Гражданское дело № 2-68/2019 

Поступило в суд 23.08.2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 января 2019 г. город Новосибирск

Заельцовский районный суд г. Новосибирска в составе:

судьи Кудиной Т.Б.,

при секретаре судебного заседания Малыха Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СМУ-3» о признании договора участия в долевом строительстве действующим, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «СМУ-3» о признании договора участия в долевом строительстве действующим. Заявленные требования истец мотивировала тем, что 

<

данные изъяты> между ООО «СМУ-3», которое является застройщиком, и ИП ФИО2 заключен договор __ участия в долевом строительстве, согласно условиям которого Застройщик, в предусмотренный договором срок – не позднее второго квартала 

<

данные изъяты> – обязался своими силами либо с привлечением других лиц построить многоквартирный дом с подземной автостоянкой, находящийся по адресу: 

<

данные изъяты> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства жилое помещение __ (строительный), 

<

данные изъяты> а участник долевого строительства обязался уплатить Застройщику сумму денежных средств в возмещение затрат на строительство квартиры в размере 

<

данные изъяты> в течение одного календарного дня после регистрации ДДУ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области путем внесения в кассу или на расчетный счет Застройщика либо иным не запрещенным законодательством способом. Данный ДДУ был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирский области. Участник долевого строительства выполнил обязательства в полном объёме и со стороны ООО «СМУ-3» отсутствовали финансовые претензии, о чем Застройщиком была выдана справка от 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> между ИП ФИО2, при участии Застройщика, и правопреемником Участника долевого строительства ФИО1 заключено Соглашение __ об уступке права требования по договору __ участия в долевом строительстве 

<

данные изъяты> согласно которому права требования на получение квартиры перешли к правопреемнику, то есть к истцу. По смыслу 

<

данные изъяты> ДДУ, Застройщик обязан оформить проект соглашения об уступке права требования. Пункт 8.2. ДДУ закрепляет, что уступка права требования допускается только с письменного согласия Застройщика и подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области. Соглашение __ об уступке права требования по договору __ участия в долевом строительстве 

<

данные изъяты> зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской 

<

данные изъяты>, запись регистрации __ За передачу прав истец произвела участнику долевого строительства ИП ФИО2 оплату в размере 

<

данные изъяты>. 

Согласно п. 2 Соглашения __ долевой взнос по Договору участия в долевом строительстве от 

<

данные изъяты> оплачен «Участником долевого строительства» в полном объеме. В соответствии с п. 6 Соглашения __ «Участник долевого строительства» гарантирует, а «Застройщик», подтверждает, что Квартира не обременена правами третьих лиц, никому не заложена, под арестом не состоит. Любые иные Соглашения по передаче прав на данную квартиру юридической силы не имеют. 

<

данные изъяты> истец получила уведомление от застройщика об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с нарушением условий оплаты, согласно которому условия ДДУ участником долевого строительства не исполнены. 

<

данные изъяты> истцом в адрес ответчика был направлен ответ на уведомление о необоснованности требования об оплате ДДУ и недопустимости одностороннего расторжения договора по следующим основаниям: оплата по ДДУ произведена в надлежащие сроки и в полном объеме, подтверждающий документ в виде справки об оплате долевого взноса по ДДУ и отсутствие финансовых претензий со стороны Застройщика был выдан ответчиком; пунктом 9.1. ДДУ закреплено, что все споры рассматриваются с соблюдением претензионного порядка, которые предъявляются в письменной форме и рассматриваются в течение 

<

данные изъяты> с момента получения. В спорной ситуации истец претензии не получал, в связи с чем ответчиком был нарушен претензионный порядок, предусмотренный ДДУ.

Ответчиком в подписанных им и переданных участником долевого строительства (правопреемнику) и в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области документах, а именно: в справке от 

<

данные изъяты> о полной выплате участником долевого строительства долевого взноса по договору, в Соглашении __ об уступке права требования 

<

данные изъяты> информация об исполнении участником долевого строительства по договору __ обязательства об оплате долевого взноса в полном объеме и отсутствии претензий Застройщика по оплате. Обстоятельства уплаты долевого взноса участником долевого строительства ИП ФИО2 доказаны фактом подписания застройщиком 

<

данные изъяты> об уступке права требования, которое, исходя из положений п.5.4.1 Договора, вправе заключать при условии выполнения в полном объеме участником долевого строительства своих обязательств.

С момента оплаты 

<

данные изъяты> долевого строительства ИП ФИО2 долевого взноса по договору __ от 

<

данные изъяты>, подтверждённой справкой от 

<

данные изъяты>, то есть в течение более года, застройщик использовал денежные средства участника долевого строительства в финансировании строительства жилого дома, не уведомлял участника долевого строительства и его правопреемника о каких-либо претензиях по поводу просрочки платежа или не внесения такового, а также о том, что между сторонами имеются какие-либо споры по оплате долевого взноса. Справка ООО «СМУ-3» от 

<

данные изъяты> письменным доказательствам, которое в совокупности с подписанными застройщиком соглашениями об уступке права требования доказывает обстоятельства, которыми истец обосновывает свои требования. 

На основании изложенного истец просит суд признать незаконным одностороннее расторжение ООО «СМУ-3» Договора __ участия в долевом строительства от 

<

данные изъяты>; признать Договор __ участия в долевом строительстве 

<

данные изъяты> действующим.

В судебном заседании истец ФИО1, её представитель ФИО3 исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

Представитель ответчика ООО «СМУ-3» по доверенности ФИО4 в судебном заседании иск не признала, просила отказать в его удовлетворении по основаниям, изложенным в отзыве 

<

данные изъяты> на то, что справка, выданная Застройщиком, не подтвержденная платежными или иными расчетными документами, не свидетельствует об оплате стоимости квартиры по договору долевого участия. Истцом не представлено документов, подтверждающих факт оплаты квартиры по ДДУ __ Кроме того, поскольку первоначальный участник долевого строительства ИП ФИО2 не исполнил обязательства перед застройщиком по оплате цены договора, перевод на нового участника долевого строительства ФИО1 права требования по ДДУ с одновременным переводом на него долга в порядке, установленным ГК РФ, не производился и не оформлялся, Соглашение __ об уступке прав требования по договору __ от 

<

данные изъяты>, заключенное между ФИО1, ФИО2 и ООО «СМУ-3», не соответствует требованиям ч.1 ст.11 ФЗ __ от 

<

данные изъяты> и в силу положений ст.ст. 167, 168, 388 ГК РФ, является ничтожным, не влекущим юридических последствий. Сам по себе факт передачи денежных средств ФИО1 ФИО2 не подтверждает факт оплаты этих денежных средств застройщику. Полагает, что истец не лишена возможности обратиться в суд с иском к ФИО2, исходя из того, что ею были переданы денежные средства по несуществующему обязательству. 

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, направил в суд заявление, в котором просил рассматривать дело в свое отсутствие. 

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, письменный отзыв на исковое заявление не представил. 

Суд, выслушав объяснения истца и ее представителя, представителя ответчика, исследовав письменные доказательства по делу, приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 являются обоснованными и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Частью 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в до-левом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по плате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу, застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Из указанных положений закона в их взаимосвязи следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требования о добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в дом числе в получении необходимой информации.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (часть 1, 3, 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами 

<

данные изъяты> между ООО «СМУ-3» (застройщиком) и ИП ФИО2, являющимся участником долевого строительства, заключен договор __ участия в долевом строительстве, согласно условиям которого Застройщик в предусмотренный договором срок – не позднее второго 

<

данные изъяты> – обязался своими силами либо с привлечением других лиц построить многоквартирный дом с подземной автостоянкой, находящийся по адресу: 

<

данные изъяты> после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства, жилое помещение __ (

<

данные изъяты> во 2 подъезде, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома 

<

данные изъяты>

Согласно п.3.1. Договора цена договора составляет 

<

данные изъяты>.

В соответствии с п.3.1.1 Договора указанная сумма подлежит оплате Участником долевого строительства путем внесения в кассу или на расчетный счет Застройщика за счет собственных средств либо любым иным не запрещенным действующим законодательством РФ способом в течение одного календарного дня после регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Пунктом 8.2. Договора закреплено, что уступка прав (требования) по Договору и/или перевод долга допускается только с письменного согласия Застройщика и подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». По факту получения уведомления Застройщик (либо иное уполномоченное им лицо) в течение 10 (десяти) рабочих дней оформляет проект договора (соглашения) по уступке прав (требования) и извещает Участника долевого строительства о готовности документов по телефону или электронной почте Участника долевого строительства, указанным в разделе 10 Договора (п. 8.4. Договора участия в долевом строительстве).

Вышеуказанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Новосибирской области 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> ФИО2 (Участник долевого строительства) при участии ООО «СМУ-3» в лице директора ФИО5, действующего на основании Устава (Застройщик), и ФИО1 (Правопреемник участника долевого строительства), заключено Соглашение __ об уступке права требования по договору __ участия в долевом строительстве 

<

данные изъяты>, согласно которому права требования от участника долевого строительства на получение двухкомнатной квартиры __ расположенной на 

<

данные изъяты> блок секции 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

В пункте 2 Соглашения __ установлено, что долевой взнос по Договору __ участия в долевом строительстве от 

<

данные изъяты> оплачен «Участником долевого строительства» в полном объёме. За передачу прав по Соглашению «Правопреемник участника долевого строительства» уплачивает «Участнику долевого строительства» 

<

данные изъяты> в день подписания настоящего Соглашения __ (п. 4 Соглашения __).

Согласно п. 6 Соглашения __ «Участник долевого строительства» гарантирует, а «Застройщик» подтверждает, что вышеуказанная квартира не обременена правами третьих лиц, никому не заложена, под арестом не состоит. Любые иные Соглашения по передаче прав на данную квартиру юридической силы не имеют. 

Вышеуказанное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Новосибирской области 

<

данные изъяты>

Как следует из справки от 

<

данные изъяты> Директором ООО «СМУ-3» ФИО5 ИП ФИО2, расчет по договору __ участия в долевом строительстве 

<

данные изъяты> за объект: двухкомнатную квартиру __ (строительный), расположенную на 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> жилом доме с подземной автостоянкой, расположенном по 

<

данные изъяты> произведен в надлежащий срок и в полном объеме. Сумма долевого взноса составила 

<

данные изъяты>. ООО «СМУ-3» финансовых претензий к ИП ФИО2 не имеет 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> ООО «СМУ-3» в адрес ФИО1 было направлено уведомление о необходимости выполнения обязательств по оплате за передачу прав по договору __ участия в долевом строительстве от 03.08.2017, согласно которому, ООО «СМУ-3» был выставлен срок для выполнения вышеуказанного обязательства 

<

данные изъяты> в случае же его неисполнения ФИО1 было разъяснено о праве Застройщика применить последствия такой неоплаты, предусмотренные ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений вы некоторые законодательстве акты РФ» (односторонний отказ от 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>-3» направило ФИО1 уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с нарушением условий оплаты, согласно которому в связи с неисполнением ФИО1 обязательств по договору __ участия в долевом строительстве от 

<

данные изъяты> заявило об отказе от исполнения Договора участия в долевом строительстве от __ от 

<

данные изъяты>

В свою очередь, 

<

данные изъяты> ФИО1 в адрес ответчика был направлен ответ о том, что истец как участник долевого строительства полностью исполнила свои обязательства по договору, в срок оплатила полную стоимость квартиры, о чем свидетельствуют п. 2 Соглашения __ об уступке права требования по договору __ участия в долевом строительстве 

<

данные изъяты>, а также справка, выданная директором ООО «СМУ-3» ФИО5 ИП ФИО2 об оплате долевого взноса по ДДУ, отсутствием финансовых претензий со стороны Застройщика 

<

данные изъяты>

Между тем, факт получения ООО «СМУ-3» от ИП ФИО2 денежных средств по договору участия в долевом строительстве 

<

данные изъяты> сумме 

<

данные изъяты> подтверждается представленной справкой, выданной за подписью директора ООО «СМУ-3» ФИО5 Из содержания данной справки следует, что ООО «СМУ-3» финансовых претензий к ИП ФИО2 не имеет. За передачу прав требования по договору __ участия в долевом 

<

данные изъяты> получение двухкомнатной квартиры __ 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>, приведенной 

<

данные изъяты> в строящемся жилом доме с подземной автостоянкой, расположенной по строительному адресу: 

<

данные изъяты> от ФИО1 были получены денежные средства в сумме 

<

данные изъяты>. При этом, в пункте 2 данного соглашения закреплено, что долевой взнос по Договору __ участия в долевом строительстве от 

<

данные изъяты> в полном объеме. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 __ "О свободе договора и ее пределах" указано, что при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний.

Инициатором и лицом, которое подготовило проект соглашения __ об уступке права требования по договору __ участия в долевом строительстве от 03.08.2017 и предложило формулировку соответствующего условия об уплате долевого взноса участником долевого строительства в полном объеме, являлся застройщик (ответчик), договор уступки ответчиком также подписан. 

До настоящего времени Соглашение об уступке права требования 

<

данные изъяты> никем из лиц, подписавших его, не оспорено, недействительным не признано, не изменено, т.е. все условия указанного соглашения являются действительными и обязательными, как для истца, так и для ответчика.

С учетом, установленных по делу обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что со стороны истца ФИО1 на момент направления уведомления 

<

данные изъяты> необходимости выполнения обязательств по оплате за передачу прав по договору __ участия в долевом строительстве 

<

данные изъяты> и уведомления об одностороннем расторжении договора 

<

данные изъяты> не имелось нарушений в виде неисполнения условия об оплате долевого взноса, следовательно, действия ответчика по одностороннему расторжению договора участия в долевом строительстве являлись необоснованными и незаконными, в связи с чем требования истца о признании действующим договора __ участия в долевом строительстве 

<

данные изъяты>, зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской 

<

данные изъяты> номер регистрации __, подлежат удовлетворению.

Довод представителя ответчика о том, что справка, выданная застройщиком ООО «СМУ-3» от 

<

данные изъяты>. не свидетельствует об оплате стоимости квартиры по договору участия в долевом строительстве, поскольку допустимым доказательством оплаты наличными денежными средствами является исключительно приходный кассовый ордер или выписка по банковскому счету, суд находит несостоятельными, поскольку обязанность ведения бухгалтерского учета в надлежащей форме законодательством возложена на юридическое лицо, а в случае отсутствия такового или ведения его с нарушениями, риск негативных последствий, связанных с невыполнением юридическим лицом такой обязанности, не должен нести гражданин. Справка отвечает требованиям, предъявляемым к письменным документам: выдана ее руководителем - лицом, уполномоченным действовать от ее имени, скреплена печатью организации. О фальсификации справки ответчик не заявлял. Оснований ставить под сомнение содержащиеся в справке сведения у суда не имеется. По этим же основаниям не влияет на вывод суда представленное истцом заключение ООО «РосБизнесКонсалтинг».

Иные доводы лиц, участвующих в деле, не влияют на установленные судом обстоятельства.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать действующим договор __ участия в долевом строительстве от 

<

данные изъяты> в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской 

<

данные изъяты>, номер регистрации __.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Заельцовский районный суд г. Новосибирска.

Мотивированное решение 

<

данные изъяты>

Судья Т.Б. Кудина