Дело № 2-885/2018

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

г. Пермь 11 мая 2018 года 

Мотовилихинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Парыгиной М.В.,

при секретаре Угрюмовой М.В.,

с участием прокурора Анферовой Л.И.,

представителя истца ФИО6,

представителя ответчика ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Перми гражданское дело по иску ФИО8 к администрации г. Перми о взыскании выкупной стоимости, по встречному иску администрации г. Перми к ФИО8 о взыскании выкупной стоимости, прекращении права собственности, выселении,

установил:

ФИО9 (далее - истец) обратился в суд с иском к Муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации города Перми (далее – ответчик) о взыскании выкупной стоимости, указав, что истец является собственником ? доли в праве общей долевой собственности 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на основании договора дарения от 16.10.2012 года и свидетельства о государственной регистрации права от 30.10.2012 года. Другая доля в праве общей долевой собственности квартиры принадлежала ФИО3, которая была передана в собственность Муниципального образования «город Пермь» на основании мирового соглашения, утвержденного определением Мотовилихинского районного суда г.Перми от 10.10.2017 года. В соответствии с выпиской из ЕГРП от 26.09.2016 года земельный участок, назначение объекта: земли населенных пунктов, многоквартирные жилые дома этажностью 4 этажа и выше, площадью 2 455 кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, находится в общей долевой собственности у ФИО4, ФИО2, ФИО1, ФИО9, ФИО3 Согласно акту обследования жилого помещения № от 01.10.2010 года жилой дом по адресу 

<

адрес> был признан непригодным для постоянного проживания. Согласно заключению о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу № от 26.03.2014 года многоквартирный дом 

<

адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу. Распоряжением начальника УЖО администрации города Перми «Об изъятии жилых помещений в доме 

<

адрес>» от 29.11.2016 года №СЭД-11-01-04-321 на основании части 10 ст.32 ЖК РФ, в связи с признанием многоквартирного жилого дома 

<

адрес> аварийным и подлежащим сносу было принято решение изъять для муниципальных нужд, в том числе 2-х комнатную квартиру № площадью 41,3 кв.м. Письмом УЖО администрации города Перми от 22.05.2017 года истцу был представлен для подписания проект договора об изъятии жилого помещения, согласно которому возмещение за изымаемую ? долю в праве общей долевой собственности составляет 765 000 рублей. Истец не согласен с размером возмещения за выкупное жилое помещение, в него не включены убытки, которые будут причинены собственнику изъятием жилого помещения, возмещение не учитывает рыночную стоимость прав требования компенсации за неопроизведенный ремонт квартиры, рыночная стоимость квартиры существенно занижена. Согласно отчету ООО «Западно-Уральский институт экспертиз, оценки и аудита» № от 17.11.2017 года рыночная стоимость 2-комнатной квартиры, общая площадь 41,3 кв.м. на 1-м этаже трехэтажного жилого дома с долей земельного участка, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирные жилые дома этажностью 4 этажа и выше, общая площадь 2 455 кв.м, адрес: 

<

адрес>, составляет 1 950 000 рублей. Рыночная стоимость убытков, причиненных собственнику жилого помещения (поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (услуги риэлторов), переезд (транспортные средства) составляют 72 493 рубля. Рыночная стоимость компенсации за неиспользованный капитальный ремонт составляет 473 862 рубля. Итого размер возмещения за выкупное жилое помещение составляет 2 496 354 рубля, и соответственно, возмещение за ? доли в праве общей долевой собственности квартиры составляет 1 248 177 рублей.

Истец просит суд обязать Муниципальное образование «город Пермь» в лице администрации города Перми заключить договор изъятия ? доли в праве общей долевой собственности 2-комнатной квартиры №, общей площадью 41,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, с ФИО8 за выкупную цену в размере 1 248 177 рублей.

Муниципальное образование «город Пермь» в лице администрации города Перми обратилось со встречным иском к ФИО9 о взыскании выкупной стоимости, прекращении права собственности, выселении, указав, что двухкомнатная квартира общей площадью 41,3 кв.м., в том числе жилой площадью 29,4 кв.м. по адресу: 

<

адрес> принадлежит на праве собственности ФИО9о (доля в праве №). Заключением Межведомственной комиссии при администрации Мотовилихинского района г.Перми от 26.03.2014 года № 247 дом 

<

адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. На основании жилищного законодательства, а также согласно распоряжению начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми от 27.05.2015 года № СЭД-11-01-04-133 «О мерах по сносу жилых домов 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>» собственникам жилых помещений в доме по 

<

адрес> предписано освободить занимаемые жилые помещения в течение шести месяцев с момента получения уведомления и снести аварийный дом в течение шести месяцев с момента получения уведомления. В указанный срок 

<

адрес> не был снесен, в этой связи было вынесено распоряжение начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми от 29.11.2016 года № СЭД-11-01-04-321 «Об изъятии жилых помещений в доме 

<

адрес>», п.1.9 которого предусмотрено изъятие для муниципальных нужд двухкомнатной квартиры № площадью 41,3 кв.м. Согласно отчету от 17.04.2017 года №, выполненному ООО «Уральский центр оценки бизнеса и консалтинга», рыночная стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 41,3 кв.м., в том числе жилой площадью 29,4 кв.м. по адресу: 

<

адрес> составляет 1 530 000 рублей. Таким образом, размер возмещения за двухкомнатную квартиру общей площадью 41,3 кв.м, в том числе жилой площадью 29,4 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, определен в сумме 1 530 000 рублей и включает в себя рыночную стоимость изымаемого жилого помещения и убытки, причиненные ФИО9, включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду), а также рыночную стоимость земельного участка, приходящегося на оцениваемое жилое помещение. Размер возмещения на ? долю в праве собственности, принадлежащую ФИО9 составляет 765 000 рублей. ФИО9 отказался от заключения договора об изъятии жилого помещения. 

Муниципальное образование «город Пермь» в лице администрации города Перми просит суд взыскать с администрации города Перми в пользу ФИО9 размер возмещения в сумме 765 000 рублей за ? долю в праве собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 41,3 кв.м., в том числе жилой площадью 29,4 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>; прекратить право собственности ФИО9 на ? долю в праве собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 41,3 кв.м., в том числе жилой площадью 29,4 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>; выселить ФИО9 из двухкомнатной квартиры общей площадью 41,3 кв.м., в том числе жилой площадью 29,4 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>; признать право собственности за муниципальным образованием город Пермь на ? долю в праве собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью 41,3 кв.м., в том числе жилой площадью 29,4 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Истец ФИО9 в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела.

Представитель истца\ответчика ФИО9 – ФИО6, действующий на основании ордера, на предъявленных исковых требованиях настаивал по доводам, изложенным в исковом заявлении. Со встречными исковыми требованиями не согласился, поскольку не согласен с размером выкупной стоимости, указанной в отчете, выполненном по заказу администрации г. Перми. Согласен с размером выкупной стоимости, указанной в заключении судебной экспертизы в части размера рыночной стоимости квартиры, величины убытков, причиненных изъятием квартиры, но не согласен с рыночной стоимостью права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, по доводам изложенным в письменных возражениях (л.д.218-220). Также дополнил, что у ФИО9 в спорном жилом помещении имеются его вещи и мебель, в связи с чем со встречными исковыми требованиями о выселении ФИО9 согласен. 

Представитель ответчика\истца муниципального образования «Город Пермь» в лице администрации г.Перми ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, поскольку отчет о стоимости оцениваемого объекта, представленный ответчиками, не соответствует законодательству об оценочной деятельности. На встречных исковых требованиях настаивала по доводам, изложенным во встречном исковом заявлении. Уточнила требования и просила при определении размера возмещения руководствоваться заключением судебной экспертизы. 

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Выслушав стороны, пояснения эксперта ФИО5, заключение прокурора, полагавшего, что исковые и встречные требования подлежат удовлетворению частично, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Исходя из содержания приведенных выше норм права, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

Из справки ООО «НЭКСТ» от 05.09.2017 года следует, что по адресу: 

<

адрес> зарегистрирована ФИО3 с 17.03.2000 года (л.д.48).

Как следует из искового заявления ФИО9 ? доля в праве общей долевой собственности в спорном жилом помещении была передана ФИО3 в собственность Муниципального образования «город Пермь» на основании мирового соглашения, утвержденного определением Мотовилихинского районного суда г.Перми от 10.10.2017 года.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.01.2018 года квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> принадлежит по ? доли в праве собственности ФИО9 с 30.10.2012 года и Муниципальному образованию город Пермь с 03.11.2017 года (л.д.169-172).

Как следует из акта обследования жилого помещения № от 01.10.2010 года жилой дом по адресу 

<

адрес> был признан непригодным для постоянного проживания (л.д.17-18).

26.03.2014 года Межведомственной комиссией изготовлено заключение № о признании многоквартирного 

<

адрес> аварийным и подлежащим сносу (л.д.19).

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми № СЭД-11-01-04-133 от 27.05.2015 года «О мерах по сносу жилых домов 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>» постановлено собственникам жилых помещений, в частности, 

<

адрес>, освободить занимаемые жилые помещения в течение шести месяцев с момента получения уведомления, снести аварийные дома в течение шести месяцев с момента получения уведомления.

Управление жилищных отношений администрации г.Перми направило в адрес ФИО10 (

<

адрес>) уведомление по сносу аварийного дома, что не оспаривается ФИО10. 

29.11.2016 года издано распоряжение начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми № СЭД-11-01-04-321 «Об изъятии жилых помещений в 

<

адрес> Мотовилихинского района города Перми», в котором указано, что в связи с признанием многоквартирного жилого 

<

адрес> аварийным и подлежащим сносу постановлено изъять для муниципальных нужд, в частности, 2-комнатную квартиру № площадью 41,3 кв.м. (л.д.20). 

Отчетом об оценке № от 17.04.2017 г., выполненного ООО «Уральский центр оценки бизнеса и консалтинга», размер возмещения за двухкомнатную квартиру по адресу: 

<

адрес> определен в сумме 1 530 000 рублей (л.д.49-160).

22.05.2017 года ответчику ФИО9 Управлением жилищных отношений администрации г.Перми направлен проект договора об изъятии жилого помещения путем выкупа, согласно которому возмещение за жилое помещение составляет 1 530 000 рублей (л.д.35-37).

Однако, как установлено материалами дела, указанный договор сторонами заключен не был.

Не согласившись с возмещением за жилое помещение, представитель ФИО9 обратился в ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита".

Согласно отчету об оценке № от ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита", представленного ФИО9, рыночная стоимость 2-комнатной квартиры, общая площадь 41,3 кв.м.. на 1-м этаже трехэтажного жилого дома с долей земельного участка, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрещенное использование: под многоквартирные жилые дома этажностью 4 этажа и выше, общая площадь 2 455 кв.м, адрес: 

<

адрес>, составляет 1 950 000 рублей.

Определением суда от 22.02.2018 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «МВМ-оценка» ФИО5 (л.д.199-201).

Согласно заключению судебной экспертизы № от 09.04.2018 г. рыночная стоимость ? доли в праве собственности на 2- комнатную квартиру, расположенную по адресу 

<

адрес> с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, пропорционально размеру общей площади квартиры с учетом убытков, причиненных изъятием квартиры и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 872 000 рублей, из которых 773000 рублей – рыночная стоимость доли в квартире с учетом доли земельного участка, 44000 рублей – величина убытков, причиненных изъятием доли в квартире, 55000 рублей – величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

На основании подп. «з» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее: выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. 

В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции, выраженной в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), в разделе "II. Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, признанных непригодными для проживания", выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Для определения рыночной стоимости 2-комнатной квартиры по адресу: 

<

адрес>, суд считает возможным принять во внимание заключение судебной экспертизы в качестве относимого и допустимого доказательства, подтверждающего размер возмещения за принадлежащее истцу жилое помещение. Эксперт, проводивший экспертизу, имеет специальное образование, соответствующую квалификацию, длительный стаж экспертной работы, был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования, выводы эксперта мотивированы, их обоснованность сторонами не опровергнута. В экспертизе отражена как рыночная стоимость жилого помещения, так и величина убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Доводы представителя истца ФИО9 о том, что в заключении судебной экспертизы неправильно отражена величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома в размере 55000 рублей, поскольку расчеты проведены исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт не с момента строительства дома с 1942 года, а с момента приватизации с 1992 года, являются необоснованными.

Из анализа заключения судебной экспертизы и пояснения эксперта ФИО5 в судебном заседании следует, что эксперт проводил расчет величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт по состоянию на 2018 г., установленный Постановлением Правительства Пермского края от 21.10.2016 г. №961-п «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Пермского края на 2017-2019 годы» и внесении изменений в Постановление Правительства Пермского края от 18.11.2015 г. №989-п и от 10.10.2014 г. №1149-п, который составляет 8,46 рублей за 1 кв.м общей площади помещения в месяц, а также Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Поскольку в архивных данных БТИ нет сведений, когда производился капитальный ремонт дома, то расчет производился с периода начала приватизации дома с 1992 года, так как в техническом паспорте на жилой дом, по состоянию на 05.12.1997 года установлен физический износ 58%, при проведении капитального ремонта физический износ был бы существенно меньше. Поскольку обязанность по производству капитального ремонта сохраняется у бывшего наймодателя до исполнения обязательства, то расчет произведен с периода начала приватизации по дату оценки за 26 лет. При расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в рамках затратного подхода экспертом использован метод разбивки по компонентам, что опровергают доводы представителя истца, что эксперт не указал методику, которой он руководствовался.

Суд не может принять как допустимое доказательство представленный представителем истца ФИО9 отчет № об определении рыночной стоимости 2 комнатной квартиры по адресу: 

<

адрес>, выполненный ООО «МВМ-Оценка» в части расчета рыночной стоимости права требования компенсации за непроверенный капитальный ремонт, поскольку данный отчет к рассматриваемому делу не относится.

Учитывая, вышеизложенное, суд считает необходимым взыскать с администрации г. Перми в пользу ФИО9 возмещение за ? доли в квартире по адресу: 

<

адрес> в размере 872 000 рублей, прекратить право собственности ФИО9 на ? доли в квартире по адресу: 

<

адрес>, признать право собственности за муниципальным образованием г. Пермь на № долю в двухкомнатной квартире общей площадью 41,3 кв.м, расположенной по адресу: 

<

адрес>. 

Суд считает, что требования о выселении ФИО9 из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения подлежат удовлетворению, поскольку судом установлено, что в квартире до настоящего времени имеются их личные вещи и крупногабаритная мебель, следовательно, ответчик пользуется жилым помещением в отсутствие какого-либо соглашения с собственником квартиры.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с администрации г. Перми в пользу ФИО8 размер возмещения за № доли в квартире по адресу 

<

адрес> в размере 872 000 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Прекратить право собственности ФИО8 на № доли в квартире по адресу 

<

адрес>.

Выселить ФИО8 из жилого помещения по адресу 

<

адрес>.

Признать право собственности за муниципальным образованием г. Пермь на № долю в двухкомнатной квартире общей площадью 14,31 кв.м., расположенной по адресу 

<

адрес>.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья: подпись

Копия верна: судья

Секретарь:

Решение не вступило в законную силу