дело № 3а-41/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 апреля 2018 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Политовой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ОЛАКС-Инвест» к администрации Костромской области, Управлению Росреестра по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ОЛАКС-Инвест» (далее – общество) обратилось в суд с названным иском, указывая в обоснование, что является собственником объекта капитального строительства: нежилое помещение № 2, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, этаж: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 29.12.2016 г. № 84-од на 2017 г. определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость, в который указанный объект недвижимости включен под номером 7071. Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 921 460 302,65 руб. Однако согласно Отчету № 5851, выполненному оценщиком ООО НП «Агентство Оценки» Р.Е.П., действительная рыночная стоимость объекта недвижимости 420 144 000 рублей.

Таким образом, размер кадастровой стоимости объекта недвижимости завышен по сравнению с его реальной рыночной стоимостью, что влечет за собой увеличение размера налоговых платежей и свидетельствует о нарушении прав административного истца.

Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области. Однако решением комиссии № № от 15 ноября 2017 г. заявление ООО «ОЛАКС-Инвест» об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости отклонено.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости равной 420 144 000 руб.

По делу проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости объекта капитального строительства и определению рыночной стоимости объекта капитального строительства.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «ОЛАКС-Инвест» - ФИО1 административные исковые требования уточнил, просит установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года – 452 530 000 руб., определенной экспертным заключением № 004/072-2018 от 30.03.2018 г.

Представитель административного ответчика администрации Костромской области – ФИО2, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области – ФИО3 не возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по Костромской области, представитель заинтересованного лица - ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ООО «ОЛАКС-Инвест» является собственником нежилого помещения № 2, назначение: нежилое, площадью 16 995,6 кв.м, этаж: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес> /том 1 л.д. 6, 7-26/.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость данного помещения по состоянию на 01 марта 2016 года утверждена в размере 921 460 302,65 руб. /том 1 л.д. 260/.

В отчете об оценке рыночной стоимости № 5851, выполненном оценщиком ООО НП «Агентство Оценки» Р.Е.П., рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года определена в размере 420 144 000 руб. /том 1 л.д. 30-217/. 

На отчет представлено положительное экспертное заключение № № от 30.07.2017 г. /том 1 л.д. 218-228/.

Общество 17 октября 2017 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. В обоснование заявления представлен вышеуказанный отчет.

Решением комиссии № № от 15 ноября 2017 года отказано в пересмотре кадастровой стоимости и определении её в размере рыночной стоимости ввиду того, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность /том 1 л.д. 27 оборот - 29/.

Этот же отчет представлен административным истцом в материалы административного дела.

В силу положений статей 373 и 374 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество.

Согласно пункту 2 статьи 375, статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации и с учетом Перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденного Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 29.12.2016 г. N 84-од, налоговая база по принадлежащему обществу зданию определяется как его кадастровая стоимость (№ п/п 7071).

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости влияют на права и обязанности ООО «ОЛАКС-Инвест».

Согласно абзацу 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абзац 37).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абзац 38).

Абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Ввиду возникновения сомнений в достоверности величины рыночной стоимости, определённой отчётом № 5851, по ходатайству представителя заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области – ФИО4 проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости объекта капитального строительства и определению рыночной стоимости объекта капитального строительства.

В выводах заключения эксперта № 004/072-2018, составленного экспертом ИП С.О.А., указано, что оценщиком при составлении отчета допущены следующие нарушения и ошибки:

- при анализе рынка объекта оценки оценщиком не рассматривался сегмент рынка – высококлассная торговая недвижимость, а приведенные в отчете ценообразующие факторы для высококлассной торговой недвижимости на самом деле относятся к сегменту рынка высококлассных офисов. В отчете отсутствует анализ ценообразующих факторов в сегменте рынка объекта оценки, отсутствуют выводы по анализу рынка (нарушен пункт 11 ФСО № 7);

- оценщиком приведены данные по диапазону цен на рынке торговых центров, оценить достоверность которых не представляется возможным, что нарушает пункт 11 ФСО № 3;

- при расчете рыночной стоимости объекта оценка сравнительным подходом оценщик использовал объекты-аналоги, которые не относятся к сегменту рынка объекта оценки. Кроме того, не учтены ценообразующие факторы для высококлассной торговой недвижимости (тип торгового центра, состав арендаторов), что нарушает пункт 22б ФСО № 7;

- местоположение объектов-аналогов при оценке земельного участка сравнительным подходом классифицировано неверно. Так, объект-аналог № 2 находится на удалении от существующей жилой застройки, в то время как отнесен оценщиком к спальному району среднеэтажной застройки; объект-аналог № 3 отнесен оценщиком к районам вокруг крупных промышленных предприятий, однако промышленные предприятия рядом отсутствуют (нарушены пункты 5, 8 ФСО № 3);

- при оценке рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом его местоположение отнесено к «спальному району среднеэтажной застройки», в то время как при оценке рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом его местоположение определено как «промышленная зона города» (нарушен пункт 5 ФСО №3);

- при оценке рыночной стоимости земельного участка неверно применена корректировка на расположение относительно красной линии для объекта-аналога № 1. Так, при описании аналога в отчете указано, что он находится на красной линии, как и объект оценки, однако при проведении расчетов к нему применена повышающая корректировка;

- расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом проведен неверно, а именно: неверно определена арендопригодная площадь, не учтено техническое состояние помещений, ставка капитализации определена ошибочно, допущена ошибка в расчетах при использовании метода дисконтирования денежного потока, что нарушает требования пункта 5 ФСО № 3.

Ввиду указанного эксперт сделал вывод о том, что допущенные нарушения не позволяют признать достоверной определённую в отчете рыночную стоимость объекта оценки.

Рыночную стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 года эксперт определил в размере 452 530 000 руб. /том 2 л.д. 46-165/.

Эксперт охарактеризовал объект исследования, определил сегмент рынка, к которому он относится (высококлассная торговая недвижимость), проанализировал данный сегмент (фактические данные о ценах сделок и (или) предложений), проанализировал основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Оценка объекта недвижимости произведена экспертом исходя из его фактического использования с применением доходного подхода. Затратный и сравнительный подходы экспертом не применялись. 

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Представители лиц, участвующих в деле, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли, административные исковые требования основаны на данном заключении эксперта.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 452 530 000 рублей.

Поскольку общество с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этим заявлением в комиссию – 17 октября 2017 года /том 1 л.д. 27-29/.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения № 2, назначение: нежилое, площадью 16 995,6 кв.м, этаж: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 452 530 000 (четыреста пятьдесят два миллиона пятьсот тридцать тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 17 октября 2017 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов