РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 мая 2018 года г. Самара

Ленинский районный суд в составе:

председательствующего судьи Грищенко Э.Н.,

при секретаре Булаткиной Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1037/18 по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО6, Министерству строительства Самарской области о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка,

Установил:

Истцы обратились в Ленинский районный суд г.Самары с иском к ФИО6, Министерству строительства Самарской области о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и Министерством строительства Самарской области (далее – Министерство) был заключен договор аренды земельного участка № в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 2800,00 кв.м, вид разрешенного использования: для завершения строительства жилого дома переменной этажности, находящийся по адресу: 

<

адрес>, в границах улиц Самарской, Вилоновской, Садовой, Рабочей. На данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства. Указывают, что заключенный договор является ничтожной недействительной сделкой, поскольку у Министерства отсутствовало право на распоряжение указанным выше земельным участком. При передаче земельного участка ФИО6 без торгов, арендодатель не учел, что земельный участок расположен под объектом незавершенного строительства, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальная власть утрачивает право на распоряжение им. В данном доме в 1 секции зарегистрировано более 10 собственников. Согласно постановлению Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" полномочиями по распоряжению земельными участками в г.о.Самара, государственная собственность на который не разграничена, наделено Министерство имущественных отношений Самарской области, а не Министерство строительства Самарской области. В дальнейшем арендополучатель ФИО6 по договору субаренды №/с от ДД.ММ.ГГГГ в нарушение ст.36 ЖК РФ передал вышеназванный земельный участок. В договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют такие существенные условия как предмет и цена, в связи с тем, что существенное условие об объекте аренды сторонами не согласовано, указанный договор не считается заключенным. Договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка не имел реальной хозяйственной цели, а был заключен лишь с целью причинить ущерб дольщикам незавершенного строительства объекта. Данный договор не создавал никаких правовых последствий для арендополучателя, т.к. спорным договором предусмотрены права и обязанности сторон, которые направлены на встречное удовлетворение собственных интересов каждой из сторон, носят возмездный характер. В момент заключения договора аренды земельного участка № стороны достоверно знали, что фактического исполнения сделки не будет. На ДД.ММ.ГГГГ стороны заключенного договора аренды стороны не произвели ни одного платежа, и арендодатель не требовал исполнить обязательства по сделке. Считают, что оспоримая сделка нарушает охраняемые законом права на общедолевую собственность на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2800 кв.м. Обжалуемы договор аренды № – фиктивная аренда, совершен для того, чтобы обмануть определенных лиц, не участвующих в этой сделке, создав при этом ложное представление о намерениях участников сделки. Ссылаясь на указанные обстоятельства, просят признать договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО6 и Министерством строительства Самарской области, недействительным (ничтожным).

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО3 и ФИО2, действующая за себя и по доверенности от имени ФИО5 и ФИО4, заявленные требования поддержали по изложенным в иске основаниям. При этом уточнили, что просят признать договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО6 и Министерством строительства Самарской области, недействительным, поскольку он является мнимой и притворной сделкой. При этом пояснили, что ранее по этим основаниям данная сделка ими не оспаривалась, о заключении договора аренды им стало известно не позднее ДД.ММ.ГГГГ, когда они обратились с иском о признании регистрации договора аренды земельного участка недействительным в Арбитражный суд Самарской области. Также пояснили, что их договоры долевого участия и уступки прав требований по ним в ЕГРН не зарегистрированы, прав собственности на объекты в недостроенном доме они не имеют. 

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности ФИО7 исковые требования поддержала.

Представитель ответчика Министерства строительства Самарской области по доверенности ФИО8 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по мотивам, изложенным в отзыве. Просила применить к спорным правоотношениям исковую давность, поскольку исполнение сделки началось в 2014 году, а с иском истцы обратились лишь в 2018 году. Пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ победителю торгов ООО «Стройпроектсервис» выдано разрешение на строительство № проблемного объекта.

Представитель ответчика ФИО6 по доверенности ФИО9 просил в удовлетворении иска отказать в полном объеме, ссылаясь на то, что оспариваемая сделка была предметом рассмотрения судов различных инстанций, включая Верховный Суд РФ, и не была признана недействительной, истцы, заявляя все новые, и новые требования, препятствуют обманутым дольщикам реализовать свое право на завершение строительства проблемного объекта - многоквартирного дома.

В судебном заседании представитель Конкурсного управляющего ЗАО «ИСК «Средневолжскстрой» ФИО10 по доверенности ФИО11 возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на отсутствие законных оснований для признании договора аренды мнимой либо притворной сделкой.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом (ч.3 ст.61 ГПК РФ).

Судом установлено, и материалами дела подтверждено, что строительство четырехсекционного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в границах улиц Самарской, Вилоновской, Садовой, Рабочей, на земельном участке с кадастровым номером № площадью 2800 кв.м, было начато в 2003 году. И осуществлялось ЗАО «ИСК «Средневолжскстрой». Разрешение на строительство указанного объекта в соответствии со ст.51 ГрК РФ не выдавалось. В 2008 году одна из четырех секций была заселена. Разрешение на ввод в эксплуатацию дома не выдавалось.

Решением Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ЗАО ИСК «Средневолжскстрой» признано несостоятельным (банкротом).

Согласно постановлению Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении перечня проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории Самарской области и порядка формирования перечня проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан на территории Самарской области вышеуказанный объект входит в перечень проблемных объектов на территории Самарской области.

Судебными актами Арбитражного суда Самарской области, судом апелляционной и кассационной инстанций в рамках дела № в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «ИСК «Средневолжскстрой» установлено, что между Министерством строительства Самарской области (Арендодатель) и ФИО6 (Арендатор) заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора. Предмет договора – предоставление земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, в границах улиц Самарской, Вилоновской, Садовой, Рабочей, площадью 2800 кв.м. Цель заключения договора – предоставление земельного участка для завершения строительства жилого дома, строительство которого осуществлялось ЗАО «ИСК «Средневолжскстрой». 

Договор заключен между лицом, уполномоченным распоряжаться земельным участком, и одним из дольщиков, имеющим право на помещение в строящемся доме.

Министерством строительства Самарской области в порядке, утвержденном постановлением Правительства Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ №, был проведен конкурс по отбору организации для завершения строительства по лоту № «Удовлетворение прав требований 82 участников долевого строительства на получение ими 78 жилых помещений (Объектов долевого строительства) общей площадью 5148 кв.м проблемного объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в границах улиц Самарской, Вилоновской, Садовой, Рабочей, застройщиком которого являлось ЗАО «ИСК «Средневолжскстрой».

По результатам конкурса, проведенного ДД.ММ.ГГГГ, его победителем является ООО «Стройпроектсервис».

Также установлено, что с целью исполнения принятых по итогам конкурса обязательств ООО «Стройпроектсервис» принято решение о разработке документации, необходимой для завершения строительства проблемного объекта, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ ООО «Стройпроектсервис» заключило с ФИО6 договор субаренды №/С к договору аренды № со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенного между Министерством строительства Самарской области и ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ для завершения строительства жилого дома.

При этом, постановлением кассационной инстанции Арбитражного суда Поволжского округа от ДД.ММ.ГГГГ оставлены без изменения определение Арбитражного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по заявлению ФИО2, ФИО4 к Министерству строительства Самарской области, Управлению ФРС по Самарской области, Конкурсному управляющему ЗАО «ИСК «Средневолжскстрой», ФИО6 о признании сделки недействительной, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «ИСК «Средневолжскстрой», которыми установлено, что договор №/С субаренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключен в рамках закона.

В силу ст.170 ГК РФ (в действовавшей на момент заключения сделки редакции) мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п.1). Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (п.2).

Оценивая сделку на предмет соответствия общим положениям гражданского законодательства (ст.170 ГК РФ), суд приходит к выводу, что представленными в дело доказательствами не подтверждается ни злоупотреблением правом при совершении спорной сделки, ни её мнимость, поскольку стороны преследовали именно те правовые последствия (завершение строительства МКД), которые в настоящее время и реализуются. 

Положениями ч.2 ст.615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В п.6 ст.22 ЗК РФ определено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Между тем, как указано выше, судебными актами арбитражных судов установлено, что предметом договора от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенного между Министерством строительства Самарской области (Арендодатель) и ФИО6 (Арендатор), является предоставление земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, площадью 2800 кв.м, для завершения строительства жилого дома, строительство которого осуществлялось ЗАО «ИСК «Средневолжскстрой». 

Из положений ст.170 ГК РФ следует, что отсутствие намерения исполнять сделку лишь у одной из ее сторон само по себе не свидетельствует о мнимом характере такой сделки.

Представленные суду доказательства свидетельствуют о том, что в рамках исполнения указанной сделки Министерством строительства Самарской области ДД.ММ.ГГГГ был проведен конкурс по отбору организации для завершения строительства проблемного объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, застройщиком которого являлось ЗАО «ИСК «Средневолжскстрой», по результатам которого победителем является ООО «Стройпроектсервис», ДД.ММ.ГГГГ заключившее с ФИО6 договор субаренды №/С для завершения строительства жилого дома. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Стройпроектсервис» выдано разрешение на строительство № указанного выше многоквартирного дома.

Доводы, на которые ссылается сторона истца, были предметом рассмотрения Арбитражным судом Самарской области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «ИСК «Средневолжскстрой», им дана правовая оценка, с которой согласились суды апелляционной и кассационной инстанций. 

В нарушение ст.56 ГПК РФ доказательств того, что стороны заключили договор аренды земельного участка для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия, а также того, что обе стороны сделки при заключении договора аренды земельного участка совершали иную сделку (имели в виду иной договор), истцами суду не представлено.

Довод стороны истца на невнесение ФИО6 арендных платежей и наличие задолженности по их оплате, судом отклоняется, поскольку не свидетельствует о мнимости или притворности сделки. Взыскание задолженности является правом, а не обязанностью арендодателя.

Таким образом, доказательств, свидетельствующих о мнимости либо притворности заключенного между Министерством строительства Самарской области (Арендодатель) и ФИО6 (Арендатор) договора от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, стороной истца суду не представлено, в связи с чем требования истцов нельзя считать обоснованными.

Кроме того, при разрешении настоящего спора по существу ответчиком заявлено об истечении срока исковой давности и применении его последствий.

В силу ст.200 ГК РФ течение срока исковой начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В силу ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года (статьи 195 и 196); течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами (пункт 1 статьи 200).

В порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в п.1 ст.181 ГК РФ предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (п.1 ст.166 ГК РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

Следовательно, поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока.

На указанное обстоятельство обращено внимание в п.32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п.1 ст.166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требования подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в сроки, установленные п.1 ст.181 ГК РФ.

Таким образом, для лиц, не участвовавших в сделке, срок также исчисляется со дня, когда началось исполнение сделки.

В силу ч.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Такое заявление ответчика в материалах дела имеется, аналогичное заявление сделано представителем Министерства строительства Самарской области в судебном заседании.

Как видно из представленных суду материалов, исполнение сделки началось в 2014 году, когда Министерством строительства Самарской области был проведен конкурс по отбору организации для завершения строительства недостроенного многоквартирного дома и, как следствие, одобрено заключение договора субаренды земельного участка и выдано разрешение на строительство недостроенного объекта.

Ссылка истцов на разъяснение Минэкономразвития России законодательства, поступившее в Департамент градостроительства г.о.Самара ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем истцы узнали о нарушении своих прав в 2017 году, является несостоятельной, поскольку о наличии заключенного между Министерством строительства Самарской области и ФИО6 договора истцам было известно в 2014 году, что подтверждается поданным ими ДД.ММ.ГГГГ в Арбитражный суд Самарской области иском о признании регистрации договора аренды земельного участка недействительным, а также потому, что для лиц, не участвовавших в сделке, срок исковой давности на основании ч.1 ст.181 ГК РФ исчисляется со дня, когда началось исполнение сделки, а не с момента осведомленности о нарушении прав.

Истцы не были лишены возможности оспорить договор от ДД.ММ.ГГГГ в течение срока исковой давности, если считали такую сделку притворной и ничтожной (п.1 ст.181 ГК РФ).

Анализируя представленные суду доказательства в их совокупности, учитывая, что истцы не представили доказательств мнимости либо притворности оспариваемой ими следки – договора аренды земельного участка, а также принимая во внимание пропуск истцами срока исковой давности по данному требованию, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения заявленных истцами требований, в связи с чем в удовлетворении иска ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО6, Министерству строительства Самарской области о признании недействительным (ничтожным) договора № аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Министерством строительства Самарской области и ФИО6, надлежит отказать.

Исходя из изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО6, Министерству строительства Самарской области о признании недействительным (ничтожным) договора № аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Министерством строительства Самарской области и ФИО6, – оставить без удовлетворения.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд г.Самары в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья (подпись) Э.Н.Грищенко

Копия верна:

Судья

Секретарь