Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара 29 октября 2025 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при секретаре судебного заседания Канюшевой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1559/2025 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Золотой колос» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной их рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л:

административный истец обратился в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2022 объектов недвижимого имущества – земельных участков: 

- с кадастровым номером №, площадью 133000 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 293 345 рублей,

- с кадастровым номером №, площадью 1700000 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 915 500 рублей,

- с кадастровым номером №, площадью 1220000 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 2 092 300 рублей,

- с кадастровым номером №, площадью 614000 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 203 624 рубля,

- с кадастровым номером №, площадью 744000 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 458 463 рубля;

- о возмещении судебных расходов в размере 150 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельных участков, кадастровая стоимость которых утверждена в размере значительно превышающем их рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение арендных платежей. Судебные расходы по делу составили 150 000 рублей, в том числе на оплату услуг оценщика 75 000 рублей и на оплату государственной пошлины 75 000 рублей, которые подлежат возмещению ответчиком. 

В судебное заседание административный истец, административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, а также заинтересованные лица ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», администрация муниципального района Кинель-Черкасский Самарской области, администрация сельского поселения Садгород муниципального района Кинель-Черкасский, Комитет по управлению муниципальным имуществом Кинель-Черкасского района Самарской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области, извещенные о рассмотрении дела в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела не представили. 

Административный ответчик ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» в письменном отзыве на иск оставляет принятие решения об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости на усмотрение суда, указав, что стоимость земельных участков, определенная в отчете об оценке, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относятся рассматриваемые объекты недвижимости. 

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что на основании договоров аренды земельных участков №1057, №1056, №1055, №1054, №1055 от 14.01.2019 административный истец является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №, №, № по адресу: 

<

адрес>. Договорами аренды предусмотрены арендные платежи, рассчитываемые от кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. 

В январе 2023 года в ЕГРН внесены сведения на основании приказа министерства имущественных отношений Самарской области № 2181 от 25.11.2022 по состоянию на 01.01.2022 в отношении объектов недвижимости:

- с кадастровым номером № в размере 639 730 рублей,

- с кадастровым номером № в размере 7 004 000 рублей,

- с кадастровым номером № в размере 5 441 200 рублей,

- с кадастровым номером № в размере 2 941 060 рублей,

- с кадастровым номером 63:23:0801001:157 в размере 3 541 440 рублей.

Административный истец, будучи арендатором и пользователем рассматриваемых земельных участков, оплачивает арендные платежи, а также обладает преимущественным правом выкупа данных объектов недвижимости без проведения торгов, цена которых определяется в размере не менее кадастровой стоимости каждого (ст. 39.4 Земельного кодекса РФ). 

Установление кадастровой стоимости каждого объекта недвижимого имущества в размере рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера арендных платежей и выкупной цены каждого земельного участка.

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и 01.10.2025 обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд.

В соответствии с п.1 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При таких обстоятельствах, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости равной его рыночной стоимости является обоснованным. 

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке № 29/07-25/1 от 27.08.2025 ООО «Независимый кадастровый центр» об определении итоговой стоимости по состоянию на 01.01.2022 объектов оценки:

- с кадастровым номером № в размере 293 345 рублей,

- с кадастровым номером № в размере 2 915 500 рублей,- с кадастровым номером № в размере 2 092 300 рублей,

- с кадастровым номером № в размере 1 203 624 рубля,

- с кадастровым номером № в размере 1 458 463 рубля.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе индивидуальных ценностных характеристик объекта и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами. 

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость рассматриваемых земельных участков, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», являясь уполномоченным учреждением по расчету кадастровой оценки, замечаний, нарушений в представленном отчете об оценке не выявлено. 

С учетом изложенного, оснований не доверять содержащимся в отчете об оценке выводам об итоговой величине рыночной стоимости каждого земельного участка на дату кадастровой оценки, у суда не имеется. Правовые основания для назначения судебной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

Суд также учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости каждого земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, подлежат удовлетворению. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 01.10.2025, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 111 КАС РФ).

По смыслу главы 10 КАС РФ принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Как видно из материалов дела при подаче административного иска административным истцом об оспаривании кадастровой стоимости пяти объектов недвижимости понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 75 000 рублей, что следует из платежного поручения № 795 от 30.09.2025, и на услуги по оценке в размере 75 000 рублей, что подтверждается договором № 29/07-25/1 от 29.07.2025, платежным поручением № 583 от 05.08.2025, информационным письмом оценщика.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О указал, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки. 

В связи с этим действующее законодательство связывает понимание кадастровой стоимости с соблюдением методических указаний о государственной кадастровой оценке, в ходе которой формируется соответствующая стоимостная характеристика объекта недвижимости, а также с использованием как рыночной, так и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования такого объекта.

Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем, при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

С учетом изложенного, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П указал на допустимость расхождения результата массовой оценки стоимости объекта недвижимости с результатами оценки этого объекта с учетом индивидуальных характеристик в приемлемых границах, что само по себе не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой стоимости, определенной методом массовой оценки недвижимости и о нарушении прав административного истца, которому принадлежит объект недвижимости.

Следовательно, с учетом специфики данной категории дел и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов, следует учитывать соотношение кадастровой стоимости объекта недвижимости и его рыночной стоимости, установленной судом в качестве кадастровой, является ли эта разница существенной либо соответствует допустимым отклонениям, принятым в государственной кадастровой оценке. 

Исходя из диапазона расхождения между кадастровой стоимость каждого объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определенной судом, суд полагает, что выявленное расхождение с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки является значительным. Диапазон расхождения кадастровой стоимости каждого рассматриваемого объекта недвижимости с рыночной стоимостью, по мнению суда, не является приемлемым и допустимым, что свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости, либо ее применении к конкретному объекту недвижимости. 

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Таким образом, понесенные административным истцом судебные расходы подлежат взысканию с административного ответчика, утвердившего своими актами результаты определения кадастровой стоимости рассматриваемых объектов недвижимости, а именно с министерства имущественных отношений Самарской области.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Золотой колос» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 объектов недвижимого имущества, местоположением по адресу: 

<

адрес>:

- с кадастровым номером № в размере 293 345 рублей,

- с кадастровым номером № в размере 2 915 500 рублей,

- с кадастровым номером № в размере 2 092 300 рублей,

- с кадастровым номером № в размере 1 203 624 рубля,

- с кадастровым номером № в размере 1 458 463 рубля.

Датой подачи заявления в суд считать 01.10.2025. 

Взыскать с министерства имущественных отношений в пользу общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Золотой колос» судебные расходы в размере 150 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 31.10.2025.

Судья И.А. Щетинкина