Дело № 2-658/2025 (2-5002/2024;)

54RS0003-01-2024-007636-60

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 ноября 2025 г. г.Новосибирск

Заельцовский районный суд г.Новосибирска в составе:

Председательствующего судьи Березневой Е.И.,

при секретаре Шемендюк А.В.,

с участием представителя истцов ФИО1,

представителя ответчика ЖСК «Покровский» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4, ФИО5 Ю. К. Н. В., Жука А. С., ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16 В.ча, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20 к ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ЖСК «Покровский» о признании недействительным в части вопросов __ __ решения общего собрания собственников жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с указанным иском.

В обосновании заявленных исковых требований ссылаются на то, являются собственниками жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ... что подтверждается сведениями, содержащимися в ЕГРН.

Управляющей компанией, осуществляющей содержание и ремонт общего имущества указанного многоквартирного жилого дома является ЖСК «Покровский».

В период с 11.06.2024г. по 28.06.2024г. по инициативе ФИО21, ФИО22, ФИО25, ФИО24, являющихся также членами правления ЖСК «Покровский» проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по ... в форме очно-заочного голосования, оформленного протоколом __ от 10.07.2024г.. В числе прочих вопросов на собрании были приняты решения по вопросу __ «Одобрить выполненные работы по завершению ... очереди ЖК «Покровский» на 31.12.2022 года на общую сумму 27 756 977,32 рублей за счет средств участников строительства - членов ЖСК «Покровский»»; по вопросу __ «Одобрить заключенные договора с ИП ФИО26 на сумму 26 412 579,04 рублей с оплатой за счет средств собственников. Утвердить целевой взнос 1 429,80 руб. за 1 кв.м, общей площади помещения собственника с ежемесячным начислением 102,13 руб./кв.м, с 01.01.2023 г до 29.02.2024 г.»

Истцы считают решение собрания собственников недействительным в части вопросов __ и 13 в связи с что допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление собственников и решения приняты по данным вопросам, не относящимся к компетенции общего собрания..

По мнению истцов, инициатором собрания дата и место проведения собрания не были доведены надлежащим образом до сведения собственников. Уведомления о проведении собрания собственникам не вручалось, заказным письмом не направлялось, а также сообщение о проведении собрания в помещении МКД не размещалось.

В связи с ненадлежащим уведомлением Истцы о собрании не знали, участия в собрании не принимали и были фактически лишены возможности участвовать в голосовании по вопросам повестки дня, а также лишены своего законного права на волеизъявление по существенным вопросам, непосредственно их касающимся.

Как следует из протокола собрания на нем принято решение (вопрос 17) определить местом размещения решения и итогов голосования для доведения до сведения собственников помещений через информационные доски, расположенные на первых этажах каждого подъезда.

Вместе с тем сообщение о принятых решениях, итогах голосования не размещалось на информационных досках, расположенных на первом этаже каждого подъезда. 

Кроме того, вопросы, которые могут быть рассмотрены на общем собрании МКД указаны в ст. 44 ЖК РФ и непосредственно связаны с МКД. ЖК «Покровский» представляет собой жилой комплекс, состоящий из нескольких домов, застройщиком которого является Общество с ограниченной ответственностью «Региональная инвестиционная компания» (ООО «РИК»), собственники МКД по адресу г. Новосибирск ... заключили с застройщиком договоры участия в долевом строительстве, у ООО «РИК» в силу договора и ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 №-214-ФЗ возникло обязательство построить дом и передать его участникам строительства.

30.12.2022 г. МКД ... был сдан в эксплуатацию. Передача квартир Истцам осуществлялась Застройщиком - ООО «РИК» по актам приема-передачи, членами ЖСК «Покровский» Истцы не являлись и не являются в настоящее время.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17.02.2023г. ООО «Региональная Инвестиционная Компания» признано банкротом.

Если члены ЖСК «Покровский» финансировали завершение строительства МКД на ... то они имеют права требования к застройщику ООО «РИК» о возврате денежных средств в размере 27 756 977,32 рублей, но данный вопрос не может быть отнесен к компетенции общего собрания МКД. Более того, одобрение данного вопроса приводит к возложению на собственников МКД по адресу г. Новосибирск ... обязанности возместить ЖСК «Покровский» расходы на строительство, которые должен был -нести застройщик. ЖСК «Покровский» создавалось до признания ООО «РИК» банкротом, а значит, на собственников МКД по адресу г. Новосибирск ... не могут быть возложены расходы на завершение строительства в силу положений ст. 201.10 Закона о банкротстве.

Кроме того, согласно ответу прокуратуры Новосибирской области от 05.12.2022 г., по результатам прокурорской проверки было установлено, следующее: «В соответствии с решением, принятым на совещании, мэрия г. Новосибирска организовала встречу с представителями крупных строительных организаций в целях решения вопроса об оказании с их стороны помощи содействия ООО «РИК» в выполнении части работ на объекте. По результатам совещания утвержден график работ по устранению строительных замечаний инспекции. 28.11.2022 г. ООО «РИК» начала поступать помощь от строительных организаций региона, на объекте активизирована работа по устранению строительных недостатков, препятствующих вводу объекта в эксплуатацию. Права застройщика ЖСК «Покровский» не переданы, разрешения на строительство у ЖСК нет, ЖСК строительство не осуществляет.

Таким образом, прокуратурой Новосибирской области было установлено, что ЖСК участия в завершении строительства МКД не принимал. Какие-либо соглашения о несении дополнительных расходов на участников долевого строительства между застройщиком и Истцами не заключались.

При этом инициаторами собрания не представлено никаких документов с ИП ФИО26 на сумму 26 412 549,04 рублей, более того, предложено утвердить оплату взноса ранее даты проведения общего собрания. Тем самым инициаторы собрания, являясь членами правления ЖСК Покровский» пытаются возложить свои расходы перед третьими лицами на собственников МКД по адресу г. Новосибирск ....

Фактически общее собрание собственников помещений в МКД в форме очно-заочного голосования решало вопрос о расходах на строительство, которое ЖСК «Покровский» не осуществлял, что является незаконным.

Возложение на Истцов необоснованных расходов по оплате дополнительных средств, не предусмотренных договором об участии в долевом строительстве, влечет существенное крушение прав и интересов Истцов.

В дополнение к иску, представителем истцов указано, что на собрании не было достигнуто кворума, необходимого для принятия решений по вопросам повестки дня. Данный вывод обоснован тем, что согласно протоколу __ от 10.07.2024г. на дату проведения собрания в МКД собственники владеют 16217,35 кв.м, всех жилых и нежилых помещений в доме. Количество собственников, принявших участие в голосовании - 8838,33 кв.м., что составляет 54,49% от общего числа голосов.

При этом согласно техническому паспорту, представленному Ответчиком, общая площадь жилых и нежилых помещений составляет 18472,8 кв.м., что на 2255,45 кв.м, больше площади указанной в протоколе собрания. Кроме того, указанный технический паспорт и площадь МКД ранее были предметом исследования судебными инстанциями по гражданскому делу __ о признании недействительным решения собрания, оформленного протоколом от 17.05.2023г. повестка которого содержала аналогичные вопросы. Так, апелляционным определением Новосибирского областного суда от 22.08.2024 г. установлено наличие кворума от общей площади жилых и нежилых помещений МКД 18472,8 кв.м.

Исходя из общей площади жилых и нежилых помещений МКД - 18472,8 кв.м, и количества собственников, принявших участие в голосовании 8838,33 кв.м., что составляет 47%, общего числа голосов, следовательно, решения по вопросам повестки дня не приняты.

В связи с изложенным истцы апросят признать недействительными решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ... в части вопросов __ и __ оформленных протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Новосибирск, ... __ от 10.07.2024г.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены, направили в суд своего представителя ФИО1, которая исковые требования, а также дополнения к иску поддержала, просила требования удовлетворить (Том № 1, л.д.10-15, Том № 2, л.д.2-4, л.д.58-62, Том № 4, л.д.222 – 223, 234-236). 

Представитель ответчика ЖСК «Покровский» в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, представила письменные возражения, в которых указано, что доводы истцов об отсутствии экономической обоснованности установленных целевых взносов и отсутствии достаточной информации у собственников для принятия решения по данному вопросу не соответствуют фактическим обстоятельствам и противоречат положениям ЖК РФ. Так, экономическая обоснованность расходов подтверждается документально. Все расходы, связанные с приведением дома в нормативное состояние и необходимостью завершения работ после застройщика, подтверждены: заключёнными договорами; сметами; актами выполненных работ; расчётами стоимости материалов. Все эти документы были представлены собственникам, являлись доступными для ознакомления и раскрыты в рамках процедуры общего собрания собственников, Таким образом, экономическое основание для установления взносов было не только сформировано, но и подтверждено документально. В соответствии со статьёй 44 ЖК РФ именно собственники помещений в МКД обладают полномочиями принимать решения о ремонте общего имущества; привлечении подрядных организаций; расходовании денежных средств; установлении дополнительных платежей и взносов. Собственники приняли решение об утверждении взносов и это полностью соответствует требованиям ЖК РФ и сложившейся судебной практике. Суд не заменяет собой волеизъявление собственников и не вправе проверять «экономическую целесообразность» или «правильность» расчётов, если документы представлены, решение принято большинством. Суд не подменяет собой решение общего собрания, собственники располагали информацией, позволяющей им принять решение. Таким образом, оценка смет судом означает, что суд признаёт компетенцию собственников принимать такие решения самостоятельно. Экономическая обоснованность подтверждается не абстрактными расчётами, а конкретными договорами, заключенными с подрядными организациями, имеющими соответствующий профиль деятельности, по результатам анализа предложений, стоимости работ и технической необходимости. Договоры направлены исключительно на устранение недостатков и завершение работ по дому, которые не были выполнены застройщиком. Актами приёмки подтверждается фактическое выполнение работ и их объём. Оплата произведена строго в соответствии с договорами и сметами. Экономическая обоснованность расходов подтверждена документально и соответствует требованиям ст. 162 и ст. 44 ЖК РФ. Собственники имеют право устанавливать дополнительные взносы именно на основании экономических расчётов и договоров. Это прямо следует из ст. 44 ЖК РФ (компетенция ОСС); ст. 158 ЖК РФ (обязанность по участию в расходах на содержание общего имущества); ст. 161 ЖК РФ (обязанность обеспечивать надлежащее содержание общего имущества). Если для надлежащего содержания имущества требуется выполнение работ, подтверждённых сметами и договорами, собственники обязаны обеспечить финансирование этих работ, в том числе путём установления целевых взносов. В данном случае именно наличие договоров, актов и расчётов делает взносы не просто законными, но и необходимыми, поскольку содержимое обязательств по содержанию общего имущества не может быть исполнено без финансирования. Довод об отсутствии экономической обоснованности не подтверждён ни одним доказательством утверждение об «отсутствии экономической обоснованности» является голословным и документально не подтвержденным. Обстоятельства, связанные с определением площади помещений собственников. При расчёте количества голосов собственников помещений, участвовавших в общем собрании 10.07.2024 г., ЖСК исходил из фактически имеющегося состава собственников и фактических площадей помещений, находящихся в их владении. При определении общей площади, принадлежащей собственникам, учитывались как помещения, по которым запись о государственной регистрации права уже внесена в ЕГРП, так и помещения, фактически переданные гражданам и используемые ими как собственниками. Отдельные помещения, переданные по актам приёма-передачи, могли находиться в стадии государственной регистрации; однако такие помещения рассматривались как принадлежащие собственникам и учитывались при формировании общей площади голосов. Из документов, использованных при расчёте общей площади МКД, следует, что не все помещения дома имеют завершённую государственную регистрацию права собственности, что обусловлено обычным порядком оформления таких прав собственниками после получения актов приёма-передачи. В связи с тем, что собственники после подписания акта приема-передачи помещения имели право голосовать по нему до оформления права собственности в течении года, то в голосовании проводимом 10.07.2024г. площади помещений, принадлежащих собственникам не оформившим право собственности, в учете площадей для расчета кворума не были учтены. При подсчёте голосов были учтены помещения, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРП; помещения, переданные гражданам по актам приёма-передачи, но ещё не прошедшие государственную регистрацию (в течении года после подписания акта приема- передачи); нежилые помещения, переданные по актам приёма-передачи (в течении года после подписания акта приема-передачи); помещения, входящие в общую структуру жилого комплекса, фактически принадлежащие гражданам. Таким образом, итоговая площадь, использованная при подсчёте голосов, сформирована из фактического состава помещений, которые находятся во владении собственников, на основании документов о передаче помещений. Расчёт количества голосов собственников, участвовавших в общем собрании 10.07.2024 г., был произведён с использованием фактических сведений о переданных гражданам помещениях, подтверждённых документами передачи помещений и имеющимися сведениями ЕГРН (Том № 1, л.д.206-210, Том № 2, л.д.96-98, Том № 3, л.д. 2-3, Том № 4, л.д.229-233).

Остальные ответчики в судебное заседание не явились, извещены, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему:

Часть 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), предусматривает способ защиты - обжалование (признание недействительным, незаконным) решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Согласно ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится выбор способа управления многоквартирным домом.

Порядок проведения общего собрания собственников жилья регулируется положениями статьи 45 ЖК РФ. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников (части 1 и 2 статьи 45 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45 ЖК РФ).

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя (часть 1 статьи 48 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством, в том числе, очно-заочного голосования.

В силу пункта 1 статьи 47 ЖК РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 данного кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Согласно ч. 3 ст. 47 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством, в том числе, очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 данного кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).

В силу ч. 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

В соответствии с п. 1.1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Согласно статьям 181.3, 181.4, 181.5 Гражданского кодекса РФ решение собрания может быть недействительно по основаниям, установленным законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.

Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно.

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.

При этом решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что истцы являются собственниками квартир, расположенных по адресу: г. Новосибирск, ... что подтверждено актами приема-передачи жилых помещений от застройщика, а также выписками из ЕГРН (Том __ л.д. 16-20, 26-140).

В период с 11.06.2024 года по 28.06.2024 года было проведено общее собрание собственников многоквартирного дома по адресу: ... в очно-заочной форме, по результатам которого составлен протокол общего собрания __ от 10.07.2024 года (Том __ л.д. 22-25, материал ГЖИ по НСО).

Из протокола общего собрания следует, что на нем были приняты следующие решения:

По вопросу __ повестки: Выбран председатель общего собрания собственников помещений ФИО27, которая наделена полномочиями по подписанию протокола общего собрания.

По вопросу __ повестки: Выбрана секретарём общего собрания собственников помещений и наделена полномочиями по подписанию протокола общего собрания ФИО23

По вопросу __ повестки: Утвержден состав счетной комиссии: ФИО28, ФИО29, ФИО30, члены счетной комиссии наделены полномочиями по подсчету голосов, оформлению и подписанию протокола общего собрания.

По вопросу __ повестки: Подтвержден ранее выбранный и существующий в настоящее время способ управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: город Новосибирск, ... - жилищно-строительным кооперативом. Одобрен выбор ЖСК «Покровский» (ОГРН: __, ИНН: __) - управляющей организацией МКД ....

По вопросу __ повестки: Одобрены выполненные работы по завершению ... очереди ЖК «Покровский» на 31.12.2022 года на общую сумму __ 977,32 рублей (Приложение __) за счет средств участников строительства - членов ЖСК "Покровский". 

По вопросу __ повестки: Председатель правления ЖСК наделен полномочиями заключать от имени собственников МКД договоры пользования общим имуществом собственников помещений МКД, в том числе под размещение наружной рекламы, банеров (информации), договоры на установку и эксплуатацию волоконно-оптического и медного кабеля, антенно-фидерных устройств и абонентского оборудования (кабельное телевидение, интернет), домофоны, реклама в лифтах, и иные договоры, предметом которых является передача в пользование общего имущества собственников помещений МКД. (п.3 и 3.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ). Для привлечения дополнительных денежных средств на содержание МКД.

По вопросу __ повестки: Полномочиями наделен полномочиями администратора общего собрания в системе «Электронный дом» (domgolosovanie.ru) Жилищно-строительный кооператив "Покровский".

По вопросу __ повестки: Утвержден состав общего имущества многоквартирного дома по ....

По вопросу __ повестки: Утвержден проект остекления балконов (Приложение __). 

По вопросу __ повестки: Утверждены Правила проживания и внутреннего распорядка, а так же порядка уведомления собственников о созыве и проведении собраний в МКД по ....

По вопросу __ повестки: Установить ворота на въезде на придомовую территорию, установить ограждение по границе придомовой территории со стороны ..., с единоразовым платежом 22,22 руб./м2 со всех площадей (квартиры, офисы, кладовки). В случае принятия решения оплата будет включена в квитанцию на июнь 2024 года.

По вопросу __ повестки: Установить внутренние камеры видеонаблюдения в холлах на первых этажах и в лифтах в 3-ем, 4-ом и 5-ом подъездах, и наружную камеру видеонаблюдения на уровне 2-го этажа на незадымляемой лестнице в 5-ом подъезде, правлению произвести отбор подрядной организации и выполнить работы за счет средств резервного фонда.

По вопросу __ повестки: Одобрить заключенные договоры с ИП ФИО26 (Приложение __) на сумму 26 412 579,04 рублей с оплатой за счет средств собственников, утвердить целевой взнос 1429,80 руб. за 1 кв.м. общей площади помещения собственника с ежемесячным начислением 102,13 руб./кв.м, с 01.01.2023 г. до 29.02.2024 г.

По вопросу __ повестки: Заключить собственникам помещений в многоквартирном доме, действующим от своего имени, договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления, договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

По вопросу __ повестки: Определить 01.08.2024 года датой заключения прямых договоров о предоставлении коммунальных услуг и оказании услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами между собственниками и ресурсоснабжающими организациями, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

По вопросу __ повестки: Определить место хранения подлинников Протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и Решений собственников по вопросам, поставленным на голосования в государственной жилищной инспекции новосибирской области, копии в ЖСК.

По вопросу __ повестки: Определить местом размещения решения и итогов голосования для доведения до сведения собственников помещений дома информационные доски, расположенные на первых этажах каждого подъезда.

Как следует из протокола общего собрания, содержащегося в материале, представленном из ГЖИ по Новосибирской области, решения по всем вопросам повестки собрания приняты. 

Истцы просят признать недействительными решения собственников, принятые по вопросам повестки собрания __ и __ однако, в числе прочих доводов имеются ссылки на отсутствие кворума общего собрания, что и подлежит первоочередной проверке судом.

Как следует из протокола общего собрания, в собрании приняли участие 8838,33 кв. м голосов собственников.

При этом при проверке наличия кворума для принятия решений общим собранием принималась «голосующая площадь» 16217,35 голосов.

Между тем, как следует из технического паспорта жилого дома, полезная площадь многоквартирного жилого дома, то есть площадь жилых и нежилых помещений, расположенных в нем, составляет 18472,8 кв.м. (17513,8 кв.м. + 959 кв.м.) (Том __ л.д.40-41). Аналогичная площадь установлена Новосибирским областным судом при проверке законности общего собрания собственников многоквартирного жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ... оформленного протоколом от 17.05.2023 года (Том __ л.д. 211-221).

По информации, размещенной в открытом источнике на официальном сайте ГИС ЖКХ, в характеристиках дома указаны площади жилых помещений 17510 кв.м., площадь нежилых помещений, за исключением помещений общего пользования 675 кв.м., то есть общая полезная площадь дома 18185 кв.м. 

Учитывая положения части 3 статьи 45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов в многоквартирном доме.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу, что согласно сведениям протокола общего собрания от 10.07.2024 года, в собрании, проводимом в период с 11.06.2024г. по 28.06.2024г. приняли участие собственники, обладающие 47,8 % голосов (8838,33 кв.м./18472, 8 кв. м.). Относительно «голосующей площади», исходя из сведений ГИС ЖКХ голоса собственников, принявших участия в собрании составляют 48,6 % (8838,33 кв.м./18185 кв. м.). Данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии кворума общего собрания. 

При этом, поскольку в распоряжение суда какие-либо доказательства изменения конфигурации помещений многоквартирного дома, повлекшей изменение общей полезной площади многоквартирного дома, не представлены, суд полагает необходимым принимать за основу общую «голосующую площадь» многоквартирного дома, исходя из данных технической документации. 

Суд отклоняет, как необоснованные, доводы представителя ответчика ЖСК «Покровский» о том, что общая «голосующая площадь» имеет расхождения в соотношении с ранее проведенным собранием и уменьшилась, поскольку часть лиц, принявших от застройщика жилые помещения на основании актов приема-передачи, не зарегистрировали свое право собственности в ЕГРН, и утратили право голосования в соответствии с п. 1.1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, поскольку истек годичный срок с даты ввода объекта в эксплуатацию.

Так, по смыслу положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ст. ст. 16, 8 Закона), Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства.

Следует отметить, что, несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Таким образом, отсутствие сведений в ЕГРН относительно регистрации права собственности на жилые и нежилые помещения, переданные по актам приема-передачи застройщиком, не влечет такого правового последствия как уменьшение «голосующей площади» на число голосов лиц, не зарегистрировавших свое право собственности в ЕГРН, поскольку правовая неопределённость в отношении такой площади не возникает при наличии ее фактических владельцев, принявших помещения от застройщика. 

Кроме того, из буквального толкования п. 1.1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, следует, что эта норма лишь утверждает право лиц, принявших помещения на основании акта приема-передачи от застройщика, на участие в голосовании, однако, не свидетельствует об утрате по истечении года этими лицами права владения, пользования и распоряжения принятым имуществом, а потому, по мнению суда, переданные им жилые помещения впоследствии не могут быть исключены из общей «голосующей площади».

Аналогичное толкование отражено в письме Минстроя России от 26.02.2020 N 5607-ОГ/04, согласно которому при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников помещений в многоквартирном доме, а также лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче в соответствии с частью 1.1 статьи 44 ЖК РФ. То есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.

В соответствии с ч.3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Установленное судом обстоятельство отсутствия кворума общего собрания, является достаточным для удовлетворения исковых требований о признания недействительными решений по вопросу __ и вопросу __ общего собрания собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Новосибирск, ... оформленного протоколом общего собрания __ от 10.07.2024 года. 

Удовлетворение исковых требований и указание на признание недействительным решения общего собрания собственников многоквартирного дома по вопросам __ и __ не противоречит требованиям закона и основывается на недопустимости выхода суда за пределы заявленных исковых требований.

Учитывая, что положения статей 181.3, 181.4 и 181.5 ГК РФ указывают на возможность применения института недействительности (как оспоримости, так и ничтожности) к решению собраний, суд при разрешении спора не лишен возможности применения положений гражданского законодательства о недействительности сделок, однако в данном случае исходя из существа заявленных требований, а также установленных судом обстоятельств применение таких последствий исчерпывается указанием суда на недействительность решения собрания по оспариваемым вопросам.

При установленных судом обстоятельствах отсутствия кворума на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома по адресу: г. Новосибирск, ... оформленного протоколом общего собрания __ от 10.07.2024 года, иные доводы иска и возражений правого значения не имеют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 -198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными решения общего собрания собственников многоквартирного дома по адресу: г. Новосибирск, ... проведенного в период с 11.06.2024 года по 28.06.2024 года и оформленного протоколом общего собрания __ от 10.07.2024 года, по вопросам __ и __

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Е.И. Березнева

Решение суда изготовлено в окончательном виде 09.02.2026 г.

Судья Е.И. Березнева