Дело № 2-393/2025

УИД- 61RS0061-01-2025-000523-27

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

2 июля 2025 года ст. Вешенская

Шолоховский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Жаркова А.Л.,

при секретаре Остапенко В.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Шолоховского района Ростовской области, третьи лица – ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о признании права собственности на квартиру в реконструированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование требований на то, что она является собственником квартиры, с кадастровым номером №, площадью 72,5 кв.м., по адресу: 

<

адрес>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН.

Квартира расположена, на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 468 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки под личным подсобным хозяйством, по адресу: 

<

адрес>.

В 2000 г. истец осуществила реконструкцию квартиры путем возведения пристроек, при этом разрешение на строительство получено не было.

Для получения разрешения она обратилась в отдел архитектуры администрации Шолоховского района Ростовской области, только в 2025 г.

ДД.ММ.ГГГГ, получен ответ, в котором указано, что пристройки к квартире уже возведены без разрешительных документов, поэтому разрешение на строительство выдать не представляется возможным. Рекомендовано, в порядке ст.222 ГК РФ, обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Собственниками другой 

<

адрес>, по адресу: 

<

адрес>, являются ФИО2, ФИО3, ФИО4

На основании изложенного, истец просит сохранить квартиру, в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, литер АА1а, площадью 106,7 кв.м., в перепланированном и реконструированном состоянии и признать за ней право собственности на квартиру, с кадастровым номером №, площадью 106,7 кв.м., по адресу: 

<

адрес>.

Истец ФИО1, надлежащим образом извещённая о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась. От неё поступило заявление, в котором она просит рассмотреть дело в её отсутствие и указывает, что иск поддерживает.

Представитель истца адвокат Толстик М.Л. иск поддержала.

Представитель ответчика администрации Шолоховского района Ростовской области ФИО5 оставляет принятие решения на усмотрение суда 

Третьи лица ФИО2, ФИО3, ФИО4, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явились, от них поступило заявление, в котором они просят рассмотреть дело в их отсутствие и указывают, что не возражают против удовлетворения исковых требований.

В отсутствие неявившихся лиц дело рассмотрено по правилам ст.167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

ФИО1 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 468 кв.м., кадастровый №. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Выпиской из ЕГРН (л.д.55). 

Также ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 72,5кв.м., кадастровый №. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Выпиской из ЕГРН (л.д. 52-54). 

Истец в обоснование требований ссылается на то, что в целях улучшения условий проживания в указанных помещениях ею произведена реконструкция квартиры в виде возведения пристройки.

Согласно данным технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> имеет следующие характеристики: общая площадь – 106,7 кв.м., жилая площадь – 64,2 кв.м. В примечании указано, что изменение общей площади квартиры произошло за счет реконструкции и перепланировки. Ранее площадь была 72,5 кв.м., а стала – 106,7 кв.м. (л.д.8-12).

Истец обратилась в администрацию Шолоховского района с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию квартиры. В выдаче разрешения ей отказано, так как реконструкция проведена (л.д. 61).

Согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Исходя из положений ст. 25 ЖК РФ перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Понятие "реконструкция" установлено п. 14 ст. 1 ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

К объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (п. 10 ст. 1 ГрК РФ и ч. 6 ст. 15 ЖК РФ).

Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ и п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Часть 2 статьи 40 ЖК РФ допускает возможность реконструкции не всего многоквартирного дома, а отдельных помещений в нем.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно ст. 51 ГрК РФ для реконструкции объекта капитального строительства необходимо получение разрешения на реконструкцию. 

Поскольку в данном случае разрешение на реконструкцию получено не было, произведенные истцом работы необходимо квалифицировать как самовольные.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абзац второй п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренный законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Анализ ст. 222 ГК РФ в совокупности со ст. ст. 2, 51, 55 ГрК РФ позволяет сделать вывод о том, что возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, допущенная законодателем в п. 3 ст. 222 ГК РФ, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь создаваемый или реконструируемый объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью. 

Положения п. 3 ст. 222 ГК РФ распространяются не только на отношения, связанные с самовольным возведением нового объекта недвижимого имущества, но и на отношения, возникшие в результате самовольной реконструкции объекта недвижимости.

Из смысла п. п. 1 и 3 ст. 222 ГК РФ следует, что указанная статья не устанавливает запрет на признание права собственности на самовольную постройку, а определяет условия возникновения указанного права, в том числе: отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан.

Анализируя положения п. п. 2 и 3 ст. 222 ГК РФ, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении); застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем, из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.

В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из содержания указанных выше письменных доказательств, истцом фактически было осуществлено не строительство нового объекта, а реконструкция существующего.

Согласно техническому заключению №-ТЗ, выполненному специалистом ООО «Недвижимость», выполненная реконструкция квартиры по адресу: 

<

адрес> не создает неудобств жителям соседнего жилого помещения, угрозы для безопасности и здоровья жильцов, не нарушены нормы освещенности (комнаты обеспечены естественным освещением, что соответствует требованиям п.9.18 СП 55.13330.2016), не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, не затрагивае6т несущие конструкции, не снижает их несущие способности, не оказывает влияние на основные характеристики прочности и надежности здания в целом, а также на безопасность эксплуатации объекта (л.д. 13-51).

По данному делу данных о том, что сохранение объекта капитального строительства в реконструированном виде нарушает права и охраняемые законом интересы иных лиц суду не представлено. 

При таких обстоятельствах, поскольку указанная самовольная реконструкция, осуществленная в пределах земельного участка, находящегося в собственности истца, соответствует всем обязательным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, суд находит возможным сохранить указанную квартиру в реконструированном состоянии.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 (паспорт РФ №) к администрации Шолоховского района Ростовской области (ИНН 

<

***>), третьи лица – ФИО2, ФИО3 и ФИО4 о признании права собственности на квартиру в реконструированном состоянии – удовлетворить.

Сохранить квартиру с кадастровым номером № в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, площадью 106,7 кв.м. в реконструированном состоянии.

Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, с кадастровым номером №, площадью 106,7 кв.м., по адресу: 

<

адрес>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Шолоховский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 03.07.2025 года.

Судья: подпись А.Л. Жарков