УИД 23RS0033-01-2023-000899-40

Дело № 2-24/2024

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

пгт Мостовской 10 января 2024 года

Мостовской районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Селюдеевой О.Г.,

при секретаре Шульгиной Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи заключенным, обязании регистрации перехода права собственности, признании права собственности, обязании перезаключения договора аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным исковым заявлением к ФИО2, с последующим уточнением от 26.09.2023, которым просит:

- признать договор купли-продажи объектов недвижимости от 11.12.2018 между ним и ответчиком заключенным;

- обязать Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать переход права собственности к нему на объекты недвижимости по договору купли-продажи объектов от 11.12.2018: свинарник-откормочник, корпус № 5, этажность: 1, назначение объекта: производственное, площадь объекта: 1654,3 кв.м., кадастровый номер 

<

номер>, адрес (местоположение) объекта: 

<

адрес>, принадлежит на основании договора купли- продажи от 19.10.2018; свинарник-откормочник, корпус № 2, назначение объекта: производственное, площадь объекта: 368,8 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер 

<

номер>, адрес (местоположение) объекта: 

<

адрес>, принадлежит на основании договора купли- продажи от 03.02.2018; свинарник-откормочник, корпус № 3, назначение объекта: производственное, площадь объекта: 354,1 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер 

<

номер>, адрес (местоположение) объекта: 

<

адрес>, принадлежит на основании договора купли- продажи от 03.02.2018;

- признать за ним право собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 11.12.2018; 

- обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края перезаключить договор аренды № 0000001507 от 26.05.2006 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 

<

номер>, общей площадью 243,7 га, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): в 

<

адрес> с новым арендатором (истцом).

Исковые требования мотивированы тем, что 11.12.2018 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, переуступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности. Предметом купли-продажи от 11.12.2018 является вышеуказанное спорное имущество, а также договор аренды № 0000001507 от 26.05.2006 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 

<

номер>. Согласно п. 2.1 заключенного между сторонами договора купли-продажи, спорное недвижимое имущество считается переданным покупателю по договору после государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество без составления сторонами передаточного акта. Согласно п. 2.1 заключенного договора купли-продажи, по соглашению сторон отчуждаемое имущество, указанное в п.1.1 настоящего договора, продается за 7 000 000 (семь миллионов) рублей, уплачиваемых покупателем, согласно графику платежей, утвержденного в дополнительном соглашении к договору. Так, денежные средства были переданы истцом ответчику в полном объеме (часть денежных средств в размере 6 500 000 рублей были переданы ответчику в момент подписания договора, оставшаяся часть в размере 500 000 рублей в 2021 году). В силу доверительных отношений между сторонами на тот момент времени деньги передавались без расписок, однако факт передачи денежных средств ответчику подтверждается свидетельскими показаниями. Договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.12.2018 заключен в письменной форме, является основным и был подписан сторонами, соответствует всем требованиям гражданского законодательства. В договоре четко указаны стороны, объекты недвижимости и их цена. Однако документы в регистрирующий орган на государственную регистрацию договора купли-продажи и государственную регистрацию перехода права собственности ФИО2 сданы не были. При устном обращении истца в Управление Росреестра о проведении государственной регистрации договора и перехода права собственности был получен ответ, что продавец и покупатель должны обратиться вместе с соответствующим заявлением в регистрирующий орган, в связи с чем, в регистрации отказано. Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбами о необходимости государственной регистрации перехода права собственности. В том числе, истцом была направлена ответчику досудебная претензия, содержащая требование передать для государственной регистрации заключённый с ним договор от 11.12.2018 купли-продажи спорных объектов недвижимости, а также договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды № 0000001507 от 26.05.2006 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 

<

номер> Претензия получена ответчиком 05.05.2023, оставлена без ответа и удовлетворения. Таким образом, так как право на недвижимое имущество у истца возникло на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества, переуступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности от 11.12.2018, а ответчик уклоняется от государственной регистрации права, истец обращается в суд с настоящим иском для защиты своего нарушенного права. 

Истец ФИО1 и его представитель по доверенности 23АВ4166878 от 03.06.2023 ФИО3 в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания надлежаще извещены, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении судебного разбирательства не заявили.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, представив заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменных возражениях на исковое заявление просил в удовлетворении требований истцу отказать, так как в соответствии с п. 3.1 договора, расчеты между продавцом и покупателем осуществляются согласно графику, утвержденному дополнительным соглашением к настоящему договору, при этом данное соглашение в материалах дела отсутствует, что свидетельствует об отсутствии согласованных сроков оплаты по договору и как следствие об отнесении договора к разряду предварительных. Ссылка истца о передаче ему каких-то денежных средств не соответствует действительности и противоречит материалам дела, так как в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства о передаче денег в счет данного договора, в самом договоре отсутствуют данные о передаче денег и лишь есть ссылка на п. 3.1. о необходимости согласования дополнительного соглашения по вопросу оплаты по договору. Факт передачи денежных средств в сумме 7 000 000 рублей не может быть подтвержден свидетельскими показаниями. При таких обстоятельствах поведение истца считает недобросовестным, направленным на введение суда в заблуждение с использованием заведомо подложной и несоответствующей действительности информации в обосновании своих исковых требований. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ). Позиция истца о том, что он пользовался имуществом в период с 2018 по 2021 год и поэтому является законным владельцем, не поддается ни правовому описанию, ни правовой критике, так как основана на неверном толковании законов и норм права, либо является очередным подтверждение злоупотребления права со стороны истца. Кроме того в материалах дела отсутствуют сведения о передаче имущества, указанного в договоре от него к ФИО1 по какому бы то ни было акту, в самом договоре сведения о передаче имущества так же отсутствуют, так как имущество никогда не передавалось и с момента приобретения оставалось в его собственности и пользовании.

Представитель третьего лица - Департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО4 в судебное заседание не явился, представив возражения от 25.12.2023 на уточненное исковое заявление истца, из которого следует, что заявление о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> в департамент не поступало. На земельный участок с кадастровым номером 

<

номер> зарегистрировано право собственности Краснодарского края. По сведениям из Единого государственном реестра недвижимости ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> общей площадью 2434181 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения) на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, заключаемого по результатам торгов от 26.05.2006 № 0000001507 (8820000594), сроком действия до 22.05.2026, договора купли-продажи недвижимого имущества, переуступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности от 03.02.2018, зарегистрированных в установленном законом порядке. Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 такой статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. На основании изложенного, заключение дополнительного соглашения к указанному выше договору аренды не требуется. Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. Данное требование об исполнении договора лично победителем торгов означает запрет на передачу им возникающих из соответствующих договоров прав и обязанностей. Обязанность личного исполнения договора аренды заключенного по результатам проведения торгов обусловлена необходимостью обеспечения принципов открытости, прозрачности и сохранения конкуренции при проведении аукциона. Таким образом, сделки по передаче прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, заключенные путем проведения торгов, в силу действующего законодательства ничтожны.

В судебное заседание представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще извещен, отзыв относительно исковых требований истца не представил.

Свидетель 

<

С.С.В.> пояснил суду, что с истцом ФИО1 и ФИО2 он знаком с 2009 года, у них были очень хорошие дружеские отношения. С 2011 года у них были различные виды деятельности. С 2011 года по 2015 год (юридическая деятельность), в которой они участвовали втроем, потом были грузоперевозки, при этом они втроем принимали решения и осуществляли управленческие функции. К 2016-2017 годам они приняли решение о совместном ведении сельскохозяйственной деятельности. В 2017 году они взяли в аренду земельный участок сельхозназначения в х. Славянском Унароковского сельского поселения, брал его ФИО1 на свое имя. Далее год, либо два, они вели чисто сельскохозяйственную деятельность, организация называлась КФХ «Загарский». У него с ФИО2 с 2012 года было иное совместное предприятие, которое к 2017 году они также переформатировали в сельскохозяйственную деятельность и стали ее осуществлять на территории Мостовского района. Он за собственные средства совместно с ФИО2 приобрели ферму, ныне спорную и право аренды земельного участка. Ферму они восстановили, она состояла она из трех корпусов, бывших свинарников, переделали их, стали сельскохозяйственные и животноводческие помещения. В 2018 году они узнали, что агрохолдинг «Покровский» на территории Унароковского сельского поселения реализует молочнотоварную ферму. С ФИО2 приняли решение приобрести молочнотоварную ферму, для разведения крупного рогатого скота молочного направления. Для покупки молочнотоварной фермы им нужны были денежные средства, они решили, что из активов в виде свинотоварной фермы, находящейся в х. Славянский они выведут денежные средства и направят их в актив молочнотоварной фермы. У ФИО1 были на тот момент личные сбережения, они предложили ему. На их предложение приобрести у них право аренды и помещения для увеличения поголовья и содержания его на территории 

<

адрес> ФИО1 выразил свое согласие и в конце 2018 года при нем он передал ФИО2 наличными 6 500 000 рублей из собственных накоплений. При передаче денег более никого не присутствовало, но было подписано два экземпляра договора купли-продажи и еще бумага под названием, если он не ошибается, график платежей. График платежей остался у ФИО2 вместе с его экземпляром договора, а остаток в размере 500 000 рублей ФИО2 с ФИО1 договорились передать в удобное для них время. Ближе к 2021 году они с ФИО1 встречались с ФИО2 на территории МТФ № 4, которую они купили за деньги ФИО1, и там ФИО1 передал ФИО2 оставшиеся 500 000 рублей, при этом он настоятельно предлагал ФИО2 проехать в МФЦ для переоформления права собственности на строения и уступки права аренды земельного участка, но тот сослался на занятость и сказал, что сделает это позже.

Заслушав участников судебного заседания, допросив свидетеля, исследовав представленные материалы дела, суд находит исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи заключенным, обязании регистрации перехода права собственности, признании права собственности, обязании перезаключения договора аренды земельного участка - не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.ст. 160-161 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162). Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

На основании п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Из положений ст. 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из материалов дела следует, что 11.12.2018 между ФИО2 и ИП ФИО5 КФХ ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец (ответчик) обязался передать покупателю (истцу), после государственной регистрации перехода права собственности, без составления сторонами передаточного акта, следующее недвижимое имущество: 

- свинарник-откормочник, корпус № 5, этажность: 1, назначение объекта: производственное, площадь объекта: 1654,3 кв.м., кадастровый номер 

<

номер>, адрес (местоположение) объекта: 

<

адрес>, принадлежит на основании договора купли- продажи от 19.10.2018; 

- свинарник-откормочник, корпус № 2, назначение объекта: производственное, площадь объекта: 368,8 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер 

<

номер>, адрес (местоположение) объекта: 

<

адрес>, принадлежит на основании договора купли- продажи от 03.02.2018; 

- свинарник-откормочник, корпус № 3, назначение объекта: производственное, площадь объекта: 354,1 кв.м., этажность: 1, кадастровый номер 

<

номер>, адрес (местоположение) объекта: 

<

адрес>, принадлежит на основании договора купли- продажи от 03.02.2018;

- договор аренды № 0000001507 от 26.05.2006 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 

<

номер>, общей площадью 243,7 га, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): в 

<

адрес>

Из сведений Единого государственного реестра недвижимости, имеющихся в материалах дела, следует, что ответчик ФИО2 является арендатором земельного участка, кадастровый номер 

<

номер>, общей площадью 2434181 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения) на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, заключаемого по результатам торгов от 26.05.2006 № 0000001507 (8820000594), сроком действия до 22.05.2026, договора купли-продажи недвижимого имущества переуступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности от 03.02.2018, зарегистрированных в установленном законом порядке.

Согласно п.п. 2.1, 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.12.2018, по соглашению сторон отчуждаемое имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, продается за 7 000 000 рублей, уплачиваемых покупателем, согласно графику платежей, утвержденному в дополнительном соглашении к настоящему договору. Расчеты между продавцом и покупателем осуществляются согласно графику, утвержденному в дополнительном соглашении к настоящему договору. 

Поскольку ответчик не отрицает факт заключения с истцом договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.12.20218, а оспаривает факт надлежащего исполнения договора со стороны покупателя, то есть истца ФИО1, суд полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своего права путем заявления требования о признании договора купли-продажи заключенным. Фактически между сторонами имеется спор об исполнении обязательств по заключенному договору. Истец для подтверждения перехода к нему права собственности на спорные объекты недвижимости должен был предоставить доказательства исполнения им условий договора, определяющих порядок оплаты договора, и передачи ответчику указанных в договоре денежных средств, а также исполнения продавцом обязательства по передаче имущества. 

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Из приведенных вышеуказанных правовых норм следует, что при рассмотрении данного дела обязанность доказать надлежащими средствами (письменными и другими доказательствами за исключением свидетельских показаний) факт передачи денежных средств возлагается законом на сторону истца. Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Как указано выше, в соответствии с п. 3.1. договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.12.2018, расчеты между продавцом и покупателем осуществляются согласно графику, утвержденному в дополнительном соглашении к настоящему договору, однако, данное соглашение в материалах дела отсутствует. При этом, доводы истца ФИО1 о передаче денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества от 11.12.2018 ответчику ФИО2 в ходе судебного разбирательства не получили своего должного подтверждения, поскольку показания свидетеля 

<

С.С.В.> в силу ст. 60 ГПК РФ не являются надлежащим доказательством передачи денежных средств. Не представлено истцом и доказательств фактической передачи ему спорных объектов недвижимости. Содержание в спорных объектах недвижимости мелкого рогатого скота в период с 2018 по 2021 годы, о чем свидетельствуют материалы, составленные в отношении ИП главы КФХ ФИО1, по фактам правонарушений в области ветеринарии, само по себе не является достаточным для вывода о передаче имущества ответчиком истцу во исполнение обязательств по договору купли-продажи. Временное владение и пользование имуществом характерно и для других правоотношений, например, по договору аренды, безвозмездного пользования и т.п. Таким образом, доводы истца о том, что условия договора купли-продажи исполнены сторонами в полном объеме, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Оценивая представленные доказательства в совокупности, учитывая, что допустимых доказательств в обоснование заявленных требований со стороны истца не представлено и в ходе рассмотрения дела не добыто, суд приходит к выводу, что отсутствуют предусмотренные законом основания для удовлетворения исковых требований ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 197-199 ГПК РФ, суд

решил:

отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи заключенным, обязании регистрации перехода права собственности, признании права собственности, обязании перезаключения договора аренды земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 17.01.2024.

Судья О.Г. Селюдеева