65RS0005-02-2024-001389-37

Дело № 2-105/2025 (№2-1529/2024) 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 июня 2025 года г. Корсаков Сахалинской области

Корсаковский городской суд Сахалинской области

под председательством судьи Макеевой Я.Н.,

при секретаре судебного заседания Цупко А.В.,

с участием прокурора Фроловой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску департамента имущественных отношений администрации Корсаковского муниципального округа к ФИО1, ФИО2 об изъятии жилого помещения с выплатой возмещения, прекращении ипотеки, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности,

самостоятельному требованию публичного акционерного общества Сбербанк к департаменту имущественных отношений администрации Корсаковского муниципального округа о возложении обязанности перечислить часть денежных средств, перечисляемых в счет возмещения, на погашение задолженности по кредитному договору

установил:

департамент имущественных отношений администрации Корсаковского муниципального округа обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2 об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с выплатой возмещения, прекращении ипотеки, прекращении права собственности на данное жилое помещение, признании права собственности муниципального образования Корсаковского муниципального округа на указанное жилое помещение после фактической выплаты возмещения за изымаемые объекты недвижимости.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО1, ФИО2 являются собственниками указанного выше жилого помещения. Распоряжением администрации Корсаковского городского округа от 15.10.2021 года №185-р многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации Корсаковского городского округа от 17.10.2023 года №2306 земельный участок под аварийным домом с жилыми помещениями изъяты для муниципальных нужд. Согласно адресной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Сахалинской области в 2021-2026 гг.», утвержденной постановлением Правительства Сахалинской области от 31.03.2021 года №113, указанный многоквартирный дом включен в список домов, участвующих в данной адресной программе. 26.11.2021 года между П. и Яшиными заключен договор купли-продажи недвижимости с использованием кредитных средств, по которому последние приобрели жилое помещение за 2 900 000 рублей. Поскольку спорное жилое помещение приобретено Яшиными после признания указанного многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, размер возмещения в соответствии с положениями ч. 8.2 ст. 32 Жилищного кодекса РФ не может превышать указанную сумму. 03 апреля 2024 года в адрес ответчиков направлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества с выплатой возмещения, который до настоящего времени ими не подписан.

В своих исковых требованиях истец просил суд изъять для муниципальных нужд у Яшиных принадлежащее им на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, и долю в праве общей собственности на земельный участок по тому же адресу, с выплатой возмещения за изымаемые объекты недвижимости, включая убытки, причиненные изъятием жилого помещения, в размере 2 900 000 рублей, прекратить право собственности ответчиков на данное жилое помещение и долю в праве общей собственности на земельный участок, а также обременение (ипотеку в силу закона) после перечисления денежных средств в погашение кредитной задолженности в ПАО Сбербанк России в размере задолженности по кредитному договору № от 26.11.2021 года, признать право собственности муниципального образования Корсаковского муниципального округа на указанное жилое помещение после фактической выплаты возмещения за изымаемые объекты недвижимости.

От ПАО Сбербанк поступило заявление о признании его третьим лицом с самостоятельными требованиями относительно предмета спора, в котором указано, что спорное жилое помещение находится в залоге у банка. На основании заключенного кредитного договора от 26 ноября 2021 года № ПАО Сбербанк предоставлен кредит созаемщикам ФИО1, ФИО2 для приобретения готового жилья.

Просит возложить обязанность на департамент имущественных отношений администрации Корсаковского муниципального округа перечислить часть выкупной стоимости, причитающейся ФИО1, ФИО2, в качестве возмещения за изымаемый объект недвижимости - 

<

адрес>, в размере остатка общей задолженности по указанному кредитному договору на день исполнения решения суда.

Протокольным определением суда от 24 января 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечено ПАО Сбербанк.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 12 мая 2025 года, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена администрация Корсаковского муниципального округа.

В судебном заседании представитель истца департамента имущественных отношений администрации Корсаковского городского округа Александрова Т.А., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме, в обоснование привела доводы, указанные в иске.

При рассмотрении дела ответчик ФИО1 с иском не согласился, указав, что в состав возмещения за изымаемое жилое помещение подлежат включению его рыночная стоимость и все убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием, включая стоимость доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, денежную компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт. Просил возложить на ответчика обязанность перечислить в ПАО Сбербанк часть выкупной стоимости в размере остатка общей задолженности по кредитному договору, заключенному 26.11.2021 года с банком, на день исполнения решения суда, а остаток денежных средств перечислить Яшиным. Также просил возместить затраты, связанные с проведением судебной оценочной экспертизы жилого помещения. 

Ответчик ФИО2, надлежаще уведомленная о рассмотрении дела, в судебное заседание не явилась, в письменных возражениях также выразила несогласие с размером компенсации.

Представитель ответчиков адвокат Зубрилин А.П. ходатайствовал о проведении судебного заседания в свое отсутствие.

Третьи лица ПАО Сбербанк и администрация Корсаковского муниципального округа, извещенные надлежаще, своих представителей для участия в судебном заседании не направили. 

Выслушав доводы представителя истца, возражения ответчика, участвующего в деле прокурора Фролову А.И., полагавшую возможным удовлетворить исковые требования, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно части 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп.

В этом случае собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» статья 32 Жилищного кодекса РФ дополнена частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 названной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения части 8 и 8.1 данной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Приведенная правовая норма (часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса РФ) вступила в силу со дня официального опубликования указанного Федерального закона, то есть с 28.12.2019 и применяется к отношениям, возникшим на основании договоров о приобретении в собственность граждан жилых помещений, заключенных после вступления Федерального закона от 27.12.2019 № 473-ФЗ в силу (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.07.2022 № 1-КГ22-9-К3).

По своему правовому назначению часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации ограничивает обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, приобретшего его после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, только правом на получение возмещения за изымаемое жилое помещение в пределах стоимости его приобретения.

Законодателем определены временные границы применения установленных ограничений - приобретение жилого помещения должно иметь место после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит указание на категорию граждан, к которым не применяются сформулированные в ней ограничения - это граждане, право собственности у которых на жилые помещения возникло в порядке наследования.

Иных исключений из правил, установленных законом, не предусмотрено.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и из представленных материалов гражданского дела следует, что на основании распоряжения администрации Корсаковского городского округа от 15.10.2021 года № 185-р многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. 

Указанный дом включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Сахалинской области в 2021-2026 годах», утвержденную постановлением Правительства Сахалинской области от 31 марта 2021 года №113, со сроком расселения 31.12.2026 года (№ пп. 433 Приложения № 1 к региональной адресной программе).

ФИО1 и ФИО2 являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на квартиру зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк.

Право собственности и обременение зарегистрированы 29 ноября 2021 года на основании договора купли-продажи от 26 ноября 2021 года.

Согласно указанного договора – ФИО1 и ФИО2 приобрели в общую совместную собственность у П. недвижимое имущество - 

<

адрес>, общей площадью 43,1 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес> кадастровый №.

Согласно п. 2. договора - стоимость объекта составляет 2 900 000 рублей. Стоимость объекта оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Яшиным в соответствии с кредитным договором № от 26 ноября 2021 года, заключенным с ПАО Сбербанк (п. 2.1).

С момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН объект находится в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (п. 3.1).

В соответствии с кредитным договором № от 26 ноября 2021 года и справкой о задолженности по нему ФИО1 и ФИО2 предоставлен кредит в сумме 3 200 000 рублей, процентная ставка установлена в размере 9,7% годовых.

Банк в настоящее время является залогодержателем вышеуказанной квартиры.

Таким образом, право собственности ответчиков на жилое помещение зарегистрировано после признания дома аварийным, включения его в региональную программу и внесения изменений в жилищное законодательство.

Постановлением администрации Корсаковского городского округа от 17 октября 2023 года № 2306 принято решение об изъятии земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, признанным аварийным и подлежащим сносу, помещений в многоквартирном 

<

адрес>. 

03 апреля 2024 года в адрес ответчиков департаментом имущественных отношений направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения. Однако указанное соглашение ответчиками заключено не было.

В ходе рассмотрения дела ответчики возражали относительно определения выкупной стоимости принадлежащего им жилого помещения исходя из цены договора купли-продажи.

При разрешении настоящего спора суд принимает во внимание основания приобретения Яшиными спорного жилого помещения - по возмездной сделке купли-продажи, позволяющей установить стоимость приобретения данного жилого помещения и тем самым установить пределы выкупной цены, которую могут получить ответчики за это помещение.

Основания возникновения права собственности не связаны с наследованием, а буквальное толкование положений части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации иных исключений не содержит и не ставит возможность применения указанной нормы в зависимость от того, было ли известно покупателю при приобретении жилого помещения, что оно находится в жилом доме, признанном аварийным.

Ввиду принципа прямого действия норм жилищного права во времени право на получение ответчиком возмещения за изымаемое имущество должно реализовываться по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом ограничений, установленных частью 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд соглашается с заявленными требованиями об изъятии путем выкупа в муниципальную собственность жилого помещения, с выплатой выкупной цены в размере равном стоимости его продажи по договору купли-продажи – 2 900 000 рублей.

Доводы ответчиков о том, что в рассматриваемом случае в состав возмещения за изымаемое жилое помещение подлежат включению рыночная стоимость жилого помещения и доля в праве общей собственности на общее имущество, в том числе доля на земельный участок, а также денежная компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, иные убытки, отклоняются судом как основанные на ошибочном толковании нормы части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Рассматривая требования ПАО Сбербанк о возложении обязанности перечислить часть выкупной стоимости изымаемого имущества, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 41 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными абзацем первым настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Из положений п. 4 ст. 50 Закона об ипотеке следует, что в случаях, предусмотренных настоящей статьей, статьями 12, 35, 39, 41, 46 и 72 настоящего Федерального закона либо другим Федеральным законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.

В силу положений абз. 3, 6 п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

В случаях, указанных в абзацах втором - пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что в том случае, если взамен изымаемого заложенного имущества ответчикам не передается какое-либо имущество, на которое может распространяться ипотека, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения от обязанного лица, независимо от отсутствия просроченной задолженности у залогодателей.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела таким обязанным лицом является департамент имущественных отношений администрации Корсаковского муниципального округа.

В соответствии со справкой ПАО Сбербанк по состоянию на 09 января 2025 года сумма задолженности по кредитному договору составляет 3 119 083 рубля 99 копеек.

При таких обстоятельствах, ПАО Сбербанк России вправе претендовать на перечисление истцом в счет погашения кредитных обязательств выкупной стоимости в размере 2 900 000 рублей.

Вместе с тем, учитывая, что фактическое исполнение решение суда отдалено во времени от даты вынесения решения, при исполнении заемщиком обязательств по кредитному договору сумма задолженности по кредитному договору изменится, в связи с чем, на дату разрешения спора судом не может быть определена сумма, подлежащая выплате из суммы возмещения в пользу ПАО Сбербанк.

С учетом изложенного, на департамент имущественных отношений администрации Корсаковского муниципального округа подлежит возложению обязанность по перечислению выкупной стоимости, причитающейся ФИО1, ФИО2 в качестве возмещения за объект недвижимости в размере остатка задолженности по кредитному договору № от 26 ноября 2021 года в сумме, определенной на момент исполнения решения суда, но не превышающей 2 900 000 рублей. А в случае, если размер задолженности будет меньше возмещения, оставшаяся часть денежных средств подлежит перечислению в пользу ФИО1 и ФИО2

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Как следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации, независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям.

Перечисление ПАО Сбербанк возмещения за изымаемое жилое помещение в размере задолженности по кредитному договору свидетельствует о том, что залогодержатель реализовал право на преимущественное удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества. Сохранение ипотеки в таком случае нарушит право муниципалитета, выплатившего возмещение за изымаемое жилое помещение.

Согласно подпункту «л» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При удовлетворении иска о выкупе жилого помещения суд должен разрешить вопрос о прекращении права собственности на изымаемое жилое помещение, а также определить размер денежной компенсации, подлежащий выплате муниципальным образованием собственнику жилого помещения.

Поскольку требования истца направлены на изъятие имущества, то суд полагает, что требования департамента имущественных отношений администрации Корсаковского муниципального округа о прекращении права собственности ответчиков на жилое помещение после выплаты возмещения, с последующей передачей указанного жилого помещения в муниципальную собственность, подлежат удовлетворению.

По правилам части 2 статьи 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, суд должен установить срок, в течение которого указанные действия подлежат совершению.

На основании изложенного и с учетом фактических обстоятельств дела, судом устанавливается срок – 30 дней, в течение которого истцу надлежит осуществить перечисление возмещения за изымаемое жилое помещение.

Поскольку требования истца о взыскании в пользу Яшиных возмещения в размере цены возмездной сделки подлежат удовлетворению, правовых оснований для компенсации ответчикам понесенных при рассмотрении дела затрат на проведение судебной оценочной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости спорного жилого помещения и доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, а также убытков, не имеется. 

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

исковые требования департамента имущественных отношений администрации Корсаковского муниципального округа, публичного акционерного общества Сбербанк удовлетворить.

Изъять у ФИО1 и ФИО2 принадлежащее им на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой возмещения в размере стоимости приобретения жилого помещения в размере 2 900 000 рублей.

Возложить на департамент имущественных отношений администрации Корсаковского муниципального округа обязанность перечислить причитающееся ФИО1 и ФИО2 возмещение за изымаемый объект недвижимости в размере 2 900 000 рублей, в том числе путем перечисления суммы задолженности по кредитному договору № от 26 ноября 2021 года публичному акционерному обществу Сбербанк, определенной на день исполнения решения суда, в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, пользу залогодержателя публичного акционерного общества Сбербанк после выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение.

Прекратить право собственности ФИО1 и ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, и признать право собственности на указанное имущество за муниципальным образованием «Корсаковский муниципальный округ» после выплаты денежного возмещения в полном объеме. 

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Корсаковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Я. Н. Макеева

Мотивированное решение составлено 16 июня 2025 года.