Дело № 3а-52/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пенза 18 апреля 2018 г.

Пензенский областной суд в составе

судьи Гордеевой Н.В., 

при секретаре Юнусовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Правительству Пензенской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в Пензенский областной суд с административным иском к Правительству Пензенской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее – Управление Росреестра по Пензенской области) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего на праве собственности объекта недвижимости - жилого помещения (квартира) с кадастровым номером №, общей площадью 83,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость квартиры не соответствует ее рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, нарушает его права и обязанности, поскольку размер налога на имущество физических лиц исчисляется из кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

Просил суд установить кадастровую стоимость квартиры с кадастровым номером № в размере равном её рыночной стоимости – 2470000 руб. по состоянию на 25 июня 2012 г.

Административный истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представители административных ответчиков – Управления Росреестра по Пензенской области - ФИО2 (доверенность от 19 октября 2017 г.), Правительства Пензенской области - ФИО3 (доверенность от 6 октября 2017 г.), а также заинтересованного лица - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Пензенской области –ФИО4 (доверенность от 25 октября 2017 г.) разрешение заявленных требований оставили на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Пензы в судебное заседание не явился, в заявлении просил о рассмотрении дела в их отсутствие.

С учетом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), положения которого подлежат применению при рассмотрении настоящего дела в силу части 7 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит объект недвижимости - жилое помещение (квартира) с кадастровым номером №, общей площадью 83,4 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 8-12). 

Кадастровая стоимость названного объекта недвижимости определена по состоянию на 25 июня 2012 г. в соответствии с постановлением Правительства Пензенской области от 13 декабря 2012 г. № 898-пП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пензенской области» и составляет 3 257 396,33 руб., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 13).

В силу пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями, помещениями на праве собственности, признаются плательщиками налога на имущество физических лиц.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации, налоговая база налога на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, признаваемым объектом налогообложения.

Поскольку административный истец ФИО1 является собственником объекта недвижимости и на нем лежит обязанность по уплате имущественного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о том, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивают его права и обязанности, следовательно, он вправе обратиться в суд с настоящим административным иском. 

На основании части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 ст. 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Исходя из изложенного, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, следует считать 25 июня 2012 г. 

В подтверждение своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости объекта недвижимости ФИО1 представил отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости от 31 января 2018 г. № (далее – отчет №), подготовленный оценщиком ООО «АКТИВ» - ФИО6, согласно которому рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером № по состоянию на 25 июня 2012 г. составила – 2 470 000 руб. (л.д. 21-109).

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 19 марта 2018 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза (по инициативе суда), направленная на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 25 июня 2012 г. и проверку отчета от 31 января 2018 г. № на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, проведение которой поручено экспертам-оценщикам ООО «Центр Бизнес-планирования» (л.д. 148-149).

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 30 марта 2018 г. №, согласно которому отчет от 31 января 2018 г. № об оценке рыночной стоимости недвижимости – жилого помещения с кадастровым номером (квартира) с кадастровым номером №, общей площадью 83,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 25 июня 2012 г., подготовленный оценщиком ООО «АКТИВ» - ФИО6, не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Так, в нарушение требований ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 № 135-ФЗ, п. 11 ФСО № 7 оценщиком не проведен анализ рынка объекта оценки в полном объеме. В отчете отсутствует анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки, а также анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен объект оценки. Указан интервал значений цен несоответствующий фактическим данным, а также в отчете не приведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости и основные выводы по анализу рынка. 

В нарушение п. 8з ФСО № 3 оценщик не провел анализ ценообразующих факторов и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

В рамках сравнительного подхода оценщиком не описан полный объем данных об аналогах объекта оценки, правила отбора аналогов для проведения расчетов и обоснование использования в расчетах лишь части доступных данных об аналогах объекта недвижимости (п. 22в ФСО № 7).

В отчете отсутствует суждение о возможных границах интервала, в котором может находится стоимость (результат оценки) (п. 30 ФСО № 7), ссылки на источники используемой информации для анализа рынка, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. 

Кроме того, при использовании в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, экспертного мнения, не проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (п. 13 ФСО № 3).

Документы, предоставленные заказчиком не подписаны уполномоченным на то лицом и не заверены в установленном порядке (п. 12 ФСО № 3).

Также, в нарушение п. 5 ФСО № 3 при анализе в сравнительном подходе оценщик не обосновал использование аналогов с минимальными ценами и отказ от использования других аналогов, информация о которых присутствует в тех же источниках и которые более сопоставимы с объектом оценки. Выводы о среднем диапазоне цен на объекты сопоставимые объекту оценки не подтверждены фактическими рыночными данными либо указанием общедоступного источника.

Аналог № 3 неверно идентифицирован по адресу, фактически это квартира в доме, который не введен в эксплуатацию, соответствующая корректировка оценщиком не применена.

Вышеуказанные нарушения существенным образом повлияли на итоговую стоимость спорного объекта недвижимости.

Рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером № по состоянию на 25 июня 2012 г. согласно экспертному заключению составляет – 3 366 000 руб. (л.д. 158-209).

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Как следует из заключения эксперта №, объектом исследования была квартира, состоящая из трех жилых комнат, общей площадью 83,4 кв.м, расположенная на 1 этаже многоквартирного кирпичного жилого дома, 2008 г. постройки ( количество этажей-8) на 

<

адрес>.

В качестве исходных данных для расчета рыночной стоимости указанного объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода экспертом-оценщиком использована информация о ценах продажи (ценах предложений) трехкомнатных квартир Первомайского района г. Пензы по состоянию на май-июнь 2012 г. (до даты оценки) в домах, готовых к эксплуатации, с этажностью выше 5, с площадью, отличающейся от объекта исследования не более чем на 35%. 

После проведения анализа рынка было отобрано 7 аналогов, наиболее точно сопоставимых с объектом исследования. По каждому объекту-аналогу были проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости. В частности, были сделаны корректировки: на торг, на этаж, после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов - аналогов и определена стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Несогласие административного истца с выбранными экспертом объектами-аналогами, их ценами, указание на отсутствие сведений о их продажной стоимости, не могут быть приняты во внимание, поскольку из содержания экспертного заключения следует, что экспертом в процессе расчетов были использованы данные публичных оферт аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Указанные данные близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки. Обоснование выбора объектов – аналогов в заключении приведено (стр.33 заключения, л.д. 190). Обстоятельства, ставящие под сомнение действия эксперта по выбору объектов-аналогов и применения поправочных коэффициентов, отсутствуют.

Критика административным истцом таких аспектов экспертного заключения как осмотр объекта недвижимости в настоящее время, а его оценка на 2012 г., наличие у эксперта-оценщика 15-ти летнего стажа работы против 30-ти летнего у оценщика ООО «Актив», изменение курса доллара, от которого зависит стоимость недвижимости, не влияет на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, поскольку не опровергает выводов эксперта-оценщика по результатам проведенного экспертного исследования.

Не может суд согласиться с утверждением ФИО1 о том, что экспертом учтен физический износ дома в 5%, что, по его утверждению, в отсутствие доказательств, не соответствует действительности.

Из экспертного заключения следует, что описывая базовые сведения об объекте недвижимости, в физических характеристиках здания эксперт оценщик указал его износ согласно данным БТИ 5% (по состоянию на 26 февраля 2010 г.). При этом физический износ здания, рассчитанный оценщиком, составил 6,7% (формула расчета приведена на стр.18 заключения, л.д. 175).

Голословными и бездоказательными являются доводы административного истца о неверном применении экспертом коэффициентов. По мнению суда, эксперт исчерпывающим образом определил факторы, влияющие на стоимость спорного объекта недвижимости, и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, обосновав размер скидки на торг и корректировку на этаж (стр.38 заключения, л.д.195).

Утверждение административного истца о завышении экспертом стоимости его квартиры суд находит необоснованным, поскольку иными доказательствами выводы данного экспертного исследования не опровергаются. Ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявлялось.

Оценивая возражения административного истца в части выводов эксперта, суд полагает, что им не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения.

В силу предписаний статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость квартиры с кадастровым номером № по состоянию на 25 июня 2012 г. составляет 3 366000 руб. 

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка административный истец ссылался на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной своего подтверждения не нашел, равно как нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как налогоплательщика.

Исходя из положений пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению положения административного истца, как налогоплательщика, что исходя из положений налогового законодательства недопустимо.

При таких обстоятельствах суд считает, что в удовлетворении требований ФИО1 об установлении кадастровой стоимости квартиры с кадастровым номером 58:29:3003005:665 в размере равном рыночной стоимости надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Правительству Пензенской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости жилого помещения (квартира) с кадастровым номером №, общей площадью 83,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 25 июня 2012 г. - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пензенского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 23 апреля 2018 г.

Судья Н.В. Гордеева