Дело № 2-810/21 «30» марта 2021 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Василеостровский районный суд города Санкт-Петербурга в составе: председательствующего судьи Луканиной Т.В.,

при секретаре Корневой Д.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о нарушении преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру и переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с вышеуказанным иском, в котором просят:

- признать за ФИО1, ФИО2 преимущественное право покупки 17/63 долей, принадлежащей ФИО4 в праве долевой собственности на квартиру ..., и перевести на них права и обязанности покупателя;

- взыскать с ответчика ФИО8 судебные расходы за составление искового заявления в размере 10 000 рублей, возврат государственной пошлины в размере 300 рублей;

- взыскать с ответчика ФИО4 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей. 

В обоснование заявленного иска ссылаются на то, что им принадлежит на праве общей совместной собственности 19/63 долей в коммунальной квартире, расположенной по адресу: ... на основании договора купли-продажи от 24.12.2018 года. Доля приобреталась за счет кредитных средств, находится в залоге у ПАО «Сбербанк России». Коммунальная квартира состоит из 4-х комнат размером 18,9 кв.м., 16,7 кв.м., 9,5 кв.м. и 17,35 кв.м., общей площадью 110,7 кв.м. Доля истцов составляет – 19/63, ФИО4 – 17/63, ФИО5 – 27/63 в праве общей долевой собственности на квартиру. Ранее собственником доли в размере 17/63 являлся Ранний Р.Г. 05.11.2019 истец ФИО1 получил уведомление о продаже доли за №XXX, в котором ответчик Ранний Р.Г. предлагал истцу ФИО1 в месячный срок купить его долю по цене 1 400 000 рублей, связаться с ним по телефону XXX для заключения договора купли-продажи. Аналогичное уведомление было направлено в адрес истца ФИО2, но не получено ею, так как на момент направления уведомления она меняла фамилию с ФИО10 на ФИО6, в связи с чем, ей было отказано в выдаче письма в почтовом отделении. Уведомление было возвращено ФИО3 Истцами было принято решение о приобретении предложенной к покупке доли, в связи с чем, ими была подана заявка на предоставление ипотечного кредита, которая была одобрена 25.11.2019. Однако по указанному в уведомлении телефону с ответчиком связаться не удалось, так как Ранний Р.Г. на звонки не отвечал. Ответчику было направлено смс-сообщение и нотариально удостоверенное заявление о согласии приобрести долю и заключить договор купли-продажи. Таким образом, указывают истцы, ими были исполнены все требования ответчика о предоставлении ему согласия приобрести предложенную к продаже долю, однако ответчик Ранний Р.Г. уклонился от заключения договора купли-продажи. 22 декабря 2019 года им стало известно, что ответчик Ранний Р.Г. продал свою долю с нарушением права преимущественной покупки доли в коммунальной квартире ответчику ФИО4 Ссылаясь на положения, закрепленные в статьях 246, 250 Гражданского кодекса РФ, истцы указывают, что как участники долевой собственности вправе требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя, так как ответчиком нарушено преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях (л.д. 69-72).

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебном заседании настаивали на заявленных ими исковых требованиях.

Ответчики – ФИО8, ФИО4 в суд явились, возражали по заявленным требованиям. 

Третьи лица - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, ПАО «Сбербанк России», нотариус ФИО9, ПАО «Росбанк» извещались судом о времени и месте судебного заседания судебной повесткой, в суд не явились.

Суд, изучив материалы дела, выслушав объяснения истцов, ответчиков, оценив доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц и приходит к следующему. 

В силу положений статьи 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

В соответствии с частью 2 ст. 246 ГК РФ, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела ... представляет собой четырехкомнатную коммунальную квартиру общей площадью 110,75 кв.м., в том числе жилой площадью 62,45 кв.м. (л.д.83-84).

Истцам принадлежит на праве общей долевой собственности доля в размере 19/63 на квартиру, что соответствует комнате площадью 18,90 кв.м. и подтверждается нотариально удостоверенным договором купли-продажи долей в праве собственности на квартиру 78 АБ 6125108 от 24.12.2018 года, зарегистрированным в установленном законом порядке 28 декабря 2018 года в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу, номер регистрации XXX, а также произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона (л.д.89-97). 

15 июля 2020 года истцы в этой же квартире приобрели долю в размере 27/63, принадлежащую ФИО7 (договор купли-продажи доли квартиры 78 АБ 8884601 от 15.07.2020). В пользование покупателям перешли комната №11 площадью 17,6 кв.м. и комната №12 площадью 9,2 кв.м. (листы дела 114-117).

Собственником 17/63 долей в данной квартире являлся Ранний Р.Г., что соответствует комнате площадью 16,70 кв.м. 

09 декабря 2019 года между ФИО3 и ФИО4 был заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи 78 АБ 8116144, в соответствии с которым Продавец продал, а Покупатель купил в общую долевую собственность 17/63 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, при этом в пользование Покупателя поступает жилая комната №9 площадью 16,7 кв.м., расположенную по адресу: ... по цене в размере 1 500 000 рублей (листы дела 127-128).

В соответствии с ч. 1 ст. 41 ЖК РФ, ч.3, ч.5 п. 2 ст. 42 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Из материалов дела следует, что четырехкомнатная ... является коммунальной, находится в общей долевой собственности всех её участников, в том числе истцов и ответчика, что подтверждается документами, полученными из Управления Росреестра по Санкт-Петербургу.

В силу положений части 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом РФ.

Вышеназванный порядок регламентирован статьёй 250 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Аналогичные положения содержатся в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом установлено, что иск подан в пределах трёхмесячного срока.

Между тем, документы, полученные по запросу суда подтверждают, что ответчиками были соблюдены требования статьи 250 ГК РФ.

Так, из материалов дела следует, что 12.12.2019 за XXX в отношении объекта недвижимости по адресу: ... кадастровым номером XXX зарегистрировано право общей долевой (17/63 долей) собственности ФИО4 на основании договора купли-продажи от 09.12.2019 серия: XXX, удостоверенного нотариусом Санкт-Петербурга ФИО9, заключенного между ФИО3 и ФИО4

12.12.2019 за XXX зарегистрирован залог в силу закона на основании договора купли-продажи от 09.12.2019 в пользу ПАО «Росбанк».

02 октября 2019 года ФИО1 и ФИО10 от ФИО8 было оформлено заявление с предложением приобрести 17/63 долей в праве собственности на квартиру, находящуюся в ... по цене 1 400 000 рублей (л.д.82, 135); уведомление от нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО11 о передаче данного заявления ФИО1 (л.д.81). 

25 ноября 2019 года нотариусом ФИО11 было оформлено свидетельство о направлении заявления и (или) документов в адрес обоих истцов, из которого следует, что по просьбе ФИО8 были направлены почтовым отправлением (заказным письмом с обратным уведомлением) ФИО10, заявление о продаже 17/63 долей в праве собственности на квартиру, находящуюся в .... Передать заявление не представилось возможным, так как уведомление нотариуса с заявлением ФИО8 возвращено нотариусу в связи с истечением срока хранения (лист дела 134)., а также свидетельство о направлении заявления и (или) документов ФИО1 датированное 25.11.2019, XXX, серия 78 АБ, реестровый номер XXX. Наличие данных документов подтверждается материалами реестрового дела, а также описью документов, принятых для оказания государственных услуг по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по заявлению ФИО4 (л.д.205, 217)

Истец ФИО1 получив уведомление 05.11.2019 (л.д.98), направил в адрес ответчика ФИО8 02 декабря 2019 заявление о согласии приобрести спорную долю, что подтверждается нотариально удостоверенным свидетельством о направлении заявления и (или) документов от 13.01.2020 года (л.д.99). 08 января 2020 заказное письмо вернулось в связи с истечением срока хранения. (л.д.99). 

Таким образом, из добытых по делу и представленных сторонами доказательств, судом установлено, что нарушений положений статьи 250 ГК РФ со стороны ответчиков, не имеется. 

Ответчиком ФИО3 в установленном законом порядке были направлены через нотариуса заявления с предложением приобрести продаваемую долю в праве общей долевой собственности на квартиру, установлен месячный срок.

Мероприятия, инициированные истцом ФИО2 по смене фамилии в период продажи спорной доли, что лишило её возможности своевременно получить заявление ФИО8, оформленного и направленного в её адрес в порядке части 2 статьи 250 ГК РФ, не свидетельствует о нарушении ответчиком положений статьи 250 ГК РФ. Получение истцом ФИО1 уведомления 05.11.2019, т.е. за пределами месячного срока, указанного в заявлении от 02.10.2019, направление ответчику смс-сообщения 26 ноября 2019, заявления 02.12.2019 года также не свидетельствует о нарушении его прав ответчиком на преимущественное право покупки спорной доли. 

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством, обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов, избирая способы защиты гражданских прав, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, однако правовой результат удовлетворения заявленных требований или отказа в таком удовлетворении зависит от того, насколько будут доказаны обстоятельства, на которые ссылается истец, основаны ли его требования на законе и верно ли заявителем избран способ защиты. Право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Не исполнение стороной указанной обязанности на представление доказательств или злоупотребление им (ч. 1 ст. 35, ч. 4 ст. 1 ГПК РФ, п. 2 ст. 10 ГК РФ), влечет соответствующие процессуальные последствия – в том числе и постановление решения только на основании тех доказательств, которые представлены в материалы дела другой стороной.

Суд считает, что истцами не представлено доказательств, подтверждающих нарушение их прав на преимущественное приобретение спорной доли, в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 167, 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о нарушении преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру и переводе прав и обязанностей покупателя – оставить без рассмотрения.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Василеостровский районный суд.

Судья