11RS0016-01-2020-001600-60

дело №2-73/2021

Сыктывдинского районного суда Республики Коми

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сыктывдинский районный суд Республики Коми в составе судьи Рачковской Ю.В.,

при секретаре судебного заседания Палкиной И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Выльгорт 26 июля 2021 года в с. Выльгорт гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании расходов на устранение выявленных недостатков жилого дома,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка от 27.09.2018, расположенных по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>, – прекращении права собственности истца на указанное имущество и взыскании в пользу истца стоимости указанного имущества в размере 2 600 000 рублей. В обоснование требований указано, что между сторонами 27.09.2018 заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества. После оформления сделки в процессе эксплуатации дома истец обнаружил недостатки в доме в виде понижения температуры воздуха после отопления дома. В связи с обнаруженными недостатками сторонами согласована выплата ответчиком истцу в счет возмещения указанных недостатков в размере 150 000 рублей. При дальнейшем использовании дома истцом выявлены скрытые дефекты в несущих строительных конструкциях, выраженные в просадке и наличии крена, трещин в фундаменте, повлекшие за собой изменение геометрии здания в виде перепада высоты полов более 30-40 см, нарушения теплоизоляции здания. Специалистами ООО «Нордстрой», проводившими обследование дома, установлено несоответствие дома строительным нормам и правилам, что не обеспечивает его безопасное использование и не позволяет его дальнейшую нормальную эксплуатацию. Ссылаясь на то, что указанные недостатки образовались до заключения договора и не могли быть обнаружены истцом при приобретении дома, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

На основании определения Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 12.01.2021 к производству приняты уточненные исковые требования, которые сформулированы в окончательном виде как требования о взыскании расходов на устранение выявленных существенных дефектов в жилом доме, расположенном по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>, - в размере 2 000 000 рублей.

Истец ФИО1, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представителя не направил, о причинах неявки суд не известил. 

Ответчик ФИО2, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, направив своего представителя ФИО3, действующую на основании доверенности, которая в судебном заседании удовлетворению требований возражала по доводам отзыва, дополнительно указав, что выявленные недостатки не являются существенными, при этом ответчиком уже были предоставлены истцу денежные средства в размере 150 000 рублей, именно в целях устранения выявленных недостатков, связанных с утеплением дома, факт получения которых истцом не оспаривался. При этом представителем указано, что при приобретении дома истец его осматривал, был удовлетворен его состоянием, а равно оснований для удовлетворения требований не имеется. 

Третьи лица, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили. Управлением Росреестра по Республике Коми заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. 

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы настоящего дела, суд приходит к следующим выводам. 

Судом установлено, что 27.09.2018 на основании договора купли-продажи ФИО1 приобретен у ФИО2 индивидуальный жилой дом площадью 90,2 кв.м., а также земельный участок, площадью 1200 кв.м., расположенные по адресу: Сыктывдинский район, 

<

адрес>. Стоимость объектов определена сторонами в 2 600 000 рублей, из которых 2 370 000 рублей – за жилой дом и 230 000 рублей – за земельный участок. 

Приобретение истцом указанного имущества осуществлено с привлечением заемных денежных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России». 

Право собственности ФИО1 на вышеуказанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке 13.11.2018. 

Судом установлено, и лицами, участвующими в рассмотрении дела не оспаривалось, что после приобретения жилого дома истец обратился к ответчику по вопросу выявления недостатка в виде понижения температуры в жилом доме, не позволяющего использовать дом по назначению.

С учетом указанных обстоятельств 05.04.2019 между сторонами заключено мировое соглашение, по условиям которого в счет устранения вышеуказанных недостатков ФИО2 переданы ФИО1 денежные средства в размере 150 000 рублей, факт получения которых истцом в ходе рассмотрения дела не оспаривался. При этом, в мировом соглашении указано, что иные претензии со стороны истца отсутствуют. 

В последующем, в процессе эксплуатации здания, в 2020 году истец обнаружил скрытые дефекты в конструкции здания, в связи с чем, обратился в ООО «Нордстрой», которым проведено обследование жилого дома. 

Согласно заключению ООО «Нордстрой» специалистом техническое состояние дома оценено как аварийное, находящееся в недопустимом, ограниченно-работоспособном состоянии, состояние кирпичной печи – аварийное. В результате обследования обнаружены дефекты в конструкции кирпичной печи, фундаменте, перекос фундаментов мелкого залегания столбчатого типа, перекос полов, отсутствует или нарушена единая система фундаментных балок. Деревянный прогон установлен со смещением от центральной оси фундамента, неравномерное распределение усилий, привело к крену фундамента. Специалистом указано, что наличие повреждений и деформаций, свидетельствующие об исчерпании несущей способности и опасности обрушения и наличие кренов, могут вызвать потерю устойчивости объекта. Также установлено отсутствие обмазочной гидроизоляции в местах контакта с землей, присутствует намокание фундамента, монтаж конструкции проведен без образования связевого блока и дальнейшего обеспечения пространственной жесткости каркаса, который является критическим дефектом, отсутствует пристенный дренаж. С учетом изложенного специалистом сделаны выводы о том, что здание не соответствует строительным нормам, состоящие несущих конструкций находится в недопустимом состоянии из-за просадки, наличия крена, трещин фундамента, что повлекло изменение геометрии здания, в связи с чем, не обеспечивается безопасная эксплуатация здания и невозможна его нормальная эксплуатация. 

Ссылаясь на то, что выявленные специалистом недостатки препятствуют использованию объекта по назначению, а также на то, что указанные недостатки образовались до приобретения спорного имущества, ФИО1 обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая заявленные требования по существу, суд исходит из следующего. 

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Положениями ст. 556 Гражданского кодекса РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу ст. 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с ч. 1 ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с ч. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно положениям ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Покупатель должен доказать, что ему был передан товар с уже существующими недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании (хранении, перевозке) товара (скрытые недостатки).

Таким образом, с учетом указанных положений, юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию в рамках настоящего дела, является установление недостатков, не позволяющих использовать объект по назначению, которые образовались до приобретения истцом жилого дома, в результате чего качество дома не соответствует условиям заключенного между сторонами договора. 

В обоснование заявленных требований ФИО1 и его представитель указывали, что жилой дом имеет существенные недостатки, на устранение которых необходимы существенные затраты.

В целях проверки доводов истца по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено АНО «Бюро товарных экспертиз при Торгово-промышленной палате Республики Коми».

Как следует из заключения №071/5-2/00046 АНО «Бюро товарных экспертиз при Торгово-промышленной палате Республики Коми», подготовленного по результатам проведенной экспертизы, жилой дом имеет несоответствия строительным нормам и правилам в части устройства фундамента, утепления наружных стен и оконных откосов, в части противопожарных требований не выполнены конструктивные мероприятия по устройству кирпичной печи, отсутствует металлический лист перед топочной дверкой, отсутствует штукатурка дымовой трубы. Согласно заключению при обследовании фундамента установлено, что бетонный столб «а» имеет отклонение от вертикали, поскольку опалубка выполнена некачественно, в результате чего произошел перекос, смещение, не была учтена высота столба; бетонный столб «b» имеет дефекты в виде пустот, ввиду некачественного уплотнения бетонной смеси; при устройстве столба №4 не была учтена его высота. Выявленные недостатки являются несущественными, так как не влияют на использование объекта по целевому назначению, однако требуют устранения. При этом, экспертом указано, что выявленные недостатки имеют характер производственных, поскольку образованы при строительстве дома до его передачи ФИО1 Для устранения недостатков необходимо провести работы по усилению фундаментного столба, выполнению добавочного утепления стен, утепление оконных откосов. Экспертом также указано, что выявленные недостатки в результате пристройки к дому образоваться не могли. Жилой дом, по мнению эксперта пригоден для использования по назначению и не представляет грозы для жизни и здоровья граждан. Экспертом определена стоимость работ, необходимых к проведению выявленных недостатков, которая составляет 168 074 рубля. 

Как следует из заключения №071/5-2/00046Д АНО «Бюро товарных экспертиз при Торгово-промышленной палате Республики Коми», подготовленного по результатам дополнительной экспертизы, экспертом выявлены недостатки, образовавшиеся при строительстве дома, а именно: фундаментный столб «а» имеет отклонение от вертикали, поскольку опалубка выполнена некачественно, в результате чего произошел перекос, смещение, не была рассчитана высота столба; фундаментный столб «b» имеет дефекты в виде пустот, ввиду некачественного уплотнения бетонной смеси, а также не была рассчитана высота столба; при устройстве фундаментного бетонного столба №4 не была учтена его высота; на цокольном перекрытии выявлены лед и сосульки, которые образовались в ходе протечек инженерных коммуникаций, вызванные аварийными ситуациями в период эксплуатации дома истцом; в жилой комнате №7 выявлен перепад пола до 60 мм, период образования указанного недостатка выявить не представляется возможным, поскольку конструктивные элементы повреждены в результате пожара; толщина утеплителя каркасных стен не соответствует климатической зоне Республики Коми; выявлено продувание оконных откосов, образовавшееся в результате некачественного монтажа оконных блоков; отсутствует металлический лист перед топочкой дверкой кирпичной печи в помещении №7; отсутствует штукатурка кирпичной дымовой трубы, проходящей через мансарду. Экспертом указано, что в части усиления фундаментного столба требуется устранить недостаток на бетонном столбе «b», выполнив заделку полостей в бетонном столбе цементно-песчаным раствором. Выявленный недостаток бетонного столба «а» не требует устранения, поскольку не влияет на несущую способность. Необходимо проложить один слой утеплителя, вскрыть оконные откосы и заделать дефекты в монтажных швах оконных блоков. 

Экспертиза проведена на основании определения суда, эксперт имеет необходимое для дачи заключения образование, его выводы основаны на анализе всех обстоятельств, имеющих отношение к делу, полны и последовательны, свои выводы эксперт подтвердил в судебном заседании при рассмотрении настоящего дела, в связи с чем, оснований сомневаться в выводах эксперта у суда не имеется. Выводы судебной экспертизы ответчиком не оспорены.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что наличие недостатков в конструкции здания, образованных до передачи объекта истцу, нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, принимая во внимание выводы эксперта, а также данные им в ходе рассмотрения дела объяснения, из которых следует, что выявленные недостатки не относятся к существенным, однако требуют устранения, суд, оценив все представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований.

При этом, суд также исходит из того, что выявленные в ходе проведения экспертизы недостатки не могли быть установлены истцом при визуальном осмотре дома, а ответчик, с учетом, того, что выявленные недостатки носят производственный характер, не сообщал о наличии указанных недостатков истцу. 

Таким образом, суд полагает, что выявленные недостатки не являлись очевидными, не могли быть выявлены при обычном способе приемки объекта.

Доводы представителя ответчика о том, что истец при приобретении жилого дома осматривал его, каких-либо претензий не высказывал и дом на день рассмотрения спора пригоден для проживания, при установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельствах, свидетельствующих об образовании выявленных недостатков до передачи истцу объекта недвижимости, подлежат отклонению как несостоятельные, поскольку указанные обстоятельства не лишают покупателя права требовать возмещения убытков при приобретении товара с неоговоренными скрытыми недостатками, даже если они не являются существенными. 

Ссылки ответчика и его представителя на злоупотребление истцом своими правами, поскольку мировым соглашением было предусмотрено условие о том, что все последующие претензии истца к качеству переданного имущества будут расцениваться как злоупотребление правом, учитывая, что истцу были выплачены денежные средства в счет устранения недостатков, связанных с утеплением дома, также не принимаются судом во внимание, поскольку не имеют правового значения для разрешения настоящих требований. 

Определяя размер подлежащих взысканию в пользу истца расходов, связанных с необходимостью устранения выявленных недостатков, суд исходит из следующего.

Как указывалось ранее, согласно заключению эксперта, для устранения выявленных недостатков истцу необходимо провести работы по усилению фундаментного столба, выполнению добавочного утепления стен, утеплению оконных откосов. Стоимость восстановительных работ определена экспертом с учетом предоставленной сметы в размере 168 074 рублей. 

Лицами, участвующими в деле не оспаривалось, что ответчик по соглашению сторон на основании мирового соглашения от 05.04.2019, для приобретения истцом строительных материалов и утеплителя в целях утепления дома с учетом выявленного недостатка в виде понижения температуры в доме в зимний период, выплатил истцу денежные средства в размере 150 000 рублей, факт получения которых истцом и его представителем не оспаривался.

Таким образом, в качестве расходов по устранению недостатков подлежит взысканию 18 074 рублей, определенная путем вычисления из общей стоимости устранения недостатков стоимости уже возмещенных истцу расходов на устранение недостатка, связанного с утеплением жилого дома (168074 рублей – 150000 рублей). 

Принимая во внимание, что при подаче иска ФИО1 произведена уплата государственной пошлины, что находит свое подтверждение в материалах дела, учитывая результат рассмотрения спора, суд, руководствуясь положениями ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом частичного удовлетворения заявленных истцом требований, приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца также подлежат взысканию расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере 196 рублей. 

Руководствуясь ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд 

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 стоимость расходов на восстановительный ремонт жилого дома в размере 18 074 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере 196 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывдинский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 30 июля 2021 года.

Судья Ю.В. Рачковская