Дело № 2-6853/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 декабря 2017 года г.Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Рожновой О.Е.

при секретаре Бозаджи Е.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по ФИО7 к ФИО8 о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки, 

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит признать недействительной сделку по переходу права собственности истца на земельный участок площадью 1950 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС кадастровый №, и жилого дома общей площадью 452,40 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС, кадастровый №, применении последствий недействительности сделки в виде возврата спорного имущества в собственность истца.

Требования истец мотивирует тем, что оспариваемая сделка ничтожна, поскольку истец не согласовывал с ответчиком условий отчуждения имущества, не предоставлял третьим лицам заключать на изложенных в договоре условиях сделку, не одобрял ее впоследствии. Оспариваемая сделка совершена на крайне невыгодных для истца условиях, нарушает права истца. Денежные средства за спорное имущество истец не получал. Истец считает, что оспариваемый договор не отвечает требованиям действующего законодательства. 

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении иска. 

Представители ответчика возражали против удовлетворения иска, ссылаясь в обоснование возражений на то, что договор заключен уполномоченным на то лицом, действовавшим по доверенности от имени истца. Ответчик действовал добросовестно, выполнил условия договора, оплатил стоимость спорного имущества, вступил во владение имуществом. Оснований для признания сделки недействительной отсутствуют, доводы истца не доказаны допустимыми доказательствами. 

Другие участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, представителей не направили, дело рассмотрено без их участия в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ. 

Ранее, принимая участие при рассмотрении дела, представитель третьего лица ФИО9, возражал против удовлетворения требований, третье лицо действовало в соответствии с полномочиями, предоставленными истцом, по согласованию с ним. На момент совершения оспариваемой сделки полномочия не прекращались, доверенность не отзывалась. Цена объекта соответствует его кадастровой стоимости. ФИО8 осматривал объект, цена на который неоднократно снижалась. При этом представитель третьего лица не отрицал, что доверенность, на основании которой третье лицо подписывало договор, ей передавал не ФИО7, а иное лицо ФИО1, партнер истца. ФИО2 и ФИО7 не видели друг друга, условия не согласовывали, но ФИО7 приезжал в дом, видел плакат с информацией о продаже дома, где были указаны номер ФИО2, цена, он знал о том, что дом продается. 

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Истцу на основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 05.11.2015г., заключенного между ФИО3 и истцом принадлежали следующие объекты недвижимости:

земельный участок площадью 1950 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС, кадастровый №, и жилой дом общей площадью 452,40 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС, кадастровый №. 

Из исследованных в ходе рассмотрения материалов дела правоустанавливающих документов в отношении спорного имущества следует, что 10.05.2017г. между ФИО2, действующей по доверенности серии №, удостоверенной нотариусом г.Москвы ФИО4, от имени истца ФИО7, и ФИО8, ответчиком был заключен договор купли-продажи в отношении спорного имущества, по условиям которого истец продал земельный участок по цене 11320000 руб., а жилой дом по цене 8531000 руб., общей стоимостью 19851000 руб. (т.1 л.д.62-102). Как указано в п. 2.3 договора оплата произведена по договору в полном объеме на момент подписания договора. В деле правоустанавливающих документов имеется передаточный акт от 18.05.2017г., подписанный теми же лицами (ответчиком и ФИО2). Право собственности ответчика зарегистрировано органами Росреестра, в Едином государственном реестре недвижимости содержатся записи о регистрации права №№ от 24.05.2017г. и № от 24.05.2017г.

Как указывается выше, истец оспаривает договор, указывая на его заключение на невыгодных для истца условиях, без получения согласия на его отчуждение, отсутствие одобрения сделки, договор подписан лицом, не обладавшим необходимыми полномочиями.

В силу п.1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

В силу п.2 ст. 162 ГК РФ в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность. 

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем оставления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

В соответствии с ч.1, ч.2 ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п.1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого

В силу п.3 указанной статьи ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Согласно п.1 ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

В силу п. 2 указанной статьи ГК РФ последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Согласно п.3 указанной выше статьи ГК РФ если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении.

Согласно п.1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Согласно п.3 указанной статьи ГК РФ письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя.

В соответствии с п.1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 154 п.3 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п.1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п.2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п.3).

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п.5).

Статьей 168 ГК РФ установлено: пункт 1: За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пункт 2: Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

В ходе рассмотрения дела установлено, что истец не уполномачивал ФИО2 на заключение оспариваемого договора купли-продажи на изложенных в нем условиях. 

К данному выводу суд приходит исходя из анализа объяснений сторон, а именно: объяснений представителя ФИО7, настаивавшего на том, что распоряжения о продаже объектов недвижимости по цене, указанной в договоре, он ФИО2 не давал, а также объяснений представителя ФИО2, согласно которым ФИО7 и ФИО2 друг друга не видели, уполномочило ФИО2 на продажу дома лицо, передавшее ей доверенность (ФИО1). Представители ответчика ФИО8 также не оспаривали факт того, что ФИО7 с ФИО8 не согласовывали вопрос купли-продажи объектов недвижимости, цену (существенное условие договора). Иных, письменных доказательств, свидетельствующих об обратном (о даче распоряжения истцом на отчуждение на изложенных в договоре условиях объектов недвижимости и др.) суду не представлено. Доверенность на распоряжение имуществом носит общий характер, не содержит распоряжений в отношении конкретного объекта недвижимости, условий, на которых представитель вправе заключать сделку по распоряжению имуществом истца. Как указано выше, представитель ФИО2 подтвердил тот факт, что никаких указаний лично от ФИО7 ФИО2 в отношении спорного имущества не получала. Доводы об осведомленности истца о продаже объекта, т.к. информация об этом была размещена на доме, не доказывают факт наличия воли истца на продажу имущества на условиях, изложенных в оспариваемом договоре. При таких обстоятельствах сам по себе факт выдачи доверенности не может служить основанием для отказа истцу в иске. 

Факт отчуждения объектов недвижимости на крайне невыгодных для истца условиях, что нарушает права истца, в ходе рассмотрения дела подтвержден. Так, согласно заключению проведенной по делу ООО «Московская служба оценки и консалтинга» (эксперт ФИО5), стоимость спорного имущества на момент заключения договора (18.05.2017г.) составила – земельного участка 45952000 руб., дома 90646000 руб. Доводы стороны ответчика о недопустимости заключения судебной экспертизы, суд не принимает во внимание. Экспертиза проведена лицом, обладающим необходимыми познаниями, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение является мотивированным, обоснованным. Заключение согласуется с другими исследованными судом материалами дела, содержащими сведения о стоимости спорных объектов недвижимости (заключение АО «Найт Фрэнк», т.2 л.д.1-109). Представленное суду ответчиком экспертное заключение № ООО «Консалт Про Оценка» от 18.12.2017г., согласно которому стоимость спорного имущества общая составляет всего 35521139 руб. суд не принимает в качестве допустимого доказательства. Лицо, выполнявшее оценку, не предупреждалось об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение отражает мнение специалиста в соответствующей области.

Сделку ФИО7 не одобрял. Обратное не доказано. Напротив, узнав о ней, он обратился в суд для защиты нарушенного права.

С учетом изложенного, оценив исследованные в ходе рассмотрения дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца о признании недействительной сделки по отчуждению спорного имущества, применении последствий недействительности сделки являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению. Оспариваемая сделка требованиям закона не соответствует, поскольку не доказан факт достижения между сторонами согласованной воли двух сторон.

Доводы ответчика о том, что заявление о признании недействительным договора и взыскание с ФИО2 полученных по договору денежных средств являются взаимоисключающими требованиями, суд не принимает во внимание. В ходе рассмотрения дела не доказан факт получения ФИО7 денежных средств за спорное имущество, в связи с чем заявление ФИО7 требований к ФИО2 о взыскании денежных средств, полученных ею в счет оплаты спорного имущества от ответчика, не противоречит требованиям истца о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки, и данные требования взаимоисключающими не являются, поскольку в случае удовлетворения иска о признании договора недействительным истец, чье право собственности подлежит восстановлению, обязан возвратить покупателю (ответчику) все полученное по сделке. Обстоятельства, связанные с неполучением истцом уплаченных за спорное имущество денежных средств, являются предметом иного разбирательства (постановлено решение 14.12.2017г. Хорошевским районным судом, однако, оно не вступило в законную силу на момент рассмотрения дела). 

Доводы истца о ничтожности сделки по причине неверного указания в доверенности данных лица, иные, суд не оценивает, они были предметом иного разбирательства (по делу по иску ФИО7 к ФИО2 и другим о признании сделки недействительной 07.12.2017г. постановлено решение, на момент рассмотрения настоящего дела оно в законную силу не вступило). Следует отметить, что в ходе рассмотрения дела не установлен факт отмены доверенности истцом. Так, в частности согласно ответу нотариуса ФИО4 (т. 2 л.д.189) ФИО7 не отменял доверенность. Представленное суду представителем истца уведомление от 02.02.2017г. ФИО7, адресованное ФИО2, о том, что ФИО2 не может в дальнейшем представлять интересы ФИО7, не свидетельствует о соблюдении установленного порядка отмены доверенности. Допустимых доказательств того, что в адрес ФИО2 было направлено данное уведомление, суду не представлено. Квитанция почтовая от 02.02.2017г. не может служить допустимым доказательством того, что именно данное уведомление направлялось. Опись вложения не составлялась, суду не представлена. Показания допрошенного в качестве свидетеля ФИО6, пояснившего о намерении ФИО7 прекратить полномочия ФИО2, допустимым доказательством отмены доверенности также являться не могут. 

Доводы ответчика о злоупотреблении истцом правом в ходе рассмотрения дела подтверждения не нашли.

В ходе рассмотрения дела бесспорно установлен факт совершения оспариваемой сделки на крайне невыгодных для истца условиях.

С учетом изложенного, оспариваемый договор признается судом недействительным, право собственности ФИО8 на спорное имущество подлежит прекращению, право собственности ФИО7 восстановлению, ФИО7 обязан выплатить за спорное имущество уплаченную ФИО8 цену. Оснований для обязания органы Росреестра погасить записи в ЕГРН о регистрации права ФИО8 суд не находит, т.к. регистрационные органы не уклонялись от совершения соответствующих регистрационных действий, оснований для понуждения их к совершению каких-либо действий нет. При вступлении в законную силу решения, оно будет являться основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН. 

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ суд, 

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО7 удовлетворить частично. 

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенного 18 мая 2017г., между ФИО2, действовавшей от имени ФИО7, и ФИО8, в отношении земельного участка площадью 1950 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС, кадастровый №, и жилого дома общей площадью 452,40 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС кадастровый №.

Прекратить право собственности ФИО8 на земельный участок площадью 1950 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС, кадастровый №, и жилой дом общей площадью 452,40 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС кадастровый №.

Восстановить право собственности ФИО7 на земельный участок площадью 1950 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС кадастровый №, и жилой дом общей площадью 452,40 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС, кадастровый №.

Взыскать с ФИО7 в пользу ФИО8 денежные средства в сумме 19851000 руб. 

В удовлетворении исковых требований ФИО7 об обязании органы Росреестра погасить запись в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права №№ от 24.05.2017г. и № от 24.05.2017г. отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья