закона от 13 июля 2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

В соответствии с п.3 ч.1 ст.29 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при осуществлении государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Так, перечень оснований приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав состоит из 59 пунктов, является исчерпывающим и изложен в ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Вместе с тем, ФИО4 для регистрации права собственности был представлен полный пакет документов. Замечаний по комплектности либо по несоответствию представленных документов установленной законом форме не имелось.

В нарушение требований Федерального закона от 13 июля 2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в уведомлении о приостановлении осуществления государственной регистрации права собственности на квартиру отсутствует ссылка на пункт ч.1 ст.26 Федерального закона от 13 июля 2015г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». То есть не установлено, наличие какого именно основания для приостановления осуществления государственной регистрации установил в результате правовой экспертизы государственный регистратор. Также отсутствует указание на то, какие именно причины необходимо устранить для осуществления государственной регистрации прав.

Для государственной регистрации права собственности ФИО4 представлен договор об инвестировании строительства жилья №53 от 31 августа 2016 года, заключенный между ФИО4 и ООО «Югеврострой», акт приема-передачи квартиры, справка о выполнении обязательства ФИО4 При этом проверка регистратором договора об инвестировании в строительство на предмет соответствия закону не предусмотрена действующим законодательством. Более того, договор об инвестировании строительства жилья №53 от 31 августа 2016 года ни кем не оспорен и не признан недействительным, в связи с чем, государственный регистратор не вправе ссылаться в уведомлении о приостановлении на их порочность, недействительность и самостоятельно определять природу договора, заключенного физическим лицом.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 Постановления от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснил, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. 

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В данном случае, договор инвестирования также имеет, например, признаки договора подряда, договора участия в долевом строительстве и т.д. Однако государственный регистратор, превысив свои полномочия в рамках проведения правовой экспертизы, определил его природу как договора купли-продажи.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, изложенным в п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 сентября 2016 г. №36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд не осуществляет проверку целесообразности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, принимаемых, совершаемых ими в пределах своего усмотрения в соответствии с компетенцией, предоставленной законом или иным нормативным правовым актом. Однако, превышение указанных полномочий либо использование их вопреки законной цели и правам, законным интересам граждан, организаций, государства и общества является основанием для признания оспариваемых решений, действий (бездействия) незаконными (пункт 4 части 9 статьи 226 КАС РФ, часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации).

Само принятие решения о приостановке осуществления и об отказе в государственной регистрации препятствует ФИО4 в реализации ее прав в отношении принадлежащего ей объекта недвижимости.

При определении природы договора инвестирования в строительство, Управление Росреестра по КЧР однозначно полагает, что данный договор по сути, является договором купли-продажи вещи, созданной в будущем.

Вместе с тем, согласно абз.2 и 3 ст.1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта; инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Таким образом, положения данного Федерального закона подлежат применению к правоотношениям, связанным с осуществлением предпринимательской деятельности и других видов деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Как следует из пояснений ФИО4 о том, что нарушаются ее жилищные права, при заключении договора от инвестирования в строительство, она не преследовала цели получения прибыли. Соинвестором по строительству жилого дома выступила для удовлетворения своих личных, семейных, домашних нужд, связанных с улучшением жилищных условий, в связи с чем, к данным правоотношениям не подлежит применению Федеральный закон от 25 февраля 1999г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В силу п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Следовательно, договор инвестирования в строительство, заключенный между ФИО4 и ООО «Югеврострой» фактически имеет признаки договора участия в долевом строительстве жилого дома, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство построить многоквартирные жилые дома и после ввода в эксплуатацию передать ФИО4 

<

адрес>, расположенную на 3 этаже по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 79 кв.м. Общая сумма приобретаемого имущества составляет 2 133 540 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона о долевом участии в строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (пункт 3 статьи 5 Закона о долевом участии).

При этом последствием выполнения участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора является возникновение права требовать от застройщика передачи индивидуально определенной части в объекте долевого строительства. В этой связи обязательство по уплате цены договора по своей экономической сущности носит инвестиционный характер (для строительства (создания объекта) и возникновения права требовать его передачи в будущем) и по порядку исполнения является первичным к корреспондирующему обязательству застройщика передать объект долевого строительства.

Аналогичная позиция была изложена в апелляционном определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда КЧР при рассмотрении гражданского дела № АПЛ-236/2015.

Управление Росреестра по КЧР полагает, что право собственности на 

<

адрес> по 

<

адрес> подлежит регистрации за собственником земельного участка, которым ранее являлось ООО «Югеврострой». Вместе с тем, и на момент принятия оспариваемого решения, и в настоящее время собственниками земельного участка в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на первую квартиру являются собственники помещений, расположенных в данном жилом доме.

В соответствии со ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Право общей долевой собственности на земельный участок возникает у собственников квартир вне зависимости от того, на государственной, муниципальной или частной земле осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома. Возникновение права общей долевой собственности влечет прекращение прав прежнего собственника на земельный участок.

Статьей 227 КАС РФ предусмотрено, что основанием к удовлетворению требований административного истца может служить нарушение требований законодательства относительно полномочий на принятие решения или совершение действия, соблюдения порядка принятия решений, совершения действий органом или лицом в том случае, если такие требования установлены нормативными правовыми актами (форма, сроки, основания, процедура и т.п.), несоответствие содержания оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения. Суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Согласно п.1 ст.13 ФЗ №122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

П.1 ст.16 ФЗ №122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии с п.1 ст.17 ФЗ №122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; свидетельства о праве на наследство.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав (абз.10 п.1 ст.17 ФЗ №122-ФЗ).

Согласно абз. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ №122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии с абз.6 п.1 ст.20 ФЗ №122-ФЗ в государственной регистрации прав также может быть отказано в случае, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

Исходя из содержания вышеуказанных норм, регистратор при проведении правовой экспертизы поданных на регистрацию ФИО4 документов должен убедиться в их подлинности, а также в достоверности указанных в них сведений, а не давать оценку договору инвестирования. 

В обосновании своих доводов, представитель ответчика предоставил суду выписку из акта от 16.02.2018г. о результатах проведения внеплановой тематической проверки деятельности Управления Росреестра по вопросам государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Однако, прокурором г.Черкесска предоставлены выписки за ноябрь месяц 2018 года из ЕГРН о регистрации права собственности на квартиры, расположенные по адресу: 

<

адрес>, после проведения проверки. 

Согласно выписки из ЕГРН от 08.10.2018г. №, правообладателем земельного участка, находящегося по адресу: 

<

адрес>, с 06.12.2017г. ООО «Югеврострой», не является. 

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что ФИО4 сдала полный комплект документов, суд приходит к выводу, что регистратор не обосновано отказал ФИО4 в принятии документов, в связи с этим требования прокурора г.Черкесска о признании незаконным приостановление и отказ государственной регистрации спорного объекта, подлежат удовлетворению. 

Что касается требования прокурора об обязании ответчика зарегистрировать право собственности на спорный объект за ФИО4 

Согласно Конституции Российской Федерации государственная власть в Российской Федерации, ее субъектах опирается на принципы демократического федеративного правового государства с республиканской формой правления (ч. 1 ст. 1), единства системы государственной власти (ч. 3 ст. 5), а также осуществления государственной власти на основе разделения законодательной, исполнительной и судебной властей и вытекающей из этого самостоятельности их органов (ст. 10).

По смыслу приведенных норм Конституции Российской Федерации органы законодательной, исполнительной и судебной власти самостоятельны и не могут вмешиваться в компетенцию друг друга.

Разделение единой государственной власти на законодательную, исполнительную и судебную предполагает установление такой системы правовых гарантий, сдержек и противовесов, которая исключает возможность концентрации власти у одной из них, обеспечивает самостоятельное функционирование всех ветвей власти и одновременно - их взаимодействие.

Приведенная правовая позиция выражена в ряде решений Конституционного Суда Российской Федерации, в том числе в постановлении от 18.01.1996 г. №2-П, в котором указано, что разделение властей закрепляется в Конституции Российской Федерации в качестве одной из основ конституционного строя для Российской Федерации в целом, т.е. не только для федерального уровня, но и для организации государственной власти в ее субъектах.

Конституционный Суд Российской Федерации указал на то, что органы законодательной и исполнительной власти в пределах своей компетенции действуют независимо друг от друга, каждая власть формируется как самостоятельная, а полномочия одной власти по прекращению деятельности другой допустимы только при условии сбалансированности таких полномочий, обеспечиваемой на основе законодательных решений.

Таким образом, суд не может обязать ответчика, являющегося, как указано выше, органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять действия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принять конкретное решение о проведении регистрации права собственности на какой-либо объект.

В силу изложенного, суд считает, что требование истца о понуждении ответчика провести регистрацию его права собственности на объект недвижимости не подлежит удовлетворению. 

Однако суд в силу закона, для восстановление нарушенного права истца, считает необходимым обязать ответчика повторно рассмотреть заявление ФИО4 от 23.05.2018г. о регистрации права.

Что касается требования ответчика о применении пропуска исковой давности, то суд считает необходимым его отклонить, так как административное исковое заявление поступило в суд 25.09.2018 года, в пределах трехмесячного срока. 

Руководствуясь статьями 175-176, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление прокурора г.Черкесска в интересах ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих, удовлетворить.

Признать незаконным приостановление государственной регистрации от 23.05.2018 года по объекту: помещение, кадастровый номер: 09:04:0101309:1657, расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, 

<

адрес>.

Признать незаконным отказ в государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ на объект: помещение, кадастровый №, расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, 

<

адрес>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР повторно рассмотреть заявление ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности на объект: помещение, кадастровый №, расположенный по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд КЧР через Черкесский городской суд в течение 30 дней с момента его изготовления. Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ. 

Судья Черкесского городского суда О.Г. Ковалева