Решение

Именем Российской федерации

06 июля 2020 года

Раменский городской суд Московской области

в составе: председательствующего судьи Уваровой И.А.

с участием адвоката Ячевской Г.А.

при секретаре Мольковой А.Р.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3731 по иску ФИО2 к ФИО4, ФИО1, третье лицо ФИО5 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и взыскании убытков,

Установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО1 (ранее ФИО17) О.Н., которым просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с частью жилого дома, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО4, ФИО6 и ФИО2 

<

дата>; взыскать с ФИО4 и ФИО1 солидарно уплаченные по договору купли-продажи денежные средства в сумме 

<

...> руб., убытки в сумме 

<

...> руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 

<

...> руб. 

В обоснование требований ссылается на то, что указанные объекты недвижимости были приобретены ею за 2430000 руб. и переданы на основании передаточного акта от 

<

дата>. Расчет по договору был произведен полностью, что подтверждается пунктом 4 передаточного акта от 

<

дата>, также распиской продавцов о получении денежных средств по договору. Право собственности было зарегистрировано Управлением Росреестра по Московской области 

<

дата>, номера государственной регистрации права: 

<

номер> от 

<

дата>, 

<

номер> от 

<

дата> В п.3.1. Договора указано, что «земельный участок правами других лиц не обременен». В п.3.2. Договора указано, что «ограничений в пользовании земельным участком не имеется». В п.4.1. Договора указано, что «ФИО3, ФИО6 продали, а ФИО2 купила по настоящему договору земельный участок и части жилого дома свободными от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не могли не знать». В п.2 передаточного акта от 

<

дата> указано: «Настоящий акт свидетельствует факт передачи вышеуказанных земельного участка и части жилого дома от ФИО6, ФИО4 к ФИО2, свободными от прав и притязаний третьих лиц; в пригодном для жилья состоянии; не обременениями задолженностями по оплате коммунальных платежей и иных платежей, в таком состоянии, в каком они есть на день подписания акта».

Весной 2019 г. ею на принадлежащем земельном участке и предназначенном для индивидуального жилищного строительства была возведена капитальная постройка. В июле 2019 г. сособственницей жилого дома 

<

адрес> ФИО11 была подана жалоба главе администрации гпКратово Раменского муниципального района Московской области, в филиал «Мособлгаз» «Раменскоемежрайгаз» в связи с тем, что, по ее мнению, капитальное строение возведено мною на подземной газовой трубе. Актом осмотра специалистами Раменской РЭС филиала «Мособлгаз» «Раменскоемежрайгаз» установлено, что строение возведено на газопроводе низкого давления Ду-50 мм, что является нарушением требований п.7 «Правил охраны газораспределительных сетей». 

<

дата> в ее адрес было направлено уведомление из Раменской РЭС филиала «Мособлгаз» «Раменскоемежрайгаз» о необходимости сноса строения.

Кроме того, ФИО11 было подано исковое заявление вРаменский городской суд Московской области о сносе возведенного мною строения. Решением Раменского городского суда Московской области по делу 

<

номер> от 

<

дата> исковые требования ФИО11 удовлетворены. На нее возложена обязанность произвести снос капитального строения в связи с тем, что оно расположено на газопроводе низкого давления, в силу чего любое строительство на земельном участке запрещено. Из материалов гражданского дела 

<

номер> видно следующее:

- заключением от 

<

дата> по результатам техническогообследования частей жилого дома по факту ранее произведенных работ поадресу: 

<

адрес>, установлено, что строение на участке по адресу:

<

адрес>, согласно акту осмотра газопровода, расположено в охраннойзоне трассы газопровода, непосредственно на газопроводе низкого давленияd-50 мм... В данном случае имеется нарушение требований п.9, 14, 23Правил охраны распределительных сетей, утвержденных постановлениемПравительства РФ от 20.11.2000 г. 

<

номер>;

- как видно из письменного пояснения представителя АО «Мособлгаз»от 

<

дата> следует, газификация проведена в 1965-1969 годах; приемка

газопровода осуществлена 

<

дата>, о чем составлен акт приемки в эксплуатацию от 

<

дата> Из Договора купли-продажи от 

<

дата> следует, что проданный ей участок предназначен для индивидуального жилищного строительства. В то же время она может использовать участок по назначению в силу того, что под участком пролегает газопровод и находится охранная зона данного газопровода. Ответчиками были проданы объекты недвижимости с неустранимыми недостатками, которые препятствуют использованию предмета договора купли-продажи по назначению. Кроме того, ею была осуществлена пристройка к дому, в отношении которой принято решение о сносе, убытки составляют 3300000 руб.

В судебном заседании истец ФИО2 отсутствовала. Ее представитель по доверенности ФИО12 (л.д.15) поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить.

Ответчики ФИО4 и ФИО1 (ранее ФИО17) О.Н. и ее представитель на основании ордера адвокат ФИО9 возражали в иске, ссылаясь на то, что ФИО2 перед покупкой осматривала часть дома и земельного участка. О наличии газопровода ей было известно. На свой страх и риск ФИО2 возвела самовольную постройку, в отношении которой было принято решение о сносе. Однако вины ответчиков в данной ситуации не имеется.

Третье лицо ФИО5 не явился, о слушании дела извещен.

Суд, заслушав стороны, допросив свидетеля, проверив материалы дела, приходит к следующему выводу.

Суд, заслушав представителей сторон, проверив материалы дела, приходит к следующему выводу. 

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя требовать замены товара ненадлежащего качества на товар соответствующий договору.

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Особенности купли-продажи земельных участков регулируются Земельным кодексом РФ.

В соответствие с п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, что 

<

дата> между ФИО4, ФИО6 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка с частью жилого дома, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Предметом договора являлся земельный участок площадью 346 кв.м с кадастровым номером 

<

номер>, и часть жилого дома, помещение 

<

номер> площадью 29,2 кв.м с кадастровым номером 

<

номер>. Стоимость недвижимого имущества стороны договора оценили в 2430000 руб. Между сторонами был подписан передаточный акт. Данный договор зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области и за ФИО2 зарегистрировано право на указанные объекты недвижимости (л.д.22-24).

Инициируя настоящий спор, истец ФИО2 ссылалась на то, что ей передан объект недвижимости с существенными нарушениями качества, о которых она при совершении сделки не была поставлена в известность, а именно, что под участком находится газопровод и находится охранная зона данного газопровода.

Суд полагает, что истец с учетом обстоятельств, изложенных ею в исковом заявлении, и в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представила доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора, влекущего расторжение договора и взыскание денежных средств, а также предоставления покупателю продавцом недостоверной информации о земельном участке, иной информации, которая могла оказать влияние на решение истца о покупке данного земельного участка с частью дома.

Как следует из п.3 передаточного акта от 

<

дата>, ФИО2 удовлетворена качественным состоянием приобретенных земельного участка и части жилого дома, установленным путем осмотра в день подписания настоящего акта, каких-либо дефектов и недостатков, о которых ФИО2 не сообщили ФИО6 и ФИО4, ФИО2 не обнаружено (л.д.24).

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО13 – агент по недвижимости ООО «Авангард» показала, что к ним в агентство обратилась ФИО2 по вопросу приобретения объекта недвижимости. Ей был предложен земельный участок с частью дома, которые продавались ФИО17. Первым вопросом у ФИО2 было о наличии газа, света, воды. Сначала ФИО2 приехала на осмотр одна, затем с мамой. Они осмотрели часть дома, удостоверились, что есть свет и газ, проверили тепло ли в доме. Им были предоставлены документы на АОГВ, газовые счетчики, техническую документацию на газ, в том числе, как газ подходит к дому, технический паспорт на дом. Все эти документы передала свидетелю ФИО6 При осмотре дома ФИО2 спрашивала, можно ли жить в доме постоянно. Свидетель разъяснила ей, что строительные работы можно производить только после получения разрешения и часть дома жилая. Кроме того, свидетель разъяснила ФИО14 о том, что об объекте недвижимости можно проконсультироваться у соседки.

Суд полагает, что при заключении договора купли-продажи земельного участка с частью дома продавцом была сообщена вся имеющаяся информация о земельном участке и части дома, в свою очередь, покупатель претензий относительно недостоверности предоставленной информации не заявляла. Указанную информацию покупатель посчитала достаточной для заключения договора купли-продажи объектов недвижимости. Более того, покупатель должна была проявить необходимую в данном случае осторожность и осмотрительность при заключении сделки, не была лишена возможности получения сведений о наличие охранных зон на спорной территории. 

Суд полагает, что в случае проставления своей подписи в договоре купли-продажи, ФИО15 должна была изучить техническую документацию на дом и земельный участок, т.е. действовать с предельной внимательностью и осмотрительностью при осуществлении своих прав, поэтому наличие подписи истца в договоре и акте приема-передачи свидетельствует о том, что ФИО2 была согласна с условиями указанных документов и их содержание соответствует ее воле. По общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

При таких обстоятельствах, в соответствии с положениями ст. 460 ГК РФ покупатель, имеющий возможность получить информацию об объекте из сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и лично осмотревшая земельный участок с имеющимися на нем газифицированным жилым домом, могла и должна была узнать о существовании обременения в виде охранной зоны газопровода. Ответчики не утаивали никаких сведений о фактическом состоянии продаваемого участка.

Из решения Раменского городского суда от 

<

дата>, на которое ссылается истец, усматривается, что истец ФИО16 обратилась в суд с иском к ФИО2 о сносе самовольно возведенного строения. В обоснование исковых требований указала, что она является собственником части жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Ответчик ФИО2, которой принадлежит на праве собственности также часть жилого дома площадью 29,2кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> осуществила самовольное строительство и на месте террасы осуществила строительство капитальной двухэтажной пристройки, в связи, с чем ее дымоход оказался практически под крышей их пристройки. На расстоянии 20 см. от ее трубы проходит деревянная стена самовольной постройки. Таким образом, строение возведено без разрешения и нарушает строительно-технические, градостроительные нормы и правила, а также нормы пожаробезопасности. Согласно выводам комиссии ОАО «Раменскоемежрайгаз» ответчиком возведена пристройка непосредственно на газопроводе низкого давления, что запрещено действующим законодательством. Администрация Раменского муниципального района Московской области подтвердила факт отсутствия разрешения на строительство и уведомления о соответствии параметрам, предъявляемых к объектам при строительных работах. Отдел надзорной деятельности по Раменскому району Московской области выявлены грубые нарушения при строительстве. В связи с чем, она вынуждена обратиться в суд с иском. В ходе судебного разбирательства доводы истца подтвердились, в том числе, и заключением специалиста. 

Решением Раменского городского суда от 

<

дата> исковые требования ФИО11 были удовлетворены в полном объеме (л.д.25-28).

Таким образом, суд принял решение не о сносе части дома, приобретенной ФИО2 у ФИО17, а о сносе пристроя, возведенного ФИО2 самовольно и со значительным нарушением правил пожарной безопасности, Правил охраны газораспределительных сетей. 

Оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что при заключении спорного договора ответчики (продавцы) предоставили истцу (покупателю) всю имеющуюся у них информацию относительно продаваемого земельного участка с частью дома, и, проявив разумную заботу и осмотрительность, покупатель не была лишена возможности получить сведения о наличии охранных зон на территории расположения приобретаемого объекта недвижимости, а также уточнить возможность застройки приобретаемого участка, на основании чего суд приходит к выводу об отсутствии доказательств, свидетельствующих о том, что на момент заключения спорной сделки имело место существенное заблуждение, поэтому в удовлетворении иска следует отказать.

Поскольку судом отказано в удовлетворении основного иска, требования о взыскании судебных расходов и убытков в сумме 3300000 руб. не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 450 ГК РФ, п.3 ст.37 ЗК РФ, ст.ст.56, 98, 194-199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с частью жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>, заключенного между ФИО4, ФИО1 (ФИО17) ФИО7 и ФИО2 

<

дата>; о взыскании с ФИО4 и ФИО1 солидарно уплаченных по договору купли-продажи денежных средств в сумме 2430000 руб., убытков в сумме 3300000 руб., расходов по оплате госпошлины в сумме 36850 руб. – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Раменский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение составлено 10 июля 2020 года