Дело № 2-751/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Кетово 14 августа 2017 года

Кетовский районный суд Курганской области 

в составе председательствующего судьи Ломова С.А., 

при секретаре Волосниковой А.М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратился в Кетовский районный суд Курганской области с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании денежных средств, судебных расходов. В обоснование исковых требований указал, что согласно предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним (Покупатель) и ответчиком (Продавец), достигнута договоренность о заключении в будущем, договора купли-продажи жилого дома общей площадью 199 кв.м. и приусадебного земельного участка площадью 1158 кв.м. в 

<

адрес>. Указанное в предварительном договоре имущество оценено сторонами в 3 100 000. Они договорились, что 200 000 рублей он (истец) оплачивает в качестве задатка при подписании предварительного договора, а 2 900 000 рублей при подписании основного договора. Согласно п. 6 предварительного договора они согласовали срок для заключения основного договора, до ДД.ММ.ГГГГ, до наступления которого Продавец обязался совершить все действия необходимые для заключения основного договора и его регистрации в Росреестре, а также обязался снять с регистрационного учета всех зарегистрированных по данному адресу и освободить дом от личных вещей к моменту подписания основного договора. Согласно п. 8 настоящего договора, в случае неисполнения настоящего договора по вине Продавца он обязан в течение 5 рабочих дней с момента истечения срока заключения основного договора уплатить «Покупателю» двойную сумму задатка, т.е. 400 000 рублей. В случае неисполнения настоящего договора по вине Покупателя задаток остается у Продавца. Согласно п. 5 предварительного договора он уплатил Продавцу 200 000 рублей в качестве задатка, о чем имеется расписка. ДД.ММ.ГГГГ при осмотре дома он с женой попросили у ответчика техническую документацию на дом, т.к. непонятно было из чего был изготовлен фундамент и какова его высота, глубина, т.к. это имеет существенное значение для определения технического состояния дома. На это ответчик ответил, что фундамент высотой выше человеческого роста, потом сказал, что 1м. 50 см. Не были ти представлены кадастровые паспорта на дом и земельный участок в полном объеме (не было плана-схемы объектов). Кроме того, ответчик не показал им правоустанавливающий документ на дом, объяснив, что он купил земельный участок, а потом построил на нем дом, следовательно дом тоже находится в его собственности. Поскольку, до заключения основного договора купли-продажи имелось достаточно времени и продавец мог все это изготовить он подписал предварительный договор, надеясь, что ответчик все это сделает к ДД.ММ.ГГГГ. В установленный предварительным договором срок основной договор между ними не был заключен. В ходе телефонных разговоров с ответчиком по поводу технического состояния дома, он не разрешил им посмотреть фундамент изнутри. Для определения технического состояния дома они пригласили своего специалиста-строителя и ДД.ММ.ГГГГ пришли еще раз посмотреть дом. В ходе повторного осмотра дома выяснилось, что высота фундамента составляет 60 см., что недопустимо, по внешней стороне стены трещина, в доме нет вентиляции. Ответчик сказал, чтобы они сами изготовили тех.документацию на дом, с чем они не согласились. Другие документы, для заключения основного договора (тех.паспорт, кадастровый паспорт со схемой строения и земельного участка, правоустанавливающий документ на дом) он им предъявлять отказался. ДД.ММ.ГГГГ он вручил лично ФИО3 в присутствии свидетелей требование о возврате денежных средств в размере 200 000 рублей. От возврата денег Томаля отказался и сказал, что продаст дом другим лицам, т.к. собирается переезжать на другое место жительства в 

<

адрес>. Полагает, что основной договор не был заключен по вине ответчика, т.к. он не изготовил необходимую техническую документацию на дом, не представил им кадастровые паспорта на объекты, правоустанавливающий документ на дом, не снял с регистрационного учета всех зарегистрированных в доме. С предложением заключить основной договор к нему не обращался. Полагает, что ответчик уклонялся от заключения основного договора, получив задаток, он не предпринял никаких мер по оформлению необходимых документов на дом, на земельный участок, не согласился представить им тех.документацию на дом, ввел его в заблуждение по поводу технического состояния фундамента, не хотел с ними разговаривать. Считает, что ответчик должен возвратить ему двойную сумму задатка в связи с незаключением основного договора купли-продажи дома по его вине. На основании изложенного, просит суд взыскать с ФИО2 400 000 - двойную сумму задатка по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и ФИО1; возврат госпошлины 7 200 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО4, действующая на основании доверенности, на заявленных требованиях настаивала, указав на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО5, действующий на основании ордера, против удовлетворения заявленных требований возражал, указав, что

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Курганской области в судебное заседание не явился, ранее от начальника Кетовского отдела в суд поступило заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие их представителя.

Третье лицо ФИО6 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала по доводам искового заявления.

Суд, с учетом мнения сторон, определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ).

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому Продавец обязался продать, а Покупатель купить следующее недвижимое имущество:

- жилой дом общей площадью 199 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>А;

- земельный участок площадью 1158 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов-для ведения личного подсобного хозяйства и строительства жилого дома, находящийся по адресу: 

<

адрес>;

и заключить между собой договор купли-продажи (основной договор) в сроки и на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Стороны пришли к соглашению, что окончательная цена объекта недвижимости составляет 3 100 000 рублей (пункт 4 Договора). Договорились, что Покупатель оплачивает стоимость объекта недвижимости следующим образом: сумма в размере 200 000 рублей в качестве задатка оплачивается при подписании предварительного договора; сумма в размере 2 900 000 рублей оплачивается при подписании основного договора (п. 5 Договора). 

В соответствии с п. 6 Договора основной договор купли-продажи должен быть заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Стороны обязались совершить все действия, необходимые для заключения основного договора и его регистрации в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Пунктом 8,9 Договора предусмотрено, что в случае неисполнения настоящего договора по вине Продавца он обязан в течение 5 рабочих дней со дня истечения срока, указанного в п. 5, уплатить Покупателю двойную сумму задатка, т.е. 400 000 рублей. В случае неисполнения настоящего договора по вине Покупателя полученный задаток в качестве компенсации остается у Продавца.

В соответствии с п. 10 Договора Покупатель ознакомлен с техническим состоянием объекта недвижимости и претензий не имеет. Стороны установили, что видимые недостатки объекта недвижимости не могут являться основанием для применения впоследствии ст. 475 ГК РФ. 

По расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил от ФИО1 денежные средства в размере 200 000 рублей в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес ФИО2 было направлено требование (претензия) о возвращении задатка, в соответствии с которой требовал расторгнуть предварительный договор, просил вернуть ему сумму в размере 200 000 рублей, переданную им ответчику в течении 14 дней со дня составления претензии, предупредив, что в случае неисполнения требования обратится в суд. В данной претензии указал, что ДД.ММ.ГГГГ им получена информация о том, что дом построен с нарушениями, с несоблюдением технологических регламентов (глубина фундамента, перекрытия между этажами, трещина с внешней стороны дома, установка печной трубы и другие), что представляет угрозу для здоровья и жизни. Кроме того, Томаля не представил в полном объеме кадастровые паспорта дома и земли (а только первую страницу), техническую документацию (технический паспорт дома) и сообщил об их отсутствии, а также завысил глубину фундамента более чем в 2 раза, из чего следует, что он имел злой умысел его (истца) заблуждения и воспользоваться деньгами. Указал, что в связи с полученной информацией (ранее скрытой) не представляется возможным приобретение данного жилого дома.

Ответчиком истцу деньги не возвращены, основной договор купли продажи в дальнейшем не заключен, что сторонами не отрицалось.

Статья 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1).

Согласно п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Из содержания п. 1 ст. 380 ГК РФ следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2 - 4 статьи 429 ГК Российской Федерации).

В соответствии со ст. 329 ГК Российской Федерации задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В п. 4 ст. 380 ГК Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 8 марта 2015 года № 42-ФЗ) законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 381 ГК Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Поскольку согласно п. 10 Договора истец подтвердил, что ознакомлен с техническим состоянием объекта недвижимости и претензий не имеет; стороны установили, что видимые недостатки объекта недвижимости не могут являться основанием для применения впоследствии ст. 475 ГК РФ, что подтверждается собственноручной подписью истца в предварительном договоре, оснований для обращения к ответчику с претензией у него не имелось.

Доказательств того, что ФИО2 препятствовал заключению договора в предусмотренный предварительным договором срок, либо отказался в установленный срок от заключения основного договора купли-продажи квартиры, стороной истца не представлено и судом не добыто. Каких-либо доказательств в обоснование претензии истцом также не представлено.

Таким образом, вина истца в уклонении от заключения договора купли-продажи недвижимости установлена, за неисполнение договора несет ответственность ФИО1

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Поскольку основной договор в установленный срок заключен не был, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены. Между тем, задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор – договор купли-продажи недвижимого имущества на согласованных условиях в определенный срок.

Неисполнение обязательства по заключению основного договора при наличии уплаченных в качестве задатка денежных средств влечет для ФИО1 последствия, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК Российской Федерации и являются основанием к отказу в иске.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что неисполнение предварительного договора произошло по вине Покупателя.

Таким образом, оснований для требования с ответчика возврата двойной суммы задатка у истца не имеется. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, судебных расходов, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Курганский областной суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Кетовский районный суд Курганской области.

Мотивированное решение составлено 18 августа 2017 года.

Судья С.А. Ломов