Дело № 3а-47/2021

РЕШЕНИЕ

именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 января 2021 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Шулико О.Г.,

при секретаре Каминской К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «

<

ФИО>10» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной,

установил:

представитель ООО «

<

ФИО>12» (далее ООО «

<

ФИО>11») по доверенности ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, общей площадью 427,5 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, собственником которого является общество, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2018 года в размере 2 123 216 рублей, определенной на основании отчета об оценке №147-20 от 17 февраля 2020 года, подготовленного ООО «Бюро оценки ФИО2». 

Административный истец мотивирует свои требования тем, что он уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Значительное превышение оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости рыночной стоимости приводит к необоснованному увеличению налога на имущество.

В отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, действующий на основании доверенности, ФИО3 указала, что Управление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 в своем отзыве на административное исковое заявление просит в удовлетворении требований отказать. В дополнении к отзыву представитель просит назначить по делу дополнительную судебную экспертизу в целях исправления, допущенных, по мнению административного ответчика, недочетов.

Представитель филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю» по доверенности ФИО5 в своем отзыве просит принять решение в соответствии с действующим законодательством. 

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 просил признать результаты судебной экспертизы, установить рыночную стоимость здания по её результатам. 

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО6 просил отказать в удовлетворении административных исковых требований.

Представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, действующая на основании доверенности, ФИО3 в отзыве на административное исковое заявление просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления. 

Остальные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили. Лицо, участвующее в деле, должно проявлять повышенную осмотрительность при совершении процессуальных действий и заботу о своих процессуальных делах, в связи с чем, суд приходит к выводу о том, что со стороны неявившихся лиц, участвующих в деле, имеет место отсутствие процессуального интереса в исходе рассмотрения данного дела. 

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы административного иска и отзывов на него, исследовав доказательства и материалы дела, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

На основании части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со ст.373 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ), налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 НК РФ.

Объектами налогообложения для российских организаций признается недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса (часть 1 ст.374 НФ).

В силу ч.2 ст.375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО «

<

ФИО>13» является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, общей площадью 427,5 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, имеющего наименование «кафе», что подтверждается соответствующей выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта. 

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта. 

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> определена уполномоченным органом по состоянию на 01 января 2018 года в размере 19 831 912 рублей 77 копеек.

Указанная стоимость утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края №2368 от 01.11.2018 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда». 

Согласно данным отчета об оценке №147-20 от 17 февраля 2020 года, представленного административным истцом и подготовленного ООО «Бюро оценки ФИО2», рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (на 01 января 2018 года) составляет 2 123 216 рублей.

Иных данных, подтверждающих рыночную стоимость спорного здания на дату определения кадастровой стоимости, либо документов, свидетельствующих о соответствии отчета об оценке Федеральному закону от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (например, положительное экспертное заключение), административным истцом не предоставлено. 

Сам отчет об оценке подготовлен по заказу представителя истца на платной основе; перед составлением отчета лицо, составившее его, не предупреждалось об уголовной ответственности за заведомо неправдивое заключение. Оценщик не несет ответственности за выводы, кроме как в рамках договора, заключенного с заказчиком. Таким образом, названные обстоятельства вызывают сомнения в достоверности отчета о рыночной стоимости здания, как доказательства.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, что также вызывает сомнения в достоверности отчета о рыночной стоимости спорного объекта, суд пришел к выводу, что административным истцом не предоставлено допустимых и достаточных доказательств размера рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, в связи с чем определением суда от 22 июля 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №3а-1035/2020 от 13 октября 2020 года, выполненному экспертом ООО «Эксперт Оценка Юг» ФИО7, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> на дату определения кадастровой стоимости (на 01 января 2018 года) составляет 3 737 000 рублей.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьёй 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта. Эксперт имеет высшее образование, диплом о профессиональной переподготовке, стаж экспертной работы, стаж работы в оценочной деятельности 13 лет, действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в Региональном союзе судебных экспертов, а также об обязательном страховании гражданской ответственности.

Заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы. Выводы эксперта полностью согласуются с его исследовательской частью. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. 

Экспертом при оценке объекта недвижимости был применены затратный и сравнительный подходы к оценке рыночной стоимости, так как они наиболее полно и точно отражает действительную рыночную стоимость объекта экспертизы. Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный метод исследования может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает оценку текущей стоимости объекта за вычетом износа. Основные этапы процедуры исследования методом восстановительной стоимости (в рамках затратного подхода): определение стоимости воспроизводства (стоимости замещения) здания; определение стоимости земельного участка; определение стоимости объекта исследования, как суммы стоимости воспроизводства (замещения) здания и стоимости земельного участка.

Прибыль инвестора, то есть величина наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание объекта, определена экспертом в размере 13%. 

При определении стоимости объекта исследования затратным подходом экспертом были использованы укрупненные показатели стоимости строительства на единицу площади (длины, объема) и индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень текущих цен. В данном случае экспертом использованы метод эффективного возраста и метод экспертного состояния. Состояние здание определено экспертом как неудовлетворительное.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости объекта от ряда актуальных факторов. В заключении эксперта приняты корректировки на физический износ.

Стоимость объекта оценки затратным подходом определена экспертом в размере 2 490 835 рублей.

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки по аналогии, то есть основывается на информации о сходных сделках или предложениях. В рамках сравнительного подхода эксперт использовал метод сравнения продаж, для чего экспертом проанализированы объявления о продаже и покупке аналогичных объектов.

В основе подхода лежит предположение о том, что благоразумный покупатель не заплатит за недвижимость сумму, большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Экспертом выбран сегмент «вторичного» рынка, связанный с продажей помещений торгового назначения в собственность не государственно-административными органами, а частными владельцами - юридическими и физическими лицами. Выбор аналогов производился на основании сайтов сети Internet.

Экспертом отмечено, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту исследования. Чтобы привести объекты сравнения к образцу, исследуемому на дату исследования, экспертом использованы корректировки стоимости объекта сравнения по каждой позиции элементов сравнения. 

Экспертом проанализированы для каждого из объектов оценки и сравнения: права собственности на недвижимость; условия финансирования; условия и время продажи; месторасположение; физические характеристики. В заключении оцениваемый объект сопоставлен с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых. Экспертом приведены с учетом ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта исследования.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов. В заключении эксперта оценены земельные участки, на которых расположены объект исследования и объекты сравнения, приняты корректировки на торг, на масштаб собственности, на дату совершения сделки, на дату предложения, на состояние конструктивных элементов здания, на внутренне состояние помещений, наличие холодных помещений (террасы) и т.д. При определении размера корректировок экспертом использован «Справочник оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода» ФИО8

Стоимость объекта оценки сравнительным подходом определена экспертом в размере 3 876 000 рублей.

Для сравнительного подхода экспертом принят весовой коэффициент, равный 0,9, а для затратного – 0,1. Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> на дату определения кадастровой стоимости (на 01 января 2018 года) экспертом определена в размере 3 737 000 рублей.

Обоснование отказа от применения доходного подхода экспертом приведено.

В судебном заседании эксперт ООО «Эксперт Оценка Юг» ФИО7 подтвердила выводы своего заключения, в ответ на замечания представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края указала, что ввиду ограниченности рынка отдельно стоящих зданий кафе в Лазаревском районе г.Сочи, ей были отобраны в качестве объектов сравнения нежилые административные здания, расположенные на отдельных земельных участках. При отборе объектов экспертом было учтено их местоположение, техническое состояние, ремонт и т.д. Несмотря на то, что оцениваемый объект недвижимости по данным технических документов имеет назначение «кафе», эксперт, с учетом планировки здания, отсутствия оборудования для приготовления пищи, неудовлетворительного состояния здания, пришла к выводу, что здание возможно использовать и по другому назначению, в том числе для размещения офисов, объектов торговли, таким образом здание имеет свободное/неопределенное назначение.

Эксперт указала, что, вопреки замечаниям представителя административного ответчика, местоположение оцениваемого объекта недвижимости сопоставимо с объектом-аналогом №1, так как расположено вдоль железнодорожных путей и не характеризуется более высокой коммерческой привлекательностью по сравнению с выбранным аналогом, в связи с чем корректировка на местоположение не требуется. Объект исследования и все аналоги не имеют существенных различий в местоположении, находятся в сопоставимых районах г.Сочи, в связи с чем корректировка на местоположение не применялась. 

Поскольку планировка объекта исследования позволяет использовать его в качестве офисно-торгового, а аналоги имеют различное коммерческое назначение, корректировка по назначению экспертом не производилась.

Доводы представителя департамента имущественных отношений о том, что объект-аналог №3 - два здания имеют производственно-складское назначение, материалами дела не подтверждены, суду соответствующих доказательств не представлено, в распоряжении эксперта указанные сведения не находились.

Экспертом в подтверждение своих выводов в пояснении приведены фотографии объекта-аналога №3 с сайта https://торги-россии.рф, исходя из которых здание на момент продажи являлось заброшенным, долго не используемым. Внешний вид и планировка здания позволяют его использовать в качестве административного.

Эксперт также указала, что законодательство об оценочной деятельности не запрещает использовать в качестве аналогов объекты недвижимости, продающиеся с торгов.

Эксперт пояснила, что ей не применялась корректировка на отсутствие инженерных коммуникаций, поскольку у объекта оценки и объекта-аналога №3 (в замечаниях представителя административного ответчика ошибочно указано, что у объекта-аналога №1) коммуникации имелись, но в связи с длительным неиспользованием зданий были отключены, о чем ей в экспертном заключении указано, что у объекта исследования и у аналогов №№1-3 все необходимые коммуникации подключены или есть возможность подключения, корректировка не требуется.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности вывода эксперта не имеется, заключение является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные перед экспертом вопросы. 

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что оснований для назначения по делу дополнительной судебной экспертизы, не усматривается.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В силу части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» досудебный порядок не является обязательным, и для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, физические и юридические лица вправе обратиться в суд.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 7 июля 2020 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 7 июля 2020 года.

При таких обстоятельствах, учитывая объем административных исковых требований и установленные факты, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный ООО «

<

№...> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной – удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого здания, с кадастровым номером 

<

№...>, общей площадью 427,5 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 3 737 000 (три миллиона семьсот тридцать семь тысяч) рублей.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> считать 7 июля 2020 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...>.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение 30 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 25 января 2021 года.

Судья: