Дело № 3а-114/2025 

УИД 76OS 0000-01-2025-000129-18 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 20 ноября 2025 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бабиковой И.Н.,

при секретаре Ивановой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Русьхолод» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «Русьхолод» (далее-ООО «Русьхолод») является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

В соответствии со статьями 373, 374, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации ООО «Русьхолод» является плательщиком налога на имущество организаций, в качестве налоговой базы для исчисления которого применяется кадастровая стоимость объекта недвижимости. 

ООО «Русьхолод» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2025/000110 от 16 мая 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №; установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости по состоянию на 7 марта 2025 года по результатам судебной экспертизы. 

В административном исковом заявлении указано, что кадастровая стоимость объекта недвижимости – 107 931 434,96 рублей,- превышает рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную Отчетом ООО 

<

данные изъяты> №18270/25 по состоянию на 7 марта 2025 года,- 70 387 000 рублей, чем затрагиваются права административного истца как плательщика налога на имущество организации. Полагает, что оспариваемое решение принято ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» без достаточных на то оснований.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 требования административного иска поддержала, не оспаривала заключение судебной экспертизы, просила определить рыночную стоимость объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы, проведенной ИП ФИО1

Административные ответчики ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», министерство имущественных отношений Ярославской области, заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ППК «Роскадастр», мэрия города Ярославля извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явку своих представителей для участия в судебном заседании не обеспечили.

От представителя ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. В ходатайстве указано, что Учреждение ознакомилось с заключением судебной экспертизы, которое выполнено в соответствии с законодательством об экспертной деятельности и содержит все необходимые сведения доказательственного значения. Решение Учреждения от 16 мая 2025 года №ОРС-76/2025/000110 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке №18270/25 от 8 апреля 2025 г., недостоверность которой подтверждается заключением судебной экспертизы, является законным и обоснованным. Просит в удовлетворении административного иска ООО «Русьхолод» отказать. 

Суд на основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также- КАС РФ) определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела подтверждено нахождение в собственности ООО «Русьхолод» объекта недвижимости - нежилое здание, площадью 3 013,3 кв.м., 1976 года постройки, с кадастровым номером №, расположенного по адресу 

<

адрес>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 6 февраля 2025 г. кадастровая стоимость указанного нежилого здания утверждена в размере 107 931 434,06 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 245, статьей 248 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с пунктом 1 статьи 374 Налогового кодекса РФ объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.

Согласно положениям статей 375, 378.2 Налогового кодекса РФ налоговая база недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения - нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, определяется как кадастровая стоимость.

Законом Ярославской области от 15.10.2003 г. № 46-з «О налоге на имущество организаций в Ярославской области» установлены ставки налога на имущество и виды объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ярославской области от 17.12.2024 № 54-н «Об утверждении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2025 год» объект недвижимости с кадастровым номером № включен в перечень.

Таким образом, изменение размера налога на имущество организации, в том числе его уменьшение для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

Из материалов дела следует, что 17 апреля 2025 года ООО «Русьхолод» в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» подано заявление по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, собственником которого является заявитель, в размере его рыночной стоимости.

На дату подачи заявления 17 апреля 2025 года и до настоящего времени объект недвижимости с кадастровым номером № состоит на кадастровом учете.

К заявлению ООО «Русьхолод» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости приложен Отчет об оценке, составленный ООО 

<

данные изъяты>

Датой оценки в Отчете установлено 7 марта 2025 года. 

21 апреля 2025 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес ООО «Русьхолод» направлено уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению.

16 мая 2025 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято решение № ОРС-76/2025/000110 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287.

15 июля 2025 года, в установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок, административный истец обратился в суд с заявлением об оспаривании указанного решения.

Оснований для признания незаконным обжалуемого решения ГБУ «Центр кадастровой оценки и рекламы» не имеется.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №135-ФЗ), Федеральным законом от 3.07.2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон №237-ФЗ).

Согласно пункту 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона №237-ФЗ рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним является полномочием бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки.

Из материалов дела следует, что заявление ООО «Русьхолод» об установлении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости в размере рыночной стоимости поступило в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 17 апреля 2025 года.

К заявлению в соответствии с требованиями части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявителем приложен Отчет об оценке объекта недвижимости от 8 апреля 2025 года № 18270/25, подготовленный оценщиком ООО 

<

данные изъяты>», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена в размере 70 387 000 рублей по состоянию на 7 марта 2025 года.

В соответствии с частью 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ)

Тем самым, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона N 135-ФЗ).

Согласно материалам дела ООО «Русьхолод» и оценщиком определена дата оценки 7 марта 2025 года.

21 апреля 2025 года в соответствии с частью 9 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в течение пяти рабочих дней с даты поступления заявления ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес ООО «Русьхолод» направлено уведомление о поступлении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению.

В соответствии с частью 11 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

16 мая 2025 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято решение № ОРС-76/2025/000110, которым ООО «Русьхолод» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование принятого решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» сослалось на допущенные оценщиком нарушения законодательства об оценочной деятельности по следующим основаниям: допущены нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» о недопустимости неоднозначного толкования Отчета и введение в заблуждение. Допущенные ошибки повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. В решении приведены подробные суждения относительно допущенных оценщиком ошибок, изложены выводы о том, что выявленные нарушения оказали влияние на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» относительно выявленных нарушений в отчете оценщика, определением суда от 19 августа 2025 года назначена судебная оценочная экспертиза на предмет определения соответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки.

В соответствии с заключением судебно-оценочной экспертизы от 10 октября 2025 года №68/08/2025, проведенной судебным экспертом ИП ФИО1, представленный административным истцом Отчет №18270/25 от 8 апреля 2025 года требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов правил оценочной деятельности не соответствует. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 7 марта 2025 года определена судебным экспертом в размере 73 568 000 рублей.

Согласно исследовательской части экспертного заключения, при проверке Отчета на соответствие его законодательству об оценочной деятельности экспертом выявлен ряд существенных и формальных нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, приводящих к существенному искажению итоговой величины рыночной стоимости, в частности: использование объектов-аналогов из отличного сегмента; некорректная идентификация ценообразующих факторов объектов-аналогов, повлиявшая на дальнейшее использование корректирующих коэффициентов и пр.; противоречия в представленных в Отчете данных, не позволяющие понять логику Отчета и пр. 

Приведенные выводы экспертного заключения лицами, участвующими в деле, не оспаривались и не опровергались.

Суд также не находит оснований не доверять указанным выводам, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, а также содержанию Отчета.

Судебная экспертиза проведена специалистом, имеющим право на проведение подобного рода исследований.

Заключение судебной экспертизы выполнено в соответствии с законодательством об экспертной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначное толкование, приведенные в заключении ответы соответствуют постановленным вопросам и носят исчерпывающий характер. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о допущенных оценщиком ошибках, повлиявших на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 КАС РФ.

Выводы эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования. Расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

В связи с этим заключение судебной экспертизы расценивается как допустимое и достоверное доказательство, поскольку доказательств нарушения экспертом при составлении заключения принципа достаточности не представлено и содержание заключения эксперта не допускает неоднозначного толкования.

Таким образом, судом установлено, что требования Федерального закона №237-ФЗ к порядку, срокам и форме подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, к порядку и срокам его рассмотрения, а также к форме решения по результатам рассмотрения заявления административным органом соблюдены. Решение принято в установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ 30-дневный срок с даты подачи ООО «Русьхолод» заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем учреждения.

ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято мотивированное решение, предусмотренное пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ. 

В решении, как это предусмотрено частью 12 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, послужившие основанием для принятия решения. Оспариваемое решение уполномоченным органом надлежащим образом мотивировано; его обоснованность и соответствие законодательству об оценочной деятельности собранными по делу доказательствами подтверждены.

Содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Установленные по делу обстоятельства с бесспорностью свидетельствуют о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в Отчете об оценке ООО 

<

данные изъяты>», недостоверность которого подтверждается заключением судебной оценочной экспертизы.

При таких данных оспариваемое решение является законным и обоснованным, в связи с чем административные исковые требования в части признания решения незаконным удовлетворению не подлежат.

При этом имеются основания для удовлетворения административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной по результатам проведения судебной экспертизы.

С учетом положений части 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ разрешение административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

По изложенным выше основаниям рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть установлена в соответствии с представленным отчетом ООО «

<

данные изъяты>

При разрешении административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, суд исходит из заключения судебной оценочной экспертизы.

Как указано выше, оснований для признания заключения судебной оценочной экспертизы недопустимым и недостоверным доказательством не имеется, лицами, участвующими в деле, доказательства, которые могли бы поставить под сомнение выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, не представлены.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении требований административного иска Общества с ограниченной ответственностью «Русьхолод» о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2025/0000110 от 16 мая 2025 года отказать.

Установить по состоянию на 7 марта 2025 года кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью 3013,3 кв.метра, назначение – нежилое здание, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости – 73 568 000 (семьдесят три миллиона пятьсот шестьдесят восемь тысяч) рублей. 

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья И.Н.Бабикова

Решение в окончательной форме изготовлено 1 декабря 2025 года