Дело № 2-435/2025

УИД 13RS0023-01-2025-000299-33

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Саранск 14 марта 2025 года 

Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в составе:

председательствующего – судьи Кечкиной Н.В.,

при секретаре судебного заседания – Баляевой А.П.,

с участием в деле:

истца – публично-правовой компании «Фонд развития территорий»,

ответчика – ФИО1, его представителя ФИО2, действующего на основании доверенности от 12 февраля 2025 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску публично-правовой компании «Фонд развития территорий» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве от 12 марта 2021 г.,

установил:

публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее – ППК «Фонд развития территорий») обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве от 12 марта 2021 г.

В обоснование требований указано, что между ППК «Фонд развития территорий» и ФИО1 12 марта 2021 г. заключен договор участия в долевом строительстве № ВГ12К2-кв-42, предметом которого является жилое помещение (квартира) со следующими характеристиками:

проектная общая площадь: 31,10 кв.м.;

проектная общая приведенная площадь: 32,65 кв.м.;

условный номер: №;

номер секции: №;

номер этажа: №;

В соответствии с пунктом 4.4 Договора в случае увеличения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта образовавшуюся разницу участник долевого строительства обязан уплатить застройщику в течение 7 (Семи) рабочих дней после получения письменного уведомления застройщика о данных обмеров объекта долевого строительства, произведенных кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

Согласно данным, представленных кадастровым инженером, общая приведенная (с учетом неотапливаемых помещений) площадь квартиры № увеличилась и составляет 34,80 кв.м., что влечет за собой проведение взаиморасчетов.

Таким образом, ответчик обязан оплатить 245 871 руб., 23 коп., в связи с увеличением общей площади объекта строительства.

Стороной истца соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Истцом 22 июля 2024 г. была направлена претензия в адрес ответчика от 27 июня 2024 г. № 02-1/113275.

Согласно отслеживанию почтового отправления 29 августа 2024 г. претензия была отправлена на возврат отправителю.

Кроме того, с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 12192 руб. 79 коп. как мера последующего восстановления нарушенных прав истца, дата начала исчисления - с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. 29 августа 2024 г. претензия была отправлена на возврат отправителю. Согласно сроку, указанному в досудебной претензии, Фонд требует оплатить имеющуюся задолженность не позднее 30 календарных дней с момента получения настоящей претензии. Соответственно, датой начала исчисления срока является 29 августа 2024 г.

На основании изложенного, истец просит взыскать с ФИО1 в пользу ППК «Фонд развития территорий» сумму задолженности по договору долевого участия в строительстве в размере 245871 руб. 23 коп., сумму процентов в размере 12192 руб. 79 коп. за период с 29 августа 2024 г. по 29 ноября 2024 г., проценты, начисленные на сумму задолженности, с 30 ноября 2024 г. по дату фактического исполнения решения суда по настоящему спору, расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 742 руб. (л.д. 2-4).

В судебное заседание представитель истца ППК «Фонд развития территорий» не явился, о времени и месте рассмотрения дела указанное лицо извещено своевременно и надлежаще, в просительной части искового заявления представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, изложила просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца.

В судебное заседание ответчик ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании относительно удовлетворения заявленных исковых требований возражал по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, согласно которым ответчик не возражал относительно удовлетворения исковых требований частично на сумму 51461 руб. 42 коп. – стоимость разницы в площади объекта долевого строительства, 1636 руб. 64 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами.

При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц. 

Заслушав пояснения представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, суд считает заявленные ППК «Фонд развития территория» исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим мотивам. 

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 5 указанного Федерального закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительства (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона (часть 2 статьи 5).

По смыслу данной нормы закона изменение цены договора участия в долевом строительстве после его заключения (если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения) возможно только по соглашению сторон.

Судом установлено, что 12 марта 2021 г. между ППК «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», в лице С.А.В., действующего на основании доверенности № 08-3/70 и ФИО1 заключен договор № ВГ12К2-кв-42 участия в долевом строительстве жилого помещения – квартиры №, расположенной в жилом комплексе по адресу: 

<

адрес> (л.д. 28-36).

В соответствии с пунктом 3.2 раздела 3 указанного договора, объект долевого строительства имеет следующие характеристики: назначение объекта долевого строительства-жилое помещение, секция-№, этаж-№, условный номер - №, проектная площадь – 31,1 кв.м., проектная общая приведенная площадь объекта долевого строительства составляет - 32,65 кв.м., количество комнат объекта долевого строительства - 1, проектная площадь комнаты - 14 кв.м., количество и площадь помещений вспомогательного использования - 4, площадь – 17,1 кв. м., жилое помещение имеет лоджию площадью 1,55 кв.м.

Из пункта 3.3. договора следует, что при его подписании стороны пришли к соглашению, что характеристики объекта долевого строительства являются проектными. Фактические характеристики объекта долевого строительства определяются на основании данных кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера, полученных после обмеров завершенного строительством объекта недвижимости и указываются в передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства. Заключение сторонами дополнительного соглашения к договору в указанном случае не требуется.

В соответствии с пунктом 1.6 договора участия в долевом строительстве жилого помещения, общая приведенная площадь Объекта долевого строительства - площадь, рассчитанная в соответствии с приказом Минстроя России от 25 ноября 2006 г. № 854/пр «Об установление понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», состоящая из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

Из пунктов 4.1, 4.4 следует, что на момент подписания договора, цена договора составляет 3733812 рублей, определена исходя из 32,65 кв.м. проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства из расчета 114 358 рублей 71 копейка за один квадратный метр проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства. Цена договора НДС не облагается. 

В случае увеличения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства образовавшуюся разницу участник долевого строительства обязан уплатить застройщику в течение 7 рабочих дней после получения письменного уведомления застройщика о данных обмеров объекта долевого строительства, произведенных кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера.

Договор в этой части не оспорен, не признан недействительным.

22 марта 2023 г. застройщиком был оформлен и подписан сторонами договора Акт приема-передачи квартиры (л.д. 26), из которого следует, что ФИО1. передается квартира № (строительный номер №) расположенная на № этаже многоквартирного дома, построенного застройщиком по адресу: 

<

адрес>; проектная общая приведенная площадь жилого помещения – 32,65 кв.м., фактическая общая приведенная площадь помещения: 34,8 кв.м., в связи с чем, исходя из условий пункта 4.4 Договора цена увеличилась на 245871 рубль 23 копейки, исходя из увеличения площади.

Согласно пункту 4 акта приема-передачи квартиры, обязательство застройщика по договору по созданию дома, исполнено надлежащим образом: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31 января 2023 г. № RU50-21-23260-2023, выдано Министерством жилищной политики Московской области.

Из раздела «характеристики помещения по результатам обмеров, выполненных кадастровым инженером» акта, следует, что общая площадь помещения при приеме-передачи квартиры составила 31,4 кв.м. При этом, согласно пункту 2 акта приема-передачи квартиры, фактическая общая площадь помещения составляет 31,1 кв.м., в связи с чем, цена по договору увеличилась. Участник обязан уплатить денежные средства в размере 245871 рубль 23 копейки в течение 10 рабочих дней, с даты получения настоящего акта, путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика. 

Из пункта 5 акта приема-передачи квартиры следует, что стороны не имеют друг к другу денежных, имущественных и иных претензий, за исключением обязательства участника по внесению застройщику суммы доплаты, указанной в пункте 2 настоящего акта, по результатам обмеров помещения, выполненных кадастровым инженером.

Представитель ответчика, действующий на основании доверенности № 13 АА 1243624 от 15 марта 2023 г., удостоверенной нотариусом Саранского нотариального округа Республики Мордовия Р.В.С., при приеме квартиры со всеми условиями изложенными в акте приема-передачи квартиры согласилась, что подтверждается ее собственноручной подписью.

22 июля 2024 г. истцом в адрес ответчика ФИО1 была направлена досудебная претензия от 27 июня 2024 г. о выплате застройщику суммы задолженности в связи с увеличением общей приведенной площади квартиры в размере 245871 рубль 23 копейки не позднее тридцати календарных дней с момента получения настоящей претензии (л.д. 27). 

Указанное требование ФИО1 до настоящего времени не исполнено.

Таким образом, исходя из того, что при заключении договора сторонами согласованы условия, при наступлении которых может быть изменена цена договора, а именно в случае расхождения между фактической и проектной площадью помещения, исходя из данных технического паспорта на спорное жилое помещение, на основании пунктов 1.6, 3.2, 4.1, 4.4 договора, суд приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма задолженности по договору участия в долевом строительстве жилого помещения.

Однако, проверив расчет суммы задолженности, представленный истцом и контррасчет, представленный стороной ответчика, суд приходит к выводу, что истцом неверно рассчитана сумма задолженности, подлежащая взысканию с ответчика.

Так, судом установлено, что площадь лоджии, согласно условиям договора участия в долевом строительстве (пункт 3.2) составляет 1,55 кв.м. Согласно поэтажному плану и экспликации к поэтажному плану, площадь лоджии составляет 3,4 кв.м. Таким образом, с учетом положений приказа Минстроя России от 25 ноября 2006 г. № 854/пр «Об установление понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», согласно которому при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты – для лоджий 0,5, увеличение площади лоджии произошло на 0,15 кв.м. согласно следующему расчету:

3,4 кв.м. (площадь лоджии) *0,5 (понижающий коэффициент) = 1,7 кв.м.

1,7 кв.м. (площадь лоджии с понижающим коэффициентом) - 1,55 кв.м. (площадь лоджии, согласно условиям договора) = 0,15 кв.м.

Согласно материалам дела, в частности акту приема-передачи, общая площадь помещения составила 31,4 кв.м., площадь квартиры согласно условиям договора – 31,1 кв.м., таким образом, разница между проектной площадь составила 0,3 кв.м.

Общее увеличение площади квартиры составляет 0,3 кв.м. + 0,15 кв.м. = 0,45 кв.м.

Из пункта 4.1 договора следует, что цена копейка за один квадратный метр проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства составляет 114 358 рублей 71 копейка.

Таким образом, с ответчика ФИО1 в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в связи с увеличением площади квартиры в размере 51461 рубль 42 копейки (114 358 рублей 71 копейка * 0,45 кв.м.).

Разрешая исковые требования в части взыскания с ФИО1 в пользу ППК «Фонд развития территорий» в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации суммы процентов в размере 12192 рубля 79 копеек за период с 29 августа 2024 г. по 29 ноября 2024 г. суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что проценты, предусмотренные частью 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательств (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 41 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, сумма процентов, установленных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, засчитывается в сумму убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением денежного обязательства (часть 1 статьи 394 и часть 2 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

22 июля 2024 г. истцом в адрес ответчика ФИО1 была направлена досудебная претензия от 27 июня 2024 г. о выплате застройщику суммы задолженности в связи с увеличением общей приведенной площади квартиры в размере 245 871 рубль 23 копейки не позднее тридцати календарных дней с момента получения настоящей претензии (л.д. 27). 

Указанная досудебная претензия, согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80102298550673 ФИО1 не получена, 29 августа 2024 г. вернулась отправителю из-за истечения срока хранения. 

Исходя из вышеуказанных правовых норм и установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29 августа 2024 г. по 14 марта 2025 г. (по дату вынесения решения) в размере 5 658 рублей 23 копейки, исходя из следующего расчета:

за период с 29 августа 2024 г. по 15 сентября 2024 г. – 455 рублей 56 копеек (51461 рубль 42 копейки х 18%/366 дней х 18 дней просрочки) 

за период с 16 сентября 2024 г. по 27 октября 2024 г. – 1 122 рубля 03 копейки (51 461 рубль 42 копейки х 19%/366 дней х 42 дня просрочки) 

за период с 28 октября 2024 г. по 31 декабря 2024 г. – 1 919 рублей 26 копеек (51461 рубль 42 копейки х 21%/366 дней х 65 дней просрочки)

за период с 01 января 2025 г. по 14 марта 2025 г. – 2 161 рубль 38 копеек (51 461 рубль 42 копейки х 21%/365 дней х 75 дней просрочки)

Согласно пункту 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Таким образом, с ответчика, подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с 15 марта 2025 г. по день фактической выплаты задолженности в размере 51461 рубль 42 копейки.

В соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу части первой статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 указанного кодекса.

Согласно статье 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Исковое заявление ППК «Фонд развития территорий» оплачено государственной пошлиной в размере 8 742 рубля, что подтверждается платежным поручением № 83001 от 23 декабря 2024 г. (л.д. 21).

Поскольку исковые требования удовлетворены частично в размере 57119 рублей 65 копеек, в пользу истца с ответчика ФИО1 согласно требованиям подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 000 рублей.

Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных истцом требований и по указанным им основаниям, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск публично-правовой компании «Фонд развития территорий» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве от 12 марта 2021 г. удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 (паспорт серии №) в пользу публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ОГРН №, ИНН №) сумму задолженности по договору участия в долевом строительстве от 12 марта 2021 г. в размере 51 461 руб. 42 коп. (пятьдесят одну тысячу четыреста шестьдесят один рубль сорок две копейки), сумму процентов за период с 29 августа 2024 г. по 14 марта 2025 г. в размере 5 658 руб. 23 коп. (пять тысяч шестьсот пятьдесят восемь рублей двадцать три копейки), проценты, начисленные в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму задолженности 51 461 руб. 42 коп. с 15 марта 2025 г. по дату фактического исполнения решения суда, 4000 руб. (четыре тысячи рублей) в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска публично-правовой компании «Фонд развития территорий» отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Мордовия через Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Ленинского районного суда 

г. Саранска Республики Мордовия Н.В. Кечкина

Мотивированное решение суда составлено 25 марта 2025 года

Судья Ленинского районного суда 

г. Саранска Республики Мордовия Н.В. Кечкина