40RS0001-01-2025-000311-03

Судья Липанова А.В. № 33-3379/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № 2-1-2592/2025

город Калуга 16 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Бирюковой И.В.,

судей Ахрамеева С.В., Ивашуровой С.В.,

при секретаре Воскобойник В.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ахрамеева С.В. дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПИК-Запад» на решение Калужского районного суда Калужской области от 09 июня 2025 года,

постановленное по делу по иску ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПИК-Запад» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛА:

14 января 2025 года ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «СЗ «ПИК-Запад», уточнив требования, просили взыскать с ответчика в свою пользу стоимость устранения недостатков в квартире в сумме 657 046 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., неустойку за период с 11 мая 2021 года по 28 марта 2022 года и с 01 июля 2023 года по 22 марта 2024 года в размере 657046 руб., неустойку за период со дня, следующего за днем вынесения судом решения по день фактического исполнения решения из расчета 1% от суммы основного требования, за исключением периода до 01 июля 2025 года, штраф вследствие неудовлетворения требований потребителей; также просили возместить расходы на оплату услуг представителя в сумме 90000 руб., а также ФИО1 - расходы на оплату услуг оценщика в размере 45 500 руб.

В обоснование заявленных требований истцы сослались на то, что на основании заключенного с ответчиком договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома им передана двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес>, в которой были обнаружены недостатки. Направленная застройщику претензия с предложением выплаты стоимости устранения недостатков, неустойки и компенсации морального вреда оставлена без удовлетворения.

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, их представитель ФИО3 уточненные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «СЗ «ПИК-Запад» в судебное заявление не явился, представил письменные возражения.

Решением Калужского районного суда Калужской области от 09 июня 2025 года, с учетом определения того же суда от 22 июля 2025 года об исправлении описки, исковые требования ФИО1 и ФИО2 удовлетворены частично постановлено:

взыскать с ООО «СЗ «ПИК-Запад» в пользу ФИО1 и ФИО2 в равных долях 657 046 руб. в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойку в размере 300 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 40000 руб., штраф в размере 49 852 руб. 30 коп.;

взыскать с ООО «СЗ «ПИК-Запад» в пользу ФИО1 расходы на досудебную оценку ущерба в размере 40 050 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 80 100 руб.;

предоставить ООО «СЗ «ПИК-Запад» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки и штрафа на срок до 30 июня 2025 года включительно;

в случае неисполнения решения суда до 01 июля 2025 года начисление неустойки с указанной даты необходимо производить в соответствии со статьей 7 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции от 08 августа 2024 года;

в удовлетворении иска в остальной части отказать;

взыскать с ООО «СЗ «ПИК-Запад» в пользу ООО КЛСЭ «Эксперт-Версия» расходы по оплате судебной экспертизы в размере 87 000 руб.;

взыскать с ООО «СЗ «ПИК-Запад» госпошлину в доход местного бюджета в размере 18 141 руб.;

В апелляционной жалобе ООО «СЗ «ПИК-Запад» поставлен вопрос отмене или изменении решения суда.

Выслушав объяснения представителя истцов – ФИО3, возражавшего относительно удовлетворения апелляционной жалобы, проверив материалы дела, обсудив приведенные в апелляционной жалобе доводы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из дела видно, что между ООО «СЗ «ПИК-Запад» (застройщик) и ФИО1, ФИО2 (участники долевого строительства) был заключен договор от 13 апреля 2020 года участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный жилой дом по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию передать квартиру с условным номером 157 участникам долевого строительства, а участники долевого строительства - уплатить застройщику стоимость квартиры в размере 4517 000 руб.

Обязательства по оплате цены договора истцами исполнены.

Срок передачи объекта – по 31 марта 2021 года.

24 марта 2021 года сторонами подписан акт передачи объекта долевого строительства, согласно которому итоговая цена договора составляет 4466 000 руб.

В этот же день (24 марта 2021 года) истцами и представителем ответчика составлен акт осмотра квартиры и оборудования в квартире, в котором указаны выявленные недостатки.

19 и 28 апреля 2024 года истцами были поданы заявления относительно устранения обнаруженных в квартире недостатков.

05 мая 2021 года сторонами подписан акт об устранении замечаний в квартире, согласно которому замечания, зафиксированные ранее, устранены застройщиком в полном объеме.

Впоследствии 20 декабря 2024 года ООО «Калужское экспертное бюро» изготовлено заключение № 501, в котором указано, что в квартире выявлены недостатки, стоимость устранения которых составляет 736884 руб. 28 коп.

26 декабря 2024 года истцами в адрес ООО «СЗ «ПИК-Запад» посредством электронной почты направлена претензия с требованием о выплате стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда и стоимости оплаты услуг экспертов; наряду с претензией направлено и указанное выше заключение. 26 декабря 2024 года указанная претензия получена ответчиком. Обстоятельства получения указанной претензии подтверждены ответчиком.

Требования истцов ответчиком в добровольном порядке удовлетворены не были.

По ходатайству ответчика по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению экспертов ООО КЛСЭ «Эксперт-Версия» № 48/24-С от 10 апреля 2025 года в квартире имеются строительные недостатки, стоимость устранения которых составляет 657 046 руб.; причинами возникновения недостатков являются нарушение технологии производства работ, отсутствие контроля.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, сославшись на положения статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменении в некоторые законодательные акты Российской Федерации», пришел к выводу о взыскании с ответчика стоимости расходов на устранение строительных недостатков в размере, определенном заключением судебной экспертизы в размере 657 046 руб. При этом суд не усмотрел оснований для применения части 4 статьи 10 указанного Федерального закона в редакции от 26 декабря 2024 года, указав, что права и обязанности по договору от 13 апреля 2020 года возникли до 01 января 2025 года.

Кроме того, в пользу истцов взыскана неустойка за нарушение срока устранения строительных недостатков, штраф.

С решением суда первой инстанции в части взыскания стоимости устранения недостатков, неустойки, штрафа, государственной пошлины согласиться нельзя, поскольку судом не применен закон, подлежащий применению.

При вынесении решения судом не учтены положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), согласно которым при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» данная норма вступила в силу с 01 января 2025 года.

Как следует из части 5 статьи 6 Федерального закона № 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 01 января 2025 года.

Часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ в редакции от 26 декабря 2024 года связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Следовательно, по общему правилу, положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона № 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 01 января 2025 года, так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента присуждения денежных сумм в пользу истца).

Решение постановлено судом 09 июня 2025 года, договором участия в долевом строительстве не предусмотрены иные, отличные от предусмотренных законом, условия ответственности сторон.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, с учетом положений части 3 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ), пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», учитывая цену договора участия в долевом строительстве – 4466 000 руб., приходит к выводу о том, что общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика в пользу истцов, не может превышать 133 980 руб. (4466 000 руб. х 3%).

Оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки и штрафа не имеется, поскольку совокупная сумма имущественного взыскания ограничена 3% цены договора.

Доводы застройщика о том, что требования истцов о возмещении стоимости устранения недостатков были заявлены по истечении гарантийного срока, не могут быть признаны состоятельными в связи со следующим.

Пунктом 6.2 договора от 13 апреля 2020 года предусмотрено, что гарантийный срок на отделочные работы составляет один год и начинает исчисляться с момента подписания передаточного акта.

Однако частью 5 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции на дату заключения договора) было предусмотрено, что гарантийный срок не мог составлять менее пяти лет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Установленный договором участия в долевом строительстве гарантийный срок на отделочные работы, равный одному году, противоречил положениям части 5 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (в редакции на дату заключения договора).

Таким образом, указанное условие договора ущемляет права потребителя - участника долевого строительства, в связи с чем является ничтожным в силу положений статьи 16 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» (аналогичная правовая позиция изложена в пункте 5 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23 октября 2024 года).

Соответственно, требования потребителей предъявлены к застройщику в пределах 5-летнего гарантийного срока, который, исходя из даты заключения договора, не может быть признан измененным.

Ссылки ответчика на отсутствие оснований для взыскания убытков со ссылкой на абзац 5 пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 не могут быть признаны состоятельными. Согласно данной норме при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 года до 31 декабря 2025 года включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Поскольку претензия истцов была получена ответчиком 26 декабря 2024 года, т.е. до 01 января 2025 года, то в данном случае оснований для полного освобождения застройщика от ответственности не имеется.

Утверждения ответчика о том, что разделом 13 договора участия в долевом строительстве не предусмотрено направление сообщений посредством электронной почты не могут влечь иные выводы, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства реального получения ответчиком этой претензии 26 декабря 2024 года, что не может умалять соответствующие права истцов как потребителей.

Оснований для применения исковой давности также не имелось, поскольку в пределах гарантийного срока обнаружены, что подтверждено заключением судебной экспертизы, иные недостатки, нежели те, о которых было заявлено в 2021 году при приемке объекта долевого строительства.

В силу части 2 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с ответчика в пользу истцов в равных долях обоснованно взыскана компенсация морального вреда в размере 40 000 руб., поскольку факты нарушения прав потребителей установлены.

В соответствии со статьей 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8019 руб.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 (в редакции от 19 июня 2025 года) исполнение настоящего решения в части взыскания стоимости устранения недостатков надлежит отсрочить по 31 декабря 2025 года включительно.

Также судебная коллегия отмечает, что в разрешаемой ситуации с учетом положений статей 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют основания для перераспределения судебных издержек, так как требования истцов в полном объеме не подлежат удовлетворению в заявленном размере в связи с изменением законодательства, а именно части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, а поскольку снижение сумм, подлежащих взысканию, связано с изменением законодательства и не является следствием злоупотребления истцами своими правами, оснований для изменения порядка распределения судебных издержек не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 (пункт 4 части 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калужского районного суда Калужской области от 09 июня 2025 года изменить в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПИК-Запад» в пользу ФИО1, ФИО2 стоимости устранения недостатков в объекте долевого строительства и в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПИК-Запад» государственной пошлины в доход местного бюджета.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПИК-Запад» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №) в равных долях 133980 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПИК-Запад» (ИНН 

<

***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 8 019 руб.

Решение суда в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПИК-Запад» в пользу ФИО1, ФИО2 неустойки и штрафа отменить.

Принять в указанной части новое решение.

В удовлетворении иска ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПИК-Запад» о взыскании неустойки и штрафа отказать.

Абзац четвертый резолютивной части решения суда изложить в следующей редакции: «Отсрочить исполнение настоящего решения в части взыскания стоимости устранения недостатков в объекте долевого строительства по 31 декабря 2025 года включительно».

В остальном решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПИК-Запад» - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение

изготовлено 19 декабря 2025 года.

Председательствующий:

Судьи: