Дело № 2-2096/2025

УИД 59RS0001-01-2025-003558-69

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пермь 20 августа 2025 года

Дзержинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего Даниловой Ю.И., 

при секретаре судебного заседания Шлёнской Д.Е.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о взыскании денежных средств, судебных расходов,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств в счет суммы задатка в размере 100 000 рублей, убытков в размере 40 000 рублей, судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины в размере 5 200 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что Дата между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке, согласно которому стороны, руководствуясь ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняли на себя обязательство в срок до Дата включительно заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: индивидуального жилого дома площадью 110,1 кв.м и земельного участка площадью 500 кв.м, расположенные по адресу Адрес, с кадастровыми номерами № и №, соответственно. При подписании предварительного договора истец уплатил ответчику задаток в размере 100 000 рублей в качестве способа обеспечения обязательства, предусмотренного предварительным договором в соответствии со ст. 329, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договором предусмотрено, что в случае отказа или уклонения продавца от заключения договора купли-продажи (в том числе неисполнения или ненадлежащего исполнения положений раздела 4 настоящего договора) выраженных прямо или косвенно, он обязан возвратить покупателю в течение трех банковских дней с момента такого отказа или уклонения полученную сумму задатка в двойном размере. Дата без объяснения причин ответчик вернул задаток в размере 100 000 рублей за дом и земельный участок. Дата истцу позвонил супруг ответчика ФИО2 Е и сообщил, что задаток вернули, дом продавать не будут. Следовательно, срок возврата двойной суммы задатка до 19.05.20205 (три банковских дня с момента отказа продавца от сделки). Дата истец направил ответчику телеграмму с приглашением на подписание договора купли-продажи дома и земельного участка к 11:00 часам Дата в ООО «Привилегия» по адресу Адрес Ответчик на сделку не явился, 100 000 рублей не выплатил. Дата истец для сопровождения сделки по покупке жилого дома и земельного участка заключила агентский договор с ООО «Агентство недвижимости Привилегия». В рамках договора истцу оказаны услуги: проведение переговоров, направленных на согласование условий сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка; проверка полноты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, документов и справок на дом, земельный участок на предмет соответствия их требованиям законодательства, проверил доступные сведения на собственников жилого дома и земельного участка; организация передачи задатка, подписание предварительного договора купли-продажи; составление проекта договора купли-продажи объекта недвижимости. Результат оказания услуги – заключение между истцом и ответчиком предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Вознаграждение агента составило 40 000 рублей, которые уплачены истцом Дата. Агентский договор Дата расторгнут сторонами из-за невозможности дальнейшего исполнения ввиду неявки продавца на сделку купли-продажи дома и земельного участка. Таким образом, действиями ответчика истцу причинены убытки в размере 40 000 рублей.

При изложенных обстоятельствах истец просит взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в виде суммы задатка и убытков, а также судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины.

Истец в судебное заседание не явился, обеспечил явку представителя, который доводы искового заявления поддержал в полном объеме.

Ответчик иск не признал по доводам письменных возражений, приобщенных в материалы дела, из которых следует, что переговоры по продаже и заключению договора дома и земельного участка вели агенты по недвижимости с обеих сторон, Дата агент ответчика сообщил мужу, что истец ФИО3 отказывается покупать дом и просит вернуть задаток, задаток возвращен Дата (л.д. 39).

Заслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Дата между ФИО2 (продавец, ответчик) и ФИО3 (покупатель, истец) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о задатке, в соответствии с которым стороны принимают на себя обязательство в срок до Дата включительно заключить договор купли-продажи недвижимого имущества: индивидуальный жилой дом площадью 110,1 кв.м, кадастровый № и земельный участок площадью 500 кв.м, кадастровый №, расположенные по адресу Адрес (л.д. 8-11).

Цена земельного участка, жилого дома и предметов интерьера определена сторонами в размере 7 100 000 рублей, из которых стоимость жилого дома составляет 5 000 000 рублей, стоимость земельного участка 1 000 000 рублей. В стоимость земельного участка входят неотделимые улучшения, указанные в договоре, в стоимость жилого дома – унитаз, душевая кабина, предметы интерьера, перечисленные в п. 1.3 договора.

Пунктом 2.1 договора определен порядок расчета по оплате стоимости объекта: при подписании договора покупатель уплачивает продавцу денежные средства в размере 100 000 рублей, которые передаются в качестве задатка и являются способом обеспечения обязательства, предусмотренным договором и ст.ст. 329, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае заключения договора купли-продажи объекта задаток засчитывается в счет стоимости приобретаемого имущества. 

В случае отказа или уклонения продавца от заключения договора купли-продажи выраженных прямо или косвенно, он обязан возвратить покупателю в течение трех банковских дней с момента такого отказа или уклонения полученную сумму задатка в двойном размере (пункт 2.1.1.2 договора).

В случае отказа или уклонения покупателя от заключения договора купли-продажи, выраженных прямо или косвенно, покупатель утрачивает право требовать возврата переданной в качестве задатка денежной суммы (пункт 2.1.1.3 договора).

Денежные средства в размере 100 000 рублей переданы продавцу при подписании предварительного договора, что подтверждается распиской ФИО2 в договоре.

В установленный сторонами срок договор купли-продажи не заключен, Дата на счет ФИО3 от ФИО2 поступили денежные средства в размере 100 000 рублей (л.д. 33).

Указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункты 1, 3, 4, 6).

Пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2).

На основании п. 3 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно пункту 4 этой же статьи, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями данного Кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток.

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Оценивая представленный в материалы дела предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от Дата, суд приходит к выводу, что его содержание выражает волеизъявление сторон на заключение в будущем договора купли-продажи земельного участка и жилого дома. Включение в текст договора указания на то, что полученная ответчиком от истца денежная сумма является задатком, позволяет оценить данный договор как соглашение о задатке, направленное на обеспечение заключения основного договора купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором, где задаток выполняет обеспечительную функцию по заключению договора купли-продажи земельного участка и жилого дома.

Возражая против исковых требований, ответчик ФИО2 указала, что Дата вернула денежные средства истцу, так как Дата муж ей сообщил о том, что ФИО3 покупать дом отказывается и просит вернуть задаток. После того, как стало известно об отказе истца от покупки дома, был заключен договор купли-продажи с иными лицами, которые смотрели объект ранее. Считает, что сделка не была совершена не по ее вине.

Из выписок ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости в отношении земельного участка и жилого дома (здание) следует, что Дата осуществлена государственная регистрация перехода права с ФИО2 на ФИО4, ФИО5 в общую совместную собственность.

Согласно договору купли-продажи от Дата ФИО2 продала в совместную собственность ФИО4 и ФИО5 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу Адрес, за 2 500 000 рублей, из которых стоимость земельного участка составляет 200 000 рублей, стоимость жилого дома – 2 300 000 рублей. Согласно дополнительному соглашению к договору купли-продажи от Дата стоимость неотделимых улучшений, находящихся на земельном участке и в жилом доме, составляет 4 200 000 рублей.

Дата в адрес ФИО2 направлена телеграмма с приглашением на подписание договора купли-продажи дома и земельного участка в ООО Агентство недвижимости «Привилегия» на Дата в 11:00 во исполнение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от Дата. Телеграмма вручена не была (л.д. 160).

Сообщение с приглашением на подписание договора купли-продажи дома и земельного участка на эту же дату и время направлялось ответчику посредством мессенджера по номеру телефона, что ответчик не отрицала, факт получения сообщения в ходе рассмотрения дела подтвердила (л.д. 34-35).

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО6 показала, что Дата к ним обратилась ФИО3 с уже подобранным объектом для его дальнейшего приобретения, в целях оказания услуг по сопровождению сделки. Дата был осуществлен совместный выезд по адресу расположения дома и земельного участка, обсудили детали сделки, запросили дополнительные документы, заключили предварительный договор, согласовали дату заключения основного договора примерно на Дата, максимальный срок – Дата, продавцу был передан задаток. Связь поддерживали с супругом продавца и их риэлтором Марией, у супруга запрашивали дополнительные документы 6 и 7 мая, но после 1 мая уже никаких документов не представлялось. Дата ФИО2 сообщила, что ей вернули сумму задатка, пытались выяснить, что случилось, но Дата на связь никто не вышел, риэлтор Мария причину тоже не пояснила, на следующий день позвонил супруг продавца, сказал, что передумали продавать. Поскольку ФИО3 была заинтересована в приобретении дома, каких-либо причин для возврата денежных средств не поясняли, со своей стороны готовили документы для совершения сделки, направляли телеграмму с приглашением на Дата, записались на прием в МФЦ, но со стороны продавца никто не пришел.

Истцом в материалы дела представлена переписка с абонентом «Евгений с дом» номер телефона 

<

***>, факт принадлежности которого своему супругу ответчик в ходе рассмотрения дела подтвердила. Из переписки следует, что 5, 6, 13 и 14 мая ему направлялись сообщения, в частности 5 мая указывалось на необходимость предоставления документов, каким образом их получить, на что он ответил «Хорошо», 6 мая сообщено, что свяжутся числа 15 сориентировать по сделке, предложено планировать на 19-20 число, сообщен перечень документов, сообщения прочитаны, оставлены без ответа. В сообщении от 14 мая сказано, что ФИО3 настроена на покупку дома, к сделке все готово, просят выйти на связь и все обсудить.

Согласно талону записи в ГБУ ПК «Пермский краевой МФЦ ПГМУ» ФИО3 была записана на прием на Дата с 11:30 до 12:00 (л.д. 36).

Из акта от Дата следует, что ФИО2 в ООО «АН Привилегия» для совершения сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка не явилась (л.д. 17).

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив доводы стороны, представленные в дело доказательства, показания свидетеля, суд приходит к выводу, что покупатель был заинтересован в заключении договора купли-продажи объектов недвижимости, поименованных в предварительном договоре, через агента связывался с доверенным лицом продавца (супругом и риэлтором), что следует из показаний свидетеля и представленной в дело переписке, приглашал продавца для подписания основного договора купли-продажи, записался в МФЦ для регистрации перехода права. 

Доказательств того, что истец отказался от заключения основного договора купли-продажи, в материалы дела ответчиком не представлено. 

Ссылки на то обстоятельство, что Дата от покупателя поступил звонок об отказе от сделки, опровергаются представленными в дело доказательствами, в частности перепиской с абонентом под именем «ФИО11». Сообщения, датированные 5, 6 и 14 мая, а также действия, связанные с приглашением продавца на заключение договора, свидетельствуют о твердом намерении приобрести дом и земельный участок. Действия стороны продавца, в том числе его доверенного лица, который контролировал сделку, суд полагает противоречивыми и не последовательными, указывающими на отсутствие заинтересованности в заключении сделки. Отвечая Дата «хорошо» на просьбу предоставить документы для заключения договора, при условии получения Дата отказа от дальнейшего сотрудничества и просьбы возвратить денежные средства, ФИО2 Е не задал вопросов относительно дальнейшего намерения на заключение договора, дальнейшую переписку игнорировал, при этом уже Дата был заключен договор купли-продажи с иными лицами, о чем истцу-покупателю не сообщили, сумму задатка возвратили лишь Дата. 

При установленных обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор купли-продажи между истцом и ответчиком не был подписан по причине неисполнения ответчиком-продавцом обязанности заключить основной договор купли-продажи, в связи с чем исковые требования о взыскании суммы задатка подлежат удовлетворению.

Разрешая требования о взыскании 40 000 рублей в качестве убытков, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения обязательства контрагентом, наличие и размер убытков, причинную связь между допущенным правонарушением и возникшими убытками. Недоказанность хотя бы одного из указанных условий является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска о взыскании убытков.

Материалами дела подтверждается, что в целях приобретения жилого дома и земельного участка между ООО «Агентство недвижимости Привилегия» и ФИО3 Дата заключен агентский договор, по условиям которого агент обязуется за вознаграждение совершить от имени и за счет принципала юридические и иные действия, направленные на сопровождение сделки по приобретению объектов недвижимости: индивидуального жилого дома и земельного участка, указанных в предварительном договоре. Вознаграждение агента составляет 70 000 рублей, из которых 40 000 рублей уплачивается в срок до Дата за услуги, указанные в пп. 1-3, п. 2.2 договора, 30 000 рублей – в день подписания договора купли-продажи объекта за услуги, указанные в пп. 4 п. 2.2 (л.д. 12-13).

Дата сторонами договора подписан акт к агентскому договору, в соответствии с которым агент оказал, а принципал принял услуги по договору, результатом которых явилось заключение предварительного договора купли-продажи индивидуального жилого дома и земельного участка. Услуги выполнены качественно, в срок, претензий к агенту не имеется. Вознаграждение агента за оказанные услуги составляет 40 000 рублей (л.д. 14). 

Денежные средства в указанном размере выплачены истцом, что подтверждается кассовым чеком и квитанцией к приходному кассовому ордеру от Дата (л.д. 15-15 оборот).

Судом установлено, что основной договор купли-продажи между ФИО2 и ФИО3 не заключен по причинам, связанным с действиями ответчика ФИО2 Таким образом, результат услуг по агентскому договору не достигнут в результате действий ответчика, в связи с чем денежные средства, уплаченные по договору следует отнести к убыткам истца, которые находятся в причинно-следственной связи с действиями ответчика и подлежат взысканию с него в пользу истца.

Согласно ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 5 200 рублей, что подтверждается чеком по операции от Дата. Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, уплаченная государственная пошлина, как понесенные истцом расходы, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (Дата г.р., паспорт №, ИНН №) в пользу ФИО3 (Дата г.р., паспорт №, ИНН №) денежные средства в размере 140 000 рублей, из которых 100 000 рублей – сумма задатка, 40 000 рублей – убытки, а также судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины в размере 5 200 рублей.

Решение в течение месяца со дня его принятия в окончательной формеможет быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

Председательствующий: подпись.

... Судья: Ю.И. Данилова

Мотивированное решение составлено 03.09.2025.