Дело № 3а-89/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 августа 2017 года г. Новосибирск

Новосибирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Петруниной И.Н.

при секретаре Виноградове В.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Земля» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Земля» обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 4537 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – для завершения строительства здания гаража, адрес (местоположение): обл. Новосибирская, г. Новосибирск, 

<

адрес>., в размере его рыночной стоимости.

В обоснование требований указано, что данный земельный участок принадлежит административному истцу на праве собственности (л.д. 8).

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области», были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Новосибирской области, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № (№) по состоянию на 01 января 2010 года составляет 14857450,01 рублей.

Ссылаясь на положения статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, административный истец полагает необходимым установить кадастровую стоимость указанного земельного участка в размере рыночной.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 уточнил заявленные требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № исходя из заключения судебной экспертизы – 10234851,95 рублей. 

Представитель Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 138-141).

Представитель мэрии города Новосибирска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на заявление (л.д. 157-163).

Представители Управления Росреестра по Новосибирской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом о времени, месте, дате судебного разбирательства, причину неявки суду не сообщили. 

При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка представителей указанных административных ответчиков, заинтересованных лиц не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела и предоставленные доказательства, суд приходит к следующему. 

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 65, частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Частью 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу частей 2,3 статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (части 2,3,4).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. № 508, под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года №535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» методом массовой оценки. 

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 27 ноября 2007 года, акта приема-передачи от 27 ноября 2007 года, административный истец являлся собственником земельного участка площадью 4537 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов – для завершения строительства здания гаража, адрес (местоположение): обл. Новосибирская, г. Новосибирск, 

<

адрес>. (л.д. 8). 

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10 января 2017 года (л.д. 7), сведения о земельном участке с кадастровым номером № внесены в государственный кадастр недвижимости 15 декабря 2006 года, кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2010 года определена в размере 14857450,01 рублей.

Общество с ограниченной ответственностью «Земля» является собственником указанного земельного участка (л.д. 8), и в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком земельного налога, поэтому определением кадастровой стоимости данного объекта недвижимости затрагиваются его права и обязанности.

Согласно положению абзаца 6 статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Как следует из постановления Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года № 535-п, сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов в Новосибирской области и не являются результатом кадастровой оценки стоимости каждого участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Частью 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно представленному в материалы дела ответу от 08 декабря 2016 года №01-18-8045/16 за подписью заместителя директора Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Новосибирской области ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» С.А.И., кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № (№) в размере 14857450,01 рублей является актуальной, дата определения кадастровой стоимости 01 января 2010 года – дата формирования перечня объектов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Новосибирской области (л.д. 119-120).

На основании изложенного, юридически значимым обстоятельством для разрешения заявленных требований является определение величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года, Обществом с ограниченной ответственностью «Земля» представлен Отчет №27.09-2016 от 23 декабря 2016 года, подготовленный оценщиком ООО «Интеллектуальная собственность» О.В.И.. Согласно данному Отчету, по состоянию на 01 января 2010 года рыночная стоимость спорного земельного участка составила 8877500 рублей (л.д. 38, оборотная сторона). 

В соответствии с положениями статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Административным истцом в обоснование заявленных требований в отношении спорного объекта недвижимости – земельного участка площадью 4537 кв.м., с кадастровым номером № (№), категория земель: земли населенных пунктов – для завершения строительства здания гаража, адрес (местоположение): Новосибирская обл., г. Новосибирск, 

<

адрес>., представлено Положительное экспертное заключение Ассоциации Саморегулируемой организации «Южно-Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и экспертов» А СРО «ЮСО» №406.2017.01.04 от 10 апреля 2017 года (л.д. 91-110).

Поскольку в ходе судебного разбирательства возникли сомнения в достоверности сведений и примененных оценщиком методах, изложенных в представленном административным истцом отчете об определении рыночной стоимости названного земельного участка, его соответствия требованиям федеральных стандартов оценки, а для правильного разрешения дела требуются специальные познания в области оценочной деятельности, определением суда от 14 июня 2017 года назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, производство которой поручено ФБУ Сибирского регионального центра судебной экспертизы Минюста России. 

Согласно заключению эксперта № 1719/9-4 от 18 июля 2017 года (л.д. 183-194), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года составляет 10234851,95 рублей.

У суда нет сомнений в достоверности выводов данной экспертизы, при производстве которой, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, что подтверждается подписками (л.д. 181, 182). Она проведена с соблюдением установленного процессуального порядка, лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов и имеющими длительный стаж экспертной работы. 

Анализ экспертного заключения от 18 июля 2017 года свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, № 298, № 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, полученные в результате его проведения выводы и ответы на поставленные судом вопросы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных.

Приведенные в заключении судебной экспертизы выводы экспертов не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертами на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием соответствующих подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, его полномочия. 

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки используемого Обществом с ограниченной ответственностью «Земля» земельного участка его рыночной стоимости. В связи с чем, кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит установлению в размере его рыночной стоимости, установленной на основании заключения эксперта №1719/9-4 от 18 июля 2017 года (л.д. 193-194) по состоянию на 01 января 2010 года.

Разрешая заявление ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России о взыскании стоимости услуг по экспертизе, суд учитывает, что определением суда от 14 июня 2017 года по делу была назначена судебная экспертиза, и на административного истца была возложена обязанность по оплате расходов за производство экспертизы в размере 63270 рублей, в течение 10 дней со дня вынесения определения (л.д. 172). Денежные средства по оплате расходов за проведение экспертизы на момент рассмотрения административного дела на депозит суда не поступили.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Земля» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 4537 кв.м., с кадастровым номером № (№), категория земель: земли населенных пунктов – для завершения строительства здания гаража, адрес (местоположение): обл. Новосибирская, г. Новосибирск, 

<

адрес>., в размере его рыночной стоимости – 10234851,95 рублей по состоянию на 1 января 2010 года.

Дата обращения Общества с ограниченной ответственностью «Земля» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Новосибирской области – 30 декабря 2016 года. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Земля» денежные средства за производство судебной экспертизы по делу в размере 63 270 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме, в судебную коллегию по административным делам Новосибирского областного суда, путем подачи апелляционной жалобы. 

Председательствующий по делу Петрунина И.Н.