УИД 61OS0000-01-2024-000172-54

дело № 3а-243/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 августа 2024 г. г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В., 

при ведении протокола помощником судьи Гайденко Н.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО5 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 11 января 2024 г. № ОРС-61/2023/001649 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО5 обратился в суд с административным иском, указав, что является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2 500 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: Деловое управление; Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы); Магазины; Общественное питание; Автомобильные мойки; Ремонт автомобилей; Стоянка транспортных средств; Склад. Кадастровая стоимость участка составляет 37 714 950 руб., что не соответствует рыночной стоимости. Согласно отчету № 407-ЗУ/23 рыночная стоимость участка по состоянию на 6 декабря 2023 г. составила 23 893 000 руб. ФИО5 обращался в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» с целью установления кадастровой стоимости участка в размере рыночной. Решением № ОРС-61/2023/001649 от 11 января 2024 г. в удовлетворении данного заявления отказано. Просил признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2023/001649 от 11 января 2024 г. и установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости в размере 23 893 000 руб., по состоянию на 6 декабря 2023 г.

После ознакомления с заключением повторной судебной экспертизы №14-2024 от 25 июля 2024 г. представитель административного истца уточнил административные требования, просит признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 11 января 2024 г. № ОРС-61/2023/001649 и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 6 декабря 2023 г., в сумме 27 662 500 руб.

Административный истец и его представитель в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлены. В ходатайстве об уточнении административных требований представитель ФИО5 ФИО6, действующая по доверенности, просит рассмотреть дело без участия административного истца и его представителя.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», ГБУ РО), в качестве заинтересованных лиц привлечены: министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», Администрация г. Ростова-на-Дону.

Представитель ГБУ «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте уведомлен, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствии представителя административного ответчика. 

Представители минимущества Ростовской области и ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, о времени и месте уведомлены надлежащим образом, согласно поступившим ходатайствам, просят рассматривать дело в отсутствии представителей.

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о дате и времени судебного заседания, изучив материалы административного дела, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности, Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ до 1 января 2023 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 закона о кадастровой оценке, особенности которого зависят от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению названных положений.

29 декабря 2022 г. Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 г. перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Как установлено судом из выписки из ЕГРН ФИО5 является собственником земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2 500 кв.м, из категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – «Деловое управление; Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы); Магазины; Общественное питание; Автомобильные мойки; Ремонт автомобилей; Стоянка транспортных средств; Склад», расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно статьям 388, 389 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком земельного налога, налоговая база которого, в силу положений пункта 1 статьи 390 указанного кодекса, определяется как его кадастровая стоимость.

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 г. № П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 г.

Согласно выписке из ЕГРН от 16 февраля 2024 г., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена на основании Акта ГБУ РО № АОКС-61/2023/000170 от 24 августа 2023 г. в размере 37 714 950 руб., по состоянию на 1 января 2022 г. и подлежит применению с 7 августа 2023 г. (л.д.12 том 1).

15 декабря 2023 г. ФИО5 обратился в ГБУ РО с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № 407-ЗУ/23 от 8 декабря 2023 г., выполненный оценщиком ООО «Экспертно-оценочная компания «Приоритет» ФИО1 об оценке рыночной стоимости данного земельного участка, по состоянию на 6 декабря 2023 г., в размере 23 893 000 руб.

11 января 2024 г. ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2023/001649 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. 

Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили допущенные в отчете № 407-ЗУ/23 нарушения следующих норм: ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8, пп.2 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», пп. б, п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

В решении ГБУ РО указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразились в нарушении процесса оценки, использованных объектах-аналогах, в примененных корректировках и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. 

Решение № ОРС-61/2023/001649 принято уполномоченным органом с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

16 февраля 2024 г., с соблюдением трехмесячного срока установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ, административный истец обратился в суд с настоящим административным иском.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета от 8 декабря 2023 г. № 407-ЗУ/23 требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО2

Согласно выводам эксперта ФИО2 в заключении № 1200-Э/2024 от 27 мая 2024 г., отчет № 407-ЗУ/23 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки; при составлении отчета допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, в том числе допущены нарушения, часть из которых перечислена в решении ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» №ОРС-61/2023/001649 от 11 января 2024 г.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 6 декабря 2023 г., определена экспертом в размере 36 923 000 руб. 

Выводы эксперта были поставлены под сомнение и по ходатайству административного истца в соответствии с определением суда от 21 июня 2024 г. по делу проведена повторная судебная экспертиза экспертом ООО «Компания Веакон-АрсГор» ФИО3

Согласно выводам повторной судебной экспертизы № 14-2024 от 25 июля 2024 г., отчёт от 8 декабря 2023 г. № 407-ЗУ/23 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки; при составлении отчета допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости; нарушения, перечисленные в решении государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» 11 января 2024 г. № ОРС-61/2023/001649, подтверждаются частично.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с учётом его индивидуальных особенностей, по состоянию на 6 декабря 2023 г., определена экспертом в размере 27 662 500 руб.

Согласно заключению эксперта ФИО3, в отчете не указаны сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; приведены разные даты договора на проведение оценки; при описании прав на объект оценки приведена противоречивая информация; анализ рынка объекта оценки проведен не в полном объеме; при формировании ценового диапазона приведена и использована некорректная информация о ценах предложений, предлагаемых к продаже; использованы предложения на продажу участков по сегментам рынка отличным от сегментов рынка объекта оценки и несопоставимые по правовой принадлежности; не приведены скрин-копии объявлений, использованных для анализа рынка. 

Экспертом установил, что нарушения, перечисленные в п.5.2. решения ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» № ОРС-61/2023/001649 подтверждаются полностью, перечисленные в п. 5.3. – частично; нарушение, указанное в п. 5.1, не подтверждается.

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы № 14-2024 от 25 июля 2024 г. соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ: экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, указания на примененные методы, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, оно является достоверным и допустимым доказательством

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО4 у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует. В этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения. 

Вместе с тем, в случае признания такого решения законным, суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.

Таким образом, разрешение требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной, несмотря на его производный характер, не поставлено в зависимость от результатов разрешения основного требования административного истца об оспаривании решения бюджетного учреждения (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Представленный административным истцом при обращении в суд отчет об оценке № 407-ЗУ/23 требованиям закона не отвечает и установленная на его основании рыночная стоимость участка не может быть положена в основу решения.

Определяя рыночную стоимость участка на 6 декабря 2023 г., эксперт ФИО3 заключении № 14-2024 от 25 июля 2024 г. произвела описание объекта исследования, основанное на результатах визуального осмотра объекта исследования 3 июля 2024 г., анализа документов и информации, представленной в материалах административного дела; установила характеристики участка.

В соответствии с правилами землепользования и застройки г. Ростов-на-Дону, исследуемый земельный участка расположен в зоне ПД (зона обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности.

Эксперт определила, что участок расположен на территории Советского района г. Ростова-на-Дону, ближайшее окружение – пожарная часть, гаражи, жилая многоэтажная многоквартирная застройка; расположен в зоне плотной застройки и средних рыночных цен на земельный участок и недвижимость; репутация зоны удовлетворительная по экологичности, со средней интенсивностью движения автотранспорта и низким пешеходопотоком непосредственно у объекта исследования (со стороны второстепенной улицы) и высокой интенсивностью движения автотранспорта у объекта исследования (со стороны ул. Малиновского). Возможность для временной парковки личного автотранспорта в непосредственной близости от объекта исследования отсутствует. Сети инженерного обеспечения (электроснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение) на исследуемом земельном участке отсутствуют. Кроме того, из выписки из ЕГРН эксперт определил, что у объекта исследования имеется ограничение в использовании.

Эксперт использовал классификацию земельных участков по назначению и, исходя из категории, виду разрешенного использования, физических свойств и его назначения, отнес его к сегменту «земельные участки под коммерческое строительство (торговое)».

Для определения рыночной стоимости эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

Из исследуемого сегмента рынка объекта недвижимости экспертом были отобраны пять объектов-аналогов, наиболее схожих с исследуемым участком (Таблица 16).

В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Использованный в заключении состав аналогов суд признает экономически обоснованным.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости на условие рынка (скидка на торг), на физические характеристики: на ограничения в пользовании и на величину общей площади, на инженерное обеспечение (Таблица №17).

В качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Количество примененных экспертом корректировок свидетельствует о достаточно высокой степени сопоставимости аналогов по существенным характеристикам с объектом оценки, что согласуется с требованиями подпункта 4 пункта 5 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки ФСО V».

Выводы эксперта ФИО3., по сравнению с выводами изложенными ФИО2 в заключении эксперта № 1200-Э/2024 от 27 мая 2024 г., суд признает наиболее аргументированными, основанными на более полном анализе индивидуальных особенностей объекта оценки. 

Заключение повторной судебной экспертизы № 14-2024 от 25 июля 2024 г. является убедительным, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки, данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, суду не представлено. 

В заключении № 14-2024 содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок. Примененные экспертом корректировки соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки, проверяемы, обоснованы. Объективный вывод дает исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности. Данных о наличии в заключении нарушений, лишающих его доказательственного значения, не установлено, возражения, замечания на заключение судебной экспертизы № 14-2024 не представлены.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости в соответствии с экспертным заключением № 14-2024 в размере 27 662 500 рублей по состоянию на 6 декабря 2023 г., подлежат удовлетворению.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 15 декабря 2023 г.

Рассматривая вопрос о судебных расходах, суд руководствуется положениями главы 10 КАС РФ.

В соответствии с общими правилами судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства. Требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости носит производный характер, решение в этой части не обусловлено совершением административными ответчиками незаконных и необоснованных действий при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки. 

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, суд возлагает судебные расходы по оплате судебных экспертиз на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило экономическое обоснование и счет на оплату за проведение повторной экспертизы на сумму 65 000 рублей (л.д. 3-4 том 2).

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости услуг по экспертизе и счет на оплату на сумму 45 000 рублей (л.д. 3-4 том 4).

Размеры оплаты, по мнению суда, определены экспертными учреждениями обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертных исследований и составления заключений. Названные суммы находятся в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежат взысканию с административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 177-180, 249, 293 КАС РФ суд

решил:

административные исковые требования ФИО5 удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении административного искового заявления ФИО5 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 11 января 2024 г. № ОРС-61/2023/001649.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 2 500 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: «Деловое управление; Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы); Магазины; Общественное питание; Автомобильные мойки; Ремонт автомобилей; Стоянка транспортных средств; Склад», в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 6 декабря 2023 г., в сумме 27 662 500 рублей. 

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 15 декабря 2023 г.

Взыскать с ФИО5 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» расходы за проведение судебной экспертизы по делу № 3а-243/2024 в сумме 65 000 рублей.

Взыскать с ФИО5 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Компания ВЕАКОН-АрсГор» расходы за проведение повторной судебной экспертизы по делу № 3а-243/2024 в сумме 45 000 рублей. 

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 14 августа 2024 г.

Судья О.В.Журба