Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

 

№ 2-906/2018

24 июля 2018 года

город Красноярск

Кировский районный суд г.Красноярска в составе:

председательствующего Посновой Л.А. 

при секретаре Привалихиной И.А.

с участием

представителя ответчика ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, исключении доли в праве собственности на жилое помещение из наследственной массы, обязании заключить договор купли-продажи на долю в праве собственности на жилое помещение

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратился в суд с иском (в уточненной редакции от 10.07.2018 года) к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, исключении доли в праве собственности на жилое помещение из наследственной массы, обязании заключить договор купли-продажи на долю в праве собственности на жилое помещение, мотивируя следующим.

ФИО2 является собственником 151/400 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца была направлена телеграмма от ФИО20 с предложением приобрести его долю за 1000063 рублей, на которую истец также ответил телеграммой ДД.ММ.ГГГГ о своем согласии приобрести данную долю на указанных условиях. После этого, истец ФИО2 и его брат ФИО20 неоднократно обсуждали вопрос заключения договора купли-продажи доли ФИО20 и пришли к соглашению, что истец вселяться в квартиру по вышеуказанному адрес не будет и не будет вселять третьих лиц, а ФИО20 проживая в квартире, будет единолично нести бремя ее содержания, в связи с чем, договор купли-продажи не был заключен. ДД.ММ.ГГГГ брат истца – ФИО20 умер. Из выписки ЕГРП от 03 ноября 2017 года истцу стало известно о том, что ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО3 на 249/800 доли в праве собственности на квартиру по адресу 

<

адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. При этом ФИО3 в данную квартиру не вселялась, поскольку ФИО20 проживал в ней до самой своей смерти. Согласно буквальному тексту договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО20 передал в собственность ФИО3 не 249/800 доли, а ? доли в праве собственности на квартиру и за стоимость 1 630 000 рублей, а не за 1 000 630 рублей, как предлагалось истцу. Истец полагает, что при продаже доли было нарушено его право преимущественной покупки доли в квартире, поскольку он не был надлежащим образом уведомлен о действительных условиях сделки – размере реализуемой доли и ее стоимости. При указанных обстоятельствах истец полагает, что поскольку договор купли-продажи был заключен на условиях отличных от предложенных в телеграмме умершим ФИО20 то договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует признать недействительным. Также просит исключить из наследственной массы, оставшееся после смерти ФИО20 249/800 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу 

<

адрес> и обязать ФИО3 заключить с истцом договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру по вышеуказанному адресу в размере 249/800 стоимостью 1 063 000 рублей. 

Истец ФИО2, его представитель ФИО4, надлежащим образом (лично) извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. О причинах неявки суду не сообщили, об отложении дела ходатайств не заявили, в связи с чем, суд в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и его представителя.

Ранее в судебных заседаниях представитель истца – ФИО4, действующая на основании нотариальной доверенности, исковые требования поддерживала, по основаниям, изложенным в иске, уточнении к нему. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась. О времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, направила в суд своего представителя. 

Представитель ответчика - ФИО1, действующая на основании нотариальной доверенности, исковые требования не признала. Предоставила письменные возражения согласно которым, в материалы дела предоставлен оригинал конверта с извещением ФИО20 о намерении продать свою долю ФИО2 (истцу), которое было возвращено продавцу по причине истечения срока хранения. Таким образом, обязанность по письменному уведомлению долевого сособственника ФИО20 была исполнена, однако, истцом не было совершено каких-либо действий, направленных на заключение договора купли-продажи доли, в срок, установленный п. 2 ст. 250 ГК РФ, поскольку в месячный срок долю в праве истец ФИО2 не приобрёл и не доказал, что обладал достаточной денежной суммой на приобретение предполагаемой доли, в связи с чем, заявила о пропуске истцом срока исковой давности. По уточненным исковым требованиям от 10.07.2018 года указала, что сделка по мотиву нарушения ст. 250 ГК РФ ничтожной (или оспоримой) не является, и применение к ней последствий недействительности является невозможным, в связи с чем, требование о признании недействительной сделки купли-продажи удовлетворению не подлежит, полагает в иске следует отказать в полном объеме.

Третьего лицо – нотариус ФИО5 в судебное заседание не явилась. О времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом. Просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Согласно письменному отзыву на момент выдачи свидетельства о праве на наследство по завещанию ДД.ММ.ГГГГ право ФИО20 на квартиру по вышеуказанному адресу в судебном порядке не оспорено, согласно выписки из ЕГРН за № от ДД.ММ.ГГГГ квартира по вышеуказанному адресу принадлежит ФИО20 на праве общей долевой собственности в 249/800 доли (т. 3 л.д. 127).

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. Просил рассмотреть дело в его отсутствие. Согласно письменному отзыву, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о праве общей долевой собственности ФИО3 (размер доли 249/800) на квартиру № по адресу 

<

адрес>, в связи с отчуждением ФИО20 ? доли от принадлежащей ему 249/400 доли в праве на указанную квартиру (т. 3 л.д. 130).

Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 250 Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ) (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В силу пунктов 2 и 3 данной статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Аналогичные положения содержатся и в настоящей редакции статьи 250 ГК РФ. 

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Подпунктом «в» пункта 1.2. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" также предусмотрено, что в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ. При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным.

Пунктом 1 статьи 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, закреплено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. 

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Пунктом 2 статьи 1 ГК РФ предусмотрено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В судебном заседании установлено, что квартира по адресу 

<

адрес> на основании договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ принадлежала ФИО34 и ФИО20 в равных долях (т. 3 л.д.94).

После смерти ФИО34 на ее долю в данном наследственном имуществе вступили ее сыновья С-вы: ФИО20 и В.П. (истец) (т. 3 л.д. 43, 95). При этом их доли в квартире по адресу 

<

адрес> составили: у ФИО20 – 249/400 доли, у ФИО2 – 151/400 доли (т. 1 л.д.5, т. 2 л.д. 116-117).

Из материалов дела правоустанавливающих документов, предоставленных УФРС по Красноярскому краю (т. 2 л.д. 124-204, т. 3 л.д. 26-73) следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в УФРС по Красноярскому краю были переданы документы для государственной регистрации перехода право общей долевой собственности в праве общей долевой собственности на квартиру №, расположенную по адресу 

<

адрес>.

Согласно договору купли-продажи квартиры б/н от ДД.ММ.ГГГГ ФИО20 продал ФИО3 ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру №, расположенную по адресу 

<

адрес>.

Пунктом 1.2. Договора предусмотрено, что до заключения настоящего договора Продавец известил второго участника долевой собственности на вышеуказанную квартиру о своем намерении продать ? долю квартиры постороннему лицу за 1 000 063 рублей. Второй участник общей долевой собственности на квартиру: ФИО2, зарегистрированный по адресу г

<

адрес> отказался от своего преимущественного права покупки отчуждаемой ? доли квартиры в письменной форме (т. 3 л.д.48-52). 

Извещение о намерении продать долю в праве общей собственности на вышеуказанных условиях было направлено ФИО20 ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заказным письмом с уведомлением, что подтверждается почтовой квитанцией, описью вложения в заказное письмо, которые были предоставлены в регистрационное дело (т. 2 л.д. 177-179).

Данное письмо было возвращено отправителю ФИО2 по истечении срока хранения 01 марта 2014 года, то есть получателем ФИО2 получено не было. Письмо было предоставлено суду в запечатанном виде, вскрыто в судебном заседании (т. 1 л.д.98-100). 

Уведомлением Управления Росреестра по Красноярскому регистрация перехода права общей долевой собственности и права общей долевой собственности на квартиру №, по 

<

адрес> была приостановлена, поскольку продавец надлежащим образом известил ФИО2, являющегося собственником 151/400 долей в праве общей долевой собственности путем направления заказного письма от 28 января 2014 года. Предусмотренный законом срок со дня извещения о продаже истекает 28 февраля 2014 года (т. 2 л.д. 186-188). 

Регистрация перехода права общей долевой собственности и права общей долевой собственности на квартиру по вышеуказанному адресу была зарегистрирована за ФИО20 в размере 249/800 доли и за ФИО3 в размере 249/800 доли ДД.ММ.ГГГГ, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (т. 2 л.д. 244-247). 

Также ФИО20 ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ФИО2 телеграмму, в которой предлагал «выкупить его долю квартиры за 1 000 063 тыс.руб, установив для дачи ответа 5-ти дневный срок со дня получения телеграммы» (т. 1 л.д. 4).

В ответ на данную телеграмму 28 февраля 2014 года ФИО2 направил ФИО20 телеграмму с согласием выкупить его долю в квартире по адресу 

<

адрес> в предложенной сумме 1000063 рублей (т. 1 л.д. 6).

Актом приема передачи-недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что 1/2 доля в праве общей долевой собственности на квартиру передана от ФИО20 к ФИО3 (т. 3 л.д. 56). 

Передача денежных средств от ФИО3 ФИО20 подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО3 «получила за проданную ФИО20 ? доли от принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности в сумме 1 000 063 (один миллион шестьдесят три тысячи рублей)» (т. 3 л.д. 65).

Согласно выписке из домовой книги на дату продажи спорной доли в квартире по вышеуказанному адресу был зарегистрирован и фактически проживал только ФИО20 (т. 2 л.д. 180).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО20 умер (т. 3 л.д. 77).

Согласно материалам наследственного дела №, находящегося в производстве нотариуса ФИО5 свидетельство о праве на наследство по завещанию выдано ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 на 249/800 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по вышеуказанному адресу (т. 3 л.д. 106).

Оценивая совокупность приведенных выше доказательств, а также доводы истца о том, что при продаже доли третьему лицу умершим ФИО20 было нарушено преимущественное право на приобретение доли, поскольку он не был надлежащим образом извещен о действительных условиях сделки и ее условиях – размере доли и ее стоимости, суд исходит из того, что истцом избран неверный способ защиты своих нарушенных прав и предъявленный иск о признании сделки недействительной удовлетворению не подлежит, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ, а именно право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, о чем также разъяснялось в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Первоначально истцом заявлялось требование о переводе на ФИО2 прав и обязанностей ФИО3 по сделке от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 2-3), которые были уточнены 29.03 2018 года и были изложены как перевести на ФИО2 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 210-213).

По заявленному требованию стороной ответчика было подано заявление о применении срока исковой давности (т. 1 л.д. 41-44), с указанием на то, что истцу было достоверно известно о переходе права собственности на долю в квартире по спорному адресу ФИО3, о чем свидетельствует смс-переписка в 2014 года, где обсуждалась возможность выкупа ФИО3 доли истица, также данный вопрос обсуждался еще в апреле 2014 года при личной встрече ФИО3 и истца ФИО2, однако в установленный законом трехмесячный срок с данным иском истец в суд не обратился.

Представитель истца в письменных возражениях (т. 2 л.д. 214-215) указал, что о переходе права собственности на долю в квартире по спорному адресу истцу стало известно только из выписки ЕГРН от 03.11.2017 года. С 2014 года до настоящего времени в спорную квартиру никто не вселялся, в квартире проживал до дня смерти только ФИО20, который и нес бремя расходов по содержанию квартиры. 

Оценивая доводы сторон, суд полагает, что истец по требованию о переводе на ФИО2 прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ пропустил установленный ч. 3 ст. 250 ГК РФ трехмесячный срок исковой давности, что является самостоятельным основанием отказа в иске в соответствии с п. 4 ст. 197 ГПК РФ.

Суд соглашается, с позицией ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, и находит несостоятельными доводы истца о том, что он не знал о продаже доли ФИО3, поскольку данные доводы опровергаются исследованной в судебном заседании смс-перепиской между ФИО6 и супругой истца ФИО61 из которой следует, что ДД.ММ.ГГГГ стороны обсуждали, как поступить с долей в квартире, вопросы по квартире обсуждадись со ФИО3 в сентябре 2014 года, в апреле 2015 года (т. 1 л.д. 92).

В судебном заседании свидетель ФИО61 подтвердила, что она действительно вступала в смс-переписку со ФИО3 по данным вопросам, при этом действовала с ведома своего супруга ФИО2 (т. 3 л.д. 15-19).

О том, что ФИО2 в мае 2014 года предлагал ФИО3 как собственнику доли в спорной квартире выкупить и его долю в квартире, подтвердила в судебном заседании свидетель ФИО63 (т. 3 л.д. 15-19). 

О том, что ФИО20 намеревается продать долю в квартире третьему лицу, он сообщил своему брату ФИО2, как уведомлением, отправленным по месту его постоянного проживания, которое не было им получено и было возвращено по истечении срока хранения, так и телеграммой, получение которой истец не отрицал и даже высказал свое согласие на выкуп доли. Вместе с тем, истцом не совершено никаких действий, достоверно свидетельствующих о намерении и о наличии у него материальной возможности приобрести долю в квартире за предложенную продавцом сумму.

Предоставленные суду выписки о наличии денежных средств на счетах как ФИО61 (супруги истца), так и самого ФИО2. не свидетельствуют о наличии в действительности на дату подачи телеграммы 28 января 2014 года суммы для выкупа предлагаемой доли в квартире. 

Передача истцом представителю ФИО4 денежных средств в размере 1 630 000 рублей 09 июня 2018 года (в период рассмотрения настоящего дела) правового значения для рассмотрения заявленных требований не имеют, поскольку их наличие необходимо было подтвердить в течение месяца с даты получения уведомления о выкупе доли внесением либо на банковский счет Управления Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации либо на счет нотариуса, что истцом сделано не было. 

При указанных обстоятельствах, заявленные исковые требования истцом не основаны на Законе и удовлетворению не подлежат, в исковых требования следует отказать в полном объеме. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В исковых требованиях ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, исключении из наследственной массы 249/800 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу 

<

адрес>, обязании заключить договор купли-продажи доли в размере 249/400 в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу 

<

адрес> - отказать. 

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд через Кировский районный суд г. Красноярска в месячный срок с момента вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий Л.А. Поснова