3а-137/2024 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

5 сентября 2024 года г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хмельниковой Е.А., 

при секретаре Хохловой Н.И.

с участием

представителя административного ответчика ГБУ РО «Центр ГКО» и заинтересованного лица министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО «Ряжская МТС» к ГБУ РО «Центр ГКО» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ряжская МТС» обратилось в Рязанский областной суд с названным административным иском, указав в обоснование, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №.

Кадастровая стоимость земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Административный истец обращался в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет оценщика ООО «Южная территория» № № от 24.11.2023.

Решениями ГБУ РО «Центр ГКО» от 28.12.2023 №№ №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, № в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано по причине использования оценщиком неполных и недостоверных сведений, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета.

ООО «Ряжская МТС» просило суд признать незаконными указанные решения ГБУ РО «Центр ГКО» и, с учётом уточнения заявленных требований, установить по состоянию на 1 июня 2023 года кадастровую стоимость нижеперечисленных земельных участков равной рыночной стоимости:

- с кадастровым номером № – 8 591 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 5 815 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 5 364 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 4 272 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 2 917 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 4 534 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 6 384 000, руб.,

- с кадастровым номером № – 7 711 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 3 844 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 12 047 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 5 024 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 5 047 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 7 070 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 7 032 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 16 930 000,00 руб.

Представитель ГБУ РО «Центр ГКО» и министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска.

Иные участвующие в деле лица, будучи надлежащим образом извещены, в судебное заседание не явились, не представив доказательств уважительности причин неявки.

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Рязанской области в отзыве на административное исковое заявление указал, что требования административного истца не оспариваются компанией ни по основаниям, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил о рассмотрении дела в его отсутствие, поскольку предмет судебного разбирательства не затрагивает прав и законных интересов компании.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Судом установлено и подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости, что ООО «Ряжская МТС» является собственником земельных участков категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для ведения сельскохозяйственного производства», «для сельскохозяйственного использования»:

- с кадастровым номером №, площадь - 2835240 +/- 589 кв. м, местоположение объекта: 

<

адрес>;

- с кадастровым номером №, площадь - 1857935 +/- 572 кв. м, местоположение объекта: 

<

адрес>;

- с кадастровым номером №, площадь – 1708351 +/- 320 кв. м, местоположение объекта: 

<

адрес>

- с кадастровым номером №, площадь – 1330718 +/- 363 кв. м, местоположение объекта: 

<

адрес>

- с кадастровым номером №, площадь - 878686 +/- 591 кв. м, местоположение объекта: 

<

адрес>;

- с кадастровым номером №, площадь - 1416794 +/- 916,52 кв. м, местоположение объекта: 

<

адрес>;

- с кадастровым номером №, площадь - 2059448 +/- 1105,01 кв. м, местоположение объекта: 

<

адрес>;

- с кадастровым номером №, площадь - 2528324 кв. м, местоположение объекта: 

<

адрес>;

- с кадастровым номером №, площадь – 1182677 +/- 914 кв. м, местоположение объекта: 

<

адрес>;

- с кадастровым номером №, площадь - 4111756 кв. м, местоположение объекта: 

<

адрес>;

- с кадастровым номером №, площадь - 1584874 +/- 484,68 кв. м, местоположение объекта: 

<

адрес>;

- с кадастровым номером №, площадь – 1592152 +/- 1148,24 кв. м, местоположение объекта: 

<

адрес>;

- с кадастровым номером №, площадь – 2295450 +/- 901,47 кв. м, местоположение объекта: 

<

адрес>;

- с кадастровым номером №, площадь - 2283060 +/- 1216,34 кв. м, местоположение объекта: 

<

адрес>;

- с кадастровым номером №, площадь - 5919624 кв. м, местоположение объекта: 

<

адрес>.

В соответствии с постановлением Минимущества Рязанской области от 03.10.2022 N 25-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Рязанской области" по состоянию на 01.01.2022 кадастровая стоимость земельных участков составляет:

- с кадастровым номером № – 25545512.4 руб.;

- с кадастровым номером № – 16739994.35 руб.;

- с кадастровым номером № – 15392242.51 руб.;

- с кадастровым номером № – 11989769.18 руб.;

- с кадастровым номером № – 7916960.86 руб.;

- с кадастровым номером № – 10215084.74 руб.;

- с кадастровым номером № – 14848620.08 руб.;

- с кадастровым номером № – 18229216.04 руб.;

- с кадастровым номером № – 8527101.17 руб.;

- с кадастровым номером № – 23642597 руб.;

- с кадастровым номером № – 8257193.54 руб.;

- с кадастровым номером № – 8295111.92 руб.;

- с кадастровым номером № – 11959294.5 руб.;

- с кадастровым номером № – 11894742.6 руб.;

- с кадастровым номером № – 34037838 руб..

30.11.2023 в ГБУ РО «Центр ГКО» поступили заявления ООО «Ряжская МТС» об установлении кадастровой стоимости вышеперечисленных земельных участков в размере рыночной стоимости.

К заявлениям был приложен отчет оценщика ООО «Южная территория» № № от 24.11.2023, согласно которому по состоянию на 01 июня 2023 года рыночная стоимость земельных участков определена:

с кадастровым номером № в размере 6 125 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 4 146 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 3 830 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 3 049 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 2 079 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 3 352 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 4 724 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 5 716 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 2 741 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 8 595 000 рублей; 

с кадастровым номером № в размере 3 716 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 3 733 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 5 228 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 5 200 000 рублей;

с кадастровым номером № в размере 12 522 000 рублей.

28.12.2023 ГБУ РО «Центр ГКО» приняты решения №№ №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, № об отказе в установлении кадастровой стоимости указанных земельных участков в размере рыночной стоимости. Причинами к отказу послужили использование оценщиком неполных и недостоверных сведений, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд полагает, что оспариваемые решения были приняты полномочным органом и с соблюдением порядка их принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки довода административного ответчика о несоответствии досудебных отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности и, в случае выявления такого несоответствия, для определения рыночной стоимости объектов недвижимости судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Красные ворота» ФИО1.

В соответствии с заключением № № от 13.06.2024 эксперта ООО «Красные ворота» ФИО1. отчет оценщика ООО «Южная территория» № № от 24.11.2023 не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки в части п. 1.3 ФСО III, п. 7.13 ФСО VI, а именно, в отчете отсутствует информация, необходимая для расчета стоимости земельных участков методом капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту; доходный подход применен некорректно. При этом величину рыночной стоимости, рассчитанную оценщиком сравнительным подходом, эксперт признал обоснованной.

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, оно содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству.

Эксперт ФИО1 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, по уровню своего образования, квалификации, стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта в части наличия указанных повлиявших на определённую итоговую рыночную стоимость ошибок, несоответствия стандартам оценки не оспаривалось представителями сторон.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении отчета об оценке, были отражены в оспариваемых решениях ГБУ РО «Центр ГКО».

В связи с этим суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявлений ООО «Ряжская МТС» у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке.

Суд считает, что оспариваемые решения ГБУ РО «Центр ГКО» соответствуют нормативным правовым актам, прав и законных интересов ООО «Ряжская МТС» не нарушают.

При таких обстоятельствах требование административного истца о признании незаконными решений ГБУ РО «Центр ГКО» удовлетворению не подлежит.

В то же время суд считает возможным удовлетворить требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

В силу положений статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Определяя рыночную стоимость земельных участков, эксперт на основании анализа отчёта ООО «Южная территория» принял рассчитанную оценщиком сравнительным подходом стоимость, указав, что расчёт стоимости объектов произведён корректно, поскольку их значения находятся в рыночном диапазоне. 

Согласно заключению эксперта по состоянию на 1 июня 2023 года рыночная стоимость земельных участков

- с кадастровым номером № – 8 591 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 5 815 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 5 364 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 4 272 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 2 917 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 4 534 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 6 384 000, руб.,

- с кадастровым номером № – 7 711 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 3 844 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 12 047 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 5 024 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 5 047 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 7 070 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 7 032 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 16 930 000,00 руб.

Доказательств, опровергающих достоверность определённой экспертом величины рыночной стоимости объектов, не представлено. На замечания представителя ГБУ РО «Центр ГКО» по проведённой судебной экспертизе в части определения рыночной стоимости объекта экспертом даны подробные письменные пояснения. С учетом данных пояснений эксперта каких-либо замечаний относительно заключения эксперта, которые ставили бы под сомнение определенную в нем рыночную стоимость объекта, представителем административных ответчиков не заявлено.

Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости принадлежащих административному истцу объектов недвижимости и может быть положено в основу решения суда.

Пунктом 15 статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ, частью 1.1 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства РФ предусмотрена возможность одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения заявить суду требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом разрешение судом данного требования не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений (пп. 2 и 4 ст. 3 КАС РФ). 

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца в сфере налогообложения, обращение административного истца в суд, в том числе с требованием об установлении кадастровой стоимости объектов в размере рыночной, обусловлено целью реализации права на справедливое налогообложение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Ряжская МТС» удовлетворить частично.

В удовлетворении требований о признании незаконными решений ГБУ РО «Центр ГКО» от 28.12.2023 №№ №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, № об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, № в размере рыночной стоимости отказать.

Установить по состоянию на 1 июня 2023 года кадастровую стоимость нижеперечисленных земельных участков равной рыночной стоимости:

- с кадастровым номером № – 8 591 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 5 815 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 5 364 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 4 272 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 2 917 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 4 534 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 6 384 000, руб.,

- с кадастровым номером № – 7 711 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 3 844 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 12 047 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 5 024 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 5 047 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 7 070 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 7 032 000,00 руб.,

- с кадастровым номером № – 16 930 000,00 руб.

Датой обращения с заявлением считать 30 ноября 2023 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья 

Мотивированное решение изготовлено 12 сентября 2024 года.