№

Дело № 2а-1716/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 августа 2025 года г. Воскресенск Московская область

Воскресенский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Черкасовой М.А.,

при помощнике судьи Ильиной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю о возложении обязанности исключить запись об ипотеке (залоге), 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Воскресенский городской суд Московской области с административным иском к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю об исключении записи об ипотеке (залоге), просит суд: обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю исключить запись об ипотеке (залоге) от 

<

дата>, номер государственной регистрации №, в отношении жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 58 кв.м., количество этажей 1, установленную в пользу ФИО5; обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю исключить запись об ипотеке (залоге) от 

<

дата>, номер государственной регистрации №, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1296 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, установленную в пользу ФИО5

В обоснование заявленных требований истец ФИО2 указала следующее:

Между ФИО2 (Резник) А.В. (покупатель) и ФИО5 (продавец), 

<

дата> был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка.

В соответствии с условиями договора продавец передал в собственность покупателя жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 58 кв.м., количество этажей 1, обладающий следующими индивидуальными характеристиками: жилой дом, площадь: общая 58 кв.м., жилая 38,9 кв.м., инвентарный №, литер: А, а, этажность:1 и земельный участок, занятый жилым домом, и обладающий следующими индивидуальными характеристиками: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, площадь: 1296 кв.м., адрес: 

<

адрес>, кадастровый №.

Согласно п. 2.1 договора стоимость объекта составляет 3500000 рублей 00 копеек. Пунктом 2.2 договора определено, что стоимость объекта включает в себя стоимость земельного участка неотъемлемо следуемого судьбе строения.

Согласно п. 3.1 договора, объект, приобретаемый покупателем по договору, в обеспечение обязательства покупателя по выплате продавцу цены объекта находится в залоге у продавца с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.

Залоговая стоимость объекта устанавливается сторонами равной стоимости объекта, определенной в п. 2.1 договора.

Право залога возникает у продавца с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю и прекращается в момент исполнения покупателем своих обязательств по договору.

Покупателем свои обязательства по оплате стоимости договора исполнены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями и распиской, написанной продавцом собственноручно.

В адрес продавца, 22 ноября 2022 года направлено уведомление о необходимости обратиться в орган осуществляющий государственную регистрацию права с заявлением о погашении записи об ипотеке (залоге). Уведомление продавцом получено 01 декабря 2022 года, что подтверждается сведениями сайта почты России.

В связи с уклонением продавца от обращения с заявлением о погашении записи залога (ипотеки), 30 сентября 2024 года покупатель обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о погашении записи залога (ипотеки) в отношении вышеуказанных объектов. К заявлению прилагались копии платежных документов, подтверждающих исполнение покупателем предусмотренных договором обязательств, по оплате стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 

<

дата> №, ответчик приостановил государственную регистрацию, указав, что в целях устранения причин приостановления необходимо обратиться с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке залогодержателю.

Уведомлением об отказе государственной регистрации прав от 

<

дата> №, ответчик отказал ФИО2 в государственной регистрации погашения записи залога (ипотеки) указав, что с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке не обратился залогодержатель.

Наличие записи об ипотеке (залоге) нарушает права ФИО2 на распоряжение имуществом по своему усмотрению, в том числе препятствует его разделу с бывшим супругом.

В судебное заседание административный истец ФИО2, представитель административного ответчика Управления Росреестра по Краснодарскому краю, представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Московской области, заинтересованное лицо ФИО7 не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте его проведения (л.д. 107-112). 

На основании ст. 150 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело при сложившейся явке.

Согласно письменного отзыва Управления Росреестра по Краснодарскому краю (л.д. 64-66): орган регистрации прав не вправе самостоятельно по своей инициативе при отсутствии заявления и необходимых документов вносить в ЕГРН какие-либо записи; учитывая, что административный истец не устранил причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прекращения обременения, Управление Росреестра по Краснодарскому краю приняло решение об отказе в осуществлении регистрационных действий; действия Управления Росреестра по Краснодарскому краю являются законными и обоснованными.

Заинтересованное лицо ФИО4 поддержал исковые требования и пояснил, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению по доводам и основаниям в них изложенным. По делу в Ленинском районном суде Краснодарского края предмет другой, основание другое: новое обращение в Росреестр – новый отказ. Сейчас в производстве Ленинского районного суда г. Краснодара по ГПК РФ есть приостановленное дело, предмет спора: признать обязательства ФИО2 к ФИО5 исполненными и прекратить запись. ФИО5 умер. Административный истец свою обязанность перед продавцом исполнила в полном объеме, сумму, предусмотренную договором, ему выплатила. Однако продавец на протяжении длительного времени от исполнения обязанности по обращению совместно в органы Росреестра уклонялся и всячески препятствовал прекращению записи. 

Суд, выслушав заинтересованное лицо, изучив материалы административного дела, приходит к следующему:

Частью первой статьи 218 КАС РФ предусмотрено, что гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ч. 9 ст. 226 КАС РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

По смыслу положений ст. 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

По данной категории административных дел на административного истца возложена обязанность доказывания нарушения своих прав, свобод и законных интересов и соблюдения сроков обращения в суд, а обязанность по доказыванию соответствия оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам - на орган, организации, лицо, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, принявшие оспариваемые постановления либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Если суд признает оспариваемые решения, действия (бездействие) не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, он принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействие) незаконными и обязывает административного ответчика устранить нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению (ч. 2 ст. 227 КАС РФ).

Между тем, по данному административному делу таких правовых условий, позволяющих принять решение об удовлетворении заявленных административным истцом требований, не имеется.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2).

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Согласно ст. 352 ГК РФ, залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 1). При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст. 339.1) (п. 2).

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

В силу ст. 1110 ГК РФ, при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное (п. 1).

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).

В соответствии с положениями Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 2). Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 19).

Согласно ст. 25 указанного ФЗ № 102, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей (п. 1).

Согласно разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (п. 52). Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны (п. 53).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2023 года № 23 «О применении судами правил о залоге вещей», если залоговые отношения прекращены, в том числе ввиду истечения срока, предусмотренного п. 6 ст. 367 ГК РФ, однако залогодержатель уклоняется от совершения действий, направленных на погашение записи о наличии залога в ЕГРН или в реестре уведомлений, должник или залогодатель - третье лицо вправе предъявить к залогодержателю иск о признании залога прекращенным (абз. 2 п. 2 ст. 352 ГК РФ). 

В соответствии со ст. 1 Федерального закона РФ от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 1). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч. 5).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (ч. 1 ст. 14 ФЗ № 218).

В силу ст. 53 ФЗ № 218, государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости (ч. 1). Если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, то государственная регистрация перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляются при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется. Залогодержатель уведомляется о поступлении документов на государственную регистрацию перехода права, ограничения права на заложенное имущество, обременения заложенного имущества, проведенной в указанных случаях государственной регистрации, а также о проведенных одновременно государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства и государственной регистрации ипотеки такого объекта долевого строительства в порядке и способами, которые устанавливаются органом нормативно-правового регулирования (ч. 4). Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом (ч. 11).

В ходе рассмотрения дела судом установлены следующие обстоятельства:

Между ФИО2 и ФИО5, 

<

дата> был заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, по условиям которого: продавец передал в собственность покупателя жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 58 кв.м., количество этажей 1, обладающий следующими индивидуальными характеристиками: жилой дом, площадь: общая 58 кв.м., жилая 38,9 кв.м., инвентарный №, литер: А, а, этажность:1 и земельный участок, занятый жилым домом, и обладающий следующими индивидуальными характеристиками: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, площадь: 1296 кв.м., адрес: 

<

адрес>, кадастровый №.

30 сентября 2024 года в Управление Росреестра по Краснодарскому краю обратилась ФИО2 с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении вышеуказанных объектов недвижимости.

По результатам правовой экспертизы Управлением Росреестра по Краснодарскому краю было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав.

Государственным регистратором было установлено, что согласно данным ЕГРН правообладателем земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, является ФИО2 В отношении спорных объектов зарегистрирована ипотека на основании договора купли-продажи дома и земельного участка от 

<

дата> (п. 3.1 договора).

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от 

<

дата> №, ответчик приостановил государственную регистрацию, указав, что в целях устранения причин приостановления необходимо обратиться с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке залогодержателю.

Учитывая, что административный истец не устранил причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прекращения обременения, Управлением Росреестра по 

<

адрес> вынесено уведомлением об отказе государственной регистрации прав от 

<

дата> №

Кроме того, на основании постановления судебного пристава-исполнителя МОСП по взысканию штрафов специально уполномоченных органов № от 

<

дата> в рамках исполнительного производства №-ИП в ЕГРН внесена запись о запрете на совершение регистрационных действий в отношении заявленного недвижимого имущества.

Таким образом, у государственного регистратора имелись правовые основания для приостановления государственной регистрации прав и отказе в государственной регистрации прав.

Кроме того, как установлено в ходе рассмотрения дела, в Ленинском районном суде г. Краснодара находится гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО5 о признании обязательств исполненными и прекращении записи об ипотеке, производство по которому приостановлено в связи со смертью ФИО5

Согласно свидетельства о смерти, ФИО5 умер 

<

дата>.

Как следует из справки нотариуса, единственным наследником ФИО5 является ФИО7

Учитывая вышеизложенное, представленные административным истцом доказательства не свидетельствуют о незаконности обжалуемого решения Управления Росреестра по Краснодарскому краю об отказе в государственной регистрации прав и необходимости возложения обязанности на Управление Росреестра по Краснодарскому краю исключить запись об ипотеке (залоге) в отношении спорных объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных административных исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований ФИО2 к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю о возложении обязанности исключить запись об ипотеке (залоге) от 17 декабря 2018 года, номер государственной регистрации № в отношении жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 58 кв.м., количество этажей 1, установленную в пользу ФИО5; возложении обязанности исключить запись об ипотеке (залоге) от 

<

дата>, номер государственной регистрации №, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1296 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, установленную в пользу ФИО5- отказать. 

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Воскресенский городской суд в апелляционном порядке в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья: М.А. Черкасова

Мотивированное решение суда составлено 08 августа 2025 года.