Дело № 2-356/2025 УИД: 23RS0013-01-2025-000190-58

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Гулькевичи 27 марта 2025 года 

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Бочко И.А.,

при секретаре Чеботаревой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Администрации муниципального образования Гулькевичский район о сохранении нежилого помещения после выполнения строительных работ по реконструкции, о признании права собственности,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику и просит сохранить нежилое помещение № с кадастровым номером № литер М, общей площадью 220,1 кв.м, количество этажей – 1, материал стен – кирпичные, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1301 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, признав право собственности на него за ФИО1; указать, что решение по данному иску является основанием для внесения изменений в государственный кадастровый учет в отношении объекта недвижимости - нежилое помещение 

<

адрес> с кадастровым номером № литер М, общей площадью 220,1 кв.м, количество этажей – 1, материал стен – кирпичные, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1301 кв.м, по адресу: 

<

адрес>,и регистрации права на него.

Свои требования истец обосновал тем, что истцу ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит нежилое помещение, номера на поэтажном плане 2-6, этаж 1, литер ММ1м, кирпичное, общей площадью 129,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером: №. ФИО1 является пользователем земельного участка общей площадью 1301 кв.м, с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, с разрешенным использованием - «обслуживание автотранспорта: размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковка) транспортных средств, автозаправочных станций (бензиновых, газовых); размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве придорожного сервиса; размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей». В нежилом помещении № кадастровый №, собственником ФИО1 выполнены строительные работы по реконструкции. Реконструкция выполнена без разрешения, нежилое помещение №, кадастровый № после реконструкции не введено в эксплуатацию. Истец обратился в Администрацию муниципального образования Гулькевичский район с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ему было разъяснено, что действующим градостроительным законодательством не предусмотрена реконструкция объекта «помещение», предоставленные документы не предусмотрены ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и не применимы к рассмотрению в рамках действующего градостроительного законодательства. Выполненные строительные работы по реконструкции нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> произведены на земельном участке с соответствующим разрешенным использованием, реконструкция согласно техническому заключению соответствует санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью. Отсутствие у истца разрешения на реконструкцию и акта ввода в эксплуатацию само по себе не является основанием для отказа в сохранении объекта недвижимости. Поскольку разрешение на реконструкцию не может быть выдано после осуществления реконструкции, а выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на реконструкцию не осуществляется, постольку иной, внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у истца отсутствует, истец вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, в заявлении просил дело рассмотреть в его отсутствие, заявленные требования поддержал, просил удовлетворить. 

Представитель ответчика администрации муниципального образования Гулькевичский район в судебное заседание не явился, представил возражения относительно исковых требований, в которых просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, указал, что строительные работы должны вестись при наличии разрешения на строительство. Иск о признании права на самовольную постройку является исключительным способом защиты права. Материалы дела не свидетельствуют, что истцом предпринимались меры во внесудебном порядке легализовать постройки. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю надлежаще уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, возражений и отзывов на иск не представил, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовал. 

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу, что требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что истцу ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит нежилое помещение, номера на поэтажном плане 2-6, этаж 1, литер ММ1м, кирпичное, общей площадью 129,7 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером: №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. 

Земельный участок общей площадью 1301 кв.м, с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, с разрешенным использованием - «обслуживание автотранспорта: размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковка) транспортных средств, автозаправочных станций (бензиновых, газовых); размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве придорожного сервиса; размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей», находится в пользовании истца ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. 

За пользование земельным участком истцом вносится плата на основании расчета, представляемого Администрацией МО Гулькевичский район.

Истцом в нежилом помещении №, кадастровый № выполнены строительные работы по реконструкции.

В результате реконструкции выполнены следующие строительные работы, в том числе: 

-демонтированы наружные несущие конструкции (наружные стены с оконными проёмами) помещения № (коридор-до реконструкции), общей площадью 19,0 кв.м;

-демонтированы наружные несущие конструкции (южная (тыльная) наружная стена с дверным проёмом) помещения № (производственная-до реконструкции), общей площадью 28,3 кв.м;

-демонтирована перегородка с дверным проёмом между помещением № (производственная-до реконструкции) и помещением № (коридор-до реконструкции);

-демонтирована перегородка с оконным проёмом между помещением № (производственная-до реконструкции) и помещением № (коридор-до реконструкции);

-демонтирована перегородка с дверным проёмом между помещением № (производственная-до реконструкции) и помещением № (коридор-до реконструкции и дополнительных строительных работ);

-демонтирована перегородка с оконными проёмами и дверным проёмом между помещением № (производственная-до реконструкции) и помещением № (коридор-до реконструкции);

-демонтирована перегородка с дверным проёмом между помещением № (производственная-до реконструкции) и помещением № (производственная-до реконструкции);

-демонтирована перегородка с дверным проёмом между помещением № (производственная-до реконструкции) и помещением № (производственная-до реконструкции);

-демонтирована перегородка между помещением № (производственная-до реконструкции) и помещением № (производственная-до реконструкции);

-возведены (построены) наружные несущие конструкции (наружная южная (тыльная) стена с дверным проёмом), перегородка длиной 11,42 м, в результате чего образовано нежилое помещение № (нежилая комната-после реконструкции), общей площадью 70,3 кв.м;

-в образованном нежилом помещении № (нежилая комната-после реконструкции), возведены (построены) 2(две) перегородки, в том числе 1(одна) с дверным проёмом, в результате чего образовано нежилое помещение № (сан.узел- после реконструкции), общей площадью 2,6 кв.м;

-в северной (фасадной) наружной стене образованного нежилого помещения № (нежилая комната-после реконструкции) оборудован открытый арочный проём шириной 6,41м;

-возведены (построены) наружные несущие конструкции (наружная южная (тыльная) стена с дверным проёмом), перегородка длиной 11,42 м, в результате чего образовано нежилое помещение № (нежилая комната-после реконструкции), общей площадью 69,0 кв.м;

-в образованном нежилом помещении № (нежилая комната-после реконструкции), возведены (построены) 2(две) перегородки, в том числе 1(одна) с дверным проёмом, в результате чего образовано нежилое помещение № (сан.узел- после реконструкции), общей площадью 2,6 кв.м;

-в северной (фасадной) наружной стене, образованного нежилого помещения № (нежилая комната-после реконструкции) оборудован открытый арочный проём шириной 6,30м;

-возведены (построены) наружные несущие конструкции (наружная южная (тыльная) стена с дверным проёмом), в результате чего образовано нежилое помещение № (нежилая комната-после реконструкции), общей площадью 73,0 кв.м;

-в образованном нежилом помещении № (нежилая комната-после реконструкции), возведены (построены) 2(две) перегородки, в том числе 1(одна) с дверным проёмом, в результате чего образовано нежилое помещение № (сан.узел- после реконструкции), общей площадью 2,6 кв.м;

-в северной (фасадной) наружной стене, образованного нежилого помещения № (нежилая комната-после реконструкции) оборудован открытый арочный проём шириной 6,65м.

Реконструкция выполнена без разрешения, нежилое помещение № строения 4, кадастровый № после реконструкции не введено в эксплуатацию. 

По завершении реконструкции истец обратился в Администрацию МО Гулькевичский район за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию.

Сообщением № от ДД.ММ.ГГГГ истцу разъяснено, что действующим градостроительным законодательством не предусмотрена реконструкция объекта «помещение», предоставленные документы не предусмотрены ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и не применимы к рассмотрению в рамках действующего градостроительного законодательства.

В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ и пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. В соответствии с пунктом 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно- гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В соответствии с абзацем 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием. 

Из системного толкования вышеуказанных норм гражданского и земельного законодательства, а также обстоятельств настоящего дела следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную истцом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды, может быть признано при соблюдении определенных условий. Собственник земельного участка должен определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений соответствующего целевого назначения. Возведенное в соответствии с условиями договора, градостроительными нормами и правилами строение не должно нарушать права и интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Указанная позиция также соответствует разъяснению, изложенному в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014 года. 

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в совместном Постановлении «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» № 10/22 от 29 апреля 2010 года указали, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет, истец производит плату за пользование участком, рассчитанную Администрацией МО Гулькевичского района в бюджет муниципального района.

Согласно техническому Заключению от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертом филиала ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по Гулькевичскому району, на момент осмотра каких-либо признаков неблагоприятного воздействия от выполненных и выполняемых строительных работ на несущие и ограждающие конструкции существующего строения (деформаций, сквозных трещин, отклонения от вертикали, выпучивания стен и др.) не выявлено, техническое состояние несущих и ограждающих конструкций исправное, выполненные работы не создают угрозы жизни и здоровью граждан. Таким образом, согласно анализа нормативных требований, технических и объемно-планировочных характеристик, образованные в результате выполненных строительных работ по реконструкции в нежилом помещения №, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес> нежилые помещения, в том числе: нежилое помещение, состоящее из нежилых помещений №, литер «М», общей площадью 72,9 кв.м, нежилое помещение, состоящее из нежилых помещений №№, литер «М», общей площадью 71,6 кв.м, нежилое помещение, состоящее из нежилого помещения №№, литер «М», общей площадью 75,6 кв.м по основным нормативным требованиям: планировочным, санитарно-гигиеническим, противопожарным - соответствуют строительным нормам и правилам, предъявляемым к данной категории нежилых зданий и помещений -здание общественное, помещение общественного назначения: здание, помещение, предназначенные для обеспечения общественных функций за счет размещения в нем учреждений, предприятий, организаций и т.д., предоставляющих услуги (обслуживание) населению, класс функциональной пожарной опасности Ф5.1 и Ф5.2 (Федеральный закон от 22.07.2008 №123-ФЗ (ред. от 25.12.2023) «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". Статья 32. Классификация зданий, сооружений и пожарных отсеков по функциональной пожарной опасности. В результате выполненных строительных работ по реконструкции образованы 3(три) функционально независимых друг от друга нежилых помещения, которые можно использовать, как помещения общественного назначения различного по функциональности, предназначенные для обеспечения общественных функций за счет размещения в нем учреждений, предприятий, организаций и т.д., предоставляющих услуги (обслуживание) населению. На основании вышеизложенного и проведенных специалистом исследований, образованные 3(три) функционально независимых друг от друга нежилых помещения, являются объектами капитального строительства, так как представляют собой строительные объекты, назначением которого является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций. Образованные 3(три) функционально независимых друг от друга нежилых помещения являются недвижимым имуществом (ГК ст.130), так как являются объектами прочно связанным с землей, то есть объектами, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, объектами капитального строительства, группа капитальности III. Выполненная реконструкция в нежилом помещении №, кадастровый № затрагивает интересы других (третьих) лиц и не соответствует следующим условиям (п.3 ст. 222 ГК РФ): если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Выполненная реконструкция в нежилом помещении №, кадастровый № не затрагивает интересы других (третьих) лиц и соответствует следующим условиям (п.3 ст. 222 ГК РФ): если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям. Согласно своему функциональному назначению, образованные в результате реконструкции в нежилом помещении №, кадастровый №(три) функционально независимых друг от друга нежилых помещения можно использовать как: нежилое помещение литер «М»: помещение № – нежилая комната площадью 70,3 кв.м, помещение № – сан. узел площадью 2,6 кв.м, общая площадь 72,9 кв.м, основная площадь 70,3 кв.м, вспомогательная площадь 2,6 кв.м; нежилое помещение литер «М»: помещение № – нежилая комната площадью 69,0 кв.м, помещение № – сан. узел площадью 2,6 кв.м, общая площадь 71,6 кв.м, основная площадь 69,0 кв.м., вспомогательная площадь 2,6 кв.м.; нежилое помещение литер «М»: помещение № – нежилая комната площадью 73,0 кв.м., помещение № – сан. узел площадью 2,6 кв.м, общая площадь 75,6 кв.м, основная площадь 73,0 кв.м, вспомогательная площадь 2,6 кв.м. Итого по помещению № общая площадь 220,1 кв.м, основная площадь 212,3 кв.м, вспомогательная площадь 7,8 кв.м. 

Согласно техническому паспорту площадь застройки составляет 220,1 кв.м (17 % от площади участка, то есть менее 75%), что находится в пределах допустимых параметров. 

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации в отношении отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами (пункт 5 части 2 статьи 49 ГрК РФ).

В частях 1 и 2 статьи 48.1 ГрК РФ перечислены объекты, относящиеся к особо опасным, технически сложным и уникальным.

Нежилое помещение № имеет площадь менее 1500 кв.м (220,1 кв.м), к опасному, технически сложному, а также уникальному не относится.

Учитывая, что нежилое помещение № с кадастровым номером №, литер М расположено на земельном участке с соответствующим видом разрешенного использования, имеются документы, подтверждающие, что строительные работы по реконструкции соответствуют санитарно-эпидемиологическим и пожарным нормам, не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью; размещение объекта находится в пределах земельного участка, суд считает возможным сохранить нежилое помещение № после выполнения строительных работ по реконструкции, признать за истцом право собственности на указанный объект. 

Отсутствие у истца разрешения на реконструкцию и акта ввода в эксплуатацию само по себе не является основанием для отказа в сохранении объекта недвижимости и в признании за истцом права собственности на самовольно реконструированный объект недвижимости. Обращение истца в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию свидетельствует о предпринятых им мерах к легализации самовольной реконструкции. Поскольку разрешение на реконструкцию не может быть выдано после осуществления реконструкции, а выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на строительство не осуществляется, постольку иной, внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности, у истца отсутствует.

Согласно п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22, судебный акт является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в силу судебные акты.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 к Администрации муниципального образования Гулькевичский район о сохранении нежилого помещения после выполнения строительных работ по реконструкции, о признании права собственности - удовлетворить. 

Сохранить нежилое помещение № с кадастровым номером №, литер М, общей площадью 220,1 кв.м, количество этажей – 1, материал стен – кирпичные, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1301 кв.м, по адресу: 

<

адрес> признав право собственности на него за ФИО1. 

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в государственный кадастровый учет в отношении объекта недвижимости - нежилое помещение № с кадастровым номером №, литер М, общей площадью 220,1 кв.м, количество этажей – 1, материал стен – кирпичные, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1301 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, и регистрации права на него.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья 

Гулькевичского районного суда

Краснодарского края И.А. Бочко