УИД 22RS0051-01-2024-001446-08

Дело № 2-116/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Тальменка Тальменского района 28 марта 2025 года 

Тальменский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Мамаевой Я.Ю.,

при секретаре Ушаковой С.В.,

с участием посредством ВКС истца ФИО2 и представителя истца ФИО3,

представителя третьего лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к ФИО5 о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Тальменский районный суд с иском, в котором с учетом уточнения просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 17.09.2024 

<

адрес>.16А по 

<

адрес>, р.

<

адрес>, общей площадью 44,1 кв.м., имеющей кадастровый №, заключенный между ФИО6 действующего по доверенности от имени ФИО2 и ФИО5; применить последствия недействительности ничтожной сделки: признать недействительной запись и исключить данную запись из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: № 

<

адрес>А по 

<

адрес>, р.

<

адрес>, общей площадью 44,1 кв.м, имеющей кадастровый № за ФИО5; прекратить право собственности ФИО5 на квартиру; возвратить квартиру в собственность ФИО2, взыскать с ответчика ФИО5 расходы по оплате государственной пошлины в размере 33 029 рублей 28 копеек.

Требования мотивированы тем, что в августе 2022 года между истцом и ее братом - ФИО6 была достигнута устная договоренность о помощи в продаже, принадлежащей истцу 

<

адрес>.16А по 

<

адрес>, р.

<

адрес>, в которой ФИО6 проживал с ее согласия.

В этих целях истцом была выдана на имя ФИО6 нотариальная доверенность серии №, удостоверенная нотариусом Тальменского нотариального округа Алтайского края 05.08.2022, реестровый №, регистрационный номер в ЕИС: №.

В 2023 году такая надобность в продаже квартиры отпала, о чем она уведомила ФИО6, объявления о продажи были сняты, при этом вышеуказанная доверенность оставалась у брата, и он продолжал проживать в указанной квартире совместно с супругой и ребенком.

17 сентября 2024 года ФИО6 без ее ведома и против ее воли (так как до сделки, то есть 13.09.2024 она сообщила, что квартиру продавать не нужно) на основании ранее ему выданной нотариальной доверенности, вопреки ее интересам, осуществил продажу квартиры покупателю ФИО5, которая приходится ему тещей (то есть матерью его супруги), при этом ФИО6, согласно договора купли-продажи якобы получил от ФИО5 800 000 рублей. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 1 802 928 рублей 39 копеек, то есть значительно выше, что дает основания полагать о незаконности данной сделки.

ФИО6 действуя недобросовестно, впоследствии денежные средства, вырученные от продажи данной квартиры, ей не передал, хотя в доверенности не отражено, что он имеет право пользоваться полученными денежными средствами, которые по праву принадлежат истцу, в связи с чем считаю, что денежные средства ФИО6 не получал, а фиктивно (незаконно) переоформил под видом купли-продажи принадлежащую ей квартиру на имя своей тещи ФИО5, поскольку ей достоверно известно, что у ФИО5 никогда не было такой суммы и накопить ее она никак не могла, поскольку ФИО6 вместе со своей женой давали ответчику деньги на ремонт в ее собственном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> р.

<

адрес> (демонтаж окон, проведение канализации и т.д.).

В настоящее время ФИО6 продолжает проживать в указанной квартире вместе со своей семьей, что само по себе противоречит существу договора купли-продажи, так как она не перешла во владение покупателя ФИО5

Доверенность серии №, удостоверенная нотариусом Тальменского нотариального округа Алтайского края 05 августа 2022 года, была отозвана 17 сентября 2024 года (в день сделки), о чем ранее было сообщено ФИО6, с которым возникли неприязненные отношения и у нее возникли опасения о возможных неправомерных действиях с его стороны с использованием данной доверенности в своих корыстных целях.

ФИО5 не является добросовестным приобретателем спорной квартиры, так как никаких денежных средств она не передавала, ввиду отсутствия их у неё, и доверенность была отозвана до осуществления сделки с доверенным лицом, о котором доверенное лицо заблаговременно было известно.

Кроме того, полагает, что с государственного регистратора не снималась обязанность проверить полномочия представителя по доверенности на момент регистрации перехода права собственности на недвижимость, чего сделано не было.

До настоящего времени ФИО5 не въехала в спорную квартиру, продолжает проживать в своем доме, где имеет постоянную прописку, кроме этого по месту жительства ФИО5 прописан и сам ФИО6, что также подтверждает факт о ничтожности сделки купли-продажи принадлежащей Истцу квартиры, чем была вызвана необходимость продажи вышеуказанной квартиры ФИО6 неизвестно.

В обоснование иска истец ссылается на положения ст. ст. 166-168, 182,185,187, 223 ГК РФ.

В дополнениях к иску истец также указывает, что о намерении отозвать доверенность ФИО6 в присутствии свидетеля ФИО7 13.09.2024, поскольку после смерти матери у нее появились опасения, что брат действует недобросовестно (заставил ее погасить кредит матери за собственные средства, хотя имущество было завещано ему и он должен был отвечать по долгам). 17.09.2024 около 17 часов она в присутствии свидетеля ФИО8 сообщила ФИО6 о том, что доверенность отозвана. 

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечена нотариус Тальменского нотариального округа ФИО9.

В судебном заседании истец ФИО2, ее представитель ФИО3, поддержали исковые требования по изложенным в уточненном исковом заявлении основаниям.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена, представила письменные возражения о следующем. 17.09.2024 на 15 час. в здании МФЦ Тальменского района в р.п. Тальменка была совершена сделка купли-продажи квартиры расположенной по адресу: р.

<

адрес>. Перед подписанием договора ею были переданы ФИО6 денежные средства в сумме 800 000 руб. наличными. Сотрудник МФЦ установила их личности, примерно в 15-10 час. ею и ФИО6 был подписан договор купли-продажи, сотрудник начала оформление документов, примерно через 20 минут была выдана расписка о принятии документов. Выписку из ЕГРН с подтверждением регистрации права собственности она получила в МФЦ 30.09.2024. 

О покупке квартиры договоренность с ФИО6 была еще в декабре 2023, тогда же оговорили сумму. Ее устроила стоимость 800 000 руб.. Сделка состоялась позже, т.к. со слов ФИО6, у продавца не были готовы документы.

О том, что ФИО2 была отменена доверенность в день совершения сделки, она узнала лишь в декабре 2024 из искового заявления. Сделка совершена на законных основаниях и не может быть признана недействительной. 

О ее финансовом положении ФИО2, знать не может, родственные связи с ней не поддерживались, личного общения не происходило. При этом у нее стабильное финансовое положение: она является пенсионером по возрасту с 09.02.2009, соответственно имеет постоянный доход в виде пенсии, с 04.10.2016 получает доплату по инвалидности, продолжает неофициально работать. Кроме того, проживает с младшим сыном ФИО15 с которым ведет совместное хозяйство. Сын работает вахтовым методом в Камчатском крае, соответственно имеется возможность накапливать средства. 

В квартиру не переехала, так как имеет в собственности другое жилье, в котором зарегистрирована. В квартире на основании договора найма проживает семья А-вых, которая ежемесячно оплачивает арендную плату на расчетный счет в ПАО Сбербанк.

О разногласиях между ФИО6 и ФИО2 ей ничего не известно, на похоронах их матери и на поминках, 10.09.2024 и 15.09.2024 соответственно, таких признаков не было. 

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, извещен, также представил письменный отзыв на заявление о несогласии с исковыми требованиями на основании следующих обстоятельств. В спорной квартире он проживал с момента ее приобретения матерью ФИО10 (умершей 07.09.2024). В феврале 2018 квартиры была подарена его сестре ФИО11, которая также не возражала против его проживания в квартире. В июле 2022 года они с сестрой договорились о том, что поскольку он давно проживает в квартире, несет бремя ее содержания, она выдаст ему генеральную доверенность, в том числе на распоряжение квартирой на его усмотрение. Доверенность выданная 05.08.2022 предусматривала кроме прочего, право продать квартиру за цену и на условиях по его усмотрению, либо подарить квартиру его дочери ФИО12, с правом подписания договора дарения или купли-продажи, с правом получения денег (в том числе аванса и задатка). Кроме того, было оговорено условие о том, что он может по своему усмотрению распоряжаться деньгами в случае продажи вышеуказанной квартиры. Доверенность выдана на срок 25 лет.

О том, что договорился продать квартиру ФИО5 уведомил ФИО2 в ноябре-декабре 2023. Цена ее не интересовала, но необходимо было внести изменения в ЕГРН, поскольку сестра изменила фамилию в связи со вступлением в брак, что являлось препятствием для сделки. По месту своего жительства в г. Усть-Камчатск, сестра обратилась в МФЦ, 29.02.2024 ей была выдана выписка на новую фамилию. 

Об отзыве доверенности до сделки истец его не уведомляла, письменное требование было только в письме от 16.10.2024. 

17.09.2024 он, на основании выданной доверенности, продал ФИО5 спорную квартиру, получив денежные средства 800 000 руб. наличными. При этом из выписки ЕГРН, которая была у него на руках от 22.02.2018 кадастровая стоимость квартиры значилась 621 184 руб. вырученные от продажи денежные средства в сумме 800 000 руб. он истцу не передал, так как имелась вышеуказанная договорённость. Требование о передаче ей денежных средств им получено также только 16.10.2024. 

Согласно сведениям сайта Федеральной нотариальной палаты, в разделе «Сведения об отмене доверенности» доверенность №, нотариусом ФИО9 отменена 17.09.2024 в 11 час. 28 мин. (Московского времени), на основании распоряжения об отмене доверенности рег. №, т.е. фактически в момент совершения сделки, соответственно ни он, ни покупатель не могли об этом знать, по правилам 189 ГК РФ считаются уведомлёнными 18.09.2024 в 11 час 28 мин (московского времени).

Факт регистрации в одном помещении с ФИО5, как и факт не проживания ФИО5 в приобретенной квартире не свидетельствуют о недействительности сделки. 

Между ним и ФИО5 заключен договор найма спорной квартиры. 

Как указывает истец между ними сложились неприязненные отношения, о которых ему стало известно только из искового заявления, но личные-неприязненные отношения истца к участникам гражданско-правовых отношений, не должна ущемлять права и законные интересы граждан.

Представитель третьего лица ФИО6 по доверенности ФИО4, возражала против удовлетворения исковых требований, дала пояснения аналогичные изложенному в отзыве. 

Третье лицо нотариус ФИО9, а также представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю в судебное заседание не явились, извещены. Направили заявления о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из дела правоустанавливающих документов, представленных Росреестром в материалы дела, следует, что 17 сентября 2024 года между ФИО2 (Продавец), действующей через представителя ФИО6 по доверенности от 05.08.2022, удостоверенной ФИО9, нотариусом Тальменского нотариального округа Алтайского края, зарегистрировано в реестре за номером №, и ФИО5 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Продавец продает, а Покупатель покупает в собственность недвижимое имущество: принадлежащую Продавцу на праве собственности квартиру, №, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес> (т.1 л.д. 107). 

В соответствии с п. 3.1 указанного договора цена приобретаемой Покупателем квартиры составляет 800 000 руб.. 

Сумма, указанная в п.3.1., передана Продавцу от Покупателя до подписания настоящего договора и регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (п.3.2.).

Согласно п. 7.3 настоящий договор имеет силу Акта передачи квартиры.

Договор подписан ФИО6 и ФИО5, удостоверен в Тальменском филиале КАУ «МФЦ Алтайского края» 17.09.2024.

К договору приложена копия доверенности серии 

<

адрес>, удостоверенной нотариусом Тальменского нотариального округа Алтайского края ФИО9 05.08.2022, реестровый №, регистрационный номер в ЕИС: №, подтверждающая полномочия ФИО6 на совершение сделки купли-продажи спорной квартиры, со всеми правами предоставляемых продавцу, в том числе правом получения следуемых доверителю денег (т.1 л.д. 103-106). 

Согласно выписке из ЕГРН от 26.11.2024 право собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, КН №, с 25.06.2007 по 22.02.2018 принадлежало ФИО22., ФИО2 – с 22.02.2018 по 18.09.2022, с 18.09.2024 право собственности зарегистрировано за ФИО5 на основании договора купли-продажи, запись о регистрации № (т. 1 л.д. 25).

Также судом установлено, что в соответствии с распоряжением ФИО2 от 17.09.2024, удостоверенным нотариусом Тальменского нотариального округа ФИО9, отменена доверенность, бланки серии 22АА №, выданная ФИО6, удостоверенная ФИО9, нотариусом Тальменского нотариального округа Алтайского края, 05 августа 2022 года, реестровый №, регистрационный номер в ЕИС №. Распоряжение зарегистрировано в реестре № (т. 1 л.д. 16). 

26.09.2024 ФИО2 в адрес ФИО6 почтой направлено требование о перечислении денежных средств в сумме 800 000 руб. на указанные реквизиты (т. 1 л.д. 80,81).

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3). 

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 168 указанного кодекса за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (п. 1).

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (п. 2).

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Бремя доказывания наличия оснований для признания сделки недействительной отнесено законом на сторону истца.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Оценив представленные доказательства, суд не находит оснований для вывода о том, что спорная сделка купли-продажи квартиры является недействительной.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

Встречное предоставление не может быть основано на несправедливых договорных условиях, наличие которых следует квалифицировать как недобросовестное поведение (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право распоряжения имуществом спора принадлежит его собственнику. Реализовать такое право собственник может как лично, так и через представителей, оформив доверенность, что следует из ст. ст. 182 и 185 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также собственник наделен правом в любое время по своему усмотрению прекратить действие доверенности, отменив ее, в том числе, отменив доверенность, выданную им совместно с другими лицами.

Последствия прекращения доверенности приведены в ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно абзаца 1 ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. 

В силу п. 2 ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации, если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.

Абзацем 6 п. 1 ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий, а о совершенной в простой письменной форме отмене доверенности - на следующий день после внесения этих сведений в реестр распоряжений об отмене доверенностей или по истечении одного месяца со дня опубликования таких сведений в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве.

Указанным положением закона вводится презумпция уведомления об отмене доверенности всех заинтересованных лиц на следующий день после размещения сведений в реестре нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 188 Гражданского кодекса Российской Федерации действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно.

Как следует из доверенности серии №, удостоверенной нотариусом Тальменского нотариального округа Алтайского края ФИО9 05.08.2022, реестровый №, регистрационный номер в ЕИС: №, ФИО2 (доверитель) уполномочила ФИО13 (доверенное лицо) продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, либо подарить – ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с предоставлением соответствующих прав в том числе.

Факт выдачи указанной доверенности истцом при рассмотрении дела не отрицался.

Указанная доверенность предоставляла полномочия ФИО6 по совершению сделки купли-продажи в отношении спорной квартиры. Таким образом, истец выразила свою волю на продажу квартиры, т.е. на передачу владения иному лицу через доверенное лицо.

В качестве основания порочности сделки истец ссылается на уведомление доверенного лица – ФИО6 об отзыве доверенности. 

Согласно статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1).

Доказательств направления доверителем (ФИО2) доверенному лицу (ФИО6) уведомления об отмене указанной доверенности суду до момента совершения сделки не представлено. 

Исходя из представленных в дело доказательств, следует, что действия по совершению распоряжения об отмене доверенности истцом произведены в день совершения сделки.

Уведомление в устной форме ФИО6 в присутствии свидетелей ФИО8 и ФИО14, что подтвердили указанные лица, будучи опрошенные в судебном заседании, вечером 17.09.2024, то есть уже после совершения сделки юридического значения по настоящему делу не имеет.

Кроме того, опрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля отец истца ФИО14 пояснил, что слышал ориентировочно 13.09.2024 разговор дочери с ФИО6 о том, что она отзовет доверенность, но какую доверенность они конкретно обсуждали он не знает, предполагает, что на квартиру дочери. 

Суд относится к данным показаниям критически, поскольку свидетель не мог конкретно пояснить о каком документе идет речь, кроме того, на показания указанного свидетеля сторона истца указала уже в период рассмотрения дела. В первоначальном исковом заявлении об этом не указывалось, а кроме того, в требовании о перечислении денежных средств от 26.09.2024 истец указывала, что об отмене доверенности уведомляла ФИО6 сразу же после совершения действия, обстоятельств об уведомлении 13.09.2024 не приводила. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что исходя из положений ст. 189 ГК РФ, стороны сделки считаются извещенными о данном юридически значимом событии на следующий день после составления распоряжения, т.е. 18.09.2024, следовательно, в момент заключения сделки купли-продажи ни ФИО6, ни ФИО5, ни регистрирующий орган о состоявшемся факте отмены доверенности были не уведомлены надлежащим образом. Кроме того, учитывая, что ФИО5 не знала и не должна была знать об отмене доверенности, права и обязанности, приобретенные в результате действий ФИО6, сохраняют силу для представляемого (ФИО2). 

Далее в обоснование иска, истец ссылается, что квартира выбыла из ее собственности помимо ее воли, поскольку ФИО6 достоверно знал об отзыве доверенности, просит возвратить имущество в ее собственность.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

На основании пункта 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 22 июня 2017 г. N 16-П, добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

На взаимосвязь надлежащей заботливости и разумной осмотрительности участников гражданского оборота с их же добросовестностью обращается внимание и в ряде решений Конституционного Суда Российской Федерации (Постановление от 27 октября 2015 г. N 28-П, Определение от 27 ноября 2001 г. N 202-О и др.).

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указал, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Таким образом, одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию при рассмотрении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, является установление факта выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 6 Обзора судебной практики N 3(2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., бремя доказывания факта выбытия имущества из владения собственника помимо его воли, а в случае недоказанности этого факта - бремя доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на самого собственника.

Истец ссылается на уведомление доверенного лица об отзыве доверенности, однако для третьего лица – покупателя ФИО5, как уже было указано выше, данные действия были не очевидны, в отсутствие доказательств уведомления покупателя, и не свидетельствует о порочности его добросовестности. 

Также несостоятельны доводы истца о том, что в 2023 году она передумала продавать квартиру, о чем уведомила брата, поскольку в связи с отсутствием таких доказательств и действий по отмене доверенности данное обстоятельство не влияет на законность сделки.

Суды также указали, что отсутствие у покупателя денежных средств, достаточных для приобретения спорной квартиры, не свидетельствуют о недействительности договора купли-продажи и не лишают В.Н. возможности обращаться с требованиями о взыскании задолженности по договору купли-продажи.

Также судом отклоняется довод истца о том, что у ответчика не имелось финансовой возможности по приобретению квартиры, а также о заниженной относительно кадастровой стоимости цене приобретения квартиры.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется при расчете земельного налога и налога на имущество, арендной платы, выкупной стоимости объекта недвижимости в случае его выкупа из государственной или муниципальной собственности и для иных предусмотренных законодательством целей (п. 1 ст. 391, п. 1 ст. 403 НК РФ; п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ; ч. 2 ст. 3 Закона N 237-ФЗ; пп. "а" п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582).

Таким образом, кадастровая стоимость недвижимого имущества не может служить ориентиром на рынке недвижимости в определённый период времени, устанавливается в иных целях, доказательств того, что цена сделки не соответствует рыночной стоимости объекта, истцом суду не представлено. Кроме того, при выдачи доверенности истец вопрос цены оставила на усмотрение доверенного лица, в том числе и на совершение безвозмездной сделки по договору дарения.

В качестве доказательств материального положения ответчиком представлены справка о выплатах, согласно которой ФИО5 является получателем пенсии по старости с 09.02.2009, получателем ежемесячной денежной выплаты инвалидам с 04.10.2016, т.е. имеет регулярный доход. Кроме того, ФИО5 проживает совместно с сыном ФИО15, доход которого за период с 2021 по 2024 год составил 2408659 руб. Данные обстоятельства подтверждаются выписками по счетам ФИО5 и ФИО15.

Как пояснила в судебном заседании представитель третьего лица ФИО4, спорная квартира приобреталась в целях будущего проживания в ней ФИО15.

Доводы истца о том, что сделка фактически не исполнена, так как квартира во владение ФИО5 фактически не перешла, опровергаются материалами дела. 

Ответчиком представлены договоры, заключенные с ресурсоснабжающими организациями в отношении спорной квартиры: от 18.09.2024 холодного водоснабжения и водоотведения с ООО «Касакад», от 18.09.2024 на коммунальную услугу - отопления с ООО «Темп», от 13.01.2025 на электрическую энергию с АО «Алтайкрайэнерго».

Кроме того, между ФИО5 и ФИО6 01.10.2024 заключен договор найма жилого помещения - квартиры по адресу: 

<

адрес>, р.

<

адрес>, на срок 11 месяцев, т.е. с 01.10.2024 по 31.08.2025 с размером платы 13000 руб. в месяц. Который фактически исполняется, что следует из выписки по счету ФИО5.

Также действующее законодательство не связывает действительность договора с фактическим проживанием покупателя в приобретаемом помещении, поскольку в отношении объектов недвижимого имущества право собственности на объект возникает у покупателя с момента государственной регистрации права, и возникновение права собственности на квартиру не связано с фактом вселения либо невселения собственника в помещение. 

Не передача ФИО6 денежных средств ФИО2 не является основанием для признания сделки недействительной. Законом установлены иные способы защиты нарушенного права. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что ответчиком представлены доказательства относительно добросовестности его действий при приобретении спорного жилого помещения, наличия финансовых средств и иных источников для приобретения недвижимого имущества.

Довод истца о том, что регистрирующим органом в противоречие пункта 2 части 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" регистрация перехода права собственности в короткие сроки – до истечения девятидневного срока не влияют на существо принятого решения. 

Согласно пункту 2 части 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение девяти рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов. То есть законом установлен максимальный срок для государственной регистрации, минимальный срок при этом неограничен.

Кроме того, в рамках рассмотрения настоящего иска истцом требований к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии не заявлено, и действия регистрирующего органа предметом настоящего спора не являются.

Поскольку в ходе судебного разбирательства по делу установлены обстоятельства, свидетельствующие о совершении сторонами оспариваемого договора купли-продажи конкретных действий, направленных на возникновение соответствующих договору правовых последствий: передача имущества от продавца к покупателю, регистрация права собственности за покупателем, достижение договоренности относительно размера и сроков передачи денежных средств в счет оплаты товара, то правовых оснований для признания сделки недействительной не имеется.

Иные доводы, изложенные истцом, в частности о месте регистрации третьего лица совместно с ответчиком при установленных обстоятельствах не влияют на существо спора. 

В удовлетворении исковых требований суд отказывает в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО5 о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Тальменский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. 

Судья Я.Ю. Мамаева 

Мотивированное решение изготовлено 11.04.2025