Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 августа 2019 года город Видное

Видновский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Ивановой Ю.С.,

при секретаре: Васильевой Е.С., 

с участием: истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО Аматол о признании добросовестным приобретателем, отмене запрета на совершение регистрационных действий, и признании права собственности на квартиру, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ООО Аматол с требованиями о признании добросовестным приобретателем трехкомнатной квартиры по адресу: 

<

адрес>. Также просит снять запрет на совершение регистрационных действий на данную квартиру.

Истица просит признать за ней право собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование иска указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор возмездного оказания услуг № предметом которого являлся комплекс услуг, а именно бронирование за заказчиком объекта с целью заключения заказчиком договора купли продажи на срок до ДД.ММ.ГГГГ подготовка и организация подписания договора купли продажи между заказчиком и правообладателем, осуществление мероприятий направленных на приобретение заказчиком права собственности на объект. 

ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами был подписан предварительный договор № о заключении договора купли продажи недвижимого имущества, предметом которого являлось определение сторонами необходимых и существенных условий договора купли – продажи трех комнатной квартиры, по адресу: 

<

адрес>. По условиям договора стоимость квартиры составляет 

<

данные изъяты> Стороны обязались подписать основной договор купли продажи квартиры в срок до ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с п.2.2 договора, квартира принадлежит продавцу на праве собственности. Согласно п. 2.5 продавец гарантирует покупателю что на момент подписания основного договора, квартира не будет продана, состоять в споре, или под арестом.

Истцом произведена оплата стоимости квартиры в полном объеме, согласно платежного поручения от ДД.ММ.ГГГГ

В настоящее время многоквартирный дом, в котором находится квартира, сдан в эксплуатацию, согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан договор купли – продажи недвижимого имущества № и акт приема передачи квартиры.

В соответствии с п.1.5 договора, продавец гарантирует что на момент подписания договора квартира не состоит в споре, залоге, не находится под арестом, свободна от любых имущественных прав и претензний третьеих лиц.

Ответчик передал квартиры истцу в фактическое владение и пользование по подписанному сторонами акту приема передачи ДД.ММ.ГГГГ

После подписания договора купли – продажи, истец обратилась за регистрацией права собственности, однако, Управлением Росреестра по 

<

адрес>, было принято уведомление о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №. Осуществление действий по регистрации перехода права собственности в отношении указанной квартиры приостановлено, в связи с наложенными арестами. 

В связи с наложением запрета на недвижимое имущество, принадлежащее ООО Аматол, и запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом, истец не может зарегистрировать право собственности на квартиру.

Данный иск можно определить как указывает истец, как внедоговорное требование собственника имущества о подтверждении перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество.

Истица и ее представитель в судебном заседании исковые требования поддержали, по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика в судебном заседании иск признала. Судом признание иска не принято, как противоречащее закону и нарушающее прав и законные интересы третьих лиц.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, не находит оснований для удовлетворения иска, поскольку, нарушение прав истца со стороны ООО Аматол в части признания права собственности на квартиру в данном случае не установлено, истцом неверно избран способ защиты права, а также право собственности на квартиру у истца не возникло, в связи с отсутствие государственной регистрации договора, договор купли продажи квартиры является не заключенным, согласно ст. 433 ГК РФ.

Из материалов дела установлено следующее:

ДД.ММ.ГГГГ. между ООО Аматол и ФИО1 заключен предварительный договор №, по условиям которого, ООО Аматол принял на себя обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ на условиях предусмотренных договором, заключить основной договор №. Квартира обладает следующими характеристиками: порядковый №, кадастровый №, номер секции 5, этаж 2, количество комнат 3, площадь с учетом летних помещений 74, 70 кв.м., общая площадь 72, 40. Квартира принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Цена квартиры по основному договору составляет 

<

данные изъяты> 

Согласно п. 4.1 договора, покупатель уплачивает продавцу обеспечительный платеж в размере 

<

данные изъяты>, в течение 2 рабочих дней с даты подписания настоящего договора, п.4.3.

Согласно платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ. (внутренний перевод) ФИО1 оплатила ООО АрДиАй, денежные средства в размере 

<

данные изъяты> 

ДД.ММ.ГГГГ между ООО Аматол и ФИО1 заключен договор купли – продажи недвижимого имущества, по условиям которого, продавец принял на себя обязательства в порядке в сроки предусмотренные в договоре, передать в собственность покупателю квартиру № расположенную на 2 этаже, многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, а покупатель обязуется принять квартиру и уплатить за нее цену предусмотренную в договоре. 

Цена квартиры составила 

<

данные изъяты>. 

Согласно п.3.4 продавец в счет исполнения обязательств покупателя по оплате квартиры засчитывает обеспечительный платеж уплаченный покупателем в соответствии с предварительным договором ль ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты>. 

ДД.ММ.ГГГГг. между сторонами подписан акт приема передачи квартиры.

ДД.ММ.ГГГГг. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в адрес ФИО1 направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права собственности. При проведении правовой экспертизы установлено, что согласно сведениям ЕГРН содержится актуальная запись о запрете на основании Постановления судебного пристава исполнителя о запрете регистрационных действия в отношении объектов недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. №- СД, выдавший орган Ленинский РОСП УФССП России по Московской области. 

Осуществление действий по государственной регистрации перехода права собственности приостанавливается до снятия ареста. 

Положение п. 2 статьи 223 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. 

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Судом установлено, что заключенный между сторонами договор не прошел государственную регистрацию, и в связи с этим приходит к выводу о том, что до момента государственной регистрации представленный договор купли-продажи в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, без чего невозможно признание за истцом права собственности на спорный объект недвижимости.

Соответственно, их требования об отмене ограничений также не подлежат удовлетворению. 

В ст. 12 ГК РФ указаны способы защиты гражданских прав.

В силу п. 2 ст. 442 ГПК РФ заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства.

Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. В случае, если арест или опись имущества произведены в связи с конфискацией имущества, в качестве ответчиков привлекаются лицо, чье имущество подлежит конфискации, и соответствующий государственный орган. В случае, если арестованное или включенное в опись имущество уже реализовано, иск предъявляется также к приобретателю имущества.

Фактически истцом заявлены требования об освобождении имущества от ареста со ссылкой на принадлежность ему арестованного имущества.

Ввиду того, что на момент вынесения первого из постановлений судебных приставов исполнителей 21.11. 2018 г. об ограничении в отношении объекта недвижимости истец не являлась собственником указанного имущества (ст. 219 ГК РФ), ее требования об освобождении имущества от ареста не подлежат удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 118-ФЗ "О судебных приставах" законные требования судебного пристава подлежат выполнению всеми органами, организациями, должностными лицами и гражданами на территории Российской Федерации.

Постановление о наложении запрета на отчуждение должником при наличии у него неисполненных обязательств по сводному исполнительному производству постановлено в пределах полномочий судебного пристава-исполнителя в отношении имущества, право собственности на которое было зарегистрировано на день вынесения постановления за должником.

Таким образом, ограничение права продавца в отношении объекта недвижимости произведено судебным приставом законно и обоснованно и исключает возможность распоряжения покупателем полученным им имуществом.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРН, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии с ч. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в государственном реестре имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в государственном реестре о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена не управомоченным отчуждателем. (пункт 38).

Таких доказательств со стороны истца не представлено. 

Следует учитывать, что, подписывая договор купли-продажи спорного имущества с истцом в марте 2019 г. ответчик распорядился недвижимостью на которую было наложено ограничение, сведения о котором содержались в ЕГРН. 

Истец ссылается на исполнение сторонами договора купли-продажи квартиры.

Между тем, ФИО1 не представлено доказательств, подтверждающих факт оплаты продавцу цены договора. Как усматривается из платежного документа от ДД.ММ.ГГГГ оплата ФИО1 произведена в адрес иного юридического лица ООО АрДиАй, которое участником сделки не является. 

Согласно п. 3 ст. 431.2 ГК РФ, сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178).

Таким образом, истцом неверно избран способ защиты права. 

Пользование истцом спорной квартирой правового значения для рассмотрения спора о наличии оснований для освобождения имущества от ареста и признании права собственности на квартиру не имеет, поскольку такое владение не сопряжено с возникновением права собственности на арестованное имущество. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО Аматол о признании добросовестным приобретателем, отмене запрета на совершение регистрационных действий, и признании права собственности на квартиру, - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение месяца. 

Мотивированное решение изготовлено 30.08. 2019 г. 

Федеральный судья Иванова Ю.С.