Решение

 суда в окончательной форме принято 17 мая 2017 года

Дело № 2-1448/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ялта 15 мая 2017 года

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кононовой Ю.С. при секретаре Лемешко О.В., с участием истца – ФИО1, представителя истца – ФИО2, представителя ответчика – ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о понуждении заключить договор купли – продажи недвижимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4 о возложении на ответчика обязанности заключить с ним договор купли-продажи жилого помещения на четвертом этаже четырехэтажного дома, номер группы помещений №, помещения под номером №,№.№,№,№,№,№,№, общей площадью 133,5 кв.м., состоящую из трех жилых комнат, кухня, столовая, два санитарных узла, гардеробная, балкон, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, и расположенное на четвертом этаже, четырехэтажного дома, общей площадью 542,6 кв.м.

Исковые требования мотивированы тем, что между ним и ответчиком - ФИО4 26 июля 2016 года был заключен Предварительный договор продажи жилого помещения, предметом которого является согласие сторон в будущем заключить договор купли - продажи (основной договор) жилого помещения на четвертом этаже четырехэтажного дома, номер группы помещений № №, помещения под номером № №,№,№,№,№,№,№,№, общей площадью 133,5 кв.м., состоящую из трех жилых комнат, кухня, столовая, два санитарных узла, гардеробная, балкон, находящуюся в 

<

адрес>, и расположенное на четвертом этаже, четырехэтажного дома, общей площадью 542,6 кв.м. Продажная цена по данному Предварительному договору составляет 6500000,00 рублей и является окончательной и изменению не подлежит. Во исполнение условий Предварительного договора он оплатил в момент его заключения обусловленную данным договором цену, а именно 6 500 000 рублей. При этом ответчик обязалась продать указанный в пункте 1.1. Предварительного договора объект не позднее 1 декабря 2016 года. Однако в нарушении принятых на себя обязательств ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи данного жилого помещения.

В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали, просили удовлетворить иск.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила. 

Представитель ответчика в судебном заседании против заявленных исковых требований возражала, считает их не обоснованными и не подлежащими удовлетворению. Представила суду письменные возражения на иск, в которых указала, что обязательства по оплате стоимости жилого помещения, согласно п. 2.1. и 4.2 Договора до настоящего времени покупателем не выполнены, а представленная истцом расписка по ее мнению не является подтверждением выполнения взятых на себя покупателем обязательств по Договору, поскольку не содержит обязательных реквизитов любого официального документа, позволяющих идентифицировать должника и кредитора, а также подтвердить исполнение ФИО1 – покупателем, взятых на себя обязательств по Договору №. Кроме того, считает, что заключенный между ФИО1 и ФИО4 договор, поименованный предварительным договором купли-продажи жилого помещения, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также пояснила, что в настоящее время ФИО4 является собственницей 1/6 доли жилого дома общей площадью 297, 90 кв.м, состоящего из 3-х этажей по адресу: 

<

адрес>. При этом в силу определения Ялтинского городского суда от 23.09.2016 по делу № на указанное имущество был наложен арест, в связи с чем ввести в эксплуатацию 4-й этаж до настоящего времени не представляется возможным. В связи с тем, что на сегодняшний день за ФИО4 не зарегистрировано право собственности в ЕГРП на 4-й этаж по адресу: 

<

адрес>, она не обладает правом распоряжения спорным объектом недвижимости, в связи с чем считает требования о понуждении ее к заключению договора купли – продажи необоснованными.

Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО4 является собственником 1/6 доли жилого дома общей площадью 297,90 кв.м., состоящего из трех этажей, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.09.2015 года.

26 июля 2016 года между ФИО4 и ФИО1 в письменной форме был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения № на условиях, определенных в настоящем предварительном договоре. 

Согласно п.1.1. Предварительного договора, предметом настоящего договора является согласие сторон в будущем заключить договор купли-продажи (основной договор) жилого помещения на четвертом этаже, четырехэтажного дома, номер группы помещений № №, помещения под № №,№,№,№,№,№,№,№ общей площадью 133,5 кв.м., состоящую из трех жилых комнат, кухня, столовая, два санитарных узла, гардеробная, балкон, находящуюся в 

<

адрес> и расположенное на четвертом этаже, четырехэтажного дома, общей площадью 542,6 кв.м..

Пунктом 2.1. данного Предварительного договора установлено, что договор купли-продажи квартиры, указанной в пункте 1.1, будет заключен на следующих условиях. Продажная цена квартиры будет составлять: 6500 000 рублей (шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей, данная сумма является окончательной и изменению не подлежит.

Стороны договорились, что обеспечением выполнения обязательств по данному договору является обеспечительный платеж, который не является неустойкой, поручительством, гарантией, залогом удержанием (п.2.2.).

Обеспечительный платеж является обеспечением выполнения не денежного обязательства, а обязательством неимущественного характера, то есть заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого помещения (п.2.3.).

Согласно п. 2.7. данного Предварительного Договора дата заключения основного договора купли-продажи может быть изменена по договоренности сторон.

Продавец обязуется продать, а Покупатель купить объект, указанный в пункте 1.1. настоящего договора, в срок не позднее первого декабря 2016 года (п.2.8.). 

В силу п. 3.1. настоящего Предварительного договора стороны договорились, что Покупатель оплачивает стоимость жилого помещения, указанного в п. 1.1. настоящего Договора, следующим образом: сумма в размере 6500 000 рублей, наличными платежными средствами, в момент заключения настоящего договора в качестве обеспечительного платежа; Покупатель передает Продавцу во время подписания основного договора купли-продажи.

Согласно п. 4.1. настоящего Предварительного договора Продавец обязуется передать вышеуказанное жилое помещение свободным от регистрации, проживающих лиц и вещей в срок до первого декабря 2017 года. 

Покупатель обязуется в срок до первого декабря 2017 года заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, и произвести оплату в соответствии с пунктами 2.1., 3.1. в полном объеме. 

Пунктом 2.4. данного Предварительного Договора установлено, что если основной договор купли-продажи не будет заключен в обусловленный данным договором срок по вине стороны, которая передала обеспечительный платеж, данный платеж виновной стороне не возвращается. Если основной договор не будет заключен в обусловленный данным договором срок по вине стороны, которая получила обеспечительный платеж, данная сторона должна вернуть обеспечительный платеж.

При этом п. 2.9. данного Предварительного Договора установлено, что сторона необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 4 ст. 445 ГК РФ). 

В соответствии с ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (ч.4 ст. 429 ГК РФ).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (ч. 5 ст. 429 ГК РФ).

Статья 454 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, то такой договор необходимо квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно п. 5 настоящего Постановления при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Как следует из уведомления Государственного комитета по госрегистрации и кадастру Республики Крым от 11.10.2016 года, вынесенного на имя ФИО4, определением Ялтинского городского суда Республики Крым от 23.09.2016 года по делу № на спорное имущество был наложен арест, в связи с чем 4-й этаж жилого дома, в отношении которого был заключен с ФИО1 предварительный договор его купли – продажи, до настоящего времени не введен в эксплуатацию; право собственности ФИО4 в ЕГРП на 4-й этаж по адресу: 

<

адрес> в установленном порядке не зарегистрировано.

Согласно информационному письму Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 10.04.2017 года № 227/45 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>, группа помещений №, общей площадью 133,5 кв.м. - отсутствуют. 

Таким образом, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, а также тот факт, что в настоящее время за ответчиком – продавцом по Договору, не зарегистрировано в ЕГРП право собственности на спорное жилое помещение на четвертом этаже по адресу: 

<

адрес>, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований к понуждению ответчика заключить основной договор купли-продажи спорного жилого помещения. 

С учетом изложенного, исковые требований ФИО1 не обоснованы и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

отказать в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО4 о понуждении заключить договор купли – продажи недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Ю.С. Кононова