Дело 

<

данные изъяты>а-500/17

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

30 октября 2017 г. 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Подкопаевой М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью, 

у с т а н о в и л :

ФИО1, 

<

данные изъяты> обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 3610 кв. метров, с кадастровым номером 50:11:0020110:444, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> вблизи д. Козино.

В обоснование требований истец ссылается на то, что кадастровая стоимость участка значительно превышает рыночную стоимость, что нарушает права административного истца на уплату справедливо установленных налогов. В качестве доказательства размера рыночной стоимости представляет отчет 

<

данные изъяты>/И-17011702 об оценке подготовленный оценщиком ООО «ЭКСОН» от 

<

данные изъяты>.

В ходе рассмотрения дела административный истец и его представитель адвокат Дащинский Б.А. заявленные требования поддержали и просили установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости определенной оценщиком в представленном в дело отчете 9 256 000.00 рублей. Поставили под сомнение заключение судебной оценочной экспертизы подготовленное экспертом ООО «ИОЛА,Объективная оценка» ФИО2.

Представитель Министерства имущественных отношений МО ФИО3 полагал, что административный истец реализую предоставленное ему законом право на установление кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости в размере равной рыночной стоимости, должен доказать размер рыночной стоимости объекта. Представленный в качестве данного доказательства отчет считает не может быть принят в качестве надлежащего доказательства поскольку не отражает действительную рыночную стоимость объекта. Министерство не возражает против установления рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в размере определенной судебным экспертом и находит, что данная стоимость приведет к экономически обоснованному налогу. 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

данные изъяты>, и Министерство экологии природопользования 

<

данные изъяты> и администрации городского округа 

<

данные изъяты> в суд представителей не направили. Извещены. 

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, в связи, с чем на основании статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав сторон, эксперта, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, находит требования подлежащими удовлетворению частично.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 3610 кв. метров, с кадастровым номером 50:11:0020110:444, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты> вблизи д. Козино.

Распоряжением Министерства экологии и природопользования 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>-РМ от 

<

данные изъяты> утверждены результаты очередной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории 

<

данные изъяты>, проведенной по состоянию на 

<

данные изъяты>. 

Из справки о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость участка определена по состоянию на 

<

данные изъяты> и составляет 17 085 769.00 рублей. 

С целью установления рыночной стоимости участка административный истец обратился в ООО «ЭКСОН», где оценщиком подготовлен отчет 

<

данные изъяты>/И-17011702 от 

<

данные изъяты> об оценке земельного участка, согласно которого его рыночная стоимость по состоянию на 

<

данные изъяты> составила 9 256 000.00 рублей. 

Пункт 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации гласит, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Согласно статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 

Статья 57 Конституции Российской Федерации гласит, что каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.

Согласно пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 НК РФ).

В статье 66 ЗК РФ приведено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам определены Федеральным законом от 

<

данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статьей 24.18 поименованного Закона за физическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями ст. 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 

<

данные изъяты> N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

По мысли федерального законодателя, как это следует из положений статьи 11 Федерального закона от 

<

данные изъяты> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

В ходе рассмотрения дела Министерством имущественных отношений 

<

данные изъяты> предоставлены объяснения согласно которых министерством проанализирован представленный административным истцом отчет об определении рыночной стоимости участка на предмет соответствия его нормам законодательства, регулирующим оценочную деятельность и выявлены, по мнению представителя министерства нарушения, повлиявшие на итоговую величину установленной в отчете рыночной стоимости объектов. 

Учитывая отсутствие специальных познаний в оценочной деятельности, как у суда, так и у сторон, с целью проверки доводов административного ответчика по его ходатайству по делу назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «ИОЛА.Объективная оценка» ФИО2. 

Судом получено заключение эксперта № СЭ-161/2017 от 

<

данные изъяты>, в котором эксперт пришел к выводу, что отчет №Н-1/И-17011702 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 

<

данные изъяты>, подготовленный оценщиком ООО «ЭКСОН», не соответствует законодательству об оценочной деятельности, определенная в нем рыночная стоимость не отражает действительную рыночную стоимость участка. Экспертом определена рыночная стоимость объекта, которая на дату определения кадастровой стоимости составила 12 713 590.00 рублей.

Данное заключение подвергнуто сомнению стороной административного истца. Так в возражениях адвокат обращает внимание суда, что эксперт ФИО2 которому суд поручил проведение экспертизы, а именно по проверки отчета не является экспертом саморегулируемой организации оценщиков (СРО ООО «Российское общество оценщиков») и проведенная им экспертиза о недостоверности отчета не может являться допустимым доказательством по делу. Кроме того определяя рыночную стоимость объекта эксперт при отборе объектов аналогов не учел их расположение, транспортную доступность, социальную инфраструктуру. Определяя рыночную стоимость на 

<

данные изъяты>, экспертом отобраны объекты аналоги со сроком предложения на период с 

<

данные изъяты> до 

<

данные изъяты> тем самым не проанализирован рынок и экономическая ситуация по изменению стоимости. Полагал административный истец, что указанные нарушения являются основанием для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы. 

Эксперт ФИО2 приглашенный по ходатайству административного истца дал четкие и лаконичные пояснения на все возникшие у стороны административного истца вопросы. Данное замечания не признал, пояснил, что имеет специальное образование в области оценочной деятельности, провел экспертизу в соответствии с законодательством, а именно привел анализ рынка исходя из которого определил ценообразующие факторы для объекта, подходы к оценке и отказ от их использования, подобрал сопоставимые с объектом оценке аналоги, применяя корректировки, произвел расчет рыночной стоимости объекта. 

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное выше заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Суд находит ошибочным замечание представителя административного истца о том, что эксперт ФИО2 не имел права на проведение экспертизы в части вопроса, поставленного судом, о проверки отчета представленного в материалы дела, так как не является экспертом СРО в которое входит оценщик, отчет которого подвергнут проверки.

Экспертиза отчета об оценке представляет собой действия эксперта или экспертов СРО оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной СРО, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки - также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. 

Согласно статье 17.1 Закона об оценочной деятельности под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, а статьей 16.2 Закона определены требования к эксперту саморегулируемой организации оценщиков. Требования к эксперту СРО также установлены ФСО N 5.

Таким образом, вышеприведенные нормы закона устанавливают требования непосредственно к эксперту саморегулируемых организаций при производстве экспертизы отчетов оценщиков на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и СРО оценщиков.

В свою очередь к эксперту, готовящему судебное заключение, предусмотренные приведенными выше статьями Закона требования не подлежат применению. В связи с этим оценщик, привлеченный в качестве эксперта в процесс, должен в первую очередь соблюдать требования Закона о судебно-экспертной деятельности. Любые акты (в том числе ФСО, рекомендации и другие источники, влияющие на результат судебной экспертизы) должны применяться в той мере, в какой они не противоречат процессуальному законодательству, Закону о судебно-экспертной деятельности и существу вопросов, заданных эксперту.

Исходя из статьи 77 Кодекса административного судопроизводства и согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 

<

данные изъяты> N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

В данном случае, судебная оценочная экспертиза, включающая в себя вопрос о проверке представленного в материалы дела отчета об оценке назначена в рамках административного дела по ходатайству стороны административного ответчика, проведение экспертизы суд поручено конкретному эксперту ФИО2, обладающему необходимой квалификацией и достаточным профессиональным стажем.

Ошибочно мнение стороны истца и относительно подбора экспертом объектов аналогов и их сопоставимости, поскольку в заключении экспертом проанализирован рынок и определены ценообразующие факторы, произведено сравнение в два этапа. В качестве наиболее важного фактора сравнения объектов исследования по второй группе экспертом отнесено направление, удаленность от МКАД, площадь, наличие улучшений, инженерные коммуникации и близость к крупным водоемам. Отобранные объекты аналоги (три объекта) расположены в западном направлении с объектом оценке, на расстоянии от 12 до 19 км. от МКАД, объект оценки 22 км. от МКАД. Применяя аналитический материал ценовой информации зависимости стоимости земельных участков от расстояния до МКАД, эксперт установил, что все объекты относятся к группе от 0- до 30 км. от МКАД. Таким образом, суд считает, что эксперт пришел к обоснованному выводу, что объекты являются сопоставимыми, введение корректировки не требовалось. 

При определении экспертом вероятной стоимости объекта оценки на ретроспективную дату 

<

данные изъяты> экспертом не обнаружено схожих по своим характеристикам объектов аналогов предлагаемых к продаже в 2015 году в связи с чем, им отобраны объекты аналоги, предложенные на продажу в мае 2014-октябре 2014года в связи учитывая срок экспозиции от 6 до 10 месяцев экспертом на основании ценовых индексов с сайта zemer/ru и данных по среднерыночным ценам наиболее близким к дате размещения объявлений рассчитана корректировка, размер которой составил -0.48%. Суд не усматривает нарушений экспертом требований Федеральных стандартов оценки 

<

данные изъяты>. 

Замечания стороны на заключение экспертом четко и лаконично опровергнуты, даны полные ответы на все вопросы, возникшие у сторон и суда в ходе обсуждения экспертного заключения. 

Суд, считает, что доводы представителя административного истца, изложенные в письменных объяснениях, а также приведенные в ходе судебного заседания являются субъективными, основаны на личном мнении и по своей сути фактически направлены на переоценку экспертного заключения. Доказательств обоснованности доводов, равно как и влияние указанных недостатков на изменение определенной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости стороной не представлено.

Суд приходит к выводу, что по своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы эксперта полностью соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 

<

данные изъяты> N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Оснований для удовлетворения заявленного стороной ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы об установлении рыночной стоимости объекта суд не усмотрел, поскольку каких-либо достоверных и достаточных доказательств не достоверности определенной экспертом стоимости суду не представлено, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделаны выводы и получены ответы на поставленные судом вопросы. 

Суд также учитывает, что судебное оспаривание кадастровой стоимости имеет свои особенности, поскольку данная стоимость носит условный характер и ее обоснованная оценка может варьироваться в определенном разумном диапазоне, однако стороной министерства не представлены и допустимые доказательства, которые опровергали бы определенную экспертом рыночную стоимость, и свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере. 

В судебном заседании эксперт пояснил суду, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка укладывается с определенной по результатам экспертизы его рыночной стоимостью в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости объекта оценки на дату определения кадастровой стоимости и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 194 КАС РФ суд разрешает спор по существу. 

Принимая во внимание разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, содержащимися в пункте 24 постановления от 

<

данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Поскольку рыночная стоимость объекта является ниже кадастровой стоимости утвержденной Распоряжением, суд с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости равной рыночной.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика являются ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. 

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 

<

данные изъяты> N 135-ФЗ предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в Московский областной суд является 

<

данные изъяты>, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость участков для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 

<

данные изъяты>г., и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного участков, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 

<

данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административные исковые заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с рыночной стоимостью поданное в Московский областной суд 

<

данные изъяты> – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, земельного участка земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, площадью 3610 кв. метров, с кадастровым номером 50:11:0020110:444, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> вблизи д. Козино по состоянию на 

<

данные изъяты> в размере рыночной стоимости 12 713 590.00 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости установленной решением суда применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 

<

данные изъяты>.

Решение суда является основанием для внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости. 

Требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:11:0020110:444 в размере рыночной стоимости 9 256 000.00 рублей определенном в отчете 

<

данные изъяты>/И-17011702 об оценке от 

<

данные изъяты>, подготовленного оценщиком ООО «ЭКСОН» - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Ю. Елизарова