Дело № 2-421/2025

55RS0013-01-2025-000561-85

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Исилькульский городской суд Омской области

в составе председательствующего судьи Вовк О.В.,

при секретаре СкокО.А.,

с участием представителя истца - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Исилькуле

18сентября 2025 года

дело по иску ФИО2 к администрации Исилькульского муниципального района Омской области, администрации Исилькульского района Омской области о признании права собственности на земельный участок, сохранении здания многоквартирного дома и квартиры в реконструированном виде, признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к администрации Исилькульского муниципального района 

<

адрес> о признании права собственности на земельный участок, сохранении здания в реконструированном виде, признании права собственности на квартиру, указав, что 01.12.2011г. он приобрел в собственность квартиру общей площадью 64,2 кв.м, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>. В 2023г. он принял решение о строительстве теплого пристроя к квартире в целях улучшения жилищных условий и увеличения площади объекта. Он произвел реконструкцию здания многоквартирного дома в части своего объекта без получения на это разрешения и согласований, т.к. не знал, что это необходимо сделать до начала строительно-монтажных работ. Постройка, возведенная в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной. 

Он применял меры к легализации принадлежащего ему объекта недвижимости, в административном порядке оформлял земельный участок.

Указывает, что исторически единый земельный участок не был образован под многоквартирным домом и состоит из двух отдельных земельных участков: с кадастровым номером № (под квартирой 1) и № (под квартирой 2). Сформировать единый участок невозможно. Принадлежащее истцу помещение является иным входящим в состав жилого дома объектом недвижимости, под которым сформирован земельный участок до введения в действие (1989г.) Жилищного кодекса РФ м Земельного кодекса РФ. Земельный участок под принадлежащей ему квартирой был сформирован правильно как приквартирный земельный участок, который не нужно делить в общую долевую собственность помещений в многоквартирном доме, т.к. ранее это допускалось, поскольку соседний земельный участок (ранее учтенный) уже передан соседям в собственность. Земельный участок сформирован как ранее учтенный по старым правилам и требованиям законодательства, к нему не должны применяться действующие нормы законы, указанные в отказе ответчика. Поскольку в административном порядке невозможно оформить земельный участок в собственность, он имеет право оформить его в судебном порядке, т.к. его права ущемлены. Закон допускает продажу земельного участка помещений, расположенных в здании, и его случай является исключительным. Он не образовывал спорный земельный участок, он был ранее образован, он только уточнил его границы.

С учетом уточнения заявленных требований, просит суд признать за ФИО2 право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2517 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, сохранить здание с кадастровым номером №, площадью 130,4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

адрес>, в реконструированном виде, внести изменения в сведения ЕГРН, вместо площади 130,4 кв.м указать площадь 191,2 кв.м, сохранить и признать за ФИО2 право собственности на квартиру, общей площадью 64,2 кв.м, расположенную по адресу: 

<

адрес>, внести изменения в сведения ЕГРН, вместо площади 64,2 кв.м. указать площадь 108,4 кв.м, признать за ФИО2 право на самостоятельное обращение в регистрационный орган с заявлением о государственном учете изменений в отношении многоквартирного дома и жилого помещения №.

Судом к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация Исилькульского района Омской области, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, привлечены Управление Росреестра по Омской области и ПАО «Россетти Сибирь» - «Омскэнерго». 

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дне и времени рассмотрения дела. Ранее в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно суду пояснил, что он понимает о чем его представителем заявлены требования. Он желает продать свою квартиру и уехать, но не может этого сделать, т.к. земля под квартирой не принадлежит ему на праве собственности. Настаивает на том, что принадлежащая ему квартира расположена в многоквартирном доме, признавать указанный дом домом блокированной застройки он не хочет, т.к. на это потребуется много времени. До начала проведения работ по реконструкции многоквартирного дома и принадлежащей ему квартиры он документально не получал согласие от соседей на выполнение указанных работ. ФИО3 не против выполненных им работ, а ФИО4 просто вписана в число собственников квартиры, но фактически проживает на севере. Капитальные стены со стороны квартиры ФИО3 он не ломал, он снес холодную веранду из кирпича и возвел на ее месте веранду из бруса, а также пристроил холодную веранду. Все работы он выполнял со своей стороны дома, права третьих лиц никак не затрагиваются выполненными им работами. При проведении собрания собственников помещений многоквартирного дома от 01.09.2025г. ФИО5 не присутствовала. По адресу ее фактического места жительства, ФИО4 не извещали о дате проведения собрания собственников многоквартирного дома. Доверенность в отношении представителя ФИО1 у нотариуса он не отзывал, ФИО1 является его представителем. 

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования признала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно суду пояснила, что пунктом 6.2 ч.7 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что решение общего собрания собственников жилых помещений можно не предоставлять, если общее имущество не уменьшается. По данному объекту общее имущество - это общий чердак, который не уменьшался. Истец возвел пристрой только со своей стороны, помещение чердака им не было задето. С 2011г. под многоквартирным домом был единый земельный участок, что подтверждает технический паспорт. Они получили согласование с соседями, что использование земельных участков разграничено между соседями. Акт согласования в установленном порядке перед проведением кадастровых работ подписан и имеется в материалах дела. Законодательством допускается строительство, в том числе, и многоквартирного дома на двух земельных участках. Это регламентировано постановлением Правительства РФ от 06.04.2022г. №603, поэтому допустимо нахождение многоквартирного дома на двух земельных участках. В постановлении Правительства РФ от 06.04.2022г. №603 указано, что смежные земельные участки должны принадлежать одному лицу. Если бы истец обратился в административном порядке за оформлением земельного участка в собственность, то он бы получил отказ. Поскольку в административном порядке невозможно оформить земельный участок в собственность, то истец обратился с такими требованиями в суд. Спорный земельный участок сейчас не сформирован под застройку, сейчас на нем не будет строиться многоквартирный дом, он всегда был по праву рождения многоквартирным домом с приквартирными раздельными земельными участками. Истец осуществлял строительство на своем земельном участке, никак не ущемлял права соседей. Истец не формировал земельный участок, он купил его, и как до него была проведена работа по образованию земельного участка, он не ответственен за это. В настоящее время права истца ущемлены. Она выступает категорически против блокированной застройки, т.к. есть строительные нормы, в частности Свод правил «Дома жилые многоквартирные», в которых указано о безопасности дома блокированной застройки. В данном документе говорится, что если бы это был дом блокированной застройки, то на чердаке должна быть глухая преграда, которая по факту отсутствует, поэтому спорный дом не может быть домом блокированной застройки. Сторона истца подготовила экспертное заключение и предоставила его суду в качестве доказательства безопасности выполненных работ и их соответствия строительным и градостроительным нормам, сторона ответчика не представила доказательств того, что выполненные работы представляют угрозу жизни здоровья граждан, против данного экспертного заключения не возражала. Истец просит признать за ним право собственности на земельный участок на основании ст.ст. 35, 39.20 Земельного кодекса РФ, ст. 234 ГК РФ. Если сложить давность владения земельным участком предыдущего собственника квартиры и ФИО2 то, срок владения земельным участком составляет более 15 лет. 

Представители администрации Исилькульского муниципального района Омской области, Исилькульского района Омской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дне и времени рассмотрения дела. Из заявления администрации Исилькульского района Омской области усматривается, что ответчик не возражает относительно удовлетворения заявленных требований с учетом требований земельного законодательства о предоставлении земельного участка только за плату.

Третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена о дне и времени рассмотрения дела. Ранее в судебном заседании ФИО3 суду пояснила, что выполненная ФИО2 реконструкция многоквартирного дома и квартиры не нарушает ее прав, с исковыми требованиями она согласна. При проведении собрания собственников многоквартирного дома 01.09.2025г. она присутствовала, расписывалась в протоколе.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о дне и времени рассмотрения, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, не возражала относительно удовлетворения заявленных требований.

Представитель Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дне и времени рассмотрения дела, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель ПАО «Россетти Сибирь» - «Омскэнерго» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дне и времени рассмотрения дела, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Согласно отзыву ПАО «Россетти Сибирь» - «Омскэнерго» на исковое заявление на основании общедоступных данных из публичной кадастровой карты Росреестра земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2517 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, частично расположен в границах охранной зоны электросетевого объекта - воздушной линии электропередачи ВЛ-0,4кВ, принадлежащей ПАО «Россетти Сибирь» в лице филиала «Омскэнерго». Конструктивные элементы воздушной линии электропередачи ВЛ-0,4 кВ в границах земельного участка с кадастровым номером № отсутствуют. Воздушная линия электропередачи ВЛ-0,4 кВ принадлежит ПАО «Россетти Сибирь» на праве собственности, что подтверждается уточненной инвентарной описью к передаточному акту по договору о присоединении ОАО АК «Омскэнерго» к ОАО «МРСК Сибири» (строка 46265). ВЛ-04,4 кВ является движимым имуществом, право собственности не подлежит государственной регистрации. Под опорами ВЛ-0,4 кВ 03.07.2015г. установлена охранная зона с реестровым номером 55:06-6.19, в связи с чем в отношении земельного участка с кадастровым номером №, в соответствии со ст. 56 Земельного кодекса РФ установлены ограничения прав. Строительство, реконструкция объектов индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке возможны. 

<

адрес>, в том числе 

<

адрес> в 

<

адрес> расположены за границами имеющегося ограничения (обременения) земельного участка. Параметры реконструированного жилого здания с кадастровым номером №, его размещение на земельном участке с кадастровым номером № позволяют утверждать о том, что расстояние от крайних проводов ВЛ-0,4 кВ до крайних выступающих частей объекта соответствует минимально допустимым расстояниям в соответствии с требованием норм и правил действующего законодательства. Рассматриваемые требования истца и принятый по делу судебный акт не будут затрагивать законные права и интересы ПАО «Россетти Сибирь» - «Омскэнерго».

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

1.1) из решений собраний в случаях, предусмотренных законом;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, а также по иным основаниям.

Согласно п.1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п.1 ст. 14 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ), реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ. Положения ст. 26 Жилищного кодекса РФ в данном случае не применимы.

В силу ч. 2 ст. 51 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником квартиры, общей площадью 64,2 кв.м, расположенной по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры с хозяйственными постройками, удостоверенного нотариусом ФИО6 03.06.2011г., реестровый №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 01.12.2011г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (т.1 л.д. 21, 61-63).

Право собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано за ФИО2 в едином государственном реестре недвижимости, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д. 94-98).

В судебном заседании установлено, что квартира истца расположена на первом этаже двухквартирного одноэтажного многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 55:06:080602:82, что подтверждается выпиской из ЕГРН и техническим паспортом на многоквартирный жилой дом (т.1 л.д. 22-40, 89-93).

Согласно техническому паспорту, составленному 24.05.2023г. общая площадь принадлежащей истцу квартиры составляет 80,0 кв.м, жилая площадь квартиры - 42,0 кв.м, имеется отметка о самовольной перепланировке: увеличение площади на 15,8 кв.м, в том числе на 28,0 кв.м за счет возведения теплого пристроя - А3 и уменьшение на 12,2 кв.м за счет сноса старого теплого пристроя (т.1 л.д. 67-68).

За выдачей разрешения на реконструкцию ФИО2 в администрацию Исилькульского муниципального района Омской области не обращался.

Из имеющихся в материалах дела документов следует, что при возведении ФИО2 пристроя увеличилась общая площадь как принадлежащей ему квартиры, так и всего многоквартирного жилого дома, следовательно, изменился объект права собственности (и квартира, и многоквартирный дом), который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью.

В силу п.1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно п.3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ (п. 18 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022г.).

Исходя из приведенных выше правовых норм, доказательств, имеющихся в материалах дела и установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что для реконструкции объекта капитального строительства (квартиры и многоквартирного дома), выполненной ФИО2, необходимо было получение разрешения на реконструкцию. В отсутствие разрешения на реконструкцию пристрой к многоквартирному дому, возведенный ФИО2, является самовольной постройкой.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой) относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции.

Таким образом, согласие собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному помещению части общего имущества многоквартирного дома. Надлежащим подтверждением согласие всех собственников на совершение таких действий является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. 

Из материалов дела следует, что в результате осуществления ФИО2 пристроя к внешней стене многоквартирного дома с присоединением его к 

<

адрес> произошло изменение технических характеристик данного жилого помещения, а также параметров всего многоквартирного дома.

Вместе с тем, каких-либо доказательств того, что истцом на момент возведения пристроя в установленном законом порядке было получено разрешение на строительство (реконструкцию), а также согласие собственников помещений многоквартирного дома на проведение такой реконструкции, материалы дела не содержат.

Предпринятые ФИО2 действия по легализации возведенного объекта, направленные на получение соответствующего согласия собственников после обращения в суд с настоящим исковым заявлением не свидетельствуют о выполнении им требований законодательства, при том, что из представленного в материалы дела протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> от 01.09.2025г. усматривается и подтверждено истцом в ходе судебного заседания, что участие в собрании ФИО4 не принимала, вместе с тем, ФИО4 избрана секретарем собрания. Голосование по вопросам повестки дня проводилось без участия ФИО4, однако, соответствующие решения приняты с учетом голоса ФИО4, в количестве 100%. Протокол подписан ФИО3 в качестве секретаря собрания, при этом, доверенность, подтверждающая наличие у ФИО3 полномочий представлять интересы ФИО4 в материалы дела не представлена.

Представленный в материалы дела протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> от 01.09.2025г. не может являться доказательством получения истцом в установленном законом порядке согласия собственников помещений многоквартирного дома на проведение работ по реконструкции многоквартирного дома.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023г. №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

В подтверждение безопасности проведенных работ по реконструкции квартиры и многоквартирного дома и соответствия их требованиям санитарных, строительных норм и правил, требованиям пожарной безопасности, истцом представлено в материалы дела экспертное строительно-техническое заключение 01-35-2024-ЭСТЗ в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, выполненное ООО «Сервис Оформление недвижимости» 21.01.2024г. При этом, экспертом, проводившим экспертизу, является ФИО1, которая одновременно является представителем истца по делу, что не исключает ее заинтересованности в результатах рассмотрения настоящего гражданского дела. 

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В судебном заседании истцу и его представителю было разъяснено право заявить ходатайство о производстве судебной строительно-технической экспертизы в целях подтверждения безопасности выполненных истцом работ по реконструкции принадлежащей ему квартиры и всего многоквартирного дома, а также их соответствия требованиям санитарных, строительных норм и правил, требованиям пожарной безопасности. Кроме того, истцу и его представителю было предложено представить иные доказательства в подтверждение безопасности выполненных работ и их соответствия требованиям санитарных, строительных норм и правил, требованиям пожарной безопасности. В ходе судебного заседания истцом и его представителем ходатайство о производстве судебной строительно-технической экспертизы заявлено не было, иные доказательства в подтверждение безопасности выполненных работ и их соответствия установленным требованиям не представлено.

Суд отмечает, что ФИО1 на протяжении длительного времени является представителем истца, о чем свидетельствуют заявления, подписанные ею в качестве представителя истца, направленные в адрес администрации Исилькульского муниципального района Омской области от 28.04.2023г. (т.1 л.д. 64), от 02.06.2023г. (т.1 л.д. 69-70), что свидетельствует о заинтересованности ФИО1 в благоприятном разрешении настоящего спора.

Из материалов инвентарного дела на многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, усматривается, что по состоянию на дату приобретения ФИО2 квартиры №1 в указанном доме, данная квартира имела признаки самовольного переоборудования. Так, из технического паспорта на 

<

адрес>, составленного по состоянию на 12.05.2011г. (т.2 л.д. 146) усматривается, что площадь квартиры составляет 64,2 кв.м, указано на уменьшение общей площади квартиры на 2,2 кв.м за счет переоборудования холодного пристроя в теплый пристрой. При этом, до выполнения работ по переоборудованию холодного пристроя в теплый пристрой площадь квартиры составляла 66,4 кв.м, а согласно регистрационному удостоверению на указанную квартиру от 02.07.1998г., площадь квартиры составляла 38,0 кв.м (т.2 л.д. 158). 

Согласно техническому паспорту на 

<

адрес>, составленному по состоянию на 24.05.2023г. (т.2 л.д. 134), общая площадь квартиры составляет 80,0 кв.м, имеется отметка об увеличении площади на 15,8 кв.м, в том числе на 28,0 кв.м за счет возведения теплого пристроя - А3 и уменьшение на 12,23 кв.м за счет сноса старого теплого пристроя. 

Квартира 2 

<

адрес> также имеет признаки самовольной перепланировки и реконструкции, в настоящее время площадь квартиры составляет 66,2 кв.м, в то время как по сведениям ЕГРН площадь квартиры составляет 38,0 кв.м.

В экспертном заключении 01-35-2024-ЭСТЗ, составленном в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, выполненном ООО «Сервис Оформление недвижимости» 21.01.2024г., экспертом ФИО1 сделан вывод об отсутствии дефектов элементов, появившихся в процессе проведения работ по реконструкции многоквартирного дома в части 

<

адрес> кадастровым номером №, так и всего многоквартирного дома. При этом, обследование 

<

адрес> указанного многоквартирного дома не проводилось, вывод о безопасности работ всего многоквартирного дома ничем не обоснован. 

Кроме того, из выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>, на котором расположена реконструированная истцом квартира, усматривается, что в отношении вышеуказанного земельного участка зарегистрированы ограничения прав, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса РФ в пользу ПАО «МРСК Сибири» - «Омскэнерго».

Вместе с тем, из экспертного строительно-технического заключения 01-35-2024-ЭСТЗ, выполненного ООО «Сервис Оформление недвижимости» 21.01.2024г. следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером № в ЕГРН отсутствуют сведения о правах и ограничениях (обременениях). При подготовке экспертного заключения специалистом не исследовался вопрос влияет ли на безопасность квартиры и многоквартирного дома расположение данной квартиры и многоквартирного дома вблизи охранной зоны линии электропередач.

Учитывая, что экспертное заключение ООО «Сервис Оформление недвижимости» является неполным, поскольку не в полной мере отвечает на вопросы безопасности выполненной реконструкции с учетом нахождения квартиры и многоквартирного дома вблизи охранной зоны линии электропередач, вывод о безопасности работ по реконструкции всего многоквартирного дома ничем не обоснован, а также учитывая то обстоятельство, что при составлении вышеуказанного экспертного заключения не исключается заинтересованность специалиста в положительном разрешении вопроса о сохранении спорного жилого помещения и многоквартирного дома в реконструированном состоянии, суд не принимает в качестве доказательства по делу вышеуказанное заключение.

Ходатайство о производстве судебной экспертизы истцом в судебном заседании заявлено не было. 

Учитывая, что спорный пристрой возведен ФИО2 в отсутствие согласия на реконструкцию многоквартирного дома, при этом, безопасность выполненных работ и их соответствие требованиям санитарных, строительных норм и правил, требованиям пожарной безопасности надлежащим образом не подтверждена, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ФИО2 о сохранении квартиры и многоквартирного дома в реконструированном состоянии, признании за истцом права собственности на реконструированную квартиру. 

Разрешая требования истца о признании за ним права собственности на земельный участок с кадастровым номером № в порядке приобретательной давности, суд отмечает, что согласно п.3 ст. 218 ГК РФ, в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии с п.1 ст. 234 ГК РФ, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено только на те земельные участки, которые находятся в частной собственности, при условии, что лицо владеет таким участком с соблюдением предусмотренных п. 1 ст. 234 ГК РФ условий, а также на бесхозяйное имущество.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

Учитывая, что земельный участок, являющийся предметом спора, находится в муниципальной собственности, в связи с чем, истец не мог добросовестно в течение пятнадцати лет пользоваться им как своим собственным, поскольку применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, не может возникнуть режим бесхозяйного имущества и приобретение их в собственность по давности владения, признание на них права собственности в силу приобретательной давности невозможно.

Относительно доводов представителя истца о признании за истцом права собственности на земельный участок в порядке, предусмотренном ст.ст. 35 и 39.20 Земельного кодекса РФ, суд отмечает, что в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Земельный кодекс РФ (п. 5 п. 1 ст. 1) к основным принципам земельного законодательства относит принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании п. 2 ст. 11 Земельного кодекса РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи.

В соответствии с п.п. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса

По правилам ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку истец является собственником жилого помещения, приобрел жилое помещение после даты введения в действие Земельного кодекса РФ, основания для безвозмездного предоставления спорного земельного участка в собственность истца отсутствуют.

Суд отмечает, что исключительным правом на предоставление спорного земельного участка в собственность обладает администрация Исилькульского района Омской области, как лицо, осуществляющее управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Судебная процедура признания права собственности на земельный участок не должна использоваться как упрощенный порядок приобретения права собственности на земельный участок, суд не может подменять собой полномочия собственника земельного участка.

Кроме того, суд отмечает, что в силу п.4 ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Частью 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Возможность образования нескольких земельных участков под многоквартирным домом, каждый из которых принадлежит на праве собственности собственнику жилого помещения, расположенного на нем, действующим законодательством не предусмотрена. Такая возможность существует для домов признанных в установленном законом порядке домами блокированной застройки. Вместе с тем, решение о признании многоквартирного дома домом блокированной застройки собственниками помещений, расположенных в нем, не принималось. 

Учитывая вышеизложенное, в удовлетворении требований ФИО2 о признании за ним права собственности на земельный участок с кадастровым номером № следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к администрации Исилькульского муниципального района Омской области, администрации Исилькульского района Омской области о признании права собственности на земельный участок, сохранении здания многоквартирного дома и квартиры в реконструированном виде, признании права собственности на квартиру оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи жалобы в Исилькульский городской суд Омской области.

Судья О.В. Вовк

Решение суда в окончательной форме изготовлено 22.09.2025г.