Дело № 2-90/2025 (2-1587/2024)

11RS0004-01-2024-002728-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Печорский городской суд Республики Коми в составе:

судьи Продун Е.А.

при секретаре Петуховой Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Печоре 11 марта 2025 г. дело по иску ФИО1 к Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального района «Печора», администрации муниципального района «Печора» об установлении выкупной стоимости жилого помещения и возложении обязанности заключить соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального района «Печора» (далее – КУМС МР «Печора»), администрации МР «Печора» об установлении выкупной стоимости жилого помещения и возложении обязанности заключить соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд. В обоснование требований указано, что **.**.** между администрацией МР «Печора» и истцом был заключен договор социального найма жилого помещения №..., по условиям которого администрация МР «Печора» (наймодатель) передала ФИО1 (наниматель) и членам ее семьи в бессрочное пользование и владение изолированное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из одной комнаты в отдельной квартире, общей площадью 17,6 кв.м, в том числе жилое площадью 16,5 кв.м, расположенное по адресу: ********** для проживания в нем, а наймодатель обязался обеспечивать предоставление за плату коммунальные услуги: электроэнергию, холодное и горячее водоснабжение, центральное отопление, водоотведение. Из буквального текста договора социального найма следует, что администрация МР «Печора» предоставила истцу жилую комнату в отдельной квартире. Согласно договору на передачу жилого помещения в собственность граждан №... от **.**.** собственник в лице МР МО «Печора», от имени которого выступал КУМС МР «Печора», бесплатно, в порядке приватизации передал ФИО1 в собственность отдельное жилое помещение, общей площадью 16,5 кв.м, расположенное на третьем этаже жилого дома, находящегося по адресу: **********. При этом, в квитанциях на оплату жилищно-коммунальных услуг указана общая площадь квартиры 17,6 кв.м. **.**.** дом ********** обрушился, в связи с чем администрацией МР «Печора» было принято решение об изъятии земельного участка и направления в адрес жильцов дома соглашений об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд. По мнению истца, статус общежития указанное строение утратило. С принятием Жилищного кодекса РФ секционные помещения с местами общего пользования (кухня, коридор, умывальник, душевая и туалет) имеют признаки коммунальной квартиры. Комната №... в данном доме представляет собой обособленное помещение, которое не имеет кухни, туалета, ванной комнаты, прихожей. Кухня, туалет, умывальник и кладовые располагаются в общем коридоре, в связи с чем, по мнению истца, при определении общей площади жилого помещения следует рассчитывать исходя из площади занимаемого жильцом жилого помещения, а также вспомогательных помещений, включая общий коридор, кухню, туалет, умывальник, кладовые, пропорционально занимаемой жилой площади. Оценка выкупной стоимости объекта недвижимого имущества произведена частнопрактикующим оценщиком Б на основании заключенного с КУМС МР «Печора» договора №... от **.**.**. С указанной оценкой сторона истца не согласна, произвела свой расчет (приведен в исковом заявлении). 

Истец ФИО1 ( с учетом уточнения исковых требований **.**.**) просила:

- установить выкупную цену за изымаемые для муниципальных нужд долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №... площадью 2423 кв.м, расположенный по адресу: **********, и расположенный на нем объект недвижимого имущества – жилое помещение – комната №..., с кадастровым №..., общей площадью 25,48 кв.м, в размере ****

- обязать ответчика внести изменения в Соглашение №... об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, а именно: в подпункте 2.2. слова «**** рублей» заменить словами «****

- обязать ответчика заключить с истцом соглашение об изъятии указанного недвижимого имущества для муниципальных нужд, с учетом внесенных изменений (т.2 л.д.164-170).

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО2 на иске настаивали.

Представитель ответчика администрации МР «Печора» ФИО3, действующая на основании доверенности от **.**.**, и представитель ответчика КУМС МР «Печора» ФИО4, действующая на основании доверенности от **.**.**, иск не признали.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассматривалось в отсутствие представителя третьего лица Управления финансов МР «Печора», надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 40 Конституции Российской Федерации гарантировано, что каждый имеет право на жилище; органы государственной власти и органы местного самоуправления создают условия для осуществления права на жилище.

Согласно ч.1 ст.32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. 

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2 ст.32 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с ч.4 ст.32 Жилищного кодекса РФ собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

В силу ч.6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. 

Из обстоятельств дела следует, что жилой многоквартирный дом **********, 1982 года постройки, обрушился в мае 2024 года.

На основании заключения Государственной инспекции по г.Печоре от **.**.**, постановления администрации МР «Печора» от **.**.** №... «О мероприятиях по ликвидации чрезвычайной ситуации» и протокола оперативного совещания под председательством Главы Республики Коми В.В. Уйба от **.**.**, распоряжением администрации МР «Печора» от **.**.** №...-р дом ********** признан аварийным и подлежащим сносу; определены срок отселения (до **.**.**) и срок сноса данного дома (до **.**.**).

Признание дома аварийным, подлежащим сносу и принятие распоряжения о сносе дома и отселении граждан является началом процедуры, предусмотренной частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. 

Распоряжением Правительства Республики Комиот **.**.** №...-р из республиканского бюджета Республики Коми бюджету муниципального образования муниципального района «Печора» предоставлены иные межбюджетные трансферы, имеющие целевое назначение, на выполнение мероприятий по расселению граждан, проживающих в многоквартирных домах, признанных в установленном поряке аварийными и подлежащими сносу и не включенных в республиканскую адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в 2019-2025 годах», утвержденную постановлением ПравительстваРеспублики Коми от **.**.** №..., в том числе и на расселение дома **********

**.**.** ФИО1 подписано согласие на изъятие путем денежного возмещения за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и расположенного на нем объекта недвижимого имущества – жилого помещения, расположенного по адресу: **********, общей площадью 16,5 кв.м, с целью реализации мероприятий по переселению граждан из жилищного фонда, признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции после **.**.** в связи с физическим износом в процессе его эксплуатации (т.1 л.д.29).

**.**.** стороной ответчика подготовлен проект Соглашения №... об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд (далее – Соглашение), согласно которому сумма возмещения за изымаемое у истца помещение составляет **** руб.

Не согласившись с установленным размером возмещения, ФИО1 от подписания указанного Соглашения отказалась.

Таким образом, соглашение относительно выкупной цены сторонами не достигнуто.

Установлено, что в основу Соглашения при определении размера возмещения положен Отчет №... об определении рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: **********, общей площадью 16,5 кв.м (с учетом доли в праве общей собственности на земельный участок под домом) от **.**.**, составленный частнопрактикующим оценщиком Б на основании заключенного с КУМС МР «Печора» договора №... от **.**.**, в соответствии с которым размер вознаграждения за изымаемый объект оценки состоянию на дату оценки **.**.** составляет (с учетом округления) **** руб. (т.1 л.д.39-82).

**.**.** представитель ФИО1 – ФИО2 обратился в КУМС МР «Печора» с заявлением, в котором просил при определении общей площади жилого помещения учитывать площадь занимаемого истцом жилого помещения, а также вспомогательные помещения, включая общий коридор, кухню, туалет, умывальник, кладовые пропорционально занимаемой жилой площади. В связи с этим, просил произвести компенсацию исходя из общей площади жилого помещения – 32,19 кв.м. Сослался на ч.5 ст.15, ст.16 Жилищного кодекса РФ и на ст.133 Гражданского кодекса РФ (т.1 л.д.31-33).

Из ответа КУМС МР «Печора» от **.**.** на указанное заявление следует, что согласно выписке из ЕГРН площадь комнаты ********** составляет 16,5 кв.м.; в договоре на передачу жилого помещения в собственность граждан также указана площадь 16,5 кв.м. Иной технической документации, подтверждающей изменение данной площади на сегодняшний день не имеется (т.1 л.д.34).

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела, **.**.** между администрацией МР «Печора» (Наймодатель) и ФИО1 (Наниматель) заключен договор социального найма жилого помещения №..., согласно которому Наймодатель передает Нанимателю в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из одной комнаты, общей площадью 17,6 кв.м, в том числе жилой площадью 16,5 кв.м, расположенное по адресу: ********** для проживания в нем, а также обеспечивает предоставление за плату коммунальных услуг (т.1 л.д.19-21).

**.**.** между МО МР «Печора» в лице КУМС МР «Печора» (Собственник) и ФИО1 (Гражданка) заключен договор на передачу жилого помещения в собственность граждан, согласно которому Собственник бесплатно, в порядке приватизации передает, а Гражданка приобретает в собственность отдельное жилое помещение, общей площадью 16,5 кв.м. расположенное на третьем этаже жилого дома, находящееся по адресу: ********** (т.1 л.д.23-24). 

Из представленных истцом квитанций следует, что начисление платы за жилищно-коммунальные услуги, в том числе за социальный найм (до июля 2017 года), производилось исходя из общей площади жилого помещения 17,6 кв.м

Согласно экспликации к поэтажному плану (т.1 л.д.101 об.ст.), общая площадь жилого помещения, расположенного по адресу: **********, состоит из жилой пощади (16,5 кв.м) и площади расположенного в комнате шкафа (1,1 кв.м). 

Вместе с тем, **.**.** произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: **********, площадью 16,5 кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д.94-96).

В соответствии с ч.7 ст.132 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Названное законоположение конкретизируется Жилищным кодексом РФ, часть 1 статьи 36 которого относит к общему имуществу в многоквартирном доме следующие объекты: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса РФ установлен порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в соответствии с которым доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Исходя из положений приведенной правовой нормы доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме определяется путем деления площади помещения, находящегося в его собственности, на общую площадь всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, принадлежащих собственникам (без учета площади помещений, входящих в состав общего имущества).

По информации оценщика Б на запрос суда, в размер возмещения за изымаемый объект оценки, а именно: комнаты, расположенной по адресу: **********, общей площадью 16,5 кв.м, включена стоимость общего имущества, приходящаяся на вышеуказанное жилое помещение. Общедомовое имущество (вспомогательные площади – коридоры, кухни, туалеты, лестницы и т.д.) предназначено для пользования, обслуживания данного жилого помещения. Технический паспорт на МКД, представленный заказчиком, был исследован и изучен (т.1 л.д.187-189).

В силу ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Определением суда от **.**.** по ходатайству стороны истца по делу была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Твой Дом». 

Согласно выводам, содержащимся в Заключение эксперта №... от **.**.** (с учетом дополнения от **.**.**), общий размер возмещения за изымаемое у ФИО1 жилое помещение – комнату ********** в связи с изъятием для муниципальных нужд МО МР «Печора» земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым №..., площадью 2423 кв.м, расположенного по адресу: **********, в соответствии со ст.32 Жилищного кодекса РФ, по состоянию на **.**.**, округленно составляет ****., в том числе:

- рыночная стоимость комнаты ********** – **** руб.; 

- рыночная стоимость доли в праве собственности на общедомовое имущество многоквартирного дома **********, приходящейся на комнату №... в данном доме (с учетом доли ФИО1) в праве общей собственности на такое имущество – **** руб.;

- рыночная стоимость доли в праве собственности на земельный участок под домом – **** руб.;

- рыночная стоимость убытков в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду – **** руб.;

- сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома ********** в том числе приходящаяся на комнату №... в данном доме – **** руб. (т.2 л.д.1-54, 193-198)

Экспертиза проведена экспертом В, имеющей высшее образование по специальности «промышленное и гражданское строительство», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, повышение квалификации в 2024 году. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ.

Сторона истца с выводами эксперта (с учетом дополнения) согласилась.

Вместе с тем, суд соглашается с мнением стороны ответчика и полагает, что из общего размера возмещения за изымаемое у ФИО1 жилое помещение подлежит исключению рыночная стоимость доли в праве собственности за земельный участок под домом в размере **** руб. 

Поскольку экспертом при определении рыночной стоимости объекта экспертизы учитывались рыночные цены объектов аналогов, из которых не вычитывалась стоимость долей в земельном участке, определенная экспертом рыночная стоимость спорного жилого помещения уже включает рыночную стоимость доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом.

Кроме того, из суммы убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества, определенной заключением эксперта, подлежат исключению убытки в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, в размере **** руб. 

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела (т.2 л.д.209-210,211), с **.**.** истцу на праве собственности принадлежит жилое помещение, площадью 45,9 кв.м, расположенное по адресу: ********** (на основании договора купли-продажи квартиры от **.**.**).

В указанном жилом помещении ФИО1 зарегистрирована по месту жительства с **.**.** (т.1 л.д.130), фактически проживает с ноября 2021 года.

На основании изложенного, учитывая установленные обстоятельства, суд приходит к выводу об определении размера возмещения за изымаемое у ФИО1 для муниципальных нужд принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение – комнату ********** в сумме ****

На МО МР «Печора», от имени которого выступает КУМС МР «Печора», подлежит возложению обязанность внести соответствующие изменения в Соглашение №... об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд.

Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям (ч.3 ст.196 ГПК РФ).

Руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Установить выкупную стоимость за изымаемое у ФИО1 для муниципальных нужд жилое помещение – комнату **********, с кадастровым №..., в сумме ****

Обязать Муниципальное образование муниципального района «Печора», от имени которого выступает Комитет по управлению муниципальной собственностью МР «Печора» (ИНН ****), внести изменения в Соглашение №... об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд от **.**.**, а именно пункт 2.2 в части размера возмещения ****) рублей») изложить в следующей редакции: «**** рубля».

Обязать Муниципальное образование муниципального района «Печора», от имени которого выступает Комитет по управлению муниципальной собственностью МР «Печора» (ИНН **** заключить с ФИО1 (паспорт **** Соглашение №... об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд от **.**.** с учетом внесенных изменений.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Печорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.А. Продун

Мотивированное решение составлено 21 марта 2025 г.