Дело № 3а-516/2020

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

27 февраля 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению публичного акционерного общества «ОДК-Уфимское моторостроительное производственное объединение» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

публичное акционерное общество «ОДК-Уфимское моторостроительное производственное объединение» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости и просило установить кадастровую стоимость земельных участков площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером 

<

данные изъяты> и площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере их рыночной стоимости определенной в отчете об оценке по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца заявленные требования поддержал. Выразил несогласие с экспертным заключением по определению рыночной стоимости объектов, полагал, что имеются основания для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица публичного акционерного общества «ОДК-Сатурн» поддержал заявленные требования административного истца, возражая относительно результатов оценочной экспертизы, поддержал ходатайство по делу о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее – административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, представил письменные пояснения, в которых решение об удовлетворении административного иска оставил на усмотрение суда, результаты судебной оценочной экспертизы не оспаривал.

Иные лица (Управление Федеральной государственной службы кадастра и картографии по Московской области, администрация городского округа Лыткарино Московской области, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки») участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав эксперта ФИО1, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для основного производства, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> и земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для основного производства, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы. 

Разрешая спор суд, исходит из того, что административный истец, как собственник объектов недвижимости в силу положений действующего законодательства вправе оспорить установленную кадастровую стоимость, определив ее в размере рыночной.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «ФинЭкспертОценка», согласно которого рыночная стоимость объектов недвижимости определена на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость у земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 

<

данные изъяты> рублей; земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Учитывая наличие возражений органа утвердившего кадастровую стоимость с размером которой не согласен административный истец, принимая в внимание разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в пунктах 20, 23 Постановления N 28 с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза. 

Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Объективная оценка» ФИО1.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № СЭ-198/19 от 14 января 2020 года, в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки. Экспертом определена рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на дату кадастровой оценки:

- земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 

<

данные изъяты> рублей;

- земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценивая экспертное заключение по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд исходит из того, что оно соответствует требованиям Закона о государственной судебно-экспертной деятельности и федеральным стандартам оценки; приведенные в нем выводы эксперта ФИО1 не допускают их неоднозначного толкования; исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с применением метода корректировок в рамках сравнительного подхода; заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и достаточным стажем работы, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Суд с учетом анализа экспертного заключения, пояснений данных экспертом в ходе судебного разбирательства приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, приведенное экспертом ФИО1, достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки.

Доводы представителей административного истца и заинтересованного лица о допущенных, по их мнению, экспертом нарушениях при проведении судебной оценочной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения и опровергаются как материалами дела, так и представленным заключением.

Суд, проанализировав экспертное заключение на предмет нарушений указанных стороной административного истца и заинтересованного лица, не может с ними согласиться исходя из следующего. 

Как видно из экспертного заключения, эксперт при исследовании использовал справочную литературу, в частности «Справочника корректировок для оценки стоимости земельных участков Московской области» 2017г., который использовал для определения корректировки на удаленность от МКАД. Принимая во внимание, что по данным справочника объекты-аналоги, которые имеют удаленность от 0 до 20 км от МКАД, не требуют внесения корректировки. 

Эксперт в работе также применял методический справочник под ред. ФИО2, каких-либо ограничений по невозможности использования данного справочника при проведении экспертизы не установлено, напротив в оценочной деятельности указанный методический материал используется широко. 

Кроме того, при производстве судебной оценочной экспертизы эксперт использовал Федеральные стандарты оценки, положения которых не содержат указаний о максимальном разрыве между ценами объектов-аналогов. Образцы для исследования подбираются сопоставимые по виду разрешенного использования, характеристикам местоположения, площади и прочим ценообразующим факторам. Если сравнить стоимость объекта-аналога № 2 после внесения всех корректировок (табл. № 5 заключения), то увидим, что цены между объектами-аналогами не превышает 18 %, что свидетельствует об однородности выборки произведенной экспертом. 

Определяя стоимость объектов недвижимости доходным подходом экспертом в заключении вопреки утверждению представителей сторон прибыль предпринимателя при расчете затратной части была учтена, что отражено в табл. № 21 и № 22.

И экспертного заключения также явствует, что согласно источникам информации, который эксперт использовал для определения арендных ставок, уровень арендных ставок уже «очищен» от операционных доходов, (стр. 58 заключения). Поскольку арендные ставки указаны без операционных доходов, то данная величина расходов дополнительно из арендной ставки не вычиталась. 

Отклоняя доводы о нарушениях допущенных экспертом при исследовании объектов оценки сравнительным подходом суд, учитывает следующее. 

Как видно из экспертного заключения эксперт рассматривал два земельных участка с идентичными ценообразующими характеристиками для сравнения обобрано пять объектов-аналогов для исследования максимально приближенным к объекту оценки. Так объект-аналог № 1 и объект исследования относятся к одному сегменту рынка: земельные участки производственно-складского назначения, сопоставимы по ценообразующим факторам. Объект-аналог № 2 и объект исследования также относятся к одному сегменту рынка: земельные участки производственно-складского назначения, сопоставимы по ценообразующим факторам. Критерий выбора аналогов по удельным показателям цен как-то, утверждали представители стороны истца, в ФСО № 7 не отражен, в выборке присутствуют объекты с информационных сайтов, адреса которых приведены в заключении, следовательно, говорить о нарушении, допущенном экспертом, не представляется возможным. 

Также из экспертного заключения следует, что при производстве экспертизы эксперт проанализировал возможность применения сравнительного, доходного и затратного подходов. В частности экспертом указано, что сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений РФ № 568-р от 06.03.2002 г. условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами исследуемых. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Эксперт в расчетах использует цены предложений, по причинам описанным в заключении (стр.15-16).

Экспертом были приведены адреса официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов, подтверждающие отсутствие сопоставимых объектов сделок в городах: Лыткарино, Люберцы, Дзержинский. По данным единого портала торгов Московской области с 01.01.2017 по 01.01.2018 проведены торги по продаже 285 лотов, однако ни один их них не сопоставим по местоположению с исследуемыми объектами (не относятся к г.о. Люберцы, г. Лыткарино, г. Дзержинский).

Таким образом, заключение эксперта не противоречит п. 22 ФСО № 7 эксперт использовал в расчетах объем доступных ему рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, причины использования лишь части доступных эксперту объектов-аналогов подробно описаны в заключении.

Изложенное выше в целом позволяет суду сделать вывод, что эксперт ФИО1 провел исследование по вопросам, поставленным в определении суда объективно, на строго научной основе, в пределах своей специальности, всесторонне и в полном объеме согласно ст.8 Федерального закона №73-Ф3 от 31.05.2001 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1 был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, в своих пояснениях ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы с приведением обоснований своих выводов. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов, а также выводов и суждений эксперта у суда не имеется.

Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалах дела доказательствами.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства, поскольку экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному судом экспертному учреждению, экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим специальное высшее образование, стаж экспертной работы, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении исследования судебный эксперт руководствовался, в том числе: Федеральными законами «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и «Об оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценки – ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 4, ФСО № 7, справочными материалами по оценке недвижимости.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований согласиться с позицией сторон, поскольку все возражения представителей сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Исходя из изложенного суд, не усмотрел оснований для назначения по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы. 

Позиция, приведенная в представленной стороной рецензии на судебную оценочную экспертизу судом принята во внимание не может быть, поскольку основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения экспертиз и лишь сводится к критическому, частному мнению лица относительно выводов судебного эксперта, что не может являться самостоятельным исследованием и по своей сути и оказать влияние на выводы эксперта. 

Не усмотрел суд и оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы лишь по основаниям не согласия стороны административного истца с размером рыночной стоимости определенной в экспертом в заключении. 

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Учитывая изложенное выше, а также исходя из того, что экспертное заключение изучено и исследовано в судебном заседании с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением: земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 

<

данные изъяты> рублей; земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером 

<

данные изъяты> в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объектов кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объектов, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В соответствии со ст. 17,18 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости следует считать 22 ноября 2019 года. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление публичного акционерного общества «ОДК-Уфимское моторостроительное производственное объединение» поданное в Московский областной суд 22 ноября 2019 года удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для основного производства, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 

<

данные изъяты> рублей;

земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 

<

данные изъяты> кв. метров, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для основного производства, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Требования публичного акционерного общества «ОДК-Уфимское моторостроительное производственное объединение» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, подготовленном оценщиком ООО «ФинЭкспертОценка» - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 02 марта 2020 года.

Судья М.Ю. Елизарова