Дело № 2-133/2019 копия

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пермь 26 февраля 2019 года

Пермский районный суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Ежовой К.А., 

при секретаре Леонтьевой Ю.А.,

с участием представителя истца – ФИО1, действующего по доверенности,

представителя ответчика - ФИО3, действующего по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акуловой ФИО10 к ФИО8 ФИО11 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО8 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ истец заключила с ответчиком договор найма квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с правом выкупа. Необходимость заключения сделки обоснована тем, что она хотела улучшить свои жилищные условия, а необходимой суммы на приобретение квартиры не было. По условиям договора по истечению срока аренды либо в иной согласованный с ответчиком срок она обязана выкупить квартиру по цене 

<

данные изъяты> рублей. Отказ арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с нанимателем не допускается. Ответчик взял на себя обязательства в течении семи дней после истечения срока действия договора заключить договор купли-продажи квартиры с ней на условиях, предусмотренных договором. Арендная плата, фактически выплаченная нанимателем, входит в сумму сделки. Срок действия договора составляет 12 месяцев. Она внесла 13 платежей, что на один платеж больше, на общую сумму 

<

данные изъяты> рублей. Перед окончанием срока действия договора она неоднократно связывалась посредством телефонной связи и личных обращений с ответчиком для согласования даты заключения договора купли-продажи квартиры, но ответчик уклонялся от прямого ответа. Она направила ответчику телеграмму с предложением прибыть по адресу: 

<

адрес> (Пермский краевой многофункциональный центр) в 

<

данные изъяты> часов ДД.ММ.ГГГГ. В назначенное время ответчик не пришел для заключения договора. Она запросила выписку из Единого государственного реестра недвижимости, согласно выписке квартира находится в долевой собственности у ФИО7, ФИО2, ФИО5 Таким образом, на момент заключения договора ответчик уже знал, что не имеет права заключать подобный договор, а так же не сможет исполнить его, так как имеет право распоряжаться только № доли квартиры. Просит признать сделку от ДД.ММ.ГГГГ, заключенную между истцом и ответчиком, недействительной, применить последствия недействительности сделки и взыскать с ответчика 260 000 рублей, взыскать государственную пошлину в размере 6100 рублей.

В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал в полном объеме. В судебном заседании пояснил, что основания для признания сделки недействительной является тот факт, что ответчик не вправе был заключать договор аренды с правом выкупа. Ответчик своими действиями ввел истца в заблуждение. Истец предполагала, что ответчику единолично принадлежит квартира. Спора по арендной плате между сторонами не имеется. Истец направила ответчику предложение о заключении сделки, но оно проигнорировано ответчиком. Она хотела доплатить сумму, которая указана в договоре, и оформить сделку. После этого она запросила электронную выписку о правах собственности на квартиру и выяснила, что у спорной квартиры три собственника, после чего истец обратилась в суд. 

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании пояснил, что с исковыми требованиями не согласен. Истец пользовалась квартирой на протяжении года. После того как истец съехала с квартиры, она не вернула ключи, не выходила на связь, пришлось взломать дверь. Истцом испорчено имущество, некоторого имущества вообще не было. Также истец допустила задолженность по коммунальным платежам в размере 30 000 рублей, которых при ее заселении не было. При заключении договора он сообщил ей, что в квартире прописаны его родители. Истец встречалась с его родителями. За три месяца до окончания срока действия договора истец предупреждалась о том, что договор аренды продлеваться не будет, предупреждали устно. Телеграмму от истца он получил по истечении срока аренды. Договор аренды не зарегистрирован. На момент заключения договора аренды доверенности от родителей у него не было, но если бы возник вопрос о заключении договора купли-продажи квартиры, то на сделку пошли бы его родители. Истец выехала из квартиры за неделю до окончания договора аренды. 

Представитель ответчика ФИО3. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что истец пользовалась квартирой на протяжении всего срока договора, за пользование квартирой она платила арендную плату, которая согласована условиями договора. Истцом направлялись телеграммы ответчику по адресу, где он не проживает, где в это время проживала истец согласно условиям договора. Ответчик направил истцу письмо о продлении договора с увеличением ежемесячных платежей для возможности в дальнейшем выкупить квартиру, данное письмо истцом не получено. Истец отказалась от получения письма. Также истцом накоплена задолженность по коммунальным платежам. 

Суд, заслушав объяснения сторон, показания свидетелей, исследовав материалы дела, установил.

Квартира по адресу: 

<

адрес> принадлежит на праве собственности ФИО7, ФИО2, ФИО5 по № доли в общей долевой собственности у каждого (л.д. 42-43).

ДД.ММ.ГГГГ заключен договор найма квартиры с правом выкупа между ФИО4 (наниматель) и ФИО8 (наймодатель). По условиям договора наймодатель предоставляет нанимателю в аренду принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес> (п.1.1). По истечении срока аренды либо в ином согласованном с арендодателем срок наниматель обязан выкупить у арендодателя нанимаемую квартиру по цене 

<

данные изъяты> рублей. Отказ арендодателя от заключения договора купли-продажи квартиры с нанимателем не допускается (п. 1.5). Наниматель (арендатор) обязан:… в случае отказа от заключения договора купли-продажи вернуть арендатору квартиру в исправном состоянии с учетом нормального износа…(п.2.1). Наниматель (арендатор) имеет право: … приобрести арендованное имущество в собственность путем покупки или по другим основаниям, предусмотренным законом; о своем выборе арендатор должен сообщить арендодателю за 1 месяц до истечения срока настоящего договора…(п. 2.4). Наймодатель (арендодатель) обязан в течении 7 дней после истечения срока действия настоящего договора заключить договор купли-продажи квартиры с нанимателем на условиях, указанных в п. 1.6 настоящего договора (п.2.6). В период действия настоящего договора арендодатель не вправе продавать, дарить или отчуждать иным способом квартиру третьим лицам (п. 2.7). Арендатор обязуется регулярно вносить арендодателю арендную плату за пользование квартирой. Арендная плата вносится до 30 числа и составляет 20 000 рублей в месяц (п.3.1). Настоящий договор заключен сроком на 12 месяцев. Договор вступает в силу с момента его заключения (п.5.1). По истечении срока действия настоящего договора договаривающиеся стороны обязались определиться по выбору одной из трех возможностей, предусмотренных в данном пункте: договаривающиеся стороны обязуются заключить договор купли-продажи арендованного имущества на условиях, указанных в п.1.6, или иной договор отчуждения квартиры в пользу арендатора, прекратить свои договорные отношения и арендатор передает квартиру и другое арендуемое имущество арендодателю; стороны заключат новый договор аренды (найма) квартиры на тех же условиях на новый срок (п.5.2) (л.д. 12-16). ФИО4 в счет уплаты аренды произведено 13 платежей, первый платеж произведен ДД.ММ.ГГГГ, последний платеж произведен в сентября 2018 года, сумма платежей составляет 20 000 рублей за каждый платеж (л.д. 17).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 направила ФИО8 телеграмму о том, что он приглашается для продления договора аренды с правом выкупа на сумму 660 000 рублей по адресу: 

<

адрес> в 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ (л.д.18). Сведения о доставки телеграммы в материалах дела отсутствуют. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 направил письмо ФИО4 с предложением выполнить условия договора, предусмотренные п. 1.6. В случае отказа, договор расторгнут в одностороннем порядке. Письмо адресатом не получено.

Свидетель ФИО6 в судебном заседании показала, что ответчику приходится супругой, с истцом знакома, неприязненных отношений к истцу не имеет. Ей известно, что между сторонами заключался договор найма квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с правом дальнейшего выкупа. При заключении договора она присутствовала. При подписании договора ответчик неоднократно повторял истцу, что квартира принадлежит его родителям. В июне 2018 года она с мужем сообщили истцу, что в сентябре 2018 года заканчивается срок договора и надо в соответствии с договором выплатить оставшуюся сумму за квартиру, чтобы ее выкупить. Истец начала кричать, ругаться и выставила их из квартиры. Истцу сообщили, что если она не выкупит квартиру, то ей придется съехать с квартиры. В сентябре 2018 года истец съехала с квартиры, не оставив ключи, из-за чего им пришлось взламывать замок, чтобы попасть в квартиру. Перед заключением договора аренды, квартира была выставлена на сайте Авита на продажу. Истец ей сказала, что у нее в городе есть комната, которую она продаст и внесет всю стоимость квартиры. Родителям ее супруга известно о заключении данного договора, так как они и ранее заключали такой договор, но предыдущие арендодатели квартиру не выкупили, так как были военными. При заключении такого договора в первый раз мама супруга присутствовала при сделке, но во второй раз не поехала, так как знала, какой договор будет заключен. Она с мужем решили сделать арендную плату 20 000 рублей плюс коммунальные платежи. Истец на такие условия согласилась. Ежемесячный платеж в сумме 20 000 рублей входит в стоимость квартиры. Истец съехал с квартиры в сентябре 2018 года за две недели до окончания договора. 

Свидетель ФИО7 в судебном заседании показала, что приходится ответчику матерью. Ее сын заключил договор аренды квартиры с правом выкупа, она является сособственником квартиры. Ее сын заключил указанный договор, чтобы в дальнейшем продать эту квартиру. С истцом она общалась несколько раз, ФИО4 знала, что она является сособственником квартиры. Истец проживала в квартире с сентября 2017 года в течение года, выехала из квартиры добровольно. Проживая в квартире, истец накопила долги по коммунальным платежам. Она (свидетель) позвонила ей и попросила оплатить задолженность, истец пообещала все заплатить, но в дальнейшем перестала отвечать на звонки. После чего она с сыном пошла в квартиру, и соседи ей сказали, что истец съехала с квартиры. Они звонили ей, просили вернуть ключи, но она этого не сделала, после чего в ноябре 2018 года им пришлось вскрывать замки для того, чтобы попасть в квартиру. При заключении договора у ответчика находились все документы на квартиру. 

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, поэтому сособственник объекта недвижимости вправе сдавать его в аренду только с согласия всех собственников имущества.

Договор о предоставлении во временное владение и пользование жилого помещения с правом выкупа данного имущества арендатором, и предусматривающий выплату им арендной платы и выкупной цены, квалифицируется как договор аренды, а не найма жилого помещения.

В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу положений пункта 1 статьи 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно части 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценивая заключенный между сторонами договор аренды квартиры с правом выкупа, суд находит, что данный договор по своей правовой природе является смешанным договором, содержащим в себе элементы договора аренды жилого помещения и договора купли-продажи, соответственно с учетом положений статей 606, 614, 624, 485 ГК РФ, такой договор должен содержать как условие об арендной плате, так и условие о выкупной цене имущества.

Судом установлено, подтверждается материалами дела, показаниями свидетелей, объяснениями сторон, что между истцом и ответчиком заключен договор найма квартиры с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора ответчик предоставляет истцу квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, сроком на 12 месяцев, стоимость аренды 20 000 рублей в месяц, по истечении срока аренды истец обязана выкупить квартиру по цене № рублей, арендная плата, оплаченная за квартиру, входит в сумму сделки. После истечения срока договора сторонами предусмотрено: заключить договор купли-продажи арендованного имущества или иной договор отчуждения квартиры в пользу арендатора; либо прекратить договорные отношения; либо заключить новый договор аренды квартиры. Арендатор по условиям договора имеет право приобрести арендованное имущество в собственность путем покупки или по другим основаниям, предусмотренным законом; о своем выборе арендатор должен сообщить арендодателю за 1 месяц до истечения срока настоящего договора. Сторонами достигнуто согласие по всем пунктам договора. Условия договора исполнялись истцом, арендная плата вносилась истцом регулярно по 20 000 рублей. Квартира принадлежит ответчику и его родителям в равных долях. Указанный договор заключался с согласия остальных собственников квартиры, что нашло свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. В сентябре 2018 года истец съехала с квартиры, не сообщив ответчику о дальнейших своих действиях в отношении арендованной квартиры. 

Таким образом, доводы представителя истца о завышенной стоимости аренды квартиры, о несогласии остальных собственников квартиры на заключение договора аренды квартиры с последующим выкупом не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, а напротив, опровергаются представленными доказательствами.

Разрешая исковые требования истца о признании договора найма квартиры с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком, недействительным, суд не находит оснований для их удовлетворения ввиду следующего.

Согласно п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, сделки представляют собой действия, соответствующие требованиям законодательства, и направленные на достижение определенного правового результата.

Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. 

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует усматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Применительно к положениям ст. 56 ГПК РФ обязанность по доказыванию указанных обстоятельств лежит на истце, как на стороне, заявившей такое требование. Вместе с тем каких-либо объективных доказательств, свидетельствующих о порочности воли сторон при заключении договора найма квартиры с правом выкупа, истцом в обоснование своих требований в материалы дела не представлено. Намерения сторон выражены в договоре найма квартиры с правом выкупа достаточно ясно, содержание договора позволяло истцу оценить природу и последствия совершенной сделки, в связи с чем оснований, предусмотренных ст. 178 ГК РФ, для признания оспариваемой сделки недействительной не имеется. 

Истцом также заявлено как основание признание сделки недействительной положения ст. 179 ГК РФ, то есть как сделка, совершенная под влиянием обмана. Доказательств, свидетельствующих о том, что воля истца в сделке сформировалась вследствие обмана, не представлено, судом не установлено и наличие обстоятельств, относительно которых истец была бы обманута. Установлено, что воля сторон была направлена на заключение договора найма квартиры с правом выкупа, в связи с чем оснований для признания сделки недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 179 ГК РФ, не имеется. 

Ссылка истца на то, что ответчик не имел право заключать договор только от своего имени и тем самым обманул истца, не нашли своего подтверждения.

Ссылка истца на положения статьи 168 ГК РФ так же признается судом необоснованной, так как в соответствии с указанной статьей сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Из приведенной нормы следует, что ее применение требует указания закона, которому эта сделка не соответствует. 

Вместе с тем истцом не указано каким требованиям закона не соответствует оспариваемый договор найма квартиры с правом выкупа, заключенный между сторонами. Оценивая представленные в материалы дела доказательства, установленные обстоятельства, суд приходит к выводу, что сделка соответствует нормам права, регулирующим возникшие между сторонами отношения.

Согласно статье 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна. В качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои. 

Для применения статьи 169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, а также права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности, и хотя бы одна из сторон сделки действовала умышленно. 

Указанные обстоятельства в судебном заседании также не нашли своего подтверждения, в связи с чем оснований, предусмотренных ст. 169 ГК РФ, для признания договора найма квартиры с правом выкупа ничтожным не имеется.

При таких обстоятельствах, поскольку в ходе судебного разбирательства не установлены обстоятельства, позволяющие прийти к выводу о недействительности договора найма квартиры с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО8, суд отказывает в удовлетворении соответствующих исковых требований ФИО4

Поскольку в удовлетворении требования о признании сделки недействительной отказано, оснований для применения последствия недействительности сделки, взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств соответственно не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Акуловой ФИО12 к ФИО8 ФИО13 о признании договора найма квартиры с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Акуловой ФИО14 и ФИО8 ФИО15, недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств – оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья /подпись/

Копия верна.

Судья К.А. Ежова

Подлинник подшит 

в гражданском деле №2-133/2019

Пермского районного суда Пермского края

№