Дело № 2-2771/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 июля 2018 года г. Ульяновск

Ленинский районный суд г. Ульяновска в составе:

судьи Тураевой Т.Е.,

при секретаре Фахуртдиновой Р.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Строительное объединение «Стройград» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском, уточненным в ходе судебного разбирательства. Исковые требования мотивированы следующим. 

11.04.2016 между истцом и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Общая площадь объекта по договору в п. 1.2 указана № В соответствии с п. 3.1 цена договора составляет 1 498 700,00 руб. Для расчета цены договора принята площадь квартиры, цена составляет 35 000,00 руб. за один кв. метр.

28.11.2017 объект долевого участия 

<

адрес> принят истцом. Согласно акту приема-передачи, акту БТИ площадь объекта составляет 42,35 кв.м, что на 0,47 кв.м меньше площади, указанной в договоре. Таким образом ответчик в нарушение Закона «О защите прав потребителей» получил неосновательное обогащение в размере 16 450,00 руб. за №.

Договор долевого участия не содержит условия о том, что в случае уменьшения фактической площади квартиры по сравнению с согласованными параметрами, излишне уплаченные денежные средства участнику долевого строительства не возвращаются. Также в договоре отсутствуют критерии допустимого отклонения фактической площади помещения от проектной.

Таким образом, право на соразмерное уменьшение цены договора следует из закона, а не указание в договоре данного условия не является основанием для освобождения застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства.

Считает, что уменьшение фактической площади квартиры по сравнению с условиями договора является недостатком, уменьшающим потребительские свойства объекта.

Кроме того, в соответствии с п. 2.2. договора объект долевого строительства должен быть передан участнику долевого строительства 10.10.2017. Так как передача объекта участнику состоялась 28.11.2017, следовательно, ответчик нарушил сроки, предусмотренные договором. Просрочка передачи объекта составила с 10.10.2017 по 28.11.2017, а именно 50 дней, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию неустойка на основании ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ за период с 10.10.2017 по 28.11.2017 в размере 41 214,00 руб. (1 498 700 руб. х 50 х 2 х 1/300 х 8,25%). 

ФИО1 просила взыскать с ответчика в свою пользу в счет соразмерного уменьшения цены договора 16 450, 00 руб., неустойку за просрочку передачи объекта за период с 10.10.2017 по 28.11.2017 в размере 41 214,00 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., штраф.

В судебном заседании истица не присутствовала, просит рассмотреть дело в свое отсутствие. 

Ее интересы на основании нотариально удостоверенной доверенности представлял ФИО2, который уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика в пользу истца в счет соразмерного уменьшения цены договора 18 200, 00 руб., неустойку за просрочку передачи объекта за период с 11.10.2017 по 03.11.2017 (24 дня) в размере 20 382,00 руб., в остальном требования поддержал. Привел доводы, аналогичные изложенным в иске. Дополнительно пояснил, что истец находилась в Москве, в связи с чем не могла принять объект долевого строительства сразу после получения уведомления.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, привела доводы, аналогичные изложенным в письменном отзыве на иск, суть которых сводится к следующему.

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> введен в эксплуатацию в полном соответствии с требованиями законодательства, Обществом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено 20.10.2017.

27.10.2017 в адрес истицы было направлено уведомление о сдаче многоквартирного жилого дома в эксплуатацию с разъяснением последствий уклонения от принятия объекта и приглашение на подписание Акта приема-передачи объекта долевого строительства в течение 7 дней с момента получения этого уведомления. 03.11.2017 согласно отчету об отслеживании отправления была неудачная попытка вручения. Истицей данное уведомление было получено 23.11.2017. 

Не оспаривая право истца на получение неустойки за период с 11.10.2017 по 03.11.2017, просит уменьшить ее в соответствии со ст. 333 ГК РФ ввиду явной несоразмерности нарушенному обязательству. 

Площадь объекта долевого строительства, указанная в пункте 1.2. Договора долевого участия, является проектной. Фактическая площадь объекта долевого строительства определяется после получения экспликации УОГУП «Бюро технической инвентаризации» на момент ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

Общая площадь объекта долевого строительства с учетом холодных помещений - 

<

данные изъяты>

В акте приема-передачи квартиры от 28.11.2017 отражена площадь, указанная в техническом паспорте по состоянию на 27.09.2017. Квартира № в соответствии с техническим паспортом имеет общую площадь - 

<

данные изъяты> При применении понижающего коэффициента площадь балкона отражена в техническом паспорте, как 1

<

данные изъяты>

Показатели общей площади квартиры с понижающим коэффициентом используются только для целей государственного статистического наблюдения (технического учета) и обязательны лишь для организаций технической инвентаризации, а не для сторон договора участия в долевом строительстве. 

Согласно п.п. 3.1. Договора долевого участия цена Договора (объекта долевого строительства) составляет 1 498 700 руб. Для расчета цены договора принимается площадь указанного в п. 1.2. настоящего договора объекта долевого строительства с учетом площади холодных помещений (веранды).

В силу части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Частью 2 статьи 5 этого закона предусмотрена возможность изменения цены договора об участии в долевом строительстве после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

В соответствии с п.п. 3.2. по соглашению сторон цена договора может быть изменена в следующих случаях:

- внесения изменений и дополнений в проектную документацию в соответствии с действующим законодательством;

- увеличения площади Объекта более чем на 2,0 кв.м;

- внесения изменений в состав Объекта долевого строительства по соглашению Сторон.

При заключении договора участия в долевом строительстве в полной мере действует принцип свободы договора, закрепленный ст. 1, 421 ГК РФ. Это означает, что согласование условий о цене, сроках и порядке ее уплаты осуществляется на основании свободного волеизъявления сторон.

Полагает, что указанные условия договора не нарушают требований закона, при этом являясь результатом соглашения сторон.

Так же согласно п. 1.2. Договора фактическая площадь объекта долевого строительства определяется после получения экспликации УОГУП «Бюро технической инвентаризации» на момент ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. 

На момент заключения договора истица согласилась со всеми существенными условиями договора добровольно и без принуждения. Таким образом, на основании указанных положений закона и условий заключенного сторонами договора у ответчика отсутствует неосновательное обогащение.

Что касается требования о взыскании компенсации морального вреда в размере 5 000 руб., то из представленных истицей доказательств не усматривается, что ей причинены физические и нравственные страдания действиями ответчика, нарушающими ее личные неимущественные права либо посягающие на принадлежащие ей другие нематериальные блага.

Просит в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, дело правоустанавливающих документов, суд приходит к следующему.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу требований п. 4 ст. 4 указанного Федерального закона договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии со ст. 5 вышеуказанного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии со ст. 7 данного Федерального застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 11.04.2016 между ФИО1 и ООО «Строительное объединение «Стройград» заключен договор № 105 долевого участия в строительстве многоквартирного дома. 

В соответствии с п.1.2. договора объектом долевого строительства является однокомнатная квартира, условный строительный номер 

<

данные изъяты>

Согласно п. 2.2. договора срок передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства установлен 10 октября 2017 года.

В соответствии с п. 3.1 договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключенного между сторонами, цена объекта долевого строительства составляет 1 498 700 руб.

В акте приема-передачи квартиры от 28.11.2017 отражена площадь, указанная в техническом паспорте по состоянию на 27.09.2017, согласно которому квартира в соответствии с техническим паспортом имеет общую площадь - 

<

данные изъяты>

Применение понижающего учетного коэффициента к площади балкона, лоджии, веранды при подсчете общей площади квартиры предусмотрено пунктом 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года N 37 во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 года N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации".

Между тем, данные нормативные акты определяют основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в Российской Федерации, но не регулируют и не устанавливают обязательные для сторон правила определения цены сделки в договоре долевого участия в строительстве.

То обстоятельство, что орган технической инвентаризации по-иному определяет площадь квартиры, не дает основания для изменения того порядка определения цены договора, который стороны определили при его заключении.

В силу положений пункта 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Технический паспорт помещения не отражает изменений конфигурации внешних границ квартиры, в том числе вспомогательных помещений по сравнению с проектной документацией, выкопировка из которой является приложением к договору о долевом строительстве.

При заключении договора стороны определили составляющие характеристики объекта долевого инвестирования, включая вид вспомогательных помещений, принцип расчета продаваемой площади объекта.

Каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло.

Разрешая требования истца о взыскании денежных средств с ответчика в качестве неосновательного обогащения, суд исходит из того, что в силу приведенных выше правовых норм стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять как подлежащий передаче объект долевого строительства, так и стоимость строительства объекта в соответствии с проектной документацией.

Более того, условиями договора предусмотрена возможность по соглашению сторон изменить цену договора в случаях внесения изменений и дополнений в проектную документацию в соответствии с действующим законодательством, увеличения площади объекта более чем на 2,0 кв.м, внесения изменений в состав объекта долевого строительства по соглашению сторон. Между тем, таких обстоятельств судом не установлено, соглашение между сторонами об изменении цены договора не достигнуто. 

Доводы истца о том, что в связи с уменьшением площади, указанной в договоре, уменьшаются потребительские свойства объекта, что право на соразмерное уменьшение цены договора следует из закона, суд находит несостоятельными, поскольку разница в общей площади жилого помещения составляет менее 0,5 кв.м, и не является значительной.

Таким образом, оснований для взыскания денежных средств в пользу истца в связи с несоответствием площади объекта долевого участия проектной площади, а также в связи с разночтением в площади холодных помещений суд не усматривает.

Как указано в п. 2.2 договора срок передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику - 10.10.2017. 

Судом установлено, что 27.10.2017 застройщиком было направлено уведомление истцу по ее новому месту жительства в г.Москве о сдаче дома в эксплуатацию с приглашением на подписание Акта приема-передачи объекта долевого строительства в течении 7 дней с момента получения этого уведомления. 03.11.2017 состоялась неудачная попытка вручения, после чего только 23.11.2017 истцом уведомление было получено. Акт приема-передачи составлен сторонами 28.11.2017.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются. 

Согласно ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

С учетом изложенного, поскольку судом установлен факт нарушения ответчиком сроков передачи истице объекта долевого строительства, при этом период просрочки начался с 11.10.2017, имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истицы неустойки, предусмотренной ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Так, в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Учетная ставка на день исполнения обязательства, указанный в договоре, составляла 8,5%. Размер неустойки за период 11.10.2017 по 03.11.2017 (в пределах заявленных требований с учетом уточнения) составит 20 382,32 руб., исходя из следующего расчета: 1 498 700 руб. х 8,5 % : 300 х 2 х 24 дн.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ.

В силу положений ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

С учетом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Как указал Конституционный Суд РФ в Определении от 15 января 2015 года N 7-О, положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ являются одним из правовых способов защиты от злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е. по существу способом реализации требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которому осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части первой указанной статьи речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В Определении от 22 января 2004 г. N 13-0 Конституционный Суд РФ также подчеркивал, что право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Из анализа действующего законодательства следует, что неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательства, для другой стороны.

Принимая во внимание, что неустойка является формой гражданско-правовой ответственности за допущенные застройщиком нарушения срока исполнения обязательства по передаче квартиры, и не может являться средством обогащения, учитывая фактические обстоятельства дела, а именно цену договора, крайне незначительный период просрочки передачи квартиры (24 дня), наличие у истца иного жилья, пригодного для постоянного проживания, отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что просрочка передачи квартиры повлекла для истца какие-либо существенные негативные последствия, утрату имущества, а также то обстоятельство, что ответчиком были соблюдены нормы законодательства в области долевого строительства и истцу было направлено уведомление о необходимости принять объект, исходя из принципа разумности и справедливости, баланса прав и законных интересов сторон, обстоятельств дела, суд полагает возможным снизить неустойку до 11 000 руб. 

В соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Принимая во внимание, что для компенсации морального вреда в порядке приведенной правовой нормы достаточным условием является подтверждение факта нарушения прав потребителя, суд приходит к выводу о законности о компенсации такого вреда, поскольку имело место нарушение прав истца, как потребителя, нарушением срока передачи объекта.

С учетом фактических обстоятельств дела, степени нарушения прав истицы, незначительность периода нарушения ответчиком своих обязательств по договору и иные вышеизложенные обстоятельства, суд считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в сумме 1 000 руб. 

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

Истец обращался к ответчику с претензией о выплате неустойки, которая не была удовлетворена в добровольном порядке. В связи с изложенным, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф.

Размер штрафа составит 6 000 руб. ((11 000 + 1 000) х 50%). С учетом заявленного ходатайства, учитывая вышеизложенные обстоятельства, с применением ст.333 ГК РФ суд полагает возможным уменьшить сумму штрафа до 3 000 руб.

Таким образом, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Строительное объединение «Стройград» в пользу ФИО1 неустойку в сумме 11 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 1 000 руб., штраф в сумме 3 000 руб. 

В удовлетворении остальной части иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Ленинский районный суд г. Ульяновска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. 

Судья Т.Е.Тураева