УИД 03RS0003-01-2025-008771-80

Гражданское дело №2-7501/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 ноября 2025 г. город Уфа

Кировский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Искандаровой Т.Н., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-7501/2025 по исковому заявлению ФИО1 к Правительству Республики Башкортостан, публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании компенсационной выплаты,

установил:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Правительству Республики Башкортостан, ППК «Фонд развития территорий» о взыскании компенсационной выплаты, указав в обоснование требований, что между ООО «Литер 4» и ФИО1 заключен долевого участия на приобретение жилого помещения №Л4/0128-18-ДУ от 22 июля 2018 г. - строительный номер жилых помещений №, литер 4, секция Д. этаж № площадь 39,96 кв.м. Истцом застройщику ООО «Литер 4» выплачено 2 610 387 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08 июня 2022 г. в отношении ООО «Литер 4» открыто конкурсное производство. 

Истец включен в Реестр требований участников строительства (далее – РТУС), на основании Определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29 июня 2023 г., выдана выписка из РТУС от 24 июля 2023 г. Наблюдательным советом ППК «Фонд развития территорий» 30 ноября 2023 г. принято решение о выплате возмещения гражданам-участникам строительства/долевого строительства, в отношении объекта застройщика ООО «Литер 4», расположенного по адресу: 

<

...> Кировский район, ограниченный улицами Сун-Ят-Сена.

Истец обратился к ответчику за полагающейся выплатой и фактически получил ее 25 декабря 2023 г. в размере 4 318 557,12 рублей. После получения выплаты, истец, изучив предложения на рынке, сделал вывод, что указанная компенсация не соответствует средним ценам на аналогичное жилье. Получив компенсационную выплату, истец не смог приобрести равнозначное жилое помещение, поскольку на рынке отсутствуют предложения для приобретения аналогичного жилья, с аналогичной стадией готовности.

Не согласившись с размером компенсационной выплаты, истец обратился в ООО «Консалтинговую компанию Платинум» и согласно отчету об оценке №497/84-2024 от 02 июля 2023 г. рыночная стоимость предмета оценки на дату 15 сентября 2023 г. составляет 5 780 000 рублей. 

Истец указывает, что не получил установленную законодательством выплату и вправе требовать выплаты установленной разницы. Сумма недополученной выплаты составляет 1 461 442,88 рублей (5 780 000 – 4 318 557,12 рублей).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец просил суд взыскать солидарно с ППК «Фонд развития территории», Правительства Республика Башкортостан в пользу ФИО1 компенсационную выплату в размере 1 461 442,88 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 614 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен о дне рассмотрения дела надлежащим образом.

Ответчик Правительство Республики Башкортостан, надлежаще извещенный о дне слушания дела, явку в судебное заседание представителя не обеспечил.

Ответчик ППК «Фонд развития территорий», надлежаще извещенный о дне слушания дела, явку в судебное заседание представителя не обеспечил.

Третье лицо ЗАО «Российская оценка», надлежаще извещенное о дне слушания дела, явку в судебное заседание представителя не обеспечил.

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил о рассмотрении дела в отсутствие сторон.

Исследовав в судебном заседании материалы дела, оценив в совокупности все доказательства, имеющие юридическую силу, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Правительство Российской Федерации на основании и во исполнение Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, указов, распоряжений и поручений Президента Российской Федерации издает постановления и распоряжения, а также обеспечивает их исполнение. Акты Правительства Российской Федерации, имеющие нормативный характер, издаются в форме постановлений Правительства Российской Федерации (статья 5 Федерального конституционного закона от 6 ноября 2020 г. №4-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации»).

В соответствии с частью 1 статьи 13 Федерального закона «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 218-ФЗ выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 названного Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

В силу части 2 статьи 13 Федерального закона «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 218-ФЗ выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная данной частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 этой статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.

Во исполнение требований федерального законодателя Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 октября 2017 г. №1233 утверждены Правила, действующие в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26 апреля 2023 года №661 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации».

В приложении к Правилам приведена методика расчета размера возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства (далее - Методика).

Пункт 3 приложения к Правилам изложен в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 20 октября 2020 г. №1711 (размещено на "Официальном интернет-портале правовой информации" (www.pravo.gov.ru) 22 октября 2020 г., опубликовано в Собрании законодательства Российской Федерации 26 октября 2020 г., №43).

Из содержания части 2 статьи 13 названного Федерального закона следует, что выплата возмещения гражданам осуществляется с учетом стоимости помещения, подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, и его площади, но не более ста двадцати квадратных метров, рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов. При этом стадия строительства объекта является одной из характеристик, учитываемых при сопоставлении с аналогичными объектами на рынке недвижимости в целях определения его стоимости, наряду с такими характеристиками, как жилая площадь, количество комнат, регион, муниципальное образование.

По правилам ст. 13 ФЗ от 29.07.2017 №218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство.

Статья 1 Закона №218-ФЗ под участником строительства понимает физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

В соответствии со ст. 201.1 Закона о банкротстве понятие участник строительства включает в себя термин «участник долевого строительства» и определяется как физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование.

Требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме.

Денежное требование - требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения; возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение; возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, которые признаны судом или арбитражным судом недействительными; возврате денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

По смыслу указанных норм, выплата возмещения возможна участнику строительства, не обязательно долевого, чьи требования основаны на любом возмездном договоре, включая требования об исполнении обязательства в натуре (передача объекта) или о возмещении убытков.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 22 июля 2018 г. между ООО «Литер 4» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) заключён договор №Л4/0128-18-ДУ участия в долевом строительстве жилья.

По условиям договора, застройщик обязался построить жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (Литер 4) в квартале, ограниченном улицами Сун-Ят-Сена, продолжением улицы Айской, улицей Большой Московской, продолжением улицы Бехтерева в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в срок до 30 сентября 2021 г. передать участнику долевого строительства квартиру, строительный №31, этаж 8, общей площадью 39,96 кв.м., а участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику обусловленную договором сумму в размере 3 480 516 рублей.

Оплата по договору участником долевого строительства ФИО1 произведена в полном объёме, что подтверждается чеком-ордером от 06 июля 2018 г. №5005 на сумму 230887 рублей, выпиской по лицевому счету в материалах дела.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24 января 2022 г. возбуждено дело о признании ООО «Литер 4» несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08 июня 2022 г. ООО «Литер 4» признано несостоятельным (банкротом), в отношении ООО «Литер 4» открыто конкурсное производство.

На основании Определения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29 июня 2023 г. требования ФИО1 включены в реестр жилых помещений арбитражным судом в полном объеме.

30 ноября 2023 г. ППК «Фонд развития территорий» принято решение о выплате возмещения гражданам, заключившим договоры участия в долевом строительстве с ООО «Литер 4» в отношении объекта строительства, расположенного по адресу: 

<

...> Кировский район, ограниченный улицами Сун-Ят-Сена.

В силу п. 4 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 07 октября 2017 г. №1233 граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения с даты принятия Фондом решения о финансировании до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

Согласно п. 8 указанных Правил выплата возмещения осуществляется за счет имущества Фонда в течение 10 рабочих дней со дня представления гражданином документов, указанных в пунктах 6 и 7 настоящих Правил, в валюте Российской Федерации. 

Истец направил в адрес ППК «Фонд развития территорий» заявление о выплате возмещения.

25 декабря 2023 г. ППК «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» исполнил возложенную на него обязанность по выплате компенсации в размере 4318557,12 рублей, размер которой определен на основании отчета №Н-ФЗП-02/169-19/ТЗ-129 об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости от 11 сентября 2023 г., выполненного ЗАО «Российская оценка».

Заявляя исковые требования, истец указал, что использованная Фондом ППК в расчете возмещения стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке не соответствует его реальной рыночной стоимости на соответствующую дату и является заниженной.

Не согласившись с размером компенсационной выплаты, истец обратился к независимому оценщику. Согласно заключению ООО «Консалтинговая компания «Платинум» №497/84-2024 от 02 июля 2024 г. рыночная стоимость спорной квартиры составляет 5780 000 рублей. Определенная оценщиком стоимость превышает сумму, выплаченную ППК «Фонд развития территорий», на 1 461 442,88 рублей.

Определением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 26 сентября 2025 г. по ходатайству представителя истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Независимое Экспертное Бюро».

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли Отчет №Н-ФЗП-02/169-19/T3-129 об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости выполненный оценщиками ЗАО «Российская оценка» требованиям законодательства об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки, требованиям Постановления Правительства №1233 от 07.10.2017 г. в части определения стоимости однокомнатной квартиры общей площадью 39,96 кв.м. со строительным номером жилого помещения 31, расположенной в строящемся жилом доме со встроено-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой (литер 4) секция Д, в квартале, ограниченном улицами Сун-Ят-Сена, Айской, Большой Московской, продолжением улицы Бехтерева в Кировском районе города Уфа Республики Башкортостан?

2. Если в отчете присутствуют нарушения законодательства об оценочной деятельности и требований федеральных стандартов оценки, и Постановления Правительства №1233 от 07.10.2017 г., то в чем они выражаются?

3. Определите рыночную стоимость 1 кв. метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке на дату 06.09.2023 г. - однокомнатной квартиры общей площадью 39,96 кв.м. со строительным номером жилого помещения 31, расположенная в строящемся жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой (литер 4) секция Д, в квартале ограниченном улицами Сун-Ят-Сена, Айской, Большой Московской, продолжением улицы Бехтерева в Кировском районе города Уфа Республики Башкортостан, правообладателем которой являлся ФИО1

Согласно заключению АНО «Независимое Экспертное Бюро» №№ от 29 октября 2025 г. Отчет №№ от 11.09.2023 г. об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости, выполненный ЗАО «Российская оценка», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

В ходе исследования Отчета №Н-ФЗП-02/169-19/Т3-129 об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости от 11.09.2023 г., выполненный ЗАО «Российская оценка», установлены следующие нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, требований федеральных стандартов оценки:

а) стр. 137 - 151 отчета по примененным аналогам - на страницах объявлений отсутствует точная дата публикации объявления (день, месяц, год), а также точная дата, когда сделан скрин (копия) каждого объявления примененного аналога. Не представляется возможным проверить достоверность и актуальность используемых в расчетах аналогов на дату оценки и на дату составления отчета.

б) ни в задании на оценку (стр. 8-9), ни в описании объекта оценки (стр. 23-40), ни где-либо в отчете не указана дата осмотра объекта оценки, хотя фотографии объекта оценки приложены (стр. 39-40). Указанные несоответствия вводят в заблуждение пользователей Отчета об оценке. 

Рыночная стоимость 1 кв.м. равнозначного жилого помещения на первичном рынке на дату 06.09.2023 г. однокомнатной квартиры общей площадью 39,96 кв.м. со строительным номером жилого помещения 31, расположенном в строящемся жилом доме со встроенно-пристроенными помещениями, встроенно-пристроенной автостоянкой (литер 4) секция Д, в квартале, ограниченном ул. Сун-Ят-Сена, Айской, Большой Московской, продолжением ул. Бехтерева в Кировском районе г. Уфы Республика Башкортостан, правообладателем которой являлся ФИО1, на первичном рынке купли-продажи г. Уфы, по состоянию на 06.09.2023 года составляет 108 842 рубля.

Оценивая заключение эксперта АНО «Независимое Экспертное Бюро», суд признает его в качестве допустимого и относимого доказательства, поскольку оно соответствует предъявляемым требованиям, экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона РФ «О государственной судебно-экспертной деятельности» на основании определения суда экспертом, имеющим соответствующее образование, предупрежденным в установленном порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта достаточно аргументировано, выводы эксперта последовательны и непротиворечивы, даны в полном соответствии с поставленными в определении суда вопросами. Выводы эксперта сделаны на основании осмотра жилого помещения с участием сторон.

Каких-либо заслуживающих внимания доводов о недостатках проведенного исследования, свидетельствующих о его неправильности либо необоснованности, представителем истца, ответчиком суду не приведено, ходатайств о вызове судебного эксперта в судебное заседание от сторон не поступало.

Вместе с тем, в отчете об оценке рыночной стоимости №Н-№ от 11 сентября 2023 г., представленного на экспертизу, оценщик определяет рыночную стоимость по состоянию на 06 сентября 2023 г. Дата определения стоимости 1 кв.м. жилого помещения на основании определения суда указана также по состоянию на 06 сентября 2023 г.

Расхождения в стоимости 1 кв.м. составляет менее 4,0%, что является допустимым на рынке недвижимости, средняя величина диапазона корректировок допускает границы в размере до 10,0%.

На основании Налогового кодекса Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 №146-ФЗ (ред. от 28.11.2025), ст. 40 «Принципы определения цены товаров, работ и услуг для целей налогообложения»: «Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:

4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени».

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 №20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО2 и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр» рыночная стоимость имеет вариативность в определении и различные подходы к определению стоимости, расхождения в полученных результатах могут быть.

В соответствии с пунктом 8 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 07 октября 2017 г. №1233, выплата возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений, осуществляется в размере, определяемом в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства, согласно приложению.

В случае если обязательство по уплате цены договора гражданином исполнено не в полном объеме, выплата возмещения осуществляется в размере исполненной части обязательства. В силу пунктом 2 Приложения к Правилам, выплата возмещения по договору осуществляется в размере, предусмотренном частью 2 статьи 13 Закона №218-ФЗ.

В силу части 2 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.

Таким образом, императивной нормой закона установлено, что рыночная стоимость одного квадратного метра, учитываемого при расчете компенсационной выплаты, определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, в соответствии с частью 2 статьи 13 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Порядок осуществления расчета размера возмещения по договору определяется пунктом 3 Приложения к Правилам.

При этом при определении размера возмещения в соответствии с пунктом 3 Приложения к Правилам учитываются:

- что под равнозначным жилым помещением на первичном рынке понимается жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат жилого помещения, подлежащего передаче гражданину в соответствии с договором,

- объект строительства с равнозначным жилым помещением находится в границах муниципального образования и на той же стадии строительства, на которой находится объект строительства на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом открытии конкурсного производства

- доля исполненного гражданином обязательства по уплате цены договора.

В силу статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации» в случае наличия спора достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной отчете, том числе и связи имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом соответствии установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная отчете, составленном по основаниям и порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной рекомендуемой для целей совершения сделки объектом оценки, если порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке установлено иное.

Следовательно, только оспаривание отчета оценщика в судебном порядке (путем подачи самостоятельного иска оценщику, как лицу, выполнившему отчет), может послужить основанием установления иной стоимости кв. м перерасчета размера выплаты возмещения.

Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона №218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 октября 2017 г. №1233 утверждены Правила выплаты публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (далее – Правила).

Порядок осуществления расчета размера возмещения по договору определяется Приложением к Правилам выплаты - Методикой расчета размера возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещении в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства (далее – Методика).

В соответствии с пунктом 3 Методики, расчет размера возмещения осуществляется в следующем порядке:

определяется размер возмещения исходя из рыночной стоимости 1 кв.м равнозначного жилого помещения на первичном рынке по всем договорам, заключенным гражданином в отношении одного объекта строительства.

При этом для целей настоящей методики под равнозначным жилым помещением на первичном рынке понимается жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат жилого помещения, подлежащего передаче гражданину в соответствии с договором либо в связи с участием в кооперативе, а объект строительства с равнозначным жилым помещением находится в границах муниципального образования и на той же стадии строительства, на которой находится объект строительства на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства.

Итоговый размер возмещения принимается равным максимальному значению размера возмещения исходя из рыночной стоимости 1 кв.м равнозначного жилого помещения на первичном рынке.

Соответственно расчет размера рыночной стоимости 1 кв.м равнозначного жилого помещения на первичном рынке, определяется только на основании Единой методики определения размера, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 октября 2017 г. №1233, и не может быть определен на основании средней рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что сумма возмещения не нарушает прав истца. Фондом определена рыночная стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения на первичном рынке в соответствии с соблюдением требований, предусмотренных Федеральным законом от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Методикой, утвержденной Постановлением Правительства. 

Истцом каких-либо доказательств, подтверждающих неверное определение рыночной стоимости 1 кв.м равнозначного жилого помещения на первичном рынке по договору, заключенному гражданином в отношении одного объекта строительства, в соответствии с Методикой определения размера рыночной стоимости 1 кв.м равнозначного жилого помещения на первичном рынке по договору, заключенному гражданином в отношении объекта строительства, не представлено.

Суд отмечает, что выплата возмещения ППК «Фонд развития территорий» истцу в размере 4 318 557,12 рублей произведена на основании заключения ООО ЗАО «Российская оценка», исходя из рыночной стоимости 1 кв.м равнозначного жилого помещения на первичном рынке по договору, заключенному гражданином в отношении объекта строительства. При этом, расхождения в стоимости 1 кв.м, составляющие менее 4,0%, признаются судом допустимыми на рынке недвижимости, поскольку средняя величина диапазона корректировок допускает границы до 10,0%.

Представленный стороной истца отчет об оценке рыночной стоимости № от 02 июля 2024 г., суд не может принять в качестве надлежащего доказательства, поскольку, во-первых, специалист ООО «Консалтинговая компания «Платинум» не предупреждался об уголовной ответственности по ст.207 УК РФ, во-вторых, данный отчет произведен в нарушение порядка определения размера выплаты возмещения, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.07.2017 г. №1233, анализ рынка недвижимости приведен не в полном объеме, оценщик в рамках анализа рынка указывает данные по средней стоимости квартиры по всем сегментам, при том что объект оценки относится к первичному рынку, оценщик не приводит анализ рынка недвижимости в соответствии с последовательностью, установленной соответствующим федеральным стандартом оценки.

Кроме того, суд отмечает, что Фонд выплатил участнику долевого строительства возмещение в общей сумме 4318557,12 рублей из расчета стоимости одного квадратного метра 108 072 рубля, на основании отчета об оценке №Н-ФЗП-02/169-19/ТЗ-129 об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости от 11 сентября 2023 г., выполненного ЗАО «Российская Оценка» по состоянию на 06 сентября 2023 г.

Разрешая требования истца к ответчику Правительству Республики Башкортостан, суд полагает, что в удовлетворении исковых требований о взыскании компенсационной выплаты, предъявленных ФИО1 к данному ответчику, следует отказать по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст.2 Федерального закона №218-ФЗ от 29.07.2017 года Публично-правовая компания "Фонд развития территорий" - унитарная некоммерческая организация, созданная Российской Федерацией в целях осуществления функций и полномочий публично-правового характера, предусмотренных указанным законом.

Для достижения предусмотренных указанным законом целей своей деятельности Фонд осуществляет функции и полномочия, предусмотренные ч.2 ст. 3 Федерального закона №218-ФЗ от 29.07.2017 г., в том одной из функций и полномочий Фонда, связанных с защитой прав и законных интересов граждан - участников строительства, является выплата за счет имущества Фонда возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест, а также нежилых помещений, определенных подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", при несостоятельности (банкротстве) застройщика, в том числе жилищно-строительного кооператива (подпункт 3 пункта 3 ст. 3 Федерального закона №218-ФЗ от 29.07.2017 г.).

Так в соответствии с п.2 Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» возмещения гражданам-участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений» выплату возмещения гражданам, обратившимся с заявлением о выплате возмещения, осуществляет публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства".

А в соответствии с п.8 тех же Правил, выплата возмещения осуществляется за счет имущества Фонда.

С целью реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений Российской Федерацией была учреждена Публично-правовая компания «Фонд Развития Территорий». Одной из форм достижения указанной цели законодателем была определена выплата возмещения гражданам-участникам долевого строительства. Выплата такого возмещения производится непосредственно созданная для этого организация - Публично-правовая компания «Фонд Развития Территорий» и за счет имущества указанной организации.

Таким образом, законом не возложена обязанность о выплате компенсаций на иных лиц кроме ППК "Фонд развития территорий", поэтому суд считает, что Правительство Республики Башкортостан является по настоящему делу ненадлежащем ответчиком, следовательно, в удовлетворении исковых требований к Правительству Республики Башкортостан следует отказать.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требования ФИО1 и отказывает в их удовлетворении в полном объеме.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Учитывая, что в удовлетворении требований истцу отказано, расходы истца по уплате государственной пошлины, взысканию с ответчика не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 (№) к Правительству Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>), ППК «Фонд развития территорий» (ИНН 

<

***>) о взыскании компенсационной выплаты – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Кировский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда составлено 2 декабря 2025 г. 

Судья Т.Н. Искандарова