Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

19 декабря 2018 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Усенко А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1793/2018 по административному исковому заявлению ООО «Управляющая компания Эталон» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Управляющая компания Эталон» (далее по тексту – ООО «УК Эталон») обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости, мотивируя тем, что административному истцу на праве аренды принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 4 394,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость указанного выше нежилого помещения установлена на основании постановления Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и по состоянию на 19 июля 2018 года составляет 136 317 536 рублей 23 копейки. 

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью объекта недвижимости, считает ее завышенной и не соответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендных платежей, исчисляемых исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Согласно отчету об оценке от 5 сентября 2018 года № №, подготовленному оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 19 июля 2018 года составляет 45 127 869 рублей.

Будучи не согласным с указанной выше кадастровой стоимостью объекта капитального строительства, 11 сентября 2018 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости. Однако решением Комиссии от 9 октября 2018 года № № административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления.

При таких обстоятельствах, административный истец полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого помещения в судебном порядке. 

На основании изложенного, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 4 394,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 июля 2018 года в размере 45 127 869 рублей.

В судебном заседании представитель ООО «УК Эталон» ФИО1 действующая на основании доверенности от 1 ноября 2018 года, заявленные административные исковые требования поддержала, сославшись на доводы, изложенные выше.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области и Администрации городского округа Тольятти Самарской области, а также заинтересованные лица ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, в соответствии с положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело без их участия.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области в письменном отзыве на административный иск, в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости объекта недвижимости, возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в письменных пояснениях, направленных в адрес суда, оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда. 

Представитель Администрации городского округа Тольятти Самарской области представил в адрес суда письменный отзыв, в котором просил рассмотреть административное исковое заявление ООО «УК Эталон» об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством, без участия представителей заинтересованного лица, поскольку административные исковые требования не затрагивают права и интересы администрации городского округа Тольятти Самарской области.

Заинтересованные лица ФИО2 и ФИО3 в письменных заявлениях просят суд рассмотреть дело без их участия, не возражают против удовлетворения заявленных требований.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, проверив дело, полагает административный иск ООО «УК Эталон» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что 20 июля 2018 года между ООО «УК Эталон» и ИП ФИО2 заключен договор аренды № №, согласно которому Арендодатель – ИП ФИО2, предоставил, а Арендатор – ООО «УК Эталон», принял во временное владение и пользование на срок 11 месяцев нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 4 394,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается договором аренды нежилого помещения от 20 июля 2018 года № №.

Согласно выписке Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 3 августа 2018 года № №, кадастровая стоимость оспариваемого объекта недвижимости определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 14 марта 2012 года № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и по состоянию на 19 июля 2018 года составляет 136 317 536 рублей 23 копейки.

В соответствии со статьей 14 и пунктом 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Поскольку административный истец несет расходы по оплате за пользование нежилым помещением в виде арендной платы исходя из его кадастровой стоимости, права и законные интересы ООО «УК Эталон» напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью указанного выше объекта недвижимости методом массовой оценки.

В связи с этим, 11 сентября 2018 года ООО «УК Эталон» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного выше нежилого помещения равной его рыночной стоимости в размере 45 127 869 рублей, согласно отчету об оценке от 5 сентября 2018 года № №, подготовленному оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки». Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 9 октября 2018 года № № административному истцу отказано в удовлетворении данного заявления.

Считая свои права нарушенными, ООО «УК Эталон» обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 5 сентября 2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки», из которого усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 19 июля 2018 года составила 45 127 869 рублей.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. 

На основании статьи 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также – отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта недвижимости, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – на 19 июля 2018 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами. 

При таких обстоятельствах, оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость оспариваемого нежилого помещения, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовые основания для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

Как следует из письменных пояснений оценщика ООО «Центр экспертизы и оценки» на замечания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, по первому замечанию члены Комиссии вводят в заблуждение поставленным вопросом, так как в таблице 7.3.4.1 (стр. 45) не рассматриваются факторы «ставки доходности», периоды окупаемости инвестиций», эти значения не относятся к ценообразующим факторам, использовавшихся при определении стоимости объекта недвижимости. Соответственно по ним не проводится анализ рынка и они не учитываются в расчетах при определении рыночной стоимости объекта оценки. «Справочником оценки недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки определен перечень факторов, по которым оценщиком и выполнен расчет рыночной стоимости объекта оценки. Значения – факторы, представленные в таблице 7.3.4.1, основаны на анализе рынка, которые отражены в «Справочнике оценки недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки и подтверждены на сайте. Нарушений нет.

По второму замечанию Комиссии оценщик ООО «Центр экспертизы и оценки» указал, что на странице 63 Отчета им дано разъяснение по фактору стоимости «коммуникации». Оценщик провел анализ мест расположения аналогов и пришел к выводу, что все аналоги представляют помещения, расположенные в торговых центрах, в черте города. Соответственно оценщик считает, что рассматриваемые аналоги обладают всеми необходимыми коммуникациями, так как объекты аналоги продаются как приятые в эксплуатацию и действующие. Нарушений также нет.

С учетом изложенного, суд полагает возможным принять отчет об оценке от 5 сентября 2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Центр экспертизы и оценки», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 19 июля 2018 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов настоящего административного дела следует, что датой обращения ООО «УК Эталон» в суд является 14 ноября 2018 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 11 сентября 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части настоящего решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ООО «Управляющая компания Эталон» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 4 394,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 июля 2018 года в размере 45 127 869 рублей.

Датой подачи ООО «Управляющая компания Эталон» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 11 сентября 2018 года, в суд – 14 ноября 2018 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 20 декабря 2018 года.

Председательствующий: Непопалов Г.Г.