Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 марта 2018 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании 

административное дело № 3а-753/2018 по административному исковому заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива «Ударник» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,

с участием представителя сельскохозяйственного производственного кооператива «Ударник» ФИО1,

представителя Правительства Самарской области и министерства имущественных отношений Самарской области ФИО2,

у с т а н о в и л:

сельскохозяйственный производственный кооператив «Ударник» обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просил с учетом уточнения установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 158 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 15 сентября 2014 года в размере 723 433,71 рубля.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником названного нежилого здания, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

Определением Самарского областного суда от 6 февраля 2018 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Росреестра по Самарской области, в качестве заинтересованного лица министерство имущественных отношений Самарской области.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в уточненном административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности ФИО2 просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Административный ответчик: Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация Сызранского района Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований Администрация Сызранского района Самарской области представила заявление, Правительство Самарской области – возражения.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, сельскохозяйственному производственному кооперативу «Ударник» на основании решения арбитражного суда Самарской области от 21 октября 2015 года на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером № площадью 158 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость спорного нежилого здания определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 по состоянию на 15 сентября 2014 года в размере 3 912 182,70 рубля.

С учетом включения вышеуказанного объекта недвижимости в Перечень недвижимого имущества, находящихся на территории Самарской области для целей налогообложения на 2017 год, утвержденный приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 14 ноября 2016 года № 1907 (пункт №), административный истец уплачивает налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости и исходя из данного обстоятельства он имеет право на пересмотр результатов кадастровой стоимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого здания и считая свои права нарушенными, 13 декабря 2017 года кооператив обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилого здания.

Решением комиссии от 25 декабря 2017 года № заявление общества было отклонено.

После этого кооператив обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 3 октября 2017 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Экспертизы».

Указанным отчетом рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 15 сентября 2014 года в размере 723 433,71 рубля.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 15 сентября 2014 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого здания.

Исследование объекта оценки произведено в рамках сравнительного, доходного и затратного подходов.

На первом этапе определена величина рыночной стоимости земельного участка, на втором – величина рыночной стоимости единого объекта недвижимости, затем определена величина рыночной стоимости объекта капитального строительства, как разница величины рыночной стоимости единого объекта недвижимости и земельного участка.

В рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж определена рыночная стоимость земельного участка под зданием.В рамках затратного подхода произведен расчет полной стоимости замещения объекта оценки методом сравнительной единицы по данным сборника укрупненных показателей. Определена прибыль предпринимателя, произведен расчет величины износа и определена рыночная стоимость единого объекта недвижимости в размере 711 889 рублей.В рамках сравнительного подхода оценщиком был использован метод сравнения продаж. Из архивных данных интернет-страницы «Авито», оценщиком выбраны 4 объекта-аналога – нежилые здания под кафе, столовую, расположенные в Сызранском районе и г. Сызрань Самарской области. Расчет стоимости сравнительным подходом приведён на страницах 104-105 отчета. В рамках доходного подхода оценщик рассчитал арендную ставку за пользование объектом оценки методом сравнения продаж и определил потенциальный валовый доход, определены потери от неуплаты и недозагрузки, определил величину действительного валового дохода, определил операционные расходы, рассчитал коэффициент капитализации и определил рыночную стоимость объекта оценки. Ставка капитализации определена оценщиком по данным источника «Справочник оценщика недвижимости» ФИО3 Согласовав результаты, полученные в рамках трех подходов, оценщик пришел к выводу о том, что величина рыночной стоимости нежилого здания на дату оценки составляет 723 433,71 рубля. Объектом оценки является здание столовой, расположенное на земельном участке с категорией: земли населенных пунктов. Объекты-аналоги, так же как и оцениваемый объект, расположены в населенных пунктах для сельскохозяйственного производства. Использование в качестве аналогов земельных участков иного назначения приведет к существенному искажению стоимости объекта капитального строительства, так как в данном случае объект капитального строительства является объектом для сельскохозяйственного производства. Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика основано на собранной информации и подтверждается приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Компетенция оценщика подтверждена документами, регламентирующими его деятельность. В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого помещения, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает. Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости по состоянию на 15 сентября 2014 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере 723 433,71 рубля. Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 13 декабря 2017 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда. На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд р е ш и л: Требования сельскохозяйственного производственного кооператива «Ударник» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 158 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 15 сентября 2014 года в размере 723 433,71 рубля.

Датой обращения сельскохозяйственного производственного кооператива «Ударник» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 13 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.А.Родина