Гражданское дело № 2-1081/2019

УИД 42RS0037-01-2019-002244-07

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Юргинский городской суд Кемеровской области

в с о с т а в е:

председательствующего судьи Королько Е.В., 

при секретаре судебного заседания Адаменко Н.А., 

с участием:

истца ФИО1,

представителя истца ФИО2, 

13 августа 2019 года

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Юрге Кемеровской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи недвижимости незаключенным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО1 в лице своего представителя ФИО2, действующего на основании доверенности, обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи недвижимости от 12.12.2013 г. и договора купли-продажи недвижимости от 10.01.2014 г. - незаключенными, истребовании из чужого незаконного владения ФИО4 имущество: земельный участок, с кадастровым номером ***, жилой дом с кадастровым номером ***, расположенные по адресу: ***.

Исковые требования мотивированы тем, что *** года между ФИО1 и ФИО3 был подписан договор купли-продажи недвижимости, предметом которого являлся земельный участок, *** расположенный по адресу: ***, кадастровый ***, принадлежащий истцу на праве собственности. Впоследствии, *** между ФИО1 и ФИО3 был подписан договор купли-продажи недвижимости, предметом которого также стал указанный земельный участок, но с расположенным на нем жилым домом с хозяйственными постройками, общей площадью ***, имеющий согласно данного договора кадастровый ***. Вместе с тем, на момент заключения указанных договоров на указанном земельном участке имелись также иные здания (строения) – это двухэтажный жилой (гостевой) дом с гаражом, площадью около ***, и трехэтажный жилой дом, площадью около ***., права собственности на которые не были зарегистрированы в установленном законом порядке, но в то же время, согласно условиям указанных договоров какие-либо права (в том числе, права собственности) на данные строения по договору не передавались. Указанные строения нельзя было отнести к хозяйственным постройкам, поскольку по смыслу закона к хозяйственным постройкам относятся сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. Какие-либо характеристики хозяйственных построек передаваемых по договору совместно с жилым домом, площадью ***. м., в указанных договорах также отсутствуют.

Отсутствие в договорах данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, характеристик передаваемых хозяйственных построек, правовая неопределенность в отношении иных находящихся на земельном участке строений (сооружений): двухэтажного жилого (гостевого) дома с гаражом, площадью около *** трехэтажного жилого дома, площадью около *** по смыслу ст. 432 ГК РФ, со всей определенностью, свидетельствуют о незаключенности указанных договоров купли-продажи недвижимости, в связи с несогласованностью всех его существенных и необходимых условий, предусмотренных законом. 

В соответствии с п. 1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, при этом, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида. Как усматривается из указанных выше договоров, в них отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Полагает, данные договоры в соответствии со ст.432, ст. 554 ГК РФ, ст. 35 Земельного Кодекса РФ являются незаключенными в силу отсутствия в указанных договорах согласования всех существенных условий, которые отнесены законом к таким договорам.

Положения ч.3 ст.432 ГК РФ были введены в гражданское законодательство Федеральным законом от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ, то есть после подписания вышеуказанных договоров, в связи с чем, принятие истцом оплаты за указанное в данных договорах имущество не может служить безусловным основанием признания таких договоров заключенными, в связи с отсутствием данного требования закона на момент подписания вышеуказанных договоров и недопустимостью обратной силы закона. С момента вступления указанной нормы закона в силу истец никак не подтверждал действие указанных договоров. Впоследствии, на указанный жилой дом и земельный участок было зарегистрировано право собственности за ФИО4, указанному в договоре от *** жилому дому присвоен кадастровый ***.

Постановлением Конституционного суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае приобретения имущества по возмездному договору у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск).

В соответствии с абзацем 6 пункта 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П, поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Об указанных выше обстоятельствах незаключенности договора купли-продажи недвижимости от 12.12.2013 г. и договора купли-продажи недвижимости от ***, а также о лицах, являющихся надлежащими ответчиками по иску о защите указанных в настоящем иске прав истца, последнему стало известно только в связи с обращением 24.06.2019 г. за юридической помощью к ИП ФИО2, осуществляющему в соответствии с законом деятельность в области права, поскольку все иные обращения истца за юридической помощью ранее к иным лицам не выявили приводимых в настоящем иске обстоятельств о незаключенности договора, а сам истец не обладает необходимыми юридическими познаниями о существенных условиях указанных договоров и не мог ранее знать о необходимых в силу закона существенных условиях таких договоров.

Полагают, что в силу ст.200 ГК РФ, срок исковой давности по указанным в настоящем иске требованиям истцом не пропущен.

Просят признать договор купли-продажи недвижимости от *** и договор купли-продажи недвижимости от *** незаключенными по указанным в настоящем иске основаниям; истребовать из чужого незаконного владения ФИО4 земельный участок, площадью 2000 кв. м., расположенный по адресу: ***, кадастровый ***, и жилой дом, общей площадью ***м., расположенный по тому же адресу, кадастровый *** (л.д. 2-5)

Определением Юргинского городского суда Кемеровской области от 13 августа 2019 года принят отказ истца ФИО1, в лице его представителя ФИО2, от иска к ФИО3, ФИО4 в части требований о признании договора купли-продажи недвижимости от *** незаключенным. Производство по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании договоров купли-продажи недвижимости незаключенными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, - прекращено в части исковых требований о признании договора купли-продажи недвижимости от *** незаключенным, в связи с отказом истца от данной части исковых требований (л.д. 113).

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить, пояснил, что ФИО3 является родственницей его дочери ФИО4. Он ее видел всего лишь один раз. Дочь предложила переписать на ФИО3 дом в 2013 году, чтобы взять кредит. Также она пояснила, что претендовать на дом никто не будет, что истец, как жил, так и будет там жить. У ФИО4 была от него генеральная доверенность, поэтому все документы она подготовила сама. В органе регистрации при сдаче документов, отказали, т.к. под домом не был оформлен земельный участок. Таким образом, дочери пришлось оформить договор купли-продажи и на земельный участок, который он подписал. Все эти годы продолжал жить в доме. Договор купли-продажи был оформлен ФИО4 на дом, сгоревший в 2007 году, он только подписал договор. На земельном участке, где был сгоревший дом, истец построил два дома, где и проживал. Начал строительство в 2010 году. Как-то весной 2017 года он (истец) приехал с города, и ему ФИО5, который был за сторожа, в этом доме и водителем, сказал, что приезжала ФИО4, забрала ключи и сказала его (истца) не впускать. Потом из выписки ЕГРН он узнал, что ФИО4 в 2015 году переписала дом на себя. Ему известно, что ФИО4 выставила два новых дома на продажу. Новые дома в эксплуатацию не сданы, кадастровых номеров нет, как незавершенные строительством объекты они не оформлены, строительство не закончено. Но жить в данных домах было возможно. С 2011 г. -2012 г. он уже жил в трехэтажном жилом доме, там было построено два этажа, третий этаж был под отделку. Двухэтажный дом был обжит к 2012 году, в этом гостевом доме на первом и втором этаже можно было жить. Но помещение над гаражом, было не доделано. Считает, что договор не заключен, в договоре ничего не описано, акта о передаче не было. ФИО3 денег ему не передавала. В договоре говорится о каких-то хозяйственных постройках. На самом деле никаких хозяйственных построек нет. Это жилые дома. Дом, который сгорел, на данный момент не существует. Двое новых домов находятся на одном земельном участке, где ранее располагался сгоревший дом. Согласен с тем, что он продолжал строительство на чужом земельном участке. ФИО4 говорила ему, что это все временно потом все перепишут обратно. 

Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности от 22.04.2019г. (копия на л.д. 19), поддержал требования истца, просил их удовлетворить.

Ответчики ФИО4, ФИО3 в судебное заседание не явились, о его времени и месте извещены своевременно и надлежащим образом (л.д. 70, 72), причины неявки не известны. Представили письменные возражения на исковое заявление, в котором заявили о пропуске срока исковой давности, указали, что с исковыми требованиями не согласны, считают их незаконными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Решением Юргинского городского суда Кемеровской области по делу № 2-127/2017 от 02.03.2017 г., вступившим в законную силу 18.05.2017 г., в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи жилого дома с хозяйственными постройками, расположенного по адресу: ***, заключенного между ФИО1 и ФИО3 от ***; о прекращении права собственности ФИО4 на земельный участок общей площадью *** м., кадастровый номер земельного участка ***; о прекращении права собственности ФИО4 на жилой дом общей площадью ***. м., кадастровый ***; о признании за ФИО1 прав о собственности на недвижимое имущество: жилой дом с хозяйственными постройками, общей площадью *** кв.м., кадастровый ***, земельный участок общей площадью ***.м., кадастровый ***, расположенные по адресу: ***, отказано в полном объеме. Согласно указанному решению судом установлен факт исполнения истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 надлежащим образом условий договора от ***, и основания для расторжения договора купли-продажи индивидуального жилого дома общей площадью ***. м., расположенного по адресу: ***, на земельном участке с кадастровым номером *** от *** отсутствуют, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований ФИО1 следует отказать в полном объеме.

Настоящий иск о признании договора от *** незаключенным истец подал 01.07.2019 г.. Пунктом 3 статьи 432 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации) установлено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить, принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1). Указанная редакция Гражданского кодекса Российской Федерации действует с 01.06.2015 г., при этом статьей 2 Федерального закона от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ установлено, что по правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Поскольку спорный договор сторонами исполнен, а требование о признании данного договора незаключенным (новые правоотношения) заявлено истцом после 01.06.2015 г., к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 3 статьи 432 ГК РФ, в силу которого истец не может требовать признания спорного договора незаключенным. В связи с чем, доводы истца о том, что данное правило не подлежит применению к спорным правоотношениям, подлежат отклонению.

Для признания сделки купли-продажи ничтожной из-за нарушения принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости истец должен доказать принадлежность ему, как собственнику, расположенных на спорном участке строений и сооружений. Истцом не представлено доказательств, свидетельствующие о принадлежности ему каких-либо объектов недвижимости на земельном участке на момент продажи, кроме жилого дома с хозяйственными постройками, общей площадью ***. м., кадастровым ***. Доводы истца о наличии на земельном участке двух жилых домов подтверждаются только его пояснениями, в то время как факт возникновения

недвижимости является его постановка на кадастровый учет, а единственным документом, подтверждающим возникновение права собственности на недвижимое

имущество является акт государственной регистрации права.

Полагают, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с требованиями о признании договора купли-продажи недвижимости от *** и договора купли-продажи недвижимости от *** незаключенными. Поскольку оспариваемые договоры купли-продажи недвижимости от *** и купли-продажи недвижимости от *** были заключены в даты их подписания, течение срока исковой давности по требованию о признании договоров незаключенными начинается со дня, когда началось исполнение этих сделок, поскольку ФИО1 являлся стороной сделок. С момента совершения договоров до предъявления ФИО1 исковых требований в суд в 01.07.2019 г. об их оспаривании прошло более 6 лет, то есть по истечении трехлетнего срока со дня исполнения сделок. Уважительных причин пропуска исковой давности ФИО1 не представлено.

Право собственности ФИО3 на дом и землю зарегистрировано в ЕГРП *** ФИО3, являясь законным собственником спорного имущества, *** продала дом и земельный участок по договору ФИО4, которая открыто и законно владеет и пользуется земельным участком и жилым домом, расположенными по адресу: ***. Договор купли-продажи, заключенный между ФИО4 и ФИО3 от *** на жилой дом и земельный участок, никем не оспорен, не признан недействительным.

Полагают, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с требованием об истребовании имущества из незаконного владения ФИО4. Спорный земельный участок и жилой дом приобретены ФИО4 на основании возмездного договора у ФИО3, право собственности которой было зарегистрировано в установленном законом порядке в публичном государственном реестре. При этом основанием возникновения права собственности на земельный участок и жилой дом у продавца ФИО3 является договор купли-продажи от ***, который подписан ФИО1 лично. ФИО1 о нарушении его права - выбытии жилого дома и земельного участка из его законного владения по его воле стало известно ***, когда было зарегистрировано право собственности ФИО3 на дом и землю в ЕГРП. О том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права - фактическом владельце спорного имущества ФИО4, ФИО1 могло быть известно после того, как ФИО4 *** зарегистрировала свое право собственности на участок и дом на основании договора купли-продажи от ***, т.е. когда сведения о правообладателе были внесены в ЕГРП и стали общедоступными. В связи с чем, на момент предъявления иска в суд 01.07.2019 г. трехлетний срок исковой давности истек, что является самостоятельным основанием для отказа удовлетворении исковых требований (л.д. 73-75).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, в судебное заседание не явились, о его времени и месте извещены своевременно и надлежащим образом, представили письменные объяснения, в котором просили рассмотреть дело в отсутствии своего представителя, указали, что в настоящее время, согласно данным ЕГРП, спорный земельный участок с кадастровым номером *** с *** зарегистрирован на праве собственности за ФИО4 на основании договора купли-продажи от ***, заключенного между ФИО3 и ФИО4. С *** данный земельный участок принадлежал ФИО1 на основании Постановления Администрации Юргинского района *** от 25.10.2010 г. «О предоставлении земельного участка в собственность ФИО1» и впоследствии *** был отчужден по договору купли-продажи от *** в пользу ФИО3. Жилой дом с кадастровым номером 42:17:0103004:758 зарегистрирован на праве собственности за ФИО4 на основании договора купли-продажи от ***, заключенного между ФИО3 и ФИО4. С *** данный объект недвижимости принадлежал ФИО1 на основании Акта приема в эксплуатацию законченного строительством индивидуального жилого дома с хозяйственными постройками от ***, утвержденного распоряжением Верх-Тайменской сельской администрации за ***-p от *** и, впоследствии, *** был отчужден по договору купли-продажи недвижимости от *** в пользу ФИО3. 16.07.2019 г. наложен запрет на совершение действий по регистрации вышеуказанного имущества на основании определения Юргинского городского суда от 08.07.2019 г. по делу № 2-1081/2019. Полагают, что заявленные требования могут быть удовлетворены при наличии у истца доказательственной базы, которая будет оценена судом на предмет допустимости и относимости (л.д. 80-81).

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли - продажи недвижимости от *** ФИО1 обязуется передать в собственность ФИО3 земельный участок, общей площадью *** кв.м. с кадастровым номером ***, с расположенным на нем жилым домом с хозяйственными постройками, общей площадью ***.м., расположенные по адресу: ***, а ответчик ФИО3 обязуется принять недвижимость и уплатить за него денежные средства в размере 230 000 рублей (л.д. 10-12). 

Договор купли-продажи недвижимости от *** и переход права собственности на земельный участок и жилой дом к ФИО3 были зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выписками из ЕГРН от *** (л.д. 63, 65).

Согласно выпискам из ЕГРН от *** право собственности на земельный участок, общей площадью ***.м. с кадастровым номером *** и жилой дом, общей площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, расположенные по адресу: ***, на основании договора купли-продажи от 22.12.2015г. перешло от ФИО3 к ФИО4 (л.д. 63, 65).

Согласно выпискам из ЕГРН от *** собственником земельного участка, общей площадью ***м. с кадастровым номером *** и жилого дома, общей площадью *** кв.м., с кадастровым номером ***, расположенные по адресу: ***, является ФИО4 (л.д. 60-61, 67-69).

Истец полагает договор купли-продажи от *** не заключенным, поскольку сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а именно, в нем отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на земельном участке. По сути, истец указывает на отсутствие соглашения по такому существенному условию, как предмет договора.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», разъясняется, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). 

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Как следует из содержания оспариваемого договора купли-продажи недвижимости от *** предметом договора указан земельный участок, с расположенным на нем жилым домом с хозяйственными постройками (недвижимость). В п. 1.3. договора «Характеристики и состав Недвижимости» приводится подробное описание предмета договора, а именно: земельный участок, общей площадью 2 000 кв.м. с кадастровым номером 42:17:0103004:442; жилой дом с хозяйственными постройками, общей площадью ***м., кадастровый (или условный номер) ***; адрес недвижимости: ***.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действующей на дату заключения договора) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно п. 1 ст. 5 вышеуказанного Федерального закона каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (далее - кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

С учетом изложенного, суд находит несостоятельными доводы стороны истца о том, что стороны не достигли соглашения относительно предмета договора в части данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. 

В спорном договоре указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору: 

- земельный участок, с кадастровым номером ***; 

- жилой дом с хозяйственными постройками, кадастровый (или условный номер) ***. 

Предмет договора купли-продажи недвижимости индивидуализирован указанием на кадастровый номер, площадь и адрес объектов.

В соответствии с требованиями ст. 35 Земельного кодекса РФ, договор купли-продажи заключен в отношении земельного участка с расположенным на нем зданием, принадлежащим одному лицу.

С учетом установленных обстоятельств, суд отказывает в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от *** незаключенным по заявленным истцом основаниям.

Спорный договор не содержит каких-либо условий о продаже будущих недвижимых вещей – двух недостроенных жилых домов, на которые ссылается истец. 

При этом истцом заявлены требования о признании незаключенным именно договора купли-продажи недвижимого имущества от ***, т.е. купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером ***, с расположенным на нем жилым домом с хозяйственными постройками, кадастровый (или условный номер) *** Указанное недвижимое имущество с актуальными кадастровыми номерами он просит истребовать из чужого незаконного владения.

Исковое заявление не содержит требований о признании незаключенным какого-либо договора купли-продажи строящихся жилых домов, расположенных по тому же адресу, а также истец не просит истребовать указанные объекты.

Решением Юргинского городского суда Кемеровской области от 02 марта 2017 года по делу № 2-127/2017 по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и договора купли-продажи жилого дома с хозяйственными постройками, о прекращении права собственности ФИО4, признании права собственности за ФИО1 установлено, что истец ФИО1 и ответчик ФИО3 надлежащим образом исполнили условия договора и основания для расторжения договора купли-продажи индивидуального жилого дома общей площадью *** м., расположенного по адресу: ***, на земельном участке с кадастровым номером ***, от *** отсутствуют (л.д. 100-105). Решение суда вступило в законную силу 18 мая 2017 года. 

В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса РФ (введенного Федеральным законом от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ), сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Положения Гражданского кодекса РФ, в редакции Федерального закона от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ, применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

На основании вышеизложенного суд полагает, что к спорной ситуации подлежит применению вышеуказанное правило, закрепленное в п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, согласно которому сторона, подтвердившая каким-либо образом действие договора, не вправе ссылаться на незаключенность этого договора («эстоппель»).

Данное правило вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ).

Руководствуясь правилом п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, также следует отказать в иске в части требования о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от *** незаключенным.

Кроме того, стороной истца заявлено о пропуске срока исковой давности. 

В силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Истец является стороной спорного договора, как следует из материалов дела, ФИО1 лично подписал спорный договор от *** и подал заявление о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а потому с 2014 года ему известно о том, что спорный жилой дом и земельный участок по договору купли-продажи перешли в собственность ФИО6. Учитывая, что ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением лишь ***, срок исковой давности является пропущенным. 

Описываемые ФИО1 и подтвержденные свидетелями обстоятельства о том, что истец пользовался спорным имуществом до 2017 года, лишь свидетельствуют о причинах пропуска срока исковой давности, которые уважительными не являются.

Отсутствие юридических познаний также не может быть признано судом уважительной причиной пропуска исковой давности и обращение за юридической помощью не влияет на исчисление ее сроков.

Согласно ст. 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Разрешая иск ФИО1 в части истребовании из чужого незаконного владения ФИО4 спорного имущества: земельный участок, площадью ***. м., с кадастровым номером ***, жилой дом, общей площадью *** кв. м, с кадастровым номером ***, расположенные по адресу: ***, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (п. 2 ст. 302 ГК РФ).

Согласно п. 32, 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

Поскольку ФИО1 собственником спорного недвижимого имущества не является, в ЕГРН зарегистрировано прекращение его права собственности *** (выписки из ЕГРН на л.д. 63, 65), он не обладает правом истребовать данное имущество у ФИО4

На основании изложенного в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Тепляковой С..Н, ФИО4 о признании договора купли-продажи недвижимости от *** незаключенным, истребовании из чужого незаконного владения ФИО4 имущества: земельный участок, площадью *** кв. м., с кадастровым номером ***, жилой дом, общей площадью *** м, с кадастровым номером ***, расположенные по адресу: ***, - отказать в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд с подачей жалобы через Юргинский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Юргинского городского суда -подпись- Е.В. Королько

Решение принято в окончательной форме 12 сентября 2019 года

Судья Юргинского городского суда -подпись- Е.В. Королько