К делу № 2-2050/2019 УИД: 23RS0058-01-2019-003003-02

(мотивированное)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи 20 декабря 2019 года 

Хостинский районный суд города Сочи Краснодарского края в составе 

председательствующего судьи Сидорука К.К. 

при секретаре Дубовой В.А. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и ООО «Лакокраска» к администрации г. Сочи о признании права собственности на самовольно реконструированный дом, и по встречному иску администрации г. Сочи к ФИО1 и ООО «Лакокраска» о признании реконструкции дома самовольной и приведении дома в соответствие с первоначальной проектной документацией,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ООО «Лакокраска» обратились в суд с иском к администрации г. Сочи, в котором, уточнив исковые требования, просили признать законной реконструкцию апартаментного комплекса 

<

адрес>

Истец ФИО1 просила признать за собой право собственности на нежилое помещение общей площадью ДД.ММ.ГГГГ а ООО «Лакокраска» просило признать за ним право собственности на остальную часть реконструированного объекта недвижимости.

Согласно иску ранее ООО «Лакокраска» по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ года приобрело в собственность у ЗАО «Санаторий «Светлана» здание столовой, общей площадью № Впоследствии объекту присвоен адрес: 

<

адрес>

Постановлением администрации г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ года № № под указанным строением истцу ООО «Лакокраск» выделен земельный участок с кадастровым номером № из ранее сформированного земельного участка с кадастровым номером №

Данный участок находится в пользовании истца ООО «Лакокраска» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года № № Данный договор предоставляет арендатору право на реконструкцию и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений, расположенных на участке. 

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Лакокраска» подготавливала документы для реконструкции строения (бывшей столовой) в апартаментный комплекс «Светлана Парк». ДД.ММ.ГГГГ года предприятию выдано разрешение на реконструкцию №, в котором указаны характеристики итогового объекта: общая площадь здания № строительный объём № количество этажей 

<

адрес> 

Изначально реконструкция осуществлялось за счёт средств самой компании, однако, в ДД.ММ.ГГГГ году предприятие вынуждено было привлекать деньги банков и третьих лиц. В частности на основании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ года продавец - ООО «Лакокраска» обязалось за деньги покупателя ФИО1 построить и предоставить в собственность помещение в апартаментном комплексе, право собственности на которое просит признать за собой истец ФИО1

В настоящий момент реконструкция объекта закончена на 100%, все ТУ выполнены, заключены все необходимые договоры на подключение к сетям водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжение, однако, ООО «Лакокраска» превысило параметры ранее выданного разрешения на реконструкцию, увеличив общую площадь и этажность объекта. 

Реконструированный объект отвечает всем необходимым требованиям безопасности, экологического, санитарно-эпидемиологического законодательства, а также соответствует градостроительным регламентам. Единственным нарушением, допущенным при реконструкции является отсутствие разрешения на реконструкцию объекта в части возведения № этажей. Таким образом, истцы не вправе в ином, кроме судебного, порядке признать за собой право собственности на реконструированный объект недвижимости.

Не согласившись с первоначальным иском, администрация г. Сочи предъявила встречный, в котором, уточнив свои требования, просила признать № этажи реконструированного объекта самовольными и обязать ФИО1 и ООО «Лакокраска» за их счет произвести снос данных этажей.

Истец по первоначальному иску ФИО1 в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении спора в ее отсутствие. Ее представитель, являющийся одновременно представителем истца ООО «Лакокраска», в судебном заседании на удовлетворении первоначального иска настаивал, против удовлетворения встречного – возражал.

Представитель администрации г. Сочи на удовлетворении встречного иска настаивал, просил отказать в удовлетворении первоначального.

Представители третьих ли без самостоятельных: Управления Росреестра по Краснодарскому краю и Департамента по надзору в строительной сфере по Краснодарскому краю также просили удовлетворить встречный иск администрации г. Сочи, оставив первоначальный без удовлетворения. 

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, и, выслушав участвующих лиц, эксперта, исследовав имеющиеся в деле доказательства, пришел к следующему.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «Лакокраска» приобрела в собственность у ЗАО «Санаторий «Светлана» здание столовой, общей площадью №.

<

адрес> 

Решением Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ зданию присвоен адрес: 

<

адрес>

В соответствии с постановлением администрации г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ года № № под строением выделен земельный участок с кадастровым номером 

<

адрес>

По договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № арендатор ООО «Лакокраска» получило во временное владение и пользование у арендодателя - муниципального образования город-курорт Сочи земельный участок с кадастровым номером №№. При этом, участок располагался в территориальное зоне «РК», имел вид разрешенного использования – «магазин», «кафе», «информационный центр», «выставочный зал», «кинотеатр», «ночной клуб», «апартотель», категорию земель – земли населенных пунктов. 

Договор зарегистрирован в № 

В пункте 1.3 договора аренды указано на право арендодателя ООО «Лакокраска» реконструировать и изменять функциональное назначение существующих на земельном участке зданий и сооружений. 

ДД.ММ.ГГГГ года ООО «Лакокраска» получило разрешение на реконструкцию № на основании которого получило право реконструировать здание столовой в апартаментный комплекс, срок действия разрешения установлено до ДД.ММ.ГГГГ года, впоследствии продлен до ДД.ММ.ГГГГ года. 

В разрешении указаны характеристики итогового объекта: общая площадь здания № (в том числе балконы, эксплуатируемая кровля, зона парковки, полезная площадь и расчётная площадь), объём № куб.м., количество этажей №

В ходе реконструкции ООО «Лакокраска» привлекало деньги банков и третьих лиц. Так, по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между покупателем ФИО1 и продавцом ООО «Лакокраска», последнее обязалось построить и предоставить в собственность покупателя нежилое помещение, общей проектной площадью № расположенное на 5 (пятом) этаже 1-го подъезда в реконструируемом здании. ФИО1 за это передала продавцу 3 640 000 рублей. 

Из иска следует, что в настоящее время реконструкция завершена.

Ранее ООО «Лакокраска» обратилось в Департамент по надзору в строительной сфере КК за выдачей заключения о соответствии реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов объекта капитального строительства.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ года Департаментом по надзору в строительной сфере КК принято решение об отказе в выдаче такого заключения. 

Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ года по делу № вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ года, удовлетворен административный иск ФИО2 и ООО «Лакокраска» к Департаменту по надзору в строительной сфере КК о признании незаконным вышеуказанного отказа. Объект сохранен в реконструированном состоянии: общей площадью № количеством этажей – №

Настоящий суд принимает данное обстоятельство как установленное, а решение обязательное к исполнению на основании ч. 2 ст. 13 ГПК РФ.

Вместе с тем, истцы по первоначальному иску заявили, что самовольно реконструировали объект, увеличив этажность и общую площадь здания в отсутствии соответствующего разрешения.

Таким образом, №, а также эксплуатируемая кровля являются самовольными в силу ч. 1 ст. 222 ГК РФ, поскольку возведены в отсутствии разрешения на строительство (реконструкцию).

В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за правообладателем земельного участка, на котором данная постройка возведена при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено, что ООО «Лакокраска» по договору аренды владеет и пользуется земельным участком под спорным объектом, и этот договор предусматривает возможность производить реконструкцию расположенных на нем объектов недвижимости. Разрешенный вид использования участка допускает строительство на нем апартаментного комплекса.

Таким образом, в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.

Поскольку суд не обладает специальными познаниями в области градостроительной деятельности по делу назначена и проведена строительно-техническая судебная экспертиза, результаты которой подробно исследовались в судебном заседании.

Согласно заключению эксперта обследуемый объект недвижимости, № 

В существующем техническом состоянии объект соответствует разработанному ООО «Центр развития рекреационных территорий «НОВЫЕ ГОРИЗОНТЫ»» проектной и рабочей документации, соответствует требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта приборами учета используемых энергоресурсов; соответствует техническим условиям, выданным ресурсоснабжающими организациями г. Сочи (МУП г. Сочи «Водоканал», ПАО «Кубаньэнерго» Филиал ПАО «Кубаньэнерго»«Сочинские электрические сети», АО «Газпром газораспередение Краснодар»). 

Объект соответствует требованиям технических регламентов, требованиям строительных норм и правил, сводов правил, требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, требованиям сейсмостойкости зданий и сооружений. Дефектов, повреждений, трещин с раскрытием более допустимых значений на объекте не выявлено, техническое состояние – работоспособное. Категория технического состояния обследуемого объектов капитального строительства: уровень ответственности сооружения – нормальный; поврежденность несущих конструкций – низкая; техническое состояние несущих конструкций – исправное и работоспособное. 

Объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан и третьих лиц. 

Единственным несоответствием требованиям градостроительных регламентов экспертом указано на превышение допустимой высоты здания, указанной в Правилах землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи для территориальной зоны «РК» (№ также на превышение высоты здания и коэффициента использования территории для территориальной зоны «ОЦ-2» (№

Вместе с тем, судом учтено, что первоначальное разрешение на строительство (реконструкцию) выдано уже со значительным превышением данных параметров, а вид территориальной зоны был изменен уже после выдачи разрешения на реконструкцию. Кроме того, статьей 40 Градостроительного кодекса РФ допускается отклонение от данных параметров при получении соответствующего разрешения.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 изложенные в экспертном исследовании подтвердила, стороны вышеуказанные выводы не оспаривали, о назначении повторной или дополнительной экспертизы не ходатайствовали. У суда также не имеется оснований не доверять выводам эксперта, поскольку в деле имеются сведения о наличии у нее необходимой квалификации и длительного стажа работы.

Кроме того, согласно представленному в дело заключению специалиста ООО «Агентства оценки и экспертизы «Экспертный Совет» от ДД.ММ.ГГГГ года №№: нагрузки ресурсов «энергоснабжение», «водоснабжение» и «газоснабжение» достаточны для нормальной технической эксплуатации реконструированного объекта в существующем техническом состоянии. 

Учитывая изложенное, судом установлено, что реконструированный объект капитального строительства соответствует действующим требованиям его возведения и эксплуатации, подключен к необходимым сетям коммуникаций и готов к эксплуатации в соответствии с назначением. Сохранение постройки не нарушит права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаст угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом, в нарушение правил доказывания, установленных ст. 56 ГПК РФ, представителями ответчика по первоначальному иску, а также третьих лиц по делу до суда не доведено доказательств в подтверждение факта, что сохранение реконструированного объекта нарушит права и охраняемые законом интересы других лиц или создаст угрозу жизни и здоровью граждан.

Одновременно суд учитывает, что реконструкция объекта произведена без получения разрешения на реконструкцию, а также без разрешение на отклонение от предельных параметров строительства, установленных для соответствующей территориальной зоны.

С учётом данных обстоятельств у истцов действительно отсутствует возможность во внесудебном порядке ввести объект в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности на самовольно надстроенные № этажи с эксплуатируемой кровлей. 

Вместе с тем, судом учтены разъяснения из п. 26 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, отсутствие вышеуказанных разрешений не является самостоятельным основанием для отказа в иске в отсутствии доказательств нарушения реконструкцией прав и охраняемых законом интересов других лиц или создание угрозы жизни и здоровью граждан. На отсутствие в деле доказательств таких обстоятельств судом в настоящем решении указано выше.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав допускается путем признания права.

При таких обстоятельствах, исковые требования ООО «Лакокраска» о признании права собственности на самовольно реконструированный объект подлежат удовлетворению.

Одновременно суд считает обоснованными требования истца ФИО1 о признании за ней права собственности на помещение в самовольно реконструированном объекте.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Судом установлено, что ФИО1 свои обязательства по финансированию строительства объекта выполнила в полном объеме, следовательно, вправе требовать признания за ней права собственности на причитающуюся ей часть строения.

Учитывая, что суд счел возможным сохранить самовольно реконструированный объект, оснований для удовлетворения встречного иска администрации г. Сочи о сносе надстроенных этажей не имеется.

Кроме того, в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как следует из разъяснений в п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Таким образом, обоснованным являются требования истцов по первоначальному иску о необходимости третьему лицу - управлению Росреестра по КК внести в ЕГРН сведения о возникновении у истцов права собственности на соответствующие объекты недвижимости.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 и ООО «Лакокраска» к администрации г. Сочи о признании права собственности на самовольно реконструированный дом – удовлетворить

Признать законной реконструкцию апартаментного комплекса «Светлана Парк» с учётом надстройки № этажей и эксплуатируемой кровли, общей площадью № в том числе площадь балконов и эксплуатируемой кровли – № полезной площадью – № в том числе площадь балконов и эксплуатируемой кровли – № с эксплуатируемой кровлей, высота № площадь земельного участка № в реконструированном виде, расположенного по адресу: 

<

адрес>, образованный из объекта незавершенного строительством, сведения о котором внесены в ЕГРН с кадастровым номером №, и на все расположенные в нем помещения на основании технического плана, подготовленного на основании судебного акта как основного документа, без использования разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, акта ввода в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта на объект недвижимости, без истребования дополнительных документов.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ право собственности на нежилое помещение, общей площадью 

<

адрес> являющегося неотъемлемой частью Предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ года. 

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю осуществить постановку на государственный кадастровый учет нежилое помещение, общей площадью № подъезда в апартаментном комплексе 

<

адрес> согласно плану расположения, являющегося неотъемлемой частью Предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ г., образованное в объекте незавершенного строительством, сведения о котором внесены в ЕГРН с кадастровым номером №, на основании технического плана, подготовленного на основании судебного акта как основного документа, без использования разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, акта ввода в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта на объект недвижимости, без истребования дополнительных документов.

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение, общей площадью 

<

адрес> апартаментном комплексе «

<

адрес> образованное в объекте незавершенного строительством, сведения о котором внесены в ЕГРН с кадастровым номером №, на основании технического плана, подготовленного на основании судебного акта как основного документа, без использования разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, акта ввода в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта на объект недвижимости, без истребования дополнительных документов.

Признать право собственности за ООО «Лакокраска» № на апартаментный комплекс 

<

адрес> все расположенные в нем помещения на основании технического плана, подготовленного на основании судебного акта как основного документа, без использования разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, акта ввода в эксплуатацию, проектной документации или технического паспорта на объект недвижимости, без истребования дополнительных документов, за исключением нежилого помещения, общей площадью № 

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю осуществить постановку на государственный кадастровый учет 

<

адрес> 

Обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности за ООО «Лакокраска» № на апартаментный комплекс «

<

адрес> 

В удовлетворении встречного иска администрации г. Сочи к ФИО1 и ООО «Лакокраска» о признании реконструкции дома самовольной и приведении дома в соответствие с первоначальной проектной документацией – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Хостинской районный суд г. Сочи в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме, а именно с 23 декабря 2019 года. 

Судья 

К.К. Сидорук 

На момент публикации не вступило в законную силу

Согласовано судья