копия

Дело № 2-201/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 июня 2021 года г. Белорецк, РБ

Белорецкий межрайонный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Харькиной Л.В.,

при секретаре Галицковой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №... по иску ФИО1 к ФИО2, ООО «СпецПроект», кадастровому инженеру ФИО3 об установлении размера незаконно выбывшей части заложенной площади, регистрации на нее права собственности ответчика, восстановлении права залога на истца; по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о признании недействительной сделки с нежилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным регистрации уменьшения площади заложенного нежилого помещения и восстановлении права залога на полную площадь. Впоследствии ФИО1 уточнил свои исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, в обоснование которых указал о том, что между ним и заемщиками ФИО2 и ФИО5 (супруги) был заключен договор займа №... от .... 

В настоящее время в производстве Арбитражного суда ... находится дело №... по заявлению ИП ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании просроченной задолженности по договору займа №... от ... на общую сумму ... руб. 

В счет обеспечения исполнения обязательств по договору займа .... №... ответчик ФИО6 предоставил по договору ипотеки №... от .... в залог недвижимое помещение, расположенное по адресу: ... №.... 

В ... году стороны договорились о замене предмета залога и в счет обеспечения исполнения обязательств по договору займа №... от .... ответчик ФИО6 предоставил по договору ипотеки №... от ... нежилое помещение, расположенное по адресу: ... №... (далее Помещение 3).

Согласно выписке Росреестра .... №... площадь заложенного имущества составляет ... кв.м. 

В материалы судебного дела №... Кадастровой палатой Росреестра по запросу суда представлено регистрационные дела на Помещения 3.

На стр. 8 Регистрационного дела представлено нотариальное согласие ФИО1 на внесение в ЕГРН изменений площади Помещения ...

Однако его согласие на внесение изменений в части уменьшения площади Помещения 3 в ЕГРН не является основанием для прекращения залога в результате преобразования данного помещения, поскольку в результате такого преобразования (разделения) образовалось новое помещение, которое в результате необоснованных действий ответчика и кадастрового инженера было присоединено к площади Помещения 4, а часть Помещения 3 с внутренним номером 29 (тамбур) площадью 90,2 кв.м. перестал существовать без каких-либо правовых оснований. 

На стр. 10 Регистрационного дела стр. 2 Технического плана помещения от .... указано, что «в результате сноса и переноса временных перегородок произошло изменение площади».

... Помещения 3 до перепланировки составляла ... кв.м., после перепланировки ... кв.м., из спорного помещения выбыло внутренне помещение №..., площадью ... кв.м., при этом площадь Помещения 3 увеличилась за счет площади временных перегородок примерно на ... кв.м., что дает немного большую площадь вновь образованной площади, а именно ....м. ... 

Таким образом, ответчик и кадастровый инженер, вместо образования нового помещения, без каких-либо правовых оснований выделили часть Помещения 3 и присоединили что к Помещению 4, что привело к нарушению прав залога истца. 

Следовательно, объекты недвижимости, возникшие в результате преобразования предмета ипотеки, остаются в залоге и залогодатель может распоряжаться ими только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено в договоре о залоге. Договор купли-продажи, на основании которого отчуждается находящееся в залоге недвижимое имущество, должен содержать сведения об ограничении прав продавца ипотекой.

Просит установить размер образовавшихся новых площадей при преобразовании (разделении) нежилого помещения, расположенного по адресу: ... кадастровый №...; зарегистрировать право собственности на указанные площади на ФИО7,, восстановить на них право залога на ФИО1

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО4 о признании недействительной сделки с нежилым помещением. В обоснование заявленных требований указал о том, что между ним и заемщиками ФИО2 и ФИО5 (супруги) был заключен договор займа №... от .... 

В настоящее время в производстве Арбитражного суда ... находится дело №... по заявлению ИП ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании просроченной задолженности по договору займа №... от ... на общую сумму ... руб. 

В счет обеспечения исполнения обязательств по договору займа от .... №... ответчик ФИО6 предоставил по договору ипотеки №... от .... в залог недвижимое помещение, расположенное по адресу: ... №.... 

В ... году стороны договорились о замене предмета залога и в счет обеспечения исполнения обязательств по договору займа №... от .... ответчик ФИО6 предоставил по договору ипотеки № №... от ... нежилое помещение, расположенное по адресу: ... №... (далее Помещение 3).

Согласно выписке Росреестра от .... №... площадь заложенного имущества составляет ... кв.м. 

В материалы судебного дела №... Кадастровой палатой Росреестра по запросу суда представлено регистрационное дело на Помещение 3.

На стр. 8 Регистрационного дела представлено нотариальное согласие ФИО1 на внесение в ЕГРН изменений площади Помещения 3 с ...

Однако его согласие на внесение изменений в части уменьшения площади Помещения 3 в ЕГРН не является основанием для прекращения залога в результате преобразования данного помещения, поскольку в результате такого преобразования (разделения) образовалось новое помещение, которое в результате необоснованных действий ответчика и кадастрового инженера было присоединено к площади Помещения 4, а часть Помещения 3 с внутренним номером 29 (тамбур) площадью ... кв.м. перестал существовать без каких-либо правовых оснований. 

На стр. 10 Регистрационного дела стр. 2 Технического плана помещения от .... указано, что «в результате сноса и переноса временных перегородок произошло изменение площади».

На стр. 10 Регистрационного дела стр. 2 Технического плана помещения от .... указано, что «в результате сноса и переноса временных перегородок произошло изменение площади».

... Помещения 3 до перепланировки составляла ... кв.м., после перепланировки ... кв.м., из спорного помещения выбыло внутренне помещение №..., площадью ... кв.м., при этом площадь Помещения 3 увеличилась за счет площади временных перегородок примерно на ... кв.м., что дает немного большую площадь вновь образованной площади, а именно ... 

Таким образом, ответчик и кадастровый инженер, вместо образования нового помещения, без каких-либо правовых оснований выделили часть Помещения 3 и присоединили что к Помещению 4, что привело к нарушению прав залога истца. 

Следовательно, объекты недвижимости, возникшие в результате преобразования предмета ипотеки, остаются в залоге и залогодатель может распоряжаться ими только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено в договоре о залоге. Договор купли-продажи, на основании которого отчуждается находящееся в залоге недвижимое имущество, должен содержать сведения об ограничении прав продавца ипотекой.

В результате действий ответчика и кадастрового инженера часть заложенных площадей Помещения 3 были незаконно присоединены к Помещению 4.

Согласно выписке Росреестра от .... о переходе прав на Помещение 4 отчуждено ФИО2 ФИО4, запись в ЕГРН №... от ... 

Площадь Помещения 4 внесенная в ЕГРН является недостоверной, подлежит определению на основании нового обследования и обмера.

Он своего согласия на продажу части нежилого Помещения 3, присоединенного к Помещению 4 не выдавал.

Таким образом, заключенная ответчиком сделка по отчуждению Помещения 4 является недействительной по нескольким основаниям – п.1 ст. 347 ГК РФ, ст. 554 ГК РФ, п.1 37 Закона об ипотеке.

Просит признать недействительной сделку запись в ЕГРН №... от .... по отчуждению ФИО2 нежилого помещения, расположенного по адресу: ... №.... 

Определением Белорецкого межрайонного суда Республики Башкортостан от ... обединены в одно производство гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО8 о признании недействительным регистрации уменьшения площади заложенного нежилого помещения, восстановлении права залога на полную площадь и гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о признании недействительной сделки с нежилым помещением, с присвоением гражданскому делу №.... 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В своем ходатайстве просил рассмотреть дело без его участия.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в своем заявлении указал, что просит рассмотреть дело в его отсутствие, с участием представителя по доверенности ФИО9

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО9, действующий на основании доверенности в судебном заседании показал, что кадастровым инженером ФИО3, членом СРО Кит Ассоциация «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров регионов Урала и Поволжья», по заданию ФИО2 (заказчика) ... были проведены кадастровые работы, связанные с обследованием площадей и подсчетом фактических площадей данных объектов и в частности проведены обмеры помещений, принадлежащих ФИО2 на праве собственности, пересчитаны все площади. 

На основании приказа Минэкономразвития №... от .... в площадь нежилого здания, сооружения не включаются площади подполья для проветривания нежилого здания, сооружения на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее ... метра, наружных тамбуров, балконов, портиков, крылец…».

Учитывая изложенное, в нежилых помещениях, принадлежащих ФИО2 на праве собственности произошли изменения в площадях за счет:

- сноса некапитальных внутренних перегородок, разрешение на перепланировку не требуется;

- перепланировки нежилых помещений по проекту перепланировки нежилых помещений №... ..., РБ от ...., выданной МУП «Архитектура и градостроительство муниципального района ... РБ»;

- исключения пристроя к основному зданию – 3 стены из металлического листа (холодное помещение), согласно технического паспорта номер на поэтажном плане 29, тамбур ... кв.м., как площадь не капитального холодного помещения в помещении, расположенном по адресу: РБ, ..., помещение 3, кадастровый №... - на ... кв.м;

- в помещении с кадастровым номером №... произошло уменьшение площади на ... кв.м. в связи с пересчетом площадей.

В силу того основания, что спорное нежилое помещение №... по адресу: РБ, ... находится в залоге у ФИО1 и на момент проведения кадастровых работ также находилось у него в залоге, поэтому потребовалось нотариальное согласие ФИО1, т.к. без данного документа внесение изменений в площадь не было бы возможным.

Нотариальное согласие ФИО1 от .... было удостоверено нотариусом ... ФИО10, из его буквального толкования следует, что ФИО1 дает согласие на внесение изменений в сведения государственного кадастрового учета, а также в сведения, содержащиеся в ЕГРН о площади спорного нежилого помещения с ...

Относительно требований ФИО1 об обязании проведения кадастровых работ по спорным помещениям, полагает, что они не подлежат удовлетворению, т.к. у нежилого помещения №..., расположенного по адресу: РБ, ... настоящее время иной собственник, а первоначальные вышеуказанные работы производились в ноябре ... года. 

Исковые требования ФИО1 в части признания недействительной сделки от .... по отчуждении. ФИО2 нежилого помещения №..., расположенного по адресу: РБ, ... считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению, т.к. истец не является стороной по договору купли-продажи от ...

Кроме того, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права и охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Просит в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в своем ходатайстве просила рассмотреть дела без ее участия.

Представитель ответчика ФИО4 А,В. – ФИО11, действующая по доверенности в судебном заседании исковые требования ФИО1 о признании недействительной сделки по отчуждению помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: РБ, ..., помещение 4 не признает по следующим основаниям. Указанное нежилое помещение площадью ... кв.м. и земельный участок, площадью ... кв.м. были приобретены ФИО4 у ФИО2 в соответствии с договором купли-продажи № б/н от ...., о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №... от .... 

На момент совершения спорной сделки купли-продажи в регистрирующий орган Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ были представлены все необходимые документы.

Обязательства по оплате выполнены ФИО4 в полном объеме, претензии у сторон друг к другу отсутствуют, ограничение прав и обременение объекта недвижимости в настоящее время не зарегистрировано, что подтверждает выписка из ЕГРПН от ....

Кроме того, до момента совершения сделки купли-продажи продавцом ФИО2 в адрес покупателя ФИО4 была предоставлена выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие ограничений прав и обременений спорного объекта недвижимости.

Изложенные истцом в исковом заявлении доводы о недостоверности сведений о площади помещения №... являются несостоятельными и необоснованными, т.к. в регистрационном деле имеется нотариально заверенное согласие истца от .... на изменение площади нежилого помещения №... с ... кв.м., выполненного в связи с проведением работ по перепланировке нежилого помещения.

Довод истца о том, что исходя из исследования поэтажных планов помещения №... до и после перепланировки исключена из помещения №... часть внутреннего помещения 29, площадью ... кв.м. также является несостоятельным в связи с тем, что помещение №... – пристрой к основному зданию 3 стены из металлического листа, холодное помещение, согласно технического паспорта номер на поэтажном плане 29, площадью ... кв.м., тамбур исключен из состава спорного объекта недвижимости на основании приказа Минэкономразвития России от .... №.... Указанное помещение не имело и не имеет фундаментного основания и является объектом временной (не капитальной) постройки, на основании чего данная площадь не может быть зарегистрирована в ЕГРН и поставлена на кадастровый учет в составе объекта недвижимого имущества, капитального строения.

Просит в удовлетворении исковых требований истца отказать в полном объеме. 

Определением Белорецкого межрайонного суда Республики Башкортостан от ... по гражданскому делу №... к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО «СпецПроект», кадастровый инженер ФИО3

Представитель соответчика ООО «СпецПроект» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в своем заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие. 

Соответчик кадастровый инженер ФИО3 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признала и показала, что по заданию заказчика ФИО2 ... были проведены кадастровые работы, связанные с обследованием помещений и подсчетом фактических площадей нежилых помещений, расположенных по адресу: РБ, .... Были проведены обмеры помещений, принадлежащих ФИО2 на основании собственности №... от ... и №... от ...., пересчитаны все площади. 

В результате данных работ было выявлено, что произошли изменения за счет перепланировки нежилых помещений (проект перепланировки нежилых помещений « ... от ... выданный МУП «Архитектура и градостроительство МР ... РБ») и исключения площади не капитального холодного помещения, таким образом:

- в помещении №..., кадастровый №... произошло уменьшение площади на ... кв.м. по причине исключения из общей площади помещения площади не капитального холодного помещения – ... кв.м. (согласно технического паспорта номер на поэтажном плане 29, тамбур) на основании Приказа Минэкономразвития №... от .... Также были снесены не капитальные внутренние перегородки, на которое разрешение не требуется в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. 

Спорное нежилое помещение №... находится в залоге у истца ФИО1 и на момент проведения кадастровых работ также находилось у него в залоге, в связи с чем потребовалось его согласие. В регистрационном деле имеется нотариально заверенное согласие истца от .... на изменение площади нежилого помещения №... с ... кв.м., выполненного в связи с проведением работ по перепланировке нежилого помещения.

- в нежилом помещении №... с кадастровым номером №... произошло уменьшение площади на ... кв.м. в связи с пересчетом площадей.

Кроме того, полагает, что проведение кадастровых работ по спорным нежилым помещениям в настоящее время является не целесообразным, в связи с тем, что по заданию заказчика ФИО2 работы проводились на дату ...., что отражено в титульном листе технического плана. В настоящее время собственником помещения, расположенного по адресу: РБ, ..., помещение 4 является иное лицо, без согласия которого они не могут проводить какие-либо работы, тем более вносить изменения в площади данного помещения.

Просит в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Определением Белорецкого межрайонного суда РБ от .... к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Межмуниципальный отдел по Белорецкому и ...м Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... 

Представители третьих лиц Межмуниципального отдела по Белорецкому и ...м Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом,

Определением Белорецкого межрайонного суда РБ от .... по гражданскому делу №... к участию в деле в качестве третьего лица привлечена ФИО5 

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в своем заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Определением Белорецкого межрайонного суда РБ от .... по гражданскому делу №... к участию в деле в качестве третьего лица привлечена нотариус ... ФИО10

Третье лицо – нотариус ... ФИО10 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. 

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.1 ст. 9 Федерального закона от ...г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с п.2 названной статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя. 

По смыслу приведенных правовых норм условие о предмете ипотеки считается согласованным в случае, если его описание в договоре ипотеки соответствует указанным в ЕГРП сведениям о праве собственности залогодержателя на такой предмет. 

В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п.2 ст. 11 Закона об ипотеки ипотека как обременение имущества, заложенное по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки

В судебном заседании установлено, что ... гола между ФИО1 (Заимодавец) и ФИО2, ФИО5 (Заемщики) заключен договор займа №... в соответствии с которым ФИО1 передал ФИО2, ФИО5 денежные средства в сумме ...) руб. на срок до ... (п.1.1, п. 1.3 договора).

В соответствии с п.1.6 данного договора исполнение Заемщиками обязательств по настоящему договору обеспечивается залогом нежилого помещения, расположенного по адресу: РБ, ..., помещение 4, общая площадь ... кв.м., этаж 1, кадастровый №..., принадлежащего Заемщику-1 ФИО2 на праве собственности на основании решения Белорецкого городского суда Республики Башкортостан от ...., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия №... от ...., запись в ЕГРП №... от ....

... между сторонами заключено дополнительное соглашение №... к договору займа №... от ...., где пункт 1.1. договора займа изложен в следующей редакции: Заимодавец передает в собственность Заемщикам денежные средства в размере ... (четыре миллиона) руб., а Заемщики обязуются вернуть Заимодавцу сумму займа и уплатить проценты на нее в сроки и в порядке, предусмотренные договором.

... между ФИО2 (Залогадатель) и ФИО1 (Залогодержатель) заключен договор ипотеки нежилого помещения № №..., предметом которого является передача в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности нежилого помещения, расположенного по адресу: РБ, ..., помещение 4, общая площадь ... кв.м., этаж 1, кадастровый №... с целью обеспечения исполнения обязательств по заключенному договору займа №... от .... и Дополнительного соглашения к нему №... от .... всего на сумму ...) рублей, а также процентов на сумму займа и прочих платежей по данному договору (п.11, п. 1.2 договора).

... между сторонами заключено дополнительное соглашение №... к договору займа №... от ...., где пункт 1.1. договора займа изложен в следующей редакции: Заимодавец передает в собственность Заемщикам денежные средства в сумме до ... (семи миллиона) руб., а Заемщики обязуются вернуть Заимодавцу сумму займа и уплатить проценты на нее в сроки и в порядке, предусмотренные договором,

Пункт 1.6. договора займа №... от .... изложить в следующей редакции: 

1.6. Исполнение Заемщиками обязательств по настоящему договору обеспечивается залогом:

- нежилого помещения, расположенного по адресу: РБ, ..., помещение 4, общая площадь ... кв.м., этаж 1, кадастровый №..., принадлежащего Заемщику-1 ФИО2 на праве собственности на основании решения Белорецкого городского суда Республики Башкортостан от ...., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия №... от ...., запись в ЕГРП №... от ....

- нежилого помещения, расположенного по адресу: РБ, ..., помещение 3, общая площадь ... кв.м., этаж 1, номер на поэтажном плане №..., кадастровый №..., принадлежащего Заемщику-1 ФИО2 на праве собственности на основании решения Белорецкого городского суда Республики Башкортостан от ...., что подтверждается Выпиской ФГИС ЕГРН №... от .... из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. 

... между ФИО2 (Залогадатель) и ФИО1 (Залогодержатель) заключен договор ипотеки нежилого помещения № №..., предметом которого по договоренности сторон является передача в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности нежилого помещения, расположенного по адресу: РБ, ..., помещение 3, общая площадь ... кв.м., этаж 1, номера на поэтажном плане ..., кадастровый №... с целью обеспечения исполнения обязательств по заключенному договору займа №... от 30.11.2016г. и Дополнительных соглашений к нему №... от ...., №... от .... всего на сумму до ...) рублей, а также процентов на сумму займа и прочих платежей по данному договору, сроком исполнения до .... (п.11, п. 1.2 договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем Управлением Росреестра сделана запись о государственной регистрации обременения (ипотеки).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... отдел по ... и ... в адрес суда направлено дело правоустанавливающих документов №... для объекта недвижимости по адресу: РБ, ... помещение 3, в котором имеется нотариальное согласие ФИО1 от ... на внесение изменений в сведения государственного кадастрового учета, а также в сведения, находящегося у него в залоге недвижимого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: РБ, ..., помещение 3, а именно ФИО1 дает свое согласие на внесение изменений в сведения о площади нежилого помещения с ... кв.м. на ... кв.м. и изменений, касающихся кадастрового номера №..., присвоенного ранее вышеуказанного нежилому помещению, по усмотрению собственника помещения – ФИО2 и/или его представителя. Из данного согласия следует, что содержание настоящего согласия прочитано ФИО1 лично и зачитано ему вслух, он как участник сделки, понимает разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки, условия сделки соответствуют его действительным намерениям. Указанное согласие удостоверено нотариусом ... ФИО10, зарегистрировано в реестре №.... 

В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что по заданию заказчика ФИО2 кадастровым инженером Ассоциации «Саморегулируемая организация кадастровых инженеров регионов Урала и Поволжья» ФИО3 ... были проведены кадастровые работы, связанные с обследованием помещений и подсчетом фактических площадей нежилых помещений, расположенных по адресу: РБ, .... Были проведены обмеры помещений, принадлежащих ФИО2 на основании свидетельства о праве собственности №... от ... и №... от ...., пересчитаны все площади. 

В результате данных работ было выявлено, что произошли изменения за счет перепланировки нежилых помещений (проект перепланировки нежилых помещений № ... от ...., выданный МУП «Архитектура и градостроительство МР ... РБ») и исключения площади не капитального холодного помещения.

Таким образом:

- в помещении №..., кадастровый №... произошло уменьшение площади на ... кв.м. по причине исключения из общей площади помещения площади не капитального холодного помещения – ... кв.м. (согласно технического паспорта номер на поэтажном плане 29, тамбур) на основании Приказа Минэкономразвития №... от 01.03.2016г. (ред. от 09.08.2018г.), согласно которого в площадь нежилого здания, сооружения не включаются площади подполья для проветривания нежилого здания, сооружения на вечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (в котором требуются проходы для обслуживания коммуникаций) при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 метра, наружных тамбуров, балконов, портиков, крылец…». Нежилое помещение является неотъемлемой частью нежилого здания. Учитывая изложенное, кадастровым инженером помещение №... было исключено из общей площади нежилого помещения 3 по ..., РБ.

Также в спорном помещении 3 были снесены не капитальные внутренние перегородки, на которое разрешение на перепланировку не требуется в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, за счет чего площадь помещения 3 незначительно также уменьшилась.

Спорное нежилое помещение №... находится в залоге у истца ФИО1 и на момент проведения кадастровых работ также находилось у него в залоге, в связи с чем потребовалось его согласие. В регистрационном деле имеется вышеназванное нотариально заверенное согласие истца от ... 

- в нежилом помещении №... с кадастровым номером №... по ..., РБ произошло уменьшение площади на ... кв.м. в связи с пересчетом площадей.

В соответствии с ч.2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в том числе технический план. 

В соответствии с ч.1 ст. 24 Закона о регистрации технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

Согласно заключению кадастрового инженера в техническом плане помещения от .... - Технический план подготовлен в результате уточнения площади нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: ..., помещение 3. Этот объект поставлен на кадастровый учет с площадью ... кв.м. право зарегистрировано №... от .... В результате сноса и переноса временных перегородок произошло изменение площади, что подтверждается справкой №... от .... и проектной документацией № б/н от .... ... данного объекта составляет ....м. 

На основании представленных для осуществления указанных действий документов ... государственным регистратором прав принято решение о внесении изменений на помещение 3 с кадастровым номером №.... В реестровом деле имеется копия согласия ФИО1, удостоверенного нотариусом ... ФИО10, реестровый №... от .... 

Согласно заключению кадастрового инженера в техническом плане помещения от .... - Технический план подготовлен в результате уточнения площади нежилого помещения с кадастровым номером №..., расположенного по адресу: ..., помещение 4. Этот объект поставлен на кадастровый учет с площадью ... кв.м. право зарегистрировано №... от .... В результате сноса временных перегородок произошло незначительное изменение площади, что подтверждается справкой №... от ... 

На основании представленных для осуществления указанных действий документов ... государственным регистратором прав принято решение о внесении изменений на помещение 4 с кадастровым номером ...

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что какого-либо выделения части нежилого спорного помещения 3 с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ... присоединения его к помещению №..., с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., помещение 4. что привело к нарушению прав залога истца не было, доказательств обратного истцом в суд не представлено, доводы истца в этой части опровергаются материалами гражданского дела. 

В соответствии с пп.3 п.1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом на замену или восстановления предмета залога.

Изменение площади предмета залога – спорного помещения 3 с кадастровым номером 02:62:010818:1450, в связи со сносом и переносом временных перегородок помещения в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп.3 п.1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. 

С учетом изложенного, независимо от момента изменения площади предмета ипотеки такое изменение само по себе не может служить основанием для прекращения ипотеки, следовательно, действие договора ипотеки нежилого помещения № №... от ... подлежит распространению на залоговый объект недвижимости. 

Учитывая изложенное, суд находит исковые требования ФИО1 об установлении размера незаконно выбывшей части заложенной площади, регистрации на нее права собственности ответчика, восстановлении права залога на истца не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Истцом ФИО12 предъявлены исковые требования к ФИО2, ФИО4 о признании недействительной сделки с нежилым помещением 4, кадастровый №..., расположенного по адресу: РБ, ....

В судебном заседании установлено и подтверждается представленными из Росреестра делами правоустанавливающих документов, что ... между ФИО2 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу: РБ, ..., помещение №... доли земельного участка, расположенного по этому же адресу, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №...:-№... от .... 

До момента совершения сделки купли-продажи спорного объекта недвижимости Продавцом в адрес Покупателя была предоставлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая отсутствие ограничений прав и обременений названного объекта недвижимости.

Изложенные истцом в исковом заявлении доводы о недостоверности сведений о площади помещения №... являются несостоятельными и необоснованными, т.к. в регистрационном деле имеется нотариально заверенное согласие истца от .... на изменение площади нежилого помещения №... с ... кв.м., выполненного в связи с проведением работ по перепланировке нежилого помещения.

Довод истца о том, что исходя из исследования поэтажных планов помещения №... до и после перепланировки исключена из помещения №... часть внутреннего помещения №... площадью ... кв.м. также является несостоятельным в связи с тем, что помещение №... – пристрой к основному зданию 3 стены из металлического листа, холодное помещение, согласно технического паспорта номер на поэтажном плане №... площадью ... кв.м., тамбур исключен из состава спорного объекта недвижимости на основании приказа Минэкономразвития России от .... №.... Указанное помещение не имело и не имеет фундаментного основания и является объектом временной (не капитальной) постройки, на основании чего данная площадь не может быть зарегистрирована в ЕГРН и поставлена на кадастровый учет в составе объекта недвижимого имущества, капитального строения.

Кроме того, истец ФИО1 оспаривающий вышеназванный договор купли-продажи, заключенный между ФИО2 и ФИО4 не является стороной этого договора и не владеет спорным объектом недвижимости и земельным участком, данным договором права и законные интересы истца не затрагиваются по выше приведенным доводам, виду чего оснований для признания указанной сделки недействительной суд не усматривает и в удовлетворении исковых требований ФИО1 в этой части отказывает в полном объеме. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ООО «СпецПроект», кадастровому инженеру ФИО3 об установлении размера незаконно выбывшей части заложенной площади, регистрации на нее права собственности ответчика, восстановлении права залога на истца; исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО4 о признании недействительной сделки с нежилым помещением, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Белорецкий межрайонный суд Республики Башкортостан.

Решение в окончательной форме изготовлено ....

Председательствующий судья: подпись Л.В.Харькина

Решение10.06.2021