Дело № 2а-3671/2021

Решение

Именем Российской Федерации

28 июня 2021 года пл. Ленина, д. 5, г. Щелково Московской области 

Щелковский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего федерального судьи Малинычевой Т.А.,

при секретаре судебного заседания Дмитриевой О.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 ФИО7 к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации права, обязании возобновить действия по государственной регистрации перехода прав, 

Установил:

ФИО1 обратился в Щелковский городской суд Московской области с административным иском к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации права, обязании возобновить действия по государственной регистрации перехода прав. В обоснование требований указал, что между административным истцом ДД.ММ.ГГГГ и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ административный истец и заинтересованное лицо заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого заинтересованное лицо возвращает объекты недвижимого имущества административному истцу, в связи с чем, указанное соглашение о расторжении является основанием для государственной регистрации права, перехода права собственности на указанные объекты недвижимого имущества к административному ситцу. ДД.ММ.ГГГГ административным ответчиком приняты решения о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к ФИО1, в связи с тем, что обязательства сторон по договору прекращены исполнением. Просит признать незаконными решения Управления Росреестра по Московской области, оформленные уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ №№, уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ №№, уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ №№, уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ №№, обязать возобновить осуществление действий по государственной регистрации прав. 

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представитель административного истца, действующая на основании доверенности, - ФИО3, поддержала заявленные в административном иске требования, настаивала на их удовлетворении. 

Представитель административного ответчика - Управления Росреестра по Московской области - ФИО4, действующая на основании доверенности, представила отзыв на административное исковое заявление, в удовлетворении исковых требований просила отказать. 

Заинтересованное лицо – ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Корреспонденция, направленная по месту ее регистрации, возвращена в суд в связи с истечением срока хранения. 

С учетом положений сит. 150 КАС РФ суд определил рассматривать дело при данной явке. 

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии со ст. 4 КАС РФ, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии со ст. 218 КАС РФ Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

В соответствии с частями 3, 4, 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, и осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно ч. 3 ст. 3 Закона к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся:

прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;

проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав.

Частью 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В силу подпунктов 2, 8 пункта 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно пункту 5 части 1, части 2 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (статья 27 Федерального закона N 218-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с пунктами 1, 3, 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Согласно п. 2 ст. 433 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

После передачи имущества от продавца к покупателю обязательства считаются исполненными и расторжение можно произвести лишь в судебном порядке и только при наличии объективных обстоятельств: существенное нарушение условий контракта одной из сторон; наличие фактов, свидетельствующих об оспоримости, ничтожности, мнимости или притворности сделки (ст. 166 - 181 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Из материалов дела усматривается и установлено судом, что между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 9-11). 

Общая стоимость имущества, согласно п. 7 Договора составляет 20 200 000 рублей (л.д. 9 оборот). 

Согласно п. 8 договора, расчет между сторонами производится не позднее шести месяцев со дня заключения настоящего договора по частям на усмотрение покупателя. Ипотека в силу закона между покупателем и продавцом не возникает. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 заключили соглашение, в соответствии с которым стороны по обоюдному согласию решили расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-14) в связи с неоплатой покупателем денежных средств, при этом к административному истцу переходит (возвращается) право собственности на следующие объекты недвижимости: земельный участок, кадастровый №, адрес: 

<

адрес> 

<

адрес>, здание кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, здание кадастровый №, адрес: 

<

адрес>, сооружение кадастровый №, адрес: 

<

адрес>. Кроме того, сторонами подписан акт приема-передачи имущества. 

Как следует из указанного соглашения, договор купли-продажи расторгается в связи с неполучением ФИО1 денежных средств в качестве оплаты имущества.

На поступившие от административного истца заявления о государственной регистрации перехода права собственности на основании соглашения от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Московской области ДД.ММ.ГГГГ приняты решения № № (л.д. 19), о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к административному ответчику, в связи с тем, что обязательства сторон по договору прекращены исполнением. 

Пунктом первым статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Одновременно пункт 1 статьи 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом - подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абзац первый); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац второй).

Таким образом, статьи 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

Государственным регистратором Управления Росреестра по Московской области административным истцам были направлены уведомления о приостановлении регистрации перехода права на объекты недвижимости по тому основанию, что обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами исполнены, в связи с чем, расторжение договора возможно только в судебном порядке.

Заявителю предложено в срок до ДД.ММ.ГГГГ устранить допущенные нарушения.

С учетом приведенных норм закона, в том числе об исполнении договора купли-продажи недвижимости, поскольку между покупателем и продавцом подписан акт приема-передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, а впоследствии ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости, суд приходит к выводу о прекращении обязательств по передаче объекта покупателю и исполнения договора в этой связи. 

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ не может быть расторгнут на основании соглашения сторон, поскольку обязательство уже прекращено исполнением.

Требования о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подлежат рассмотрению между сторонами в судебном порядке с учетом положений пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оценки в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленных доказательств, определения исполнения и объема исполнения покупателем обязанности по оплате договора купли-продажи недвижимого имущества в рассрочку, существенности нарушения покупателем договора купли-продажи и наличия оснований к расторжению данного договора, а также при наличии таковых, исходя из нарушения принципа эквивалентности в соответствии с пунктом 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и норм главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации с разрешением вопроса о наличии оснований для прекращения права собственности у покупателя на недвижимое имущество в связи с расторжением договора, возвращения сторонам полученного по договору (продавцу - отчужденного имущества, покупателю - оплаченной и полученной продавцом суммы), проверкой наличия самой возможности прекращения права ФИО2 на недвижимое имущество и возвращение его в натуре истцу либо разрешением вопроса о выплате соответствующей компенсации. 

С учетом изложенного, приостановление государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 соответствует закону. 

Из частей 1 и 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее частью 1 статьи 19, закрепляющих равенство всех перед законом и судом, следует, что конституционное право на судебную защиту предполагает не только право на обращение в суд, но и возможность получения реальной судебной защиты в форме эффективного восстановления нарушенных прав и свобод в соответствии с законодательно закрепленными критериями (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 5 февраля 2007 года N 2-П, от 16 марта 1998 года N 9-П, от 15 февраля 2016 года N 3-П).

Применительно же к административному судопроизводству таким федеральным законом является Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, который, согласно части 1 статьи 1, регулирует порядок осуществления административного судопроизводства.

Процессуальное законодательство, конкретизирующее положения статьи 46Конституции Российской Федерации, исходит, по общему правилу, из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат, и при этом указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушения.

В силу пункта 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление. Таким образом, исходя из содержания указанной нормы, решение, действия (бездействие) могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия решения, действий (бездействия) закону и нарушения таким решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Данное регулирование позволяет получить эффективную судебную защиту только нарушенных прав и свобод граждан.

Принимая решения о приостановлении государственной регистрации перехода права, административный ответчик действовал в соответствии с приведенными выше требованиями действующего законодательства, в рамках предоставленных ему полномочий и компетенции.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска ФИО1 

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 218-228, 360 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 ФИО8 к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации права, обязании возобновить действия по государственной регистрации перехода прав - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение одного месяца. 

Судья Т.А. Малинычева.