УИД 61OS0000-01-2024-001428-69

Дело № 3а-18/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 февраля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего судьи Золотых В.В.

при секретаре Федыняк Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 7 октября 2024 года № ОРС-61/2024/000970 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований административный истец указал, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Актом об определении кадастровой стоимости от 20 июня 2023 года № АОКС-61/2023/000113 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена в размере 39 491 137,10 рублей.

ФИО3 обратился в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости с приложением отчета об оценке от 9 сентября 2024 года № 19932/11/02-2023И.

Согласно отчету об оценке от 9 сентября 2024 года № 19932/11/02-2023И, выполненному оценщиком ООО «Гео-Дон», рыночная стоимость земельного участка составила 12 255 296 рублей.

Решением ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 07 октября 2024 года № ОРС-61/2024/000970 в удовлетворении заявления административного истца отказано.

Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, ФИО3 считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости – нарушающей его права как налогоплательщика.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО3 с учетом уточнения исковых требований просил признать незаконным решение ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 07 октября 2024 года № ОРС-61/2024/000970 и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 16 апреля 2024 года, в размере 20 441 000 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее – ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц привлечены: Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (Минимущество Ростовской области); ППК «Роскадастр»; администрация Старостаничного сельского поселения Каменского района Ростовской области.

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству, при рассмотрении дела ГБУ РО представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемые решения являются законными и обоснованными, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость земельных участков.

В отзывах ППК «Роскадастр», Администрации Старостаничного сельского поселения Каменского района Ростовской области выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

Представитель административного истца по доверенности ФИО4 в судебное заседание явился, поддержал административные исковые требования в уточненной редакции.

Остальные лица, участвующие в деле, и их представители в судебное заседание не явились, просили суд административное дело рассмотреть в свое отсутствие.

Посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате и времени судебного заседания, изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости 

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке»).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Постановлением Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 года № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке». Государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» наделено полномочиями по приему и рассмотрению заявлений об исправлении ошибок, по исправлению ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, установленной в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что ФИО3 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 26 410 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – площадки для занятий спортом, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании акта об определении кадастровой стоимости от 20 июня 2023 года № АОКС-61/2023/000113 в размере 39 491 137,10 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка оказывает влияние на объем прав и обязанностей административного истца как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом.

ФИО3 9 сентября 2024 года обратился в ГБУ РО с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости с приложением отчета об оценке земельного участка от 9 сентября 2024 года № 19932/11/02-2023И, выполненного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Гео-Дон» ФИО1

В соответствии с отчетом об оценке от 9 сентября 2024 года № 19932/11/02-2023И рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 16 апреля 2024 года составляет 12 255 296 рублей.

По результатам рассмотрения заявления административного истца ГБУ РО принято решение от 07 октября 2024 года № ОРС-61/2024/000970 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Согласно разделу V решения ГБУ РО причинами к отказу послужило то, что: в анализе рынка недвижимости отсутствуют исследования в части анализа влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране расположения объекта оценки (п. 5.1); оценщиком расширена территория исследования рынка недвижимости до нескольких муниципальных образований Ростовской области: Азовский, Мясниковский районы и г. Новошахтинск, без обоснования схожести экономических характеристик выбранных территорий с местоположением оцениваемого объекта (п. 5.2); нарушены требования, согласно которым существенная информация, приведенная в отчете должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки и в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем доступны; оценщиком использованы сведения об объекте-аналоге несопоставимом с объектом оценки при отсутствии корректировки по данному факту; отчет вводит в заблуждение; отчет об оценке не соответствует требования, согласно которому в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует использовать наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок (п. 5.3).

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд пришел к выводу о том, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ РО оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр экспертизы и оценки «Минель» ФИО2

В соответствии с заключением судебного эксперта ООО «Центр экспертизы и оценки «Минель» ФИО2 от 10 января 2025 года № 151/2025 в решении ГБУ РО от 7 октября 2024 года № ОРС-61/2024/000970 приведено восемь замечаний к отчету об оценке от 9 сентября 2024 года № 19932/11/02-2023И. В результате проверки и анализа отчета об оценке выявлено, что все восемь недостатков, перечисленных в решении ГБУ РО, имеются в отчете об оценке. Недостатки, указанные в пунктах 5.2 и 5.3, оказывают существенное влияние на итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

При составлении отчета об оценке оценщиком использовались неполные и (или) недостоверные сведения; допущены расчетные, методологические и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости; при составлении отчета допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, в том числе, подтверждаются нарушения, перечисленные в решении ГБУ РО от 7 октября 2024 года № ОРС-61/2024/000970.

Рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на 16 апреля 2024 года составляет 20 441 000 рублей.

Относительно выводов эксперта возражения, замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке от 9 сентября 2024 года № 19932/11/02-2023И, выполненного оценщиком ООО «Гео-Дон» ФИО1, не позволяет объективно установить рыночную стоимость земельного участка и при рассмотрении заявления ФИО3 у ГБУ РО имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Оспариваемое административным истцом решение ГБУ РО не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов административного истца. В этой связи основания для удовлетворения требований ФИО3 о признании решения от 7 октября 2024 года № ОРС-61/2024/000970 незаконным, предусмотренные статьей 227 КАС РФ, отсутствуют.

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

Величина рыночной стоимости земельного участка рассчитана судебным экспертом на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом.

При изложенных обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 09 сентября 2024 года.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ РО отказано, в связи с чем решение суда не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ООО «Центр экспертизы и оценки «Минель» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы на сумму 80 000 рублей.

В финансово-экономическом обосновании стоимости экспертизы судебным экспертом указано на значительное количество затраченного времени на производство экспертного исследования (40 рабочих часов) с детализацией по каждому этапу экспертизы.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

В обеспечение расходов на проведение экспертизы ФИО3 на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, перечислено 80 000 рублей (платежное поручение от 6 февраля 2025 года № 5). Данная сумма должна быть перечислена экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить частично.

Отказать ФИО3 в удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 7 октября 2024 года № ОРС-61/2024/000970 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 26 410 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – площадки для занятия спортом, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 16 апреля 2024 года в размере 20 441 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 9 сентября 2024 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от ФИО3 в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по делу № 3а-18/2025 (3а-567/2024), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» оплату за проведенную судебную экспертизу в размере 80 000 (восемьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 10 февраля 2025 года.

Судья В.В. Золотых