Дело № 3а-542/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 24 августа 2023 г. 

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Моисеевой О.М.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 – директора ООО «Агро» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равной их рыночной стоимости,

установил:

ФИО2 – директор ООО «Агро», обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества:

- земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 11296+/-37 кв.м., вид разрешенного использования: для производственных и административных зданий, расположенного по адресу: ............ и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости - 16 900 000 руб. по состоянию на 01 января 2022 г., обосновывая требования тем, что ООО «Агро» является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 20 января 2023 г. № ......... Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. № 2449 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края по результатам проведения государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2022 году по состоянию на 01 января 2022 г. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2022 г. утверждена в размере ........ руб. 04 коп., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости от 20 января 2023 г. №........ Данные сведения внесены в ЕГРН о кадастровой стоимости 15 декабря 2022 г., дата начала применения с 01 января 2023 г. Вместе с тем, рыночная стоимость по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 г. земельного участка с кадастровым номером ........ составляет ................ руб., что подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка от 18 апреля 2023 г. ........, подготовленным ООО «Центр оценки и консалтинга». Поскольку кадастровая стоимость указанного земельного участка значительно превышает рыночную, что влечет к увеличению налоговых платежей, то результаты государственной кадастровой оценки стоимости этого объекта недвижимости нарушают права ООО «Агро» и законные интересы как собственника и налогоплательщика. Она просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 01 января 2022 г., в размере ................ 000 руб.

В отзыве на административный иск представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 просит рассмотреть дело с учетом положений действующего законодательства и вынести законное и обоснованное решение суда.

В возражении на административный иск ФИО4 действующая по доверенности в интересах ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», просит рассмотреть дело в отсутствие представителя ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», но конкретной позиции по поводу заявленного иска не выразила, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимого имущества определена в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 г. № 237 – ФЗ.

В отзыве на административный иск ФИО5, действующая по доверенности в интересах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, указала, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с учетом изложенной в отзыве позиции.

В судебном заседании ФИО6, действующий по доверенности в интересах ООО «Агро», уточнил исковые требования, пояснил, что с заключением судебной экспертизы административный истец согласен и просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере ................ руб. в соответствии с выводами судебной экспертизы. 

Иные лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда). 

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело при данной явке лиц.

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям. 

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. 

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ предусматривает, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п.2 ч.1).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 2).

Согласно части 1 статьи 6, пункта 1 части 5 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч.1 ст. 6).

Год проведения государственной кадастровой оценки указывается в решение о проведении государственной кадастровой оценки, которое принимается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации (п.1. ч.5. ст.11).

Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

В части 1 статьи 14 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. 

В силу пункта 1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Согласно абзацу 4 пункта 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04 августа 2021 г. № П/0336, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В силу части 4 статьи 15 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу по истечении одного месяца после дня его обнародования (официального опубликования).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7).

В пунктах 6, 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абз. 1 и 2 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст.ст. 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. по 1 января 2023 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами. 

При этом в соответствии с частью 6 статьи 24, частью 1 статьи 25 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 г.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценке в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 1 Постановления Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», оспаривание результатов определения кадастровой оценки осуществляется по правилам статьи 22 указанного закона и рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января г. проведения государственной кадастровой оценки. 

В данном случае, кадастровая оценка спорного объекта недвижимости была определена 01 января 2022 г., а поэтому ее оспаривание должно осуществляться по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В силу статьи 60 Кодекса административного судопроизводства РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно статье 61 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами (ч.1).

Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе (ч. 2).

При рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство (ч. 3).

В силу части 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2).

Из материалов дела следует и установлено судом, что ООО «Агро» является собственником земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 11296+/-37 кв.м., вид разрешенного использования: для производственных и административных зданий, расположенного по адресу: ............, что подтверждается договором купли-продажи земельного участка от 21 декабря 2010 года. 

Поэтому ООО «Агро» вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта, установленную по состоянию на 01 января 2022 г.

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ определена на 01 января 2022 г. в размере ................ руб. 04 коп. и является действующей (л.д. 87-88 т.2). 

В соответствии с отчетом об оценке о рыночной стоимости объекта недвижимости от 18 апреля 2023 г. № 52/23, выполненным ООО «Центр оценки и консалтинга», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 г. составляет ................ руб. (л.д. 64-111 т.1).

Учитывая, что указанный отчет об оценке получен во внесудебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости земельного участка и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объекта, определением суда от 11 мая 2023 г. была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой поручено ООО «Бизнес-Партнер». 

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № ........ от 15 июня 2023 г., подготовленным экспертом ФИО7, отчет об оценке от 18 апреля 2023 г. № 52/23, выполненный ООО «Центр оценки и консалтинга», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Математических ошибок не выявлено. Рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2022 г. земельного участка с кадастровым номером ........ составляет ................ руб.

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости земельного участка, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости земельного участка, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение, у суда оснований не имеется.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером ........ не является произвольной. При оценке указанного земельного участка эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, эксперт проанализировал рынок недвижимости в г. Армавире, произвел оценку объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ 

Анализируя собранные по делу доказательства, в том числе, заключение судебной экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № ........ от 15 июня 2023 г., на предмет относимости и допустимости в соответствии с требованиями статей 60, 61 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО2 – директора ООО «Агро» правомерны и нашли свое подтверждение в процессе судебного разбирательства, а обстоятельства, на основании которых возможно усомниться в объективности или обоснованности заключения судебной экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № ........ от 15 июня 2023 г., не установлены.

Так, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Федерального Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, о чем есть соответствующая расписка.

Эксперт ФИО7 имеет диплом специалиста ВСГ № 3237105 от 04 сентября 2008 г., ФГОУ ВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса», квалификация «Специалист по сервису», диплом о профессиональной подготовке 23120010295 ЧОУ ВО «Южный институт менеджмента» по программе «Судебная оценочная экспертиза», выдан 26 марта 2020 г., предоставляющий право на ведение профессиональной деятельности в сфере судебных оценочных экспертиз, свидетельство № 844 от 03 марта 2020 г. о членстве в НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», сертификат соответствия № ОСЭ2020/03-4838 по специализации 19.3 «Судебная оценочная экспертиза», действителен до 26 марта 2023 г., НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», сертификат соответствия - серия СС № 024827 по специальности «Судебная оценочная экспертиза», действителен до 21 апреля 2024 г. НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 032176-1 от 03 декабря 2021 г. по направлению «Оценка недвижимости», договор страхования профессиональной ответственности № 433-584-038923/21 от 26 апреля 2021 г., членство в некоммерческом партнерстве «Саморегулируемая организация судебных экспертов», свидетельство № 844 от 03 марта 2020 г. Стаж работы в оценочной деятельности с 2018 г. Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка. В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного экспертом исследования, на основании которого эксперт дал ясные и недвусмысленные ответы на все поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал выводы со ссылками на законодательство об оценочной деятельности. Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. В заключении представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, существенно влияющих на его стоимость, произведен анализ рынка, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, копии распечаток, позволяющие сделать выводы о достоверности рыночных предложений. При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ был применен только один возможный подход к оценке рыночной стоимости – сравнительный с применением метода сравнения продаж. В качестве единицы сравнения принята стоимость за 1 кв.м. общей площади земельного участка. Определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ с использованием сравнительного подхода методом сравнительного анализа является корректным, отказ от применения затратного, доходного подходов и других методов обоснован и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки (ФСО №1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, эксперт провел анализ цен предложений к продаже сходных объектов на дату оценки - 01 января 2022 г. Для определения сравнительным подходом рыночной стоимости объектов экспертизы из представленных 12 объектов недвижимости были отобраны в качестве объектов-аналогов три объекта № 4, № 6, № 7, (как № 1, № 2, № 3), которые на дату определения стоимости встретились на рынке недвижимости, по ним в достаточной степени доступна информация о цене сделок, либо цене предложений, и которые имеют наиболее сходные с объектами экспертизы характеристики по основным ценообразующим факторам (вид разрешенного использования, категория земель, площадь участка, местоположение). Подобранные экспертом сопоставимые объекты - аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)». При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2022 г., в заключении эксперт привел корректировки по всем значимым группам элементов сравнения: на торг – 12 %, на площадь, согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2020 ч. 2. «Земельные участки». Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки под редакцией ФИО8, 

<

...> г., корректировка на вид разрешенного использования земельных участков в размере 0,76, согласно Справочнику оценщика недвижимости - 2020 ч. 2. «Земельные участки». Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки под редакцией ФИО8, 

<

...> г. Корректировки на остальные параметры сравнения объектов экспертизы с объектами - аналогами не вводились, в связи с совпадением значения их параметров. Величины скидок на торг и корректирующих коэффициентов определялись на основании сопоставления параметров объекта экспертизы и объектов-аналогов, в том числе: их количественно-качественные характеристики, локальное расположение, а также состояние коньюктуры рынка, сложившееся на дату определения стоимости. Расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость земельного участка. Экспертом подробно описан процесс оценки земельного участка по состоянию на 01 января 2022 г., в заключении содержатся таблицы, расчеты, их описание и пояснения к ним. В силу пункта 25 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 г. N 611 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - является исключительной прерогативой эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов аналогов. 

ФИО2 – директор ООО «Агро», ознакомившись с заключением эксперта ООО «Бизнес-Партнер» № ........ от 15 июня 2023 г., представила возражение, в котором указала, что по ее мнению, заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу, поскольку экспертом были нарушены требования Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» и представила в суд заключение (рецензию) от 24 июля 2023 г., подготовленное ФИО9 - специалист ООО «Экспертная компания «ПрофОтвет» на заключение судебной экспертизы, просила назначить повторную судебную экспертизу. 

Для проверки доводов ФИО2 – директор ООО «Агро», суд вызвал в судебное заседание эксперта ФИО7 и истребовал у него письменные пояснения по поводу замечаний ФИО2 на заключение судебной экспертизы.

В судебном заседании 24 августа 2023 г. ФИО6, действующий по доверенности в интересах ООО «Агро», просил не рассматривать ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы и был согласен с выводами проведенной судебной экспертизы. 

В судебном заседании эксперт ФИО7 пояснил, что судебная оценочная экспертиза выполнена в соответствии с действующим законодательством. Так, относительно первого замечания ООО «Агро» в отношении заключения судебной экспертизы пояснил, что данное замечание ошибочно, дата составления отчета об оценке № 52/23, выполненного ООО «Центр оценки и консалтинга» - 18 апреля 2023 г. и уже действовали федеральные стандарты оценки от 14 апреля 2022 г. № 200. Относительно второго замечания пояснил, что пояснения к таблице № 3 «Соответствие отчета об оценке требованиям ФЗ № 135 от 29 июля 1998 г.), не нужны, выводы на листе 17. Если проверяемый отчет об оценке соответствует данному требованию – ставится «да», если не соответствует – «нет». Оценщик применяет данные справочника после даты оценки. Относительно третьего замечания пояснил о том, что эксперт использовал корректировки согласно «Справочнику оценщика недвижимости – 2020, Земельные участки. ч.2» Приволжского центра методологического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО8, 

<

...> г. В данном справочнике указаны границы применяемых корректировок, также принятые корректировки описаны на листах 46-48 заключения экспертизы. В таблице № 6 описаны все ценообразующие факторы. На листе 27 заключения нет данных диапазонов. Основными ценообразующими факторами для земельных участков является обстоятельства совершения сделки. Скидка на торг, закладываемая продавцом в цену выставляемого на продажу земельного участка, зависит от различных факторов: активности рынка, платежеспособного покупательского спроса, сезонного фактор. В процессе переговоров о продаже земельного участка скидка на уторгование в среднем может составить от 5 до 20% от первоначальной цены. По четвертому замечанию пояснил, что данное замечание ничем не подтверждено, эксперт использовал информацию из открытых источников с объявлений. Эксперт, учитывая ретроспективный характер оценки, использовал рыночные данные. Стоимость участка определяется не столько формальным разрешенным использованием, сколько фактическим. Согласно статье 37 Градостроительного кодекса РФ, изменение одного вида разрешенного использования, осуществляется в соответствии гражданским регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов и подлежит обсуждению на публичных слушаниях, при этом затраты, связанные с данной процедурой незначительны и ограничиваются, как правило, подачей объявления в местную газету и сбором необходимой документации. В описании предложения № 4 указано, что данный участок имеет коммерческое значение. Относительно пятого замечания пояснил, что данное замечание ошибочно. Объекты - аналоги не превышают срок экспозиции. В данной таблице указаны основные предложения о продаже земельных участков в районе расположения объекта экспертизы. Остальные аналоги, указанные в таблице выше, отличаются по основным характеристикам, указанным в последнем столбце (отсутствие адреса в пределах улицы, наличие улучшений, вид права и.т.д.). Соответственно, они не использовались в качестве объектов-аналогов. В описании предложения № 8 указано, что данный участок охраняется, имеет раздвижные ворота, уточнить данную информацию у владельца не представляется возможным. Предложение № 9 не имеет адреса в пределах улицы, что не позволяет уточнить информацию по местоположению. Относительно шестого замечания пояснил о том, что экспертом было принято решение не корректировать объекты-аналоги на местоположение, так как объект экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы по данному параметру, имеют аналогичное ближайшее окружение и примерно одинаковый инвестиционный потенциал. Относительно седьмого замечания пояснил, что данное замечание ошибочно. В таблице № 6 лист 45 указан данный элемент сравнения. Объект экспертизы и объекты-аналоги расположены вдоль красных линий и имеют хорошую транспортную доступность. Объект экспертизы имеет выход на ул. Маршала Жукова, ул. Пушкина, ул. Халтурина. Относительно восьмого замечания пояснил, что данное замечание ошибочно. Объекты-аналоги не превышают срок экспозиции. Объекты-аналоги - свободные от улучшений земельные участки. Данный корректирующий коэффициент не требуется. Относительно девятого замечания сказал о том, что земельные участки расположены в активно развивающихся зонах, либо в центральных частях города, вокруг них находятся жилые, коммерческие здания со всеми коммуникациями и при строительстве есть возможность подключения ко всем коммуникациям. Стоимость инженерных коммуникаций, уже проходящих по территории участка, не учитывается, т. к. данные расходы относятся к зданиям и сооружениям. Таким образом, по наличию улучшений, объект экспертизы и объекты-аналоги не отличаются и корректировка не требуется. Кроме того, наличие коммуникаций и их характеристики связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов, которые образуют собой улучшения земельного участка, стоимость которых не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка, согласно требованиям п. 20. ФСО № 7. Относительно десятого замечания пояснил, что вид разрешенного использования объекта экспертиз - для производственных и административных зданий. В описании всех объектов-аналогов указано, что они имеют коммерческое назначение. Стоимость земельного участка определяется не столько формальным разрешенным использованием, сколько фактическим (для свободного земельного участка потенциально возможным). Объект-аналог № 1 представлен продавцом как объект для коммерческой деятельности, возможность коммерческой деятельности подтверждена картами общего доступа. В данном случае, вид разрешенного использования также не имеет больших затрат и затруднений, т.к. находится в населенном пункте в развитом районе. Относительно одиннадцатого замечания пояснил, что «Справочник оценщика недвижимости – 2020, Земельные участки, ч. 2» Приволжского центра методологического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО8, 

<

...> г. базируется на актуальной рыночной информации. Имеет большое доверие и предпочтение среди оценщиков-экспертов. Ассоциация «СРО оценщиков «Экспертный совет» завершила сертификацию «Справочника оценщика недвижимости» в рамках системы добровольной сертификации (регистрационный № РОССRU. И797.04ФАК0). ФИО8- кандидат технических наук, научный руководитель ООО «Информ-оценка», научный руководитель ООО «ПЦФКО», член Совета Российского общества оценщиков и Президиума экспертного Совета РОО, председатель Нижегородского регионального отделения РОО и.т.д., автор и соавтор более 120 научных публикаций, в том числе, монографии по методам и моделям оценки и Справочников оценщика. Все перечисленное подтверждает актуальность рыночных данных и корректирующих коэффициентов, используемых экспертом при определении рыночной стоимости объекта экспертизы. Относительно двенадцатого и тринадцатого замечаний пояснил, что данные замечания ошибочны. Объекты-аналоги, выбранные им, не превышают срок экспозиции - пять лет и максимально приближены к сроку определения рыночной стоимости данного объекта. Все возражения относительно заключения судебной экспертизы надуманны и не заслуживают внимания суда. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2022 г. в размере 27 710 000 руб. определена правильно.

Отсюда следует, что заключение ООО «Бизнес-Партнер» № ........ от 15 июня 2023 г., является объективным и полным, его выводы - обоснованными и последовательными, а установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2022 г. с кадастровым номером ........ руб. - достоверным.

Поэтому заключение экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № ........ от 15 июня 2023 г., может быть признано допустимым доказательством по делу и положено в основу решения об удовлетворении иска в интересах ООО «Агро». 

При таких обстоятельствах, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы в судебном заседании, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства РФ не установлено, а само по себе несогласие той или иной стороны с заключением судебного эксперта при отсутствии надлежащего обоснования, не может быть принято в качестве безусловного основания для признания его недопустимым доказательством и назначения повторной или дополнительной экспертиз как противоречащее задачам и принципам административного судопроизводства.

В судебном заседании представитель ООО «Агро» просил не рассматривать его ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы, поскольку административный истец согласен с заключением судебной экспертизы, уточнил свои исковые требования в соответствии с выводами судебной экспертизы.

Доводы ФИО2 – директора ООО «Агро» о несоответствии кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости на 01 января 2022 г. их рыночной стоимости, о превышении кадастровой стоимости над рыночной, что затрагиваки права и интересы истца как налогоплательщика указанного объекта недвижимости, нашли подтверждение, а поэтому административный иск подлежит удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2022 г. в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» № ........ от 15 июня 2023 г. 

В соответствии с положением статьи 433 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодов, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и данным пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 01 января 2020 г. единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о том, что кадастровая оценка спорного объекта недвижимости проведена в строгом соответствии с действующим законодательством и в случае удовлетворения исковых требований будут уменьшены налоговые поступления в соответствующие бюджеты, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца.

В Постановления Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, данное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых платежей в пользу заинтересованных лиц.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, доказал факт несоответствия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и законные интересы ООО «Агро», как собственника. 

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства РФ и разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ч. 3 ст. 249 КАС РФ).

ФИО2 – директор ООО «Агро» обратилась с настоящим иском в суд 05 апреля 2023 г., сведений об обращении в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края не имеется, в связи с чем, датой подачи заявления следует считать 05 апреля 2023 г. – дата направления иска в суд.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

уточненный административный иск ФИО2 – директора ООО «Агро» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, удовлетворить:

установить в отношении объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 11296+/-37 кв.м., вид разрешенного использования: для производственных и административных зданий, расположенного по адресу: ............, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 г. в размере ................

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером ........ 

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 05 апреля 2023 г.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.

Судья краевого суда О.М. Моисеева

Решение в окончательной форме изготовлено 05 сентября 2023 г.