Дело № 2-9499/2025

УИД 16RS0003-01-2024-000825-06

Решение

именем Российской Федерации

22 октября 2025 года г. Набережные Челны РТ 

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Молчановой Н.В.,

при секретаре Салаховой Г.Г., 

с участием представителя истца ФИО6,

представителя ответчика общества с ограниченной ответственностью «Капитал К» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «КАПИТАЛ К» о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, 

установил:

ФИО1 (далее – истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КАПИТАЛ К» (далее - ответчик) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, указав в обоснование, что истец на основании заключенного с ответчиком договора субаренды нежилого помещения ... от ... являлся субарендатором нежилого помещения ... площадью 22,3 кв.м., расположенного в деловом парке “ИНДЕ” по адресу: ...Б. Объект недвижимости, в котором располагается арендованное помещение, введено в эксплуатацию в конце 2022 года, в связи с чем нежилое помещение принято истцом в черновой отделке. В публикации содержится информация о недавно открывшемся деловом парке “ИНДЕ”, в том числе о том, что в данном объекте арендаторам предлагаются помещения в черновой отделке. В качестве преимущества аренды помещений в указанном объекте приводится довод, что в помещениях с черновой отделкой арендатор может самостоятельно сделать ремонт, с учётом требований своего бизнеса. То есть правообладателем данного объекта в рекламных материалах сообщено неограниченному кругу лиц, что арендаторы помещений в объекте могут произвести отделку в помещениях, фактически дано согласие на производство неотделимых улучшений в помещениях. После принятия нежилого помещения истец произвёл отделку помещения за свой счёт. Расходы на отделку помещения составили 267 649 рублей, что подтверждается договором подряда от ..., расписками в получении денежных средств и квитанциями о перечислении денежных средств. После расторжения договора субаренды истец забрал отделимые улучшения, а именно дверь (стоимость материалов и установки 14 800 рублей) и розетки (стоимость материалов и установки 4 788 рублей), остальные улучшения являются неотделимыми и перешли в собственность ответчика. Таким образом, стоимость неотделимых улучшений составила 248 061 рубль. Условиями договора субаренды предусмотрена обязанность субарендатора производить за счёт своих средств все необходимое обслуживание и текущий ремонт, отделочные и любые дополнительные работы, по согласования с арендатором, а также поддерживать помещение в первоклассном и привлекательном состоянии (п. 3.4.9 договора). В данном случае согласие арендатора на отделочные работы подразумевается, поскольку помещение принято в черновой отделке, использование помещения без предварительных отделочных работ не представлялось возможным. На основании изложенного просит взыскать с ответчика стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 248 061 рубля, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8 442 рублей.

На судебное заседание истец не явился, извещен, суд с согласия представителя истца считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, указав в отзыве на исковое заявление, что ... между истцом и ответчиком заключен договор ... субаренды нежилого помещения. Арендатор с согласия арендодателя общества с ограниченной ответственностью «СВИТ ХОУМ» по договору аренды здания от ... передаёт, а субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение ... площадью 22,3 кв.м, расположенное на 2 этаже административного здания, по адресу: ...Б, в состоянии, позволяющем его надлежащую эксплуатацию, а субарендатор обязуется принять и своевременно вносить арендную плату в соответствии с условиями настоящего договора (пункт 1.1). ... договор расторгнут арендатором в одностороннем внесудебном порядке ввиду неоплаты субарендатором постоянной и переменной частей арендной платы более чем за два месяца, в соответствии пунктами 6.2, 6.2.5 договора, на основании уведомления о расторжении договора от .... ... в связи с расторжением договора арендованное помещение возращено субарендатором арендатору по акту приёма-передачи (возврата). С доводами истца о том, что в публикации «Айда в «ИНДЭ», размещенной в деловой электронной газете «Бизнес Online» дано согласие на производство неотделимых улучшений в арендованных помещениях, ответчик не согласен, по следующим основаниям. Публикация является лишь предложением вариантов помещений и не является согласием на проведение неотделимых улучшений, поскольку она носит информационный характер, а не выражает волю на проведение определенных работ. Подобные предложения служат для информирования и выбора, а не для создания юридических обязательств по производству работ и требуют отдельного, явного согласия, оформленного по правилам, установленным гражданским законодательством. Договором аренды установлено, что помещение передается в состоянии, соответствующем акту приема-передачи, то есть без чистовой отделки («в черновой отделке»). Согласно пункту 3.4.9 договора субарендатор обязан своевременно производить за счёт своих средств все необходимое обслуживание и текущий ремонт помещения, отделочные и любые дополнительные работы, по согласованию с арендатором, а также поддерживать помещение в первоклассном и привлекательном состоянии в течении всего срока аренды. В нарушение условий пункта 3.4.9 договора аренды истец произвел отделочные и иные работы в арендованном помещении без какого-либо согласования с ответчиком. Какие-либо документы, подтверждающие получение ответчиком уведомления о желании произвести улучшения либо его согласие на их производство (в любой форме: письменной, электронной, устной), истцом не представлены. Пункт 3.4.9 договора аренды прямо обязывает субарендатора производить «отделочные и любые дополнительные работы» исключительно по согласованию с арендатором. Таким образом, договор не только не предоставляет истцу право производить улучшения самостоятельно, но и прямо запрещает это делать без согласия ответчика. Поскольку согласие ответчика на производство работ отсутствовало, у истца не возникло права на возмещение стоимости неотделимых улучшений. Согласие арендодателя на произведение неотделимых улучшений должно носить предварительный характер и предполагает согласование не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, а также объема и стоимости таких работ. Характер произведенных работ не свидетельствует о создании неотделимых улучшений. Истец неправомерно квалифицирует все произведенные работы как неотделимые улучшения. Работы, проведенные истцом, как следует из представленных им же описаний, включали в себя- монтаж гипсокартонных перегородок, укладку напольных покрытий (плитка), монтаж подвесной потолочной конструкции, установка межкомнатных дверей, установку сантехнического и светового оборудования, монтаж плинтусов, монтаж декоративного экрана для радиатора отопления, установка розеток, установка электрических выключателей и т.д. Данные работы носят характер чистовой отделки и оснащения помещения и по своей природе являются отделимыми. Большинство из указанных элементов (гипсокартонные конструкции, напольные покрытия, плинтуса, подвесные потолки, межкомнатные двери, сантехника, розетки, выключатели, световое оборудование, декоративный экран для радиатора и т.д.) могут быть демонтированы силами истца без какого-либо ущерба для самого помещения, переданного ответчику в черновой отделке. Следовательно, к ним должны применяться правила об отделимых улучшениях, которые по окончании срока аренды являются собственностью субарендатора, и он вправе их демонтировать. Произведенные работы носят характер отделки (обустройства) помещения, не увеличивающей его рыночную стоимость, и являются обязанностью субарендатора (истца). Переданное помещение находилось в состоянии «черновой отделки», что подразумевает необходимость проведения арендатором работ по его внутреннему обустройству и отделке для приведения в состояние, пригодное для использования по назначению, указанному в договоре аренды. Такие работы, даже если они являются неотделимыми (например, штукатурка, стяжка пола, монтаж перегородок), не являются улучшениями, а представляют собой неотъемлемую часть исполнения арендатором своей обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии и его адаптации для использования в собственных целях. Бремя доказывания того, что произведенные работы выходят за рамки обычной отделки и текущего ремонта и реально увеличили рыночную стоимость объекта, лежит на истце. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что стоимость объекта недвижимости после произведенных работ увеличилась на сумму, взыскиваемую по иску. Также ответчик не согласен с иском, поскольку отсутствует экономическая целесообразность. Истцом не доказано, что проведенные улучшения были экономически обоснованы и необходимы для использования имущества по назначению. Например, работы могли быть вызваны не потребностями арендованного объекта, а личными интересами субарендатора (Истца). Ответчик не получал никакого имущественного приращения, так как: истец может демонтировать результаты своих работ; черновая отделка, в которой помещение было передано, является стандартным и достаточным состоянием для его дальнейшего использования; стиль и качество произведенной отделки могут не соответствовать целям и планам ответчика, вынуждая его нести дополнительные расходы по демонтажу. Таким образом, отсутствует как само обогащение ответчика, так и его неосновательность. На основании изложенного просит в удовлетворении иска отказать. 

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктами 2, 3 и 4 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Судом установлено, что ... между истцом и ответчиком заключен договор ... субаренды нежилого помещения, предметом которого является нежилое помещение ... площадью 22,3 кв.м, расположенного в деловом парке “ИНДЕ” по адресу: ...Б (л.д. 7-10). 

В обязанности арендатора входит передача субарендатору помещения в соответствии с условиями настоящего договора по акту приёма-передачи (пункт 3.2.1).

Субарендатор обязан принять помещение у арендатора по акту приёма-передачи ( пункт 3.4.1).

В соответствии с условиями заключенного между сторонами договора арендатор вправе производить за свой счёт и своими силами любые изменения, реконструкцию или модификацию здания с целью его улучшения (пункт 3.1.6).

... между ФИО1 и ФИО4 заключен договор подряда, предметом которого является выполнение по заданию заказчика работ в вышеуказанном нежилом помещении (л.д.13-15). 

Исследовав представленные материалы, суд не находит оснований для удовлетворения иска, поскольку ни действующим законодательством без согласования с арендатором ни условиями договора не предусмотрена обязанность арендодателя выплачивать арендатору расходы по произведённым им неотделимым улучшениям помещения.

Условиями договора предусмотрено, что арендатор вправе производить за свой счёт и своими силами любые изменения, реконструкции и модификацию здания с целью его улучшения.

Суд отмечает, что арендатором в соответствии с законодательством не получено согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений помещения, с арендодателем не согласовано.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Поскольку в удовлетворении исковых требований истцу отказано, также не подлежат удовлетворению производные требования о взыскании расходов по оплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «КАПИТАЛ К» о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества отказать. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан.

Судья подпись Молчанова Н.В.