Дело № 3а-527/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

5 августа 2019 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н., 

при секретаре Силенок О.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности, представителя административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края ФИО2, действующей на основании доверенности, 

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центр-Строй» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Центр-Строй» (далее – ООО «Центр-Строй», Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – здания торгового комплекса, назначение: нежилое здание, кадастровый номер **, общая площадь 18 159, 6 кв.м, адрес объекта: 

<

...>, равной его рыночной стоимости в размере 357175000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данного здания в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости объекта. Кадастровая стоимость установлена Приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 по итогам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и существенно больше рыночной стоимости спорного нежилого здания на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость, что следует из отчета об оценке рыночной стоимости. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату налога на имущество организаций в законно установленном размере.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края (до издания постановления Правительства Пермского края от 12.04.2019 № 269-п «О внесении изменений в отдельные постановления Правительства Пермского края», вступившего в силу 15.06.2019, Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края) в суде возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Пермскому краю, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещены.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы и возражения, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, ООО «Центр-Строй» является собственником объекта недвижимости: здания торгового комплекса, назначение: нежилое здание, кадастровый номер **, общая площадь 18 159, 6 кв.м, адрес объекта: 

<

...>, о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории Пермского края в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК «О налоге на имущество организаций на территории Пермского края» установлен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 1000 кв. метров в городских округах (свыше 300 кв. метров в муниципальных районах) и помещений в них.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, в соответствии с Законом Пермского края от 13.11.2017 № 141-ПК. В названный Перечень (за № 1700) включено здание с кадастровым номером **, расположенное по адресу: 

<

...>.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ», если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне. 

Таким образом, поскольку здание, принадлежащее административному истцу, включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости принадлежащего ему объекта.

Кадастровая стоимость спорного объекта составила 531949065, 97 рублей, определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края. С учетом изложенного, суд исходит из того, что Министерство в рамках настоящего спора является надлежащим ответчиком, что согласуется с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, согласно которым по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. 

Приведенные результаты определения кадастровой стоимости объекта просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении здания кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, в подтверждение заявленных исковых требований Обществом представлен отчет об оценке от 15.01.2019 № 139-1/18-Т, составленный ООО «Оценочная компания «Тереза». Как следует из отчета об оценке, рыночная стоимость здания с кадастровым номером ** составила 357175000 рублей (без учета НДС). 

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. 

Оценщик привел анализ рынка объектов недвижимости на территории г. Перми в период 4 квартала 2017 года, в том числе, рынка купли-продажи, как на первичном рынке, так и вторичном рынке объектов торговой недвижимости, подготовленный специалистами ООО «АЦ «КД-Консалтинг». Проанализировал рынок земли под коммерческое и многоквартирное строительство. На основании приведенного в отчете анализа средней цены предложения на рынке торговой недвижимости по г. Перми и проведенного анализа фактических данных по нежилым помещениям и зданиям оценщик определил диапазон цен предложений зданий и нежилых помещений, устоявшийся на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости на территории Пермского края, который составил от 7351, 4 руб./кв.м до 44098 руб./кв.м с учетом стоимости земельного участка (стр. 43 отчета об оценке). Оценщик определил основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов торгового назначения, указав, что стоимость объекта зависит от размера площади, особенностей местоположения, состояния и прочих факторов.

Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтены стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.

При определении рыночной стоимости единого объекта и земельного участка использован сравнительный подход методом сравнения продаж, как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости не был использован доходный и затратный подходы. 

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта и земельного участка, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи и рынка, характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал 5 объектов-аналогов для здания и 3 аналога для земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект и участок, на котором он расположен, при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах использования, в отчете приведен. Выбор зданий и земельных участков - аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов офисного назначения.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Выполненные в отчете расчеты стоимости единого объекта соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат в рамках сравнительного подхода 431933350 рублей находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне рыночной стоимости единых объектов аналогичного назначения за 1 кв.м – 23785, 4 руб./кв.м, с учетом НДС и стоимости земельного участка.

Проверив доводы административного ответчика о том, что определенная оценщиком рыночная стоимость 1 кв.м единого объекта оценки (23785, 4 руб.), а также цены предложений объектов, отобранных в качестве аналогов, ниже средней цены предложения на вторичном рынке г. Перми с учетом коэффициента уровня развития рынков недвижимости городских округов и муниципальных районов Пермского края на 01.01.2018 – Березниковского городского округа 0,638 (48733 руб./кв.м), суд находит их безосновательными. Как указано в отчете об оценке, данные анализа рынка по городу Перми и районам города, зонам престижности приведены по результатам обобщения проведенного ООО «АЦ «КД-Консалтинг» без учета типа объектов, без учета скидки на торг и включают в себя стоимость земельных участков. На стр. 36-37 отчета представлен предложенный аналитическим центром диапазон цен предложения на вторичном рынке, который, по мнению оценщика, не является репрезентативным, так как состоит из малого количества элементов и разброс ценовых показателей достаточно велик. Таким образом, имеющаяся разница между данными о среднем размере предложений на рынке недвижимости города Перми и выводами оценщика о стоимости единого объекта (с учетом местоположения, индивидуальных характеристик объекта оценки) сама по себе не может расцениваться как основание для суждения о несоответствии отчета требованиям ФСО. 

Кроме того, термин «средняя цена предложения на рынке», не равен понятию «рыночная стоимость». Федеральные стандарты оценки обязывают оценщика использовать для определения стоимости объекта оценки реальные цены предложений и сделок, а не среднюю рыночную стоимость. Средняя рыночная стоимость используется в качестве инструмента массовой оценки кадастровой стоимости, тогда как определение рыночной стоимости носит индивидуальный характер. 

Довод административного ответчика о том, что рынок высококлассной недвижимости активен на территории г. Березники не подтвержден материалами дела и противоречит выводам оценщика, изложенным им в отчете об оценке (стр. 35 отчета). Скидка на торг применена оценщиком с учетом неактивности рынка (стр. 51 отчета).

Относительно примененной корректировки на площадь, то следует учитывать, что оценщиком расчет выполнен в зависимости от удельной цены площади объекта торгового назначения, согласно справочнику оценщика недвижимости – 2017 «Офисно-торговая недвижимость и сходные виды объектов», под ред. ФИО3, 2017. Указаний на то, что оценщик допустил какие-либо арифметические ошибки при расчете административным ответчиком не приведено.

Утверждение Министерства о том, что аналоги № 1 и № 3 находятся в удовлетворительном состоянии в отличие от иных аналогов и объекта оценки не нашло подтверждения при рассмотрении дела, при этом оценщик исходил из того, что и объект оценки и подобранные аналоги находятся в хорошем состоянии (стр. 21, 49, 104. 105 отчета). Судить о физическом состоянии объекта только по году постройки не допустимо. 

Изложенное выше, позволяет суду прийти к выводу, что расчеты, выполненные в отчете об оценке, произведены в рамках используемого подхода и позволяет объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2018, содержание отчета об оценке, свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта не является произвольной. В отчете приведены ссылки на источники информации, копии источников информации приложены к отчету. Изучив отчет, суд считает, что при подготовке использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, которая может быть проверена, изложенные в отчете выводы не допускают неоднозначного толкования, отвечают критерию проверяемости.

Министерство финансов Российской Федерации и Федеральная налоговая служба в своих письмах за 2018 год обращали внимание на позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 15.02.2018 № 5-КГ17-258, согласно которой рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС. При этом Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагала, что выводы судов о включении НДС в кадастровую стоимость в размере рыночной основаны на неправильном толковании норм права.

Таким образом, само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества, вне зависимости от того, на какой системе налогообложения находится административный истец, не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ обоснованных данных об иной рыночной стоимости объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено. Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости спорного нежилого здания, установленной в отчете об оценке, в связи с чем заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 24.06.2019, следовательно, дата обращения в суд подлежит указанию в резолютивной части решения суда. 

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Центр-Строй» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания торгового комплекса, назначение: нежилое здание, кадастровый номер **, общая площадь 18 159, 6 кв.м, адрес объекта: 

<

...>, равной его рыночной стоимости в размере 357175000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 24 июня 2019 года. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Решение суда изготовлено в окончательном виде 6 августа 2019 года.

Судья (подпись)