Дело № 2-1692/19

УИД 25RS0002-01-2024-001681-79

мотивированное 

решение

 

изготовлено 10 июня 2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 июня 2024 года город Владивосток 

Фрунзенский районный суд города Владивостока Приморского края в составе председательствующего Рубель Ю.С., при ведении протокола секретарем Кузнецовой А.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «Восточный луч» о защите прав потребителей, 

установил:

истцы обратились в суд с названным иском, в обоснование которого указали, что 02.03.2021 с ООО «Специализированный застройщик «Восточный ЛУЧ» заключили договор № участия в долевом строительстве жилого 

<

адрес>, 1-3 этапы строительства с использованием счета эскроу (далее ДДУ). Согласно п.2.1. ДДУ указаны качество и характеристики объекта долевого участия, в том числе площадь 

<

адрес> составляет 37,51 кв.м., площадь балкона (с коэффициентом 0,5) - 2,66 кв.м., описание балкона примыкающего к квартире отсутствует. На плане расположения объекта долевого строительства (приложение №1 к ДДУ) эвакуационные и пожарные выходы, пожарная лестница не имеют обозначения и описания. Согласно п.3.1, цена 1 кв.м, площади Объекта долевого строительства составляет 100 000 (сто тысяч) рублей 00 копеек, исходя из чего стоимость Объекта долевого строительства составляет 4 017 000 рублей - цена за площадь квартиры - 37,51 кв.м, и площадь балкона - 2,66 кв.м. Общая оплаченная истцами площадь - 40,17 кв. м. Денежные средства за объект истцами выплачены в полном объеме, согласно цене ДДУ.

21.02.2022 по акту-приема передачи 

<

адрес>, находящаяся в многоквартирном 

<

адрес> была принята истцами. При приемки квартиры присутствовал сотрудник ООО «СЗ «Восточный луч», который пояснил, что истцы не могут отказаться принимать квартиру ввиду установленной на их балконе пожарной лестницы, что указанное замечание не будет признано существенным, пожарная лестница не препятствует принять квартиру и использовать жилое помещение в соответствии с его целями, указал, что в случае, если пожарная лестница не нужна истцам, то ее можно демонтировать.

В день принятия объекта, 21.02.2022, истцами на имя руководителя компании застройщика была направлена претензия, в которой они попросили обменять объект на аналогичный, но без пожарного выхода на балконе, который примыкает к квартире. В требованиях истцам было отказано. 29.11.2023 истцы направили в адрес ответчика иную претензию с требованием о соразмерном уменьшении цены договора. В требованиях истцам было отказано.

При заключении ДДУ истцы не были уведомлены о том, что на балконе, который является неотъемлемой частью квартиры, будет установлена пожарная лестница, а балкон квартиры истцов будет служить переходом с 21 этажа на 19 этаж дома. Из плана квартиры непонятно, что на балконе расположена пожарная лестница, так как отсутствует описание условного обозначения в договоре,

Более того, квартиры с подобного рода внесенными изменениями должны стоить на порядок ниже, поскольку общая полезная площадь квартиры уменьшается за счет люков и пожарной лестницы, установленной по диагонали балкона. При использовании балкона жильцами дома, как пожарного выхода, истцы ограничены в его использовании, с той целью, с которой он был приобретен совместно с квартирой № по указанному выше адресу. Наличие пожарной лестницы на балконе между этажами препятствует истцам в использовании балкона по назначению в качестве части жилого помещения, увеличивает риск проникновения посторонних лиц в жилое помещение. Исходя из стоимости 1 кв. -100 000 рублей и оплаченной площади балкона в 2,66 кв.м, застройщик обязан выплатить истцам 266 000 рублей за площадь балкона, который по его характеристикам подпадает под признаки места общего пользования-пожарный выход.

Просят взыскать с ответчика денежную сумму в размере 266 000 рублей за уменьшенную полезную площадь квартиры, 58 046,37 рублей за пользование чужими денежными средствами, 133 000 рублей штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, моральный вред в размере 50 000 рублей.

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 настаивали на удовлетворении исковых требований. 

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании возражал против исковых требований, представил письменный отзыв, в котором указал, что размещение лестницы и люка на лоджии в квартире истцов было предусмотрено проектной документацией и согласуется с обязательными требованиями в области пожарной безопасности и условиями договора участия в долевом строительстве. Указанная квартира была принята истцами без каких-либо претензий и замечаний. На плане квартиры, являющимся приложением к договору, на лоджии отмечен аварийный выход, при заключении договора истцы были поставлены в известность о наличии эвакуационного выхода (лестницы и люка), размещение которого на лоджии в квартире было предусмотрено не только проектной документацией, но и обязательными требованиями в области пожарной безопасности. С целью ознакомления со всей проектной документацией истцы к застройщику не обращались. Указал, что наличие аварийного выхода на лоджии не свидетельствует о том, что данная лоджия относится к общему имуществу собственников помещений жилого дома, поскольку не соответствует применяемым к такому имуществу критериям и предназначена только для обслуживания квартиры истцов. 

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии с п.2 ст.1 и ст.421 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. На основании п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст.422 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч.3 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Содержание указанного договора предусмотрено ч.4 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

Согласно ч.1 ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается его цена, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ФИО1, ФИО2 и ООО «Специализированный застройщик «Восточный ЛУЧ» 02.03.2021 был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого 

<

адрес>.

Стоимость объекта долевого строительства (цена Договора) составляет 4 017 000 рублей.

Как следует из раздела 2 Договора, объект долевого строительства подлежит передаче Участнику долевого строительства в следующем техническом состоянии: жилое помещение общей приведенной площадью 40,17 кв.м., в состав которого входят: общая площадь квартиры – 37,51 кв.м., площадь лоджии (с коэффициентом 0,5) 2,66 кв.м. расположено в 1 секции (оси 6-9, Д-Ж), на 20 этаже. Схема расположения объекта является неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение 1). На представленном графическом плане изображена квартира истца, на лоджии графически отображен проём (люк, лестница).

Инспекцией регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края 09.12.2021 дано заключение № о соответствии построенного (реконструированного) объекта капитального строительства 

<

адрес>-3 этапы строительства. Корректировка. Жилой 

<

адрес>» требованиям проектной документации. 

15.12.2021 Администрацией г. Владивостока выдано разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию. 

Участниками долевого строительства ФИО2 и ФИО1 21.02.2022 совместно с представителем ООО «СЗ «Восточный Луч» проведен осмотр 

<

адрес>, в котором указано, что участник долевого строительства указанный объект осмотрел, с техническим, сантехническим и электротехническим состоянием согласен, по условиям Договора долевого участия претензий нет. Акт подписан сторонами. 

Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от 21 декабря 2019 года №198 ФИО2 и ФИО1 приняли указанный объект, с техническим, сантехническим и электротехническим состоянием согласились, претензий к Застройщику не имеется, что подтверждается подписями истцов. Дополнений и возражений относительно общей площади квартиры и наличия на лоджии пожарной лестницы истцы не высказывали.

Согласно приказу Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», лоджия - перекрытое и ограждённое в плане с трёх сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).

Пунктом 23 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 № 390, а также п. 4.2.4.9 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», не допускается использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению, размещение на них громоздких и тяжелых вещей, их захламление и загрязнение; загромождать мебелью, оборудованием и другими предметами двери, люки на балконах и лоджиях, переходы в смежные секции и выходы на наружные эвакуационные лестницы.

Исходя из нормативного понятия лоджии, предусмотренного целевого назначения для отдыха в летнее время и солнцезащиты, размещение на ней лестницы и люка не препятствует истцу использовать её по назначению. Препятствий к использованию истцами лоджии не имеется.

Доводы истцов о том, что лоджия является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном ломе и не входит в состав квартиры, так как предназначена для обслуживания более одного помещения в данном доме, являются несостоятельными.

В соответствии с п.1 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Согласно п.2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491, в состав общего имущества включаются – ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты, перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна, двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Таким образом, лоджия не включена в состав общего имущества, так как предназначена для обслуживания только одного жилого помещения, поскольку она относится именно к квартире истцов, и в которую можно попасть только из квартиры истцов.

Наличие на лоджии пожарной лестницы, которая поэтажно связывает между собой соседей, не может служить основанием для вывода об ущемлении прав истцов, и соответственно, для перерасчета стоимости квартиры, поскольку на поэтажном плане квартиры, с которым были согласны истцы, эвакуационный выход бы обозначен.

Поскольку объект долевого строительства построен (создан) застройщиком в соответствии с проектной документации и обязательными требованиями в области пожарной безопасности, доказательств того, что его качество не соответствует условиям договора не представлено, не установлено и наличие недостатков, которые делают жилое помещение непригодным для предусмотренного договором использования, суд приходит к выводу об отказе в иске о соразмерном уменьшении цены договора.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд исходит из того, что установленные на лоджии квартиры истца люк и пожарная лестница не являются недостатками имущества (квартиры) истцов. Установка лестницы на лоджии квартиры предусмотрено проектом и действующими в Российской Федерации нормами противопожарной безопасности. Доказательств невозможности использования лоджии по назначению истцом в суд не представлено.

Поскольку не установлено оснований для удовлетворения требований о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании денежных средств, отсутствуют и основания для удовлетворения требований истцов о взыскании с ответчика процентов, а также штрафа по ст. 13 ФЗ РФ «О защите прав потребителей», и компенсации морального вреда по ст. 15 этого же закона, поскольку не установлено нарушений прав истца как потребителя.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «СЗ «Восточный луч» о защите прав потребителей – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Фрунзенский районный суд г. Владивостока в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья /подпись/ Ю.С. Рубель